202 thoughts on “Hukum Pertanahan

  1. Assalamu’alaikum…
    Senang sekali bisa menemukan blog bapak. Do’a saya semoga bapak sehat selalu. Amin.

    Ada yang ingin saya tanyakan perihal pembebasan lahan atau sekarang yang disebut pengadaan lahan oleh pemerintah. Begini pak, saat ini di tempat saya masyarakat dihadapi dengan pembebasan lahan oleh pemerintah daerah. Pembebasan tidak hanya pada lahan kosong tetapi juga pada pemukiman rakyat dengan alasan pembangunan untuk kepentingan umum dan pengembangan. Namun perlu diketahui hingga saat ini masyarakat belum tau apa yang ingin dibangun pada tempat tinggal warga tersebut sementara lahan kosong pada bagian belakang pemukiman (yang juga digolongkan pusat kota) tersedia hingga ribuan hektar. Saat ini warga menolak dengan keras pembebasan lahan warga tersebut karena dianggap pemerintah dengan semena – mena tanpa mempertimbangkan kehidupan masyarakat. Hingga saat ini pemda masih tetap bersikukuh untuk melakukan pembebasan lahan yang bukan milik Pemda. Parahnya pemda sedang melarang membuat atau menerbitkan IMB dengan alasan yang dirasa sangat mengada-ngada.

    Pertanyaan saya:
    1. Apakah pemerintah bisa melakukan pembebasan lahan pada pemukiman warga tanpa perencanaan yang jelas dan tidak diketahui oleh rakyat khusus warga yang kena pembebasan?
    2. Bisakah pemerintah melakuakan pembebasan sementara lahan kosong untuk pembangunan tersedia berlimpah hingga ribuan hektar?
    3. Apakah dengan tidak memiliki IMB karena tidak diijinkan oleh pemerintah bangunan rumah warga dapat digusur walau sudah ada upaya warga untuk membuat IMB tersebut?
    4. Apakah warga berhak mempertahankan tempat tinggalnya walau pun yang mereka hadapi adalah pemerintah?
    5. Cara seperti apa yang terbaik yang dilakukan masyarakat agar mereka bisa mempertahankan tanah dan tempat tinggal yang jelas-jelas adalah milik pribadi mereka dimana tanahnya tersertifikat?

    Wassalam…
    sebelumnya Terima kasih pak Ismail.

    Mohon maaf.. kalau ada beberapa komentar sudah saya kirim terlebih dahulu dan saya menganggapnya salah dan kurang sehingga ada perbaikan pada komentar ini.

    • Tanggapan

      Bapak Laksamana

      Wa’alaikumussalam

      1. Untuk membebaskan tanah, pemerintah harus membuat perencanaan terlebih dahulu.

      UU Nomor 2 tahun 2012 TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM

      Pasal 14

      (1) Instansi yang memerlukan tanah membuat perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum menurut ketentuan peraturan perundang-undangan.
      (2) Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didasarkan atas Rencana Tata Ruang Wilayah dan prioritas
      pembangunan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah, Rencana Strategis, Rencana Kerja Pemerintah Instansi yang bersangkutan.

      Pasal 16

      Instansi yang memerlukan tanah bersama pemerintah provinsi berdasarkan dokumen perencanaan Pengadaan Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15
      melaksanakan:

      a. pemberitahuan rencana pembangunan;
      b. pendataan awal lokasi rencana pembangunan; dan
      c. Konsultasi Publik rencana pembangunan.

      Pasal 17

      Pemberitahuan rencana pembangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 16 huruf a disampaikan kepada masyarakat pada rencana lokasi pembangunan untuk
      Kepentingan Umum, baik langsung maupun tidak langsung.

      2. Tanah yang akan dibebaskan adalah tanah yang sesuai dengan peruntukannya. Meskipun di sekitarnya banyak lahan kosong, apabila yang dibutuhkan adalah
      lahan lainnya, maka lahan lain tersebut dapat dibebaskan.

      3. “Penggusuran” atau pembebasan dilakukan jika sudah ada kesepakatan dengan pemilik tanah, tidak bergantung pada ada atau tidak adanya IMB.

      4. Pengadaan tanah (pembebasan tanah) harus berdasarkan kesepakatan. Untuk mencapai kesepakatan, harus dilakukan Konsultasi Publik rencana pembangunan.
      Apabila masyarakat keberatan, maka diadakan Konsultasi Publik Ulang. Jika keberatan diterima, Gubernur akan memberitahukan instansi yang memerlukan
      tanah untuk mengajukan rencana di tempat lain.

      5. Jika musyawarah tidak dapat dilakukan, maka masyarakat dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  2. Assalamualaikum,

    Pak mohon infinya, jika saya memiliki tanah dan rumah yang sudah ada SHM nya di wilayah jalur hijau, apakah bisa saya jual? dan apakah BPN bisa memproses balik nama SHM nya?
    Karena saya baru beli sekitar 2 tahun lalu dan sudah ada SHM nya.

    Mohon informasi nya ya Pak,

    Terima kasih
    Wassalamualaikum…

    • Tanggapan

      Wa’alaikumussalam

      Bapak Farel

      Tanah yang termasuk jalur hijau, penguasaan ada pada negara. Oleh karena itu saran saya adalah saat ini sebaiknya mengecek terlebih dahulu ke Kantor Pertanahan mengenai keabsahan sertipikat tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  3. Jika dibeli rumah tahun 2012, akte jual beli tahun 2012, pada tahun 2015 rumah tersebut akan dibalik nama, BPHTB yang dihitung menggunakan NPOP tahun 2012 atau 2015?

    • Tanggapan

      Ibu Sisca

      Pada dasarnya BPHTB itu dikenakan pada tanggal dibuatnya akta jual beli.

      Dengan demikian, seharusnya ketika akta jual beli ditandatanganii maka BPHTB telah dilunasi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  4. Mau tanya, org tua saya membeli tanah warisan Milik(jataj) Si A namun masih blum bersertifikat atas nama si A masih nama org tua si A yang sudah Alm, pada saat pembuatan Ajb ada satu saudara si A yang tidak mau ttd karena beliau tdk ingin tanah ayahnya di jual.
    Ajb sudah terjadi saksi camat stmpat beserta ibu si A. Hanya kurang persetujuan saudara si a.
    Dan org tua saya sudah membayar lunas tanah tsb.
    Bagaimana agar proses jual beli bisa terjadi dan dapat di buat sertifikat atas nama org tua saya?

    • Tanggapan

      Bapak Yoga

      Tanah warisan hanya dapat dijual apabila disetujui oleh semua ahli waris. Apabila ada salah satu ahli waris yang tidak setuju, maka saran saya, terlebih dahulu dilakukan pemecahan tanah (pembagian warisan). Jika tanah sudah dipecah sesuai dengan hak masing-masing ahli waris, maka ahli waris dapat menjual tanah yang menjadi haknya tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  5. Pak, bagaimana cara jika ingin menuntut penjual yang membatalkan transaksi jual beli sedangkan yg saya miliki hanya bukti transfer ke rekening penjual.
    Terima Kasih.

    • Bapak Ruli

      Sebaiknya ada bukti tertulis perjanjian jual beli. Akan tetapi, bukti transfer yang bapak miliki dapat dijadikan petunjuk bahwa telah terjadi transaksi diantara Bpk Ruli dengan penjual. Karena tidak mungkin ada transfer jika tidak ada dasar transkasinya.

      Demikain, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  6. Selamat siang Pak Marzuki,
    Saya mohon pencerahannya dari Pak Marzuki. Saya dan Ibu saya membeli sebuah kios di daerah bekasi dengan tujuan investasi. PPJB dilakukan antara saya dan developer setelah pembayaran lunas. Lebih parahnya PPJB yang diajukan tidak bisa dinegosiasikan lagi dan karena kami takut uang kami tidak dikembalikan oleh pihak developer jadi kami terpaksa menandatanganinya. Setelah pembayaran lunas hingga saat ini tidak ada kabar dari pihak developer kapan akan melakukan AJB. Selain itu pihak developer menerapkan aturan dalam PPJB yang menurut kami sangat tidak berasalan, jika kami ingin menyewakan harus melalui developer dan semua biaya sewanya untuk pihak developer. Jika kami ingin menjualnya harus atas disetujui terlebih dahulu oleh pihak developer, jika kami menjualnya tanpa persetujuan pihak developer maka kami akan dikenakan denda 2% dari harga pengikatan. Developer memberlakukan denda setiap bulan secara sepihak dengan alasan untuk meramaikan pasar, jika sudah ramai pasti akan kami gunakan tapi ini sepi sekali. Sedangkan apa yang dipromosikan dulu sangat jauh dari gambaran yang mereka sampaikan. Kami merasa terjebak, sudah membayar lunas tapi kok tidak memilikinya. Apakah PPJB tersebut dapat dibatalkan secara hukum atau ditinjau kembali?Apakah jika sudah lunas dan sudah ditandatangani AJB pihak developer masih dapat bertindak seenaknya?Apa yang kiranya dapat kami lakukan untuk masalah ini?

    Terima kasih banyak Pak Marzuki.

    • Tanggapan

      Bapak Michael

      Seorang calon pembeli yang telah menandatangani PPJB belum dianggap sebagai pemilik tanah & bangunan yang akan dibeli. Sebelum AJB dibuat maka tanah dan bangunan tersebut masih milik penjual.

      Dalam PPJB biasanya ada kondisi yang dijadikan syarat untuk dilakukannya AJB. Misalnya AJB dibuat jika harga sudah dibayar lunas, atau jika sertipikat sudah dipecah.

      Jika alasan developer mengada-ada, maka bapak dapat menggugat developer untuk segera membuat AJB.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  7. assalamuaalaikum wr.wb

    sehat dan sukses selalu untuk Bpk ismail
    saya mau tanya pak soal jual beli kepada sesama ahli waris, sebelumnya sy ceritakan dulu
    ada keluarga ayah sudah meninggal ahli warisnya seorang istri dan 9 anak( 5 laki-laki dan 4 perempuan)= 10 ahli waris. meninggalkan harta warisan yang merupakan harta bersama dengan istrinya berupa tanah seluas 1000m2 menurut wasiatnya kepada ibu dan kakak pertama serta kedua harta waris di bagi rata oleh karenanya masing-masing mendapat bagian 100m2 dan semua ahli waris sepakat.
    kemudian istri mempunyai harta pribadi miliknya sendiri yang merupakan warisan dari orang tuanya surat(sertifikat) atas nama istrinya dengan luas 300m2, kemudian atas inisiatifnya harta pribadi miliknya akan dia wariskan hanya kepada 5 ahli waris laki-lakinya (300 : 5 = 60m2 bagian masing2nya), karena menurutnya menurut hukum islam anak laki-laki harus mendapat bagian lebih banyak di banding anak perempuan (itu merupakan keputusan yang cukup bijak menurutnya) dan semua ahli warisnya sepakat.

    pertanayaan:
    1. berapa bagian ahli waris yang sebenarnya menurut hukum islam dengan data diatas?
    2. kalau ada jual beli antar masing-masing ahli waris laki2nya atas tanah pribadi ibunya ( 300m2 ) bagaimanakah bentuk/draft perjanjiannya karena surat sertifikat masih atas nama ibunya (belum di pecah)?

    • Tanggapan

      Bapak Robie

      Wa’alaikumussalam

      Mengacu pada pertanyaan, bapak mengenai pembagian warisa menurut hukum Islam, maka saya akan sampaikan perhitungan pembagiannya.
      Ahli Waris ada 9 orang, yaitu:

      1 orang isteri
      5 orang anak laki-laki
      4 orang anak perempuan

      Sebelum harta tersebut dibagi kepada ahli waris, maka dengan asumsi harta perkawinan merupakan harta bersama, maka dari harta yang ada terlebih dahulu dibagi dua (harta gono gini), yaitu 50% sebagai hak isteri dan 50% adalah hak suami. Dengan demikian harta yang diwariskan adalah hanya 50% dari seluruh harta perkawinan.

      Jika harta perkawinan berupa tanah 1000 meter, maka yang diwariskan hanya 500 meter. Seorang isteri berdasarkan hukum gono gini mendapat 500 meter .
      Bagian masing-masing ahli waris:

      – 1 isteri mendapat 1/8 dari harta warisan
      – Anak laki-laki masing-masing mendapat 1/8 harta warisan
      – Anak perempuan masing-masing mendapat 1/16 harta warisan.

      Penjelasan:

      Isteri mendapatkan 1/8 dari harta warisan berdasarkan Firman Allah:
      “…Para isteri memperoleh seperempat harta yang kamu tinggalkan jika kamu tidak mempunyai anak. jika kamu mempunyai anak, Maka Para isteri memperoleh seperdelapan dari harta yang kamu tinggalkan sesudah dipenuhi wasiat yang kamu buat atau (dan) sesudah dibayar hutang-hutangmu….” [QS An-Nisa:12]
      Bagian isteri dari warisan = 1/8 x 500 meter
      = 62,5 meter

      SISA HARTA WARISAN =
      8/8 – 1/8 = 7/8
      7/8 untuk anank-anak

      ANAK LAKI-LAKI mendapatkan masing-masing 1/8.
      “Allah mensyari’atkan bagimu tentang (pembagian pusaka untuk) anak-anakmu. Yaitu : bagian seorang anak lelaki sama dengan bagian dua orang anak perempuan…” [QS An-Nisa:11]

      anak laki-laki = 2 anak perempuan = 1

      a. Anak laki-laki pertama = 2/14.

      Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
      1/8 x 500 meter = 62,5 meter

      b. Anak laki-laki Kedua = 2/14

      Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
      1/8 x 500 meter = 62,5 meter

      c. Anak laki-laki ketiga= 2/14

      Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
      1/8 x 500 meter = 62,5 meter

      d. Anak laki-laki keempat= 2/14

      Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
      1/8 x 500 meter = 62,5 meter

      e. Anak laki-laki kelima= 2/14

      Yaitu: 7/8 x 2/14 = 1/8
      1/8 x 500 meter = 62,5 meter

      ANAK PEREMPUAN masing-masing mendapatkan 1/16

      a. Anak perempuan pertama 1/16

      Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
      1/16 x 500 meter = 31,25 meter

      b. Anak perempuan kedua 1/16

      Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
      1/16 x 500 meter = 31,25 meter

      c. Anak perempuan ketiga 1/16

      Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
      1/16 x 500 meter = 31,25 meter

      d. Anak perempuan keempat 1/16

      Yaitu: 7/8 x 1/14 = 1/16
      1/16 x 500 meter = 31,25 meter

      TOTAL PEMBAGIAN:

      Isteri = 62,5 meter
      Anak laki-laki = 312.5 meter
      Anak perempuan = 125 meter

      Isteri mendapat 500 meter + 62,5 meter = 562,5 meter

      Jika isteri masih hidup, maka harta isteri berupa tanah 300 meter tidak dapat diwariskan. yang dapat dilakukan hanya berupa hibah wasiat.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  8. “Assalamu alaikum”
    Saya ingin bertanya” Yaitu, Paman saya punya tanah yang di tempati gedung SMU yang sudah di ganti rugi oleh pemerintahan seluas 7.500 m2 pada tahun 2005 dan telah di pisah dari sertifikat induk milik paman saya pada tahun 2007 namun hasilnya 10.315 m2, dari pemisahan sertifikat ini,dan masih atas nama Paman saya, apakah paman saya masih bisa di berikan ganti rugi sisah dari tanah ini? dan Apakah pemisahan dari sertifikat induk yang masih atas nama paman saya dikenakan pelanggaran? karna sebelumnya sudah ada berita acara kesepakatan harga ganti rugi dibebankan pembebasan dan pensertifikatan tanah atas tanah milik paman saya seluas 7.500 m2? mohon pencerahan,nya. makasih sebelumnya.

    • Tanggapan

      Cika

      Wa’alaikumussalam

      Saya belum memahami maksud pertanyaan Cika secara keseluruhan. Mohon jika berkenan dapat mengulang pertanyaan lebih detil lagi.

      Berkaitan dengan ganti rugi, maka mengacu pada peraturan yang berlaku setiap pemilik tanah berhak mendapatkan ganti rugi atas penggunaan tanahnya untuk kepentingan pembangunan.

      Demikian, terima kasih

      Ismail Marzuki

  9. pak, bulan pebruari 2014 saya beli sebidang tanah ukuran 600 m2 di medan,,, status tanah waktu saya beli masih sk camat, setelah jual beli lewat notaris, saya ajukan buat sertifikat, alhamdulilah bulan 10 sertifikat keluar,,, nah saya langsung mau bangun rumah,,, permasalahnnya setelah saya mengajukan IMB,, kata dinas tata kota gak bisa keluarkan IMB krn tanah yg saya miliki masuk GSB atau master plan tata kota mau di buat gang tembusan katanya,,,,,,, seiring waktu saya bandel bangun rumah terus,, dan akhirnya rumah saya di ketok atau di bongkar 2 x oleh tata kota,,,,,,, saya jadi bingung apakah saya tidak berhak membangun rumah di atas tanah saya sendiri? apa yang harus saya lakukan terkait masalah ini… bolehkah saya mengungat kepala dinas Tata kota? mohon arahanyya pak,,, masak tanah udah SHM gak bisa apa2….

    • Tanggapan

      Bapak Ali Sadikin

      Pada dasarnya setiap orang berhak mendirikan bangunan di atas tanah miliknya. Akan tetapi hak untuk mendirikan bangunan atau hak untuk menggunakan tanah tersebut dibatasi oleh peraturan lainnya.

      Suatu wilayah yang sudah direncanakan akan dibangun suatu fasilitas umum berdasarkan rencana tata ruang wilayah, maka bagi setiap pemilik tanah wajib melepaskan tanah tersebut untuk kepentingan umum.

      Pasal 5 UU No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum:

      Pihak yang Berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian Ganti Kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.

      Dalam UU tersebut, yang dimaksud dengan Pihak Yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaan tanah.

      Kesimpulan: Sepanjang pembangunan jalan tersebut sesuai dengan tata kota, maka bapak wajib menyerahkan tanah bapak untuk jalan, dan atas penyerahan tersebut bapak berhak memperoleh ganti rugi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  10. Bpk ibu yth, saat ini sya punya masalah, masalah tanah, tanah sya sudah bersertipikat, terbitnya thn 2007, saat ini sedang di gugat oleh seseorg, yg di belinya hanya berdasarkan kuitansi jual beli dgn ank si pemilik tanah tempat saya membeli tanah tsb, kwitansi pembeliannya tahun 2009′ saat permasalahanya sedang di proses di pengadilan negeri muara bungo Jambi, mohon bantuannya, utk memberi jawaban tertulis ke pihak PN Bungo tsb, terima kasih

    • Tanggapan

      Bapak Eko P

      Jika bapak digugat seseorang, bapak berkewajiban membuat jawaban atas gugatan tersebut. Bapak dapat membuat jawaban sebdiri dan hadir sendiri di persidangan. Apabila bapak tidak memahami hukum, bapak dapat menunjuk advokat di sekitar wilayah bapak.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  11. malam pak,maaf menggangu.saya marsis.
    saya mau tanya pak gini saat ini keluarga kami sedang ada masalah soal penyerobotan tanah
    sekilas cerita :kami mempunai 2 hektar tanah,tanah itu dari nenek terdahulu,tanah itu tanah gerik yang dulunya dibuka bersama@,sampe saat ini tanah itu belum ada surat maupun sertifikat kepemilikan,tiba2 ada yang menjual dengan orang lain .sedangkan saksi2 perbatasan tanah gerik itu tau lw itu punya nenek kami dahulu,orang yang menyerobot itu suda membuat surat namun tidak ada tanda tangan saksi2.yg saya mau tanyakan pak saat ini bagai mana agar dokumen bukti kuat kami mempertahankan tanah itu?apa cukup dengan SPH ?untuk sementara waktu ini sebelum membuat sertifikat,karena jangka waktu membuat sertifikat itu lama setidaknya 3 bulan.sedangkan tanah itu saat ini sedang bermasalah.terus seandaikan masuk kemeja hijau apa kuat pegangan kami dengan hanya mempunyai SPH (surat pernyataan hak)?mohon bantuanya pak,,atas perhatianya saya ucapkan terima kasih

    • Tanggapan

      Bapak Marsis

      Menjual tanah milik orang lain adalah perbuatan melanggar hukum dan dapat dikenakan ancaman pidana.

      Pada dasarnya bukti terkuat untuk hak atas tanah adalah sertipikat hak atas tanah. Untuk itu saya sarankan agar segera melakukan pendaftaran hak atas tanah atau mengurus sertipikat tanahnya di kantor pertanahan.

      Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

      Bukti yang dapat digunakan untuk mendukung pemilikan suatu tanah, yaitu:

      a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
      b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
      c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
      d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
      e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
      f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
      g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
      i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
      k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
      l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
      m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

      Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

      Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.
      Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan, baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.

      Pembukuan hak ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :
      a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
      b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
      c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;
      d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman;
      e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;
      f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

      SPH merupakan salah satu bukti untuk mengajukan pendaftaran hak atas tanah, tetapi kedudukan SPH tidak kuat. Jika ada pihak lain yang memiliki bukti lain, maka Bapak Marsis harus memiliki bukti tambahan sebagaimana disebutkan di atas.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  12. Assalamualaikum Pak Ismail. Saya mau tanya dan butuh pencerahan Pak, Bapak saya melakukan usaha sewa menyewa rumah dan sekarang rumahnya ingin dijual tetapi ternyata ada klien yang ingin menyewa rumahnya dan sudah disertai DP tetapi tidak ada surat perjanjian apapun. Karena rumahnya ingin dijual akhirnya kami minta maaf dan mengembalikan uang DP yang sudah dia berikan. Tetapi dia tidak terima, dan memberikan option melalui jalur kekeluargaan dengan ganti rugi 3x lipat atau ke meja hijau. Menurut Bapak, kami harus bagaimana?

    • Tanggapan

      Ibu Aisyah

      Wa’alaikumussalam

      Sewa Menyewa rumah, diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang: PENGHUNIAN RUMAH OLEH BUKAN PEMILIK. Dalam Peraturan tersebut tidak secara tegas diatur mengenai Down Payment.

      Ketentuan yang relevan dari aturan tersebut adalah terdapat dalam Pasal 10 dan 11.

      Pasal 10
      (1) Penyewa wajib mentaati berakhirnya batas waktu sewa sesuai dengan yang diperjanjikan.

      Pasal 11
      (1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :
      a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
      b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
      (2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.

      Dengan telah dibayarnya DP, maka sewa menyewa telah disepakati oleh kedua pihak sedangkan jangka waktu sewanya belum dimulai.

      Pasal 10 pada dasarnya mengatur mengenai jangka waktu sewa yang menjadi hak penyewa dan kewajiban pemilik rumah untuk mentaatinya. Jika pemilik membatalkan secara sepihak, berarti pemilik dianggap mengakhiri jangka waktu sewa sebelum jangka waktu sewa berakhir (bahkan diakhiri sebelum jangka waktu dimulai).

      Sanksi bagi pihak pemilik yang membatalkan jangka waktu sepihak adalah terdapat dalam Pasal 11 ayat 1 huruf a, yaitu pemilik wajib mengembalikan uang sewa yang telah dibayar. Dalam hal ini pemilik wajib mengembalikan seluruh DP. Mengenai ganti rugi, sepanjang tidak pernah ada kesepakatan mengenai ganti rugi, maka penyewa tidak dapat menuntut ganti rugi.

      Demikian, semoga bermanfat.

      Ismail Marzuki

  13. Assalamualaikum wr. wb.
    Pak Marzuki yang baik, pada tahun 2000 saya membeli sebidang kepada koperasi Kementan, dan pada tahun 2009 AJB nya baru saya terima, tanah tersebut merupakan bagian dari tanah bersertipikat induk. saat ingin mengurus untuk pecah sertipikat ternyata tdk bs karena BPN mensyaratkan harus ada siteplan yang sdh disetujui dinas tata ruang, sedangkan pihak koperasi tdk punya dana utuk mengurus hal tersebut, Pada tahun 2013 ada pengembang ingin membeli tanah yg ada dlm sertipikat induk dengan harga murah, tetapi saya bertahan untuk tidak menjualnya, dan hanya memberikan jalan keluar untuk pecah sertipikat saja. pada tahun 2014 saya mendengar sertipikat induk yg sebelumnya dipegang oleh koperasi sdh diserahkan ke pihak pengembang tsb dan tanah tersebut mau dipagar dan tanah saya termasuk didalamnya. yang saya ingin tanyakan bagaimana posisi saya dimata hukum, bila ingin mengajukan gugatan kepada siapa gugatan saya tujukan, dan tahap pertama bila saya mengajukan gugatan kepada siapa saya harus melaporkan masalah ini…terima kasih sebelumnya

    • Tanggapan

      Bapak Imam Wahyudi

      Wa’alaikumussalam

      Sebagai pembeli yang sudah menandatangani AJB, Bapak merupakan pembeli yang hak-haknya harus dilindungi.

      Dengan telah dijualnya tanah tersebut kepada Bapak, pihak koperasi tidak boleh menjual tamah tersebut kepada pihak lain.

      Bapak dapat menggugat koperasi dan pengembang ke pengadilan karena telah menjual dan membeli tanah yang menjadi hak Bapak.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  14. Assalamualaikum pak, saya punya 4 saudara yang semuanya laki- laki, kami berempat mendapat warisan berupa 1 bidang tanah persawahan dari almarhum ayah kami. berdasarkan kesepakatan kami berempat tanah tersebut sudah kami bagi sama rata, semua sdh sepakat tidak ada masalah. masalah timbul ketika saya punya niat untuk memecah sertifikat atas tanah tersebut dan selanjutnya kami balik nama kepada nama kami masing- masing sesuai pembagian yang telah kami sepakati. tujuan utama saya untuk memecah sertifikat tsb adalah agar kami mendapatkan kepastian hukum atas harta warisan kami, juga agar nanti dikelak kemudian hari tidak terjadi sesuatu yang tidak kami inginkan peda anak cucu kami terkait tanah peninggalan tsb. permasalahannya adalah dari kami ber empat ada dua saudara kami yang tidak setuju kalau serifikat tsb di pecah mnjadi empat bagian, sehingga kedua saudara saya tersebut tidak mau menandatangani berkas apapun terkait rencana pemecahan sertifikat tsb. pertanyaan saya apa yang harus saya lakukan agar saya bisa balik nama sertifikat tsb, kalau ada upaya hukum, upaya hukum apa yang bisa saya tempuh.atas pertolongan dan bimbingannya kami ucapkan terima kasih pak.

    • Tanggapan

      Bapak Eko Putro Shodiq

      Wa’alaikumussalam

      Mengenai warisan, maka sudah seharusnya setiap harta warisan segera diberikan kepada para ahli waris. Yang dimaksud diberikan adalah berupa hak-hak dari masing-masing ahli waris diberikan kepada ahli waris, sedangkan fisik benda warisan dapat segera dipecah atau digunakan bersama.

      Jika tanah tersebut merupakan tanah warisan, maka tidak ada satu pihakpun yang berhak menolak pembagian.

      Sebaiknya bapak meminta fatwa waris ke pengadilan agama untuk menetapkan bagian masing-masing ahli waris. Dengan fatwa waris tersebut, buat pembagian warisan atas seluruh harta, termasuk tanah.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  15. Assalamualaikum pak is…
    Di tempat saya..ada penggusuran tanah oleh pihak swasta .sebagian besar warga menerima kesepakatan ganti rugi.dan sisanya menolak..dan dari pihak swasta tsb mengancam akan menutup jalan yg ada di tempat itu..Bagaimanakah dasar hukum dari pengambilan jalan oleh pihak swasta ? Mengingat masih ada beberapa orang.., termasuk saya yg menempati bidang tanah dan bangunan tsb yg memiliki sertifikat hak milik atas nama sendiri? Krn tanah daerah tsb sebagian besar akan menjadi milik perusahaan swasta tsb.

    • Tanggapan

      Bapak Agung Priyambodo

      Wa’alaikumussalam

      Berdasarkan UU No. 38 Tahun 2004 Tentang Jalan, penguasaan terhadap jalan ada pada negara. Jika suatu jalan telah ada sebelumnya, maka setiap orang yang akan mengubah fungsi jalan harus memperoleh izin dari pemerintah.

      Pasal 12
      (1) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang manfaat jalan.
      (2) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang milik jalan.
      (3) Setiap orang dilarang melakukan perbuatan yang mengakibatkan terganggunya fungsi jalan di dalam ruang pengawasan jalan.

      Akan tetapi, jika pada saat developer membangun perumahan tidak ada jalan sebelumnya, maka apabila developer bermaksud menutup akses keluar bagi pemilik tanah yang bersebalahan, pemilik tanah yang bersebelahan dengn lokasi perumahan dapat meminta agar developer menyediakan jalan.
      Pasal 674 Kitab UU Hukum Perdata

      Pengabdian pekarangan adalah suatu beban yang diletakkan atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat pekarangan milik orang lain. Baik mengenai bebannya maupun mengenai manfaatnya, pengabdian itu boleh dihubungkan dengan pribadi seseorang.

      Pasal 686 Kitab UU Hukum Perdata
      Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan untuk kaki adalah hak untuk melintasi pekarangan orang lain dengan jalan kaki.

      Hak mengenai jalan kuda atau jalan ternak adalah hak untuk naik kuda atau menggiring ternak melalui jalan itu.

      Hak mengenai jalan kendaraan adalah hak untuk melintas dengan kendaraan. Bila lebar jalan untuk jalan kaki, jalan ternak atau jalan kendaraan tidak ditentukan berdasarkan hak pengabdian, maka lebarnya ditentukan sesuai dengan peraturan khusus atau kebiasaan setempat.

      Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan kuda atau jalan ternak mencakup juga hak pengabdian atas jalan untuk jalan kaki; hak pengabdian mengenai jalan kendaraan, mencakup juga hak pengabdian mengenai jalan kuda atau jalan ternak dan jalan untuk jalan kaki.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  16. Saya mau tanya pa, apa benar bahwa seseorang yang merasa memiliki hak atas tanah, tp apabila orang tersebut tidak mengurus tanah nya selama 20 tahun maka hak nya atas tanah tersebut telah hilang?
    jika ya, uu dan pasal berapa kah yang mengaturnya?
    terimakasih

    • Tanggapan

      Ibu Cherry

      Dalam hukum ada suatu istilah yaitu Lewat Waktu. Dengan Lewat Waktu, seseorang dapat memperoleh sesuatu.

      Pasal 1963 Kitab UU Hukum Perdata

      Seseorang yang dengan itikad baik memperoleh suatu barang tak bergerak, suatu bunga, atau suatu piutang lain yang tidak harus dibayar atas tunjuk dengan suatu besit selama dua puluh tahun, memperoleh hak milik atasnya dengan jalan lewat waktu. Seseorang yang dengan itikad baik menguasai sesuatu selama tiga puluh tahun memperoleh hak milik tanpa dapat dipaksa untuk menunjukkan alas haknya.

      Berdasarkan ketentuan tersebut, seseorang yang memperoleh tanah selama 20 tahun memperoleh hak milik atas tanah tersebut. Sebagai ilustrasi, jika A memperoleh tanah dan menempati selama 20 tahun terus menerus tanpa ada pihak yang mengganggu gugat, maka A dapat memperoleh hak milik.

      Sebaliknya jika B memiliki tanah, tetapi selama 20 tahun mengabaikan tanah tersebut sedangkan tanah tersebut diduduki A, maka B dapat kehilangan tanah.

      Jadi, yang menjadi unsur pokoknya adalah unsur menguasai secara fisik. Jika B memiliki tanah, lalu tanah tersebut dimanfaatkan B, maka B tidak akan kehilangan haknya meskipun dokumen pertanahannya belum lengkap.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  17. Assalamualaikum pak, pada tahun 1984 dibuat surat pernyataan pihak pertama dan pihak kedua diatas kertas bersegel yang bunyinya pihak pertama mensertifikatkan tanah tanpa menghilangkan hak pihak kedua (tanah tersebut milik pihak pertama dan pihak kedua menumpang membuat rumah ditanah tersebut). sekarang pihak kedua ingin menambah pembangunan rumah ditanah tersebut, tapi tidak diizinkan oleh pihak pertama. dan pihak kedua ingin menggugat dengan menggunakan surat pernyataan bersegel tersebut sedangkan sertifikat tanah adalah atas nama pihak pertama. apakah pihak kedua punya kekuatan hukum pak? terima kkasih atas jawabannya..
    wassalam..

    anton

    • Tanggapan

      Bapak Anton

      Wa’alaikumussalam

      Setiap orang yang akan mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain, harus terlebih dahulu memperoleh persetujuan dari pemilik tanah.

      Jika sebelumnya ada kesepakatan, maka harus dilihat terlebih dahulu bentuk kesepakatan tersebut, apakah berupa sewa menyewa tanah atau bukan, dan apakah ada jangka waktunya atau tidak.

      Jika kesepakatan atau surat pernyataan itu bukan berupa sewa menyewa maka pemilik tanah berhak untuk melarang orang lain mendirikan bangunan di atas tanahnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  18. Assalamualaikum Wr.Wb
    Selamat Sore Pak Ismail Marzuki
    saya ingin menyanyakan beberapa hal terkait masalah tanah
    Seorang pemilik lahan menyewakan tanahnya kepada perusahaan untuk pembangunan tower BTS yang dimana tanah tersebut berstatus SHM. dari pihak perusahaan meminta kepada pemilik lahan untuk memberikan copy an sertifikat tanah tersebut dengan ditandai dengan cek bersih. akan tetapi baru disadari bahwa sertifikat tanah tersebut telah di agunkan ke Bank. maka pihak penyewa meminta kepada pemilik lahan agar memberikan copy an ulang yang di tandai dengan Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di Bank, akan tetapi pemilik lahan tersebut menolak permintaan penyewa dengan alasan bahwa pihak penyewa belum membayar lunas tanah yang di sewa. pihak penyewa berdalih bahwa sulit untuk melunasi pembayaran tersebut diakibatkan berkas yang belum rampung untuk pembangungan BTS tersebut, salah satunya ialah ketakutan kedepannya jangan sampai copyan sertifikat yang di terima oleh penyewa adalah copyan sertifikat palsu, maka dari itu penyewa meminta kepada pemilik tanah untuk meminta ke bank Copyan yang disertai Cap/Keterangan bahwa tanah itu telah di agunkan di bank. Mohon Balasan dari bapak Saya sangat membutuhkan saran atau pendapat bapak terkait permasalahan ini . Terima Kasih Wassalam

    • Tanggapan

      Bapak Muh. Agung Eka

      Wa’alaikumussalam

      Menurut saya, permintaan dari calon penyewa dapat dimengerti. Sebelum menyewa tanah bapak, si penyewa ingin memperoleh kepastian atas kondisi tanah berikut legalitasnya.

      Agar tidak disalahgunakan, pada copy sertipikat tersebut sebaiknya bapak tulis dengan tulisan yang cukup besar: “Copy diberikan kepada PT XXX untuk keperluan sewa menyewa untuk pembangunan Tower BTS”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  19. Assalamua’laikum…
    Di wilayah Kami terdapat 400 KK yang menempati lahan Milik Pengairan selama 25 Tahun lebih,dan dilahan tersebut sudah banyak berdiri bangunan rumah,serta setiap tahunya kami dikenakan pungutan untuk sewa lahan yang di bayarkan kepada Petugas dari Pemerintah Desa setempat,secara geografis Tanah yang kami tempati berjarak 5 – 10 meter dari tepi sungai.
    Yang ingin kami pertanyakan :
    1. Apakah bisa tanah tersebut dirubah statusnya menjadi Ststus Tanah milik bagi Kami.
    2. Kalau bisa bagaimana langkah – langkah yang harus Kami lakukan
    Kami mohon kiranya bapak perduli memberikan penjelasan atas pertanyaan Kami tersebut diatas,sehingga bila terjadi pemberian status tanah milik tersebut kepada kami bisa lebih meningkatkan kesejahteraan bagi kehidupan Kami..

    • Tanggapan

      Adik LF Solihin
      Wa’alaikumussalam
      1. Lahan yang berjarak 5-10 meter dari tepi sungai merupakan Garis Sempadan Sungai. Lahan yang termasuk dalam Garis Sempadan Sungai merupakan lahan yang penggunaannya terbatas.

      Peraturan Pemerintah No. 38 tahun 2011 Tentang Sungai antara lain menyebutkan:

      Pasal 9
      Garis sempadan pada sungai tidak bertanggul di dalam kawasan perkotaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 ayat (2) huruf a ditentukan:

      a. paling sedikit berjarak 10 m (sepuluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai kurang dari atau sama dengan 3 m (tiga meter);
      b. paling sedikit berjarak 15 m (lima belas meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 3 m (tiga meter) sampai dengan 20 m (dua puluh meter); dan
      c. paling sedikit berjarak 30 m (tiga puluh meter) dari tepi kiri dan kanan palung sungai sepanjang alur sungai, dalam hal kedalaman sungai lebih dari 20 m (dua puluh meter).

      Pasal 22
      (1) Perlindungan sempadan sungai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (2) huruf b dilakukan melalui pembatasan pemanfaatan sempadan sungai.

      (2) Dalam hal di dalam sempadan sungai terdapat tanggul untuk kepentingan pengendali banjir, perlindungan badan tanggul dilakukan dengan larangan:

      a. menanam tanaman selain rumput;
      b. mendirikan bangunan; dan
      c. mengurangi dimensi tanggul.

      (2) Pemanfaatan sempadan sungai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat dilakukan untuk keperluan tertentu.

      Mengingat terbatasnya penggunahan lahan tersebut, maka menurut saya terhadap lahan tersebut tidak dapat ditingkatkan menjadi Hak Milik.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  20. Assalamualaikum WR. WB

    Nama saya Depi.
    Saya ingin berkonsultasi atas permasalahan yang sedang saya hadapi sekarang.

    Sekitar Tahun 2011 tetangga saya (pak didi) membeli tanah 100m2 dari pak agun. lalu dengan pembelian tersebut
    pak agun dan istrinya memberikan akses jalan kepada pak didi 2.5 meter (hanya omongan dan ada saksi)
    Beberapa bulan kemudian teman pak didi (pak tula) membeli tanah 100m2 tepat disamping pak didi dari pak agun juga.
    dan pak agun beserta istrinya juga memberikan akses jalan kepada pak tula 2.5 meter.

    pak agun merupakan pemilik tanah yang lumayan luas.akses jalan yang diberikan pak agun tersebut adalah masih tanah miliknya (pak agun) disertifikat.

    1 tahun kemudian (2012), pak tula menjual tanahnya kepada saya dikarenakan keperluan uang yang mendadak.
    pada saat pembelian saya memberikan DP 5 juta ke pada pak tula sebagai tanda jadi.
    Lalu saya pergi ke rumahnya pak agun dengan memberitahukan bahwa tanahnya pak tula sudah saya beli.
    Kemudian saya juga menanyakan perihal akses jalan, dan pak agun beserta istrinya bilang bahwa akses jalan tersebut adalah 2.5 meter.
    saat saya meminta hitam diatas putih, dia mengatakan bahwa “kita sama2 waga sini, gak mungkin saya bohong dan bla bla bla.”
    akhirnya saya percaya.saat itu ada juga beberapa orang saksi yang ikut mendengarkan.

    Setelah mendapatkan kepastian dari pak agun dan istrinya tentang akses jalan 2.5 meter tersebut, minggu depannya
    saya melakukan transfer sisa pembelian tanah kepada pak tula. dan lunas.

    Namun sekitar tahun 2014 akhir, masalah mulai muncul.
    Pak agun dan istrinya berniat membuatkan rumah anaknya tepat di depan rumah saya.
    (rumah saya – jalan 2.5 meter – rumah anak pak agun).
    Namun pada saat penarikan meteran, ukuran jalan 2.5 meter tersebut tidak benar alias kurang.
    Pada saat ditanya masalah jalan 2.5meter tersebut, pasti dijawab dengan marah-marah.
    Dikarenakan saya dan pak didi menggunakan akses jalan tersebut dan sekaligus masih dalam sertifikatnya, kami cuma bisa diam.

    Pertanyaan saya adalah :
    1. Jika akses jalan 2.5meter tersebut tidak diberikan alias kurang, apa yang harus kami lakukan ?
    2. Apakah pak agun dan istrinya tersebut bisa dikatakan melakukan penipuan ? dan tindakan apa yang bisa kami lakukan ?

    Wassalamualaikum WR WB
    Salam Hormat
    Depi

    • Tanggapan

      Bapak Depi

      Wa’alaikumussalam

      Setiap janji adalah mengikat bagi pihak yang terlibat didalamnya. Janji Pak Agun untuk memberikan akses jalan adalah mengikat meskipun diberikan secara lisan.

      Pasal 667 Kitab UU Hukum Perdata:

      Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

      Berdasarkan pasal 667 tersebut, bapak dapat meminta agar Pak Agun menyediakan jalan. Untuk keperluan tersebut Pak Agun diberikan ganti rugi yang wajar. Selain itu, berdasarkan janji lisan, Pak Agun wajib memberikan saran jalan kepada bapak.

      Upaya yang dapat dilakukan adalah dengan menggugat pak Agun ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  21. Assalamualaikum pak, ibu kami memiliki sebidang tanah dan bangunan rumah dengan surat kepemilikan berupa PETOK D thn 1968 atas nama ibu kami sendiri (sebut saja AMINAH), lalu 3 tahun yg lalu ada seseorang mengakui tanah dan bangunan tersebut dengan dalil menunjukan surat PETOK D thn 1988 an orang tua mereka yg telah almarhumah (AMINAH KHOTIJAH), dan ibu kami berkeinginan tanah dan bangunan tersebut dijual dan dibagi kepada ahli warisnya, tetapi sampai sekarang kelurahan tidak berani mengeluarkan AJB atas tanah dan bangunan yang kami tempati sekarang ini.
    yang membikin janggal surat tersebut keluar tahun 1988 sedangkan sepengetahuan kami dan pegawai kelurahan yang namanya AMINAH KHOTIJAH yang merupakan tante dari orang mengakui tanah tersebut meninggal pada tahun 1976 tetapi kenapa surat tersebut muncul thn 1988, kami konfirmasikan kepada pak lurah dan pak lurah memahami dan mengetahui surat yg betul adalah yang kami miliki, tetapi sampai sekarang pak lurah tidak berani bertindak
    yang kami tanyakan:
    1. Bagaimana cara supaya kami bisa mengurus AJB
    2. Bagaimana cara supaya kami bisa meningkatan surat tersebut ke SHM

    terimah kasih

    • Tanggapan

      Sempox

      Sebelum mengurus AJB, sebaiknya tanah tersebut daftarkan terlebih dahulu ke kantor pertanahan (disertipikatkan). Untuk mendaftarkan tanah diajukan ke Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan dokumen-dokumen antara lain:

      a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
      b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
      c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
      d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
      e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
      f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
      g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
      i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
      k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
      l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
      m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

      Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  22. Selamat malam pak is, saya mau tanya. ada orang bernama M dengan membentuk kelompok tani dan membuka lahan di lahan yang berstatus HPL Transmigrasi. Sdr M sudah diperingatkan untuk tidak meneruskan niatnya tersebut utk membuka lahan tersebut. Akan tetapi M semakin nekat menjual lahan yang berstatus HPL Transmigrasi tersebut kepada Sdr. F dengan bukti Surat Kepemilikan lahan dan bukti pembayaran PBB belaka. sedangkan berjalannya waktu lahan transmigrasi tersebut sudah disertifikatkan Hak Milik oleh warga transmigrasi, yang secara berhak atas lahan tersebut karena program tranmsigrasi dari pemerintah. yang menjadi pertanyaan saya, apakah Sdr. F dapat menuntut atau menggugat dengan dasar segel/ bukti pembayaran PBB tersebut kepada warga transmigrasi yang telah memiliki SHM tersebut.
    Mohon arahan berikut dengan dasar hukum >terimakasih atas bantuannya.

    • Tanggapan

      Bapak Andreas

      Berdasarkan Pasal 67 Permenag No. 9/1999, HPL dapat diberikan kepada pihak-pihak sebagai berikut:

      a. instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah;
      b. Badan Usaha Milik Negara;
      c. Badan Usaha Milik Daerah;
      d. PT. Persero;
      e. Badan Otorita;
      f. badan-badan hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah.

      Jadi, jika M atau kelompok tani memperoleh lahan yang berstatus HPK, maka lahan tersebut semestinya diberikan oleh instansi sebagimana disebutkan di atas.

      Berdasarkan PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 40 TAHUN 1996 TENTANG HAK GUNA USAHA, HAK GUNA BANGUNAN DAN HAK PAKAI ATAS TANAH, disebutkan bahwa di atas tanah HPL hanya dapat diberikan tanah berstatus HGB dan Hak Pakai.

      Selain itu tanah HPL tidak dapat dijual. Yang dapat dijual adalah tanah berstatus HGB atau Hak Pakai yang berada di tanah HPL. dengan demikian jika F merasa telah membeli tanah HPL, maka jual beli tersebut tidak sah.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  23. Hallo…Salam kenal Pak Ismail Marzuki
    Saya mau tanya seputar tanah waris berupa petok
    Permasalahannya adalah pada tanah petok tersebut belum semuanya atas nama nenek saya akan tetapi history nya tanah tersebut sudah di beli oleh nenek saya kepada adik-adiknya dengan bukti hanya tanda tangan surat yang disaksikan oleh pejabat RT setempat dan beberapa saksi tersebut sudah meninggal.
    Pada waktu nenek saya masih hidup Ayah saya ingin mengurus sertifikat tanah tersebut, akan tetapi oleh notaris setempat disuruh meminta copy data tanah di kantor LURAH. setelah saya cek ukuran tanah yg terdaftar tidak sesuai dengan perjanjian tanah petok yang ditanda tangani oleh keluarga nenek saya. Akhirnya sampai sekarang masih berhenti untuk mengurusnya.
    Yang mau saya tanyakan adalah:
    1. Bagaimana dengan ukuran tanah dari data kelurahan yang tidak sesuai dengan data tanah yang sudah saya pegang yang sudah di tanda tangani keluarga nenek saya? (kata kelurahan hal tersebut tidak berpengaruh, karena pengukuran tanah akan dilakukan oleh pihak Agraria?
    2. Saat ini nenek saya yang bersangkutan sudah meninggal, dan tanah petok tersebut belum selesai disertifikatkan. Bagaimana urutan yang harus kami mulai untuk mensertifikatkannya?
    3. Nenek saya punya 2 ahli waris, yaitu Ayah dan Tante saya. Bagaimana hak mereka?
    4. Apa saja yang kami perlukan untuk mengurus sertifikat tanah tersebut?

    Demikian,,, saya berharap jawaban dari Bapak.
    Terima kasih

    • Tanggapan

      Ibu Reni Kusuma

      Untuk tanah-taanah yang belum bersertipikat, dapat terjadi adanya perbedaan luas antara objek tanah dengan yang tertera dalam dokumen yang dimiliki pemilik.

      1. Untuk tanah yang belum terdaftar atau belum bersertipikat, maka akan dilakukan proses pengukuran tanah oleh Kantor Pertanahan sebagai bagian dari proses penerbitan sertipikat.

      PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH

      Pasal 14

      (1) Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan.
      (2) Kegiatan pengukuran dan pemetaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
      a. pembuatan peta dasar pendaftaran;
      b. penetapan batas bidang-bidang tanah;
      c. pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
      d. pembuatan daftar tanah;
      e. pembuatan surat ukur.

      2. Hal pertama yang harus dilakukan adalah menyiapkan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan kematian nenek dan juga dokumen pewarisan (fatwa waris) serta dokumen pertanahan.
      3. Untuk menentukan hak waris bagi ayah dan tante, ibu dapat meminta fatwa waris dari pengadilan agama. Secara singkat dapat disampaikan bahwa ayah dan tante berhak atas warisan nenek.

      4. Untuk mengurus sertipikat, dokumen-dokumen yang diperlukan antara lain:

      a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
      b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
      c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
      d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
      e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
      f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
      g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
      i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
      j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
      k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
      l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
      m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

      Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  24. Assalamualaikum Pak Marzuki,

    Saya ingin bertanya mengenai penahan Sertifikat oleh pihak pengembang, apakah hal tersebut bisa dibenarkan?

    Permasalahannya seperti ini:
    Saudara saya membeli kaveling di suatu perumahan, dan beliau diharuskan menandatangani surat pernyataan yang isinya adalah beberapa poin sebagai berikut:
    1. Kaveling tersebut harus dibangun rumah dalam jangka waktu 12 bulan ditambah masa tenggang 2 bulan, apabila tidak dilaksanakan maka pengembang berhak membatalkan secara sepihak dan melakukan buy-back sebesar 60% dari harga transaksi PPJB;
    2. AJB baru bisa dilakukan setelah bangunan selesai 100%, dan ada pernyataan harus berjanji untuk mengikatkan diri kepada pihak pengembang untuk tidak menjual dan atau mengalihkan tanah dan bangunan tsb dalam jangka waktu 3 tahun terhitung sejak penyelesaian pembangunan. (walaupun tidak dituliskan secara jelas, caranya adalah sertifikat HGB tersebut akan ‘disimpan’ oleh pihak pengembang)

    Pertanyaan saya, apakah pengembang bisa melakukan hal tersebut?dan apakah saudara saya bisa menuntut haknya untuk mendapatkan sertifikat tersebut setelah dilakukan AJB, walaupun beliau sudah menandatangani surat pernyataan tersebut?
    Menurut saya, saudara saya berhak untuk mendapatkan sertifikat tersebut karena memang itu sudah haknya karena telah membeli kaveling dan membangun rumah disana, dan semuanya sudah lunas.

    Mohon agar diberikan jawaban atas pertanyaan tersebut, dan mohon diberikan penjelasan mengenai dasar hukumnya.

    Atas bantuannya saya ucapkan banyak terima kasih.

    • Tanggapan

      Bapak Seandy

      Wa’alaikumussalam

      Ada dua perbuatan hukum dalam permasalahan yang bapak sampaikan, yaitu:

      1. Perbuatan Jual Beli Tanah Kaveling
      2. Perbuatan perjanjian yang berkaitan dengan tanah kaveling yang dibeli

      Dua perbuatan tersebut adalah perbuatan hukum terpisah meskipun saling berkaitan. Disebut sebagai perbuatan hukum terpisah artinya, jual beli tanah tetap sah dan berakibat beralihnya hak milik atas tanah ke tangan pembeli meskipun terhadap perjanjian yang kedua menimbulkan sengketa dikemudian hari.

      Untuk perjanjian yang kedua yaitu yang berkaitan dengan tanah, maka perjanjian tersebut mengikat pihak-ihak yang terlibat di dalamnya. Dengan demikian, developer berhak menyimpan sertipikat tanah pembeli sepanjang penyimpanan tersebut telah disepakati dalam perjanjian.

      Developer juga berhak untuk melarang pembeli untuk menjual tanah tersebut dalam waktu tiga tahun, jika hal itu sudah diperjanjikan sebelumnya.

      Dasar hukumnya adalah:

      Pasal 1338 Kitab UU Hukum Perdata

      Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  25. Assalamu alaikum pak. saya seorang karyawan swasta dan bekerja pada developer. saya mau tanya jika AJB atas nama konsumen hilang dan dengan keadaan belum dilakukannya balik nama, apa yang harus saya lakukan ? saya mohon jawabannya pak. atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih

    • Tanggapan

      Ibu May

      Wa’alaikumussalam

      AJB merupakan dokumen yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

      Menurut ketentuan Pasal 21 PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA NOMOR 37 TAHUN 1998 TENTANG PERATURAN JABATAN PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

      Pasal 21

      1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
      2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
      3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:

      i. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
      ii. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

      Menurut ketentuan Pasal 40 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      Pasal 40
      (1) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
      menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.
      (2) PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.

      Berdasarkan ketentuan-ketentuan tersebut, maka AJB Asli dipegang oleh PPAT untuk digunakan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu yang menjadi pertanyaan adalah, apakah yang hilang tersebut AJB asli atau salinan? Karena pada dadasrnay AJB asli dipegang oleh PPAT. Jika AJB salinan yang hilang, maka dapat meminta salinan baru kepada PPAT.

      Jika yang hilang adalah AJB asli, maka buat laporan ke kepolisian. Setelah itu, minta dibuatkan AJB baru berupa salinan yang dilegalisasi oleh PPAT yang bersangkutan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  26. asalammualaikum…pak…saya mau tanya untuk biaya pembuatan sertifikat berapa ya? luas tanah 125 m…hanya saja untuk AJB saya buat melalui orang kelurahan…apakah itu bisa jadi masalah kah bu…?kelurahan rumah saya sawangan lama…untuk AJB…lampiran apa sajakah yang harus saya terima ya pak…? proses jual beli nya dari tanah girik…sekarang masih dalam proses…niat saya saya mau di sertifikatkan jika sudah jadi AJB nya…saya mau cancle sepertinya tidak mungkin karena sudah mulai di urus oleh orang kelurahan tersebut…jika sudah terlanjur begitu menurut bapak bagaimana?……untuk sarannya saya ucapkan terima kasih

    • Tanggapan

      Bapak Dimas

      Mohon maaf, saya tidak dapat menjawab pertanyaan mengenai biaya membuat sertipikat tanah. Untuk tanah yang belum ada sertipikatnya, dapat diurus sendiri atau meminta bantuan orang yang memahami mengenai pertanahan.

      Bapak dapat menanyakan kepada orang kelurahan tersebut sudah sejauh mana prosesnya. Jika masih dalam proses awal yang bersifat administratif, Bapak bisa meminta agar orang kelurahan tersebut mengembalikan berkas.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  27. Assalamualikum,
    Saya punya masalah pak, sejak tahun 1999 ayah saya membeli sebuah rumah di bekasi yang pembayarannya secara dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan penjual, namun ayah saya meninggal dua tahun kemudian dan akhirnya keluarga penjual kembali lagi menagih pembayaran yang belum selesai tersebut dan ibu saya kembali menyetuji melakukan cicilan pembayaran secara bertahap. Masalah kembali muncul di 2008 karena si pemilik rumah kembali meminta rumah tersebut dan mau menjualnya dikarenakan masalah keluarga dan keuangan dari penjual, sekali lagi saya dam suami yang memenuhi dan membeli rumah tersebut dengan harga yang disepakati dan uang cicilan serta pembayaran rumah pertama dianggap hangus. Namun si penjual mengajak kami langsung ke kantor notaris hari itu juga dengan melakukan pembayaran secara cash agar masalah selesai.
    Pembayaran pun dilakukan dihadapan notaris, namun suami saya yang nota bene tidak tahu menahu masalah hukum hanya mengikuti saja karena ada notaris yang dipercayakan. Setelah menerima pembayaran Lalu si penjual berjanji akan kembali dua hari lagi menyelesaikan pajak dan sebagainya namun hingga kini penjual menghilang begitu saja dan tidak dapat dihubungi. Pesan terakhir yang ia sampaikan pun bernada senaknya dan kasar, dan notaris pun angkat tangan hingga sekarang dan kami belum menerima surat rumah kami padahal pajak pembeli sudah kami selesaikan, dan ketika suami saya bilang akan membayar pajak penjual tersebut notaris tersebut malah mengatakan tidak bisa.

    Jadia apa yang harus kami lakukan karena pasti lama kelamaan pajak tersebut akan membengkak jika tidak diurus.

    Mohon solusinya pak
    Terimakasih
    Assalamualaikum

  28. sebidang tanah tidak pernah dilakukan penjulan oleh pemilik dan pemegang girik. Akan teteapi di catatan lurah/buku desa tidak ada keterang diatas bukti AJB. catatan buku desa yang ada pengalihan/penjualan anatara A dengan pihak lain lagi yaitu B, sehingga tidak ada cacatan pengalihan pemilik awal dengan A.

    Pemilik sekarang mau menjual, lurah tidak berani tanda tangan AJB, karena pemilik sama sekali tidak pernah menjual, walau terbit AJB dengan A.

    pertanyaanya:
    1. Apakah pengalihan hak dari Pemilik kepada A, harus ada di lurah atau bisa tidak ada, dan apakah sah AJB A tersebut.
    2. Saran apa yang bisa dilakukan kepada pemilik, karena lurah menolak tandatangan AJB yang sedang dalam pengurusan untuk penjulan?
    3. Apakah ada kesalahan prosedur dari pihak lurah? Apa yang harus dilakukan agar pembelian itu bisa terjadi AJB ditandatangani lurah.

    Salam
    Afudy

    • Tanggapan

      Bapak Ali Afudy

      Ketentuan Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

      Jadi, untuk melakukan jual beli tanah harus dihadapan PPAT. Jika pada suatu daerah belum ada PPAT, maka Camat atau Kepala Desa bertindak sebagai PPAT Sementara.

      Berdasarkan Pasal 39 ayat (1) huruf c Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian.

      Seorang PPAT berhak menolak membuat akta jika pihak yang akan menjualnya bukan pemilik tanah. Dalam kasus yang bapak tanyakan, pemilik tanah belum pernah menjual kepada A, bahkan tidak ada bukti jual beli kepada A. Dengan demikian, PPAT akan menolak jika A akan menjual tanah tersebut.

      Agar penjualan dapat dilakukan, maka pemilik awal harus menjual terlebih dahulu kepada A. setelah itu A menjual kepada B.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  29. semoga bpk diberikan berkah krn adanya treat ini pa, sy mau konsul pa. sy 2thn yg lalu membeli tanah di bandung seluas 2,8 ha. pembayaran blm lunas, tetapi kemudian ada pembeli lain yg sdh menyetorkan uang untukbeli tnh dg obyek yg sama. sy hanya dibekali kwitansi saja pa. apa kira2 langkah huk yg harus sy tempuh pa. sy sdh depresi lrn mslh ini. mksh bnyk sblmnya pa

    • Tanggapan

      Bapak Aep

      Aamiin, terima kasih atas doanya.

      Transaksi yang bapak lakukan, secara hukum belum memindahkan hak milik atas tanah yang menjadi objek jual beli jika pada awal transaksi disepakati bahwa uang yang bapak serahkan adalah hanya berupa uang muka. Jika dalam perjanjian tersebut disepakati bahwa hak milik berpindah setelah bapak melunasi seluruh harga tanah, maka dengan hanya membayar uang muka belum terjadi peralihan hak milik.

      Bapak masih berhak untuk meminta penjual agar menjual tanahnya kepada bapak sesuai kesepakatan yang telah dibuat. Pemilik tanah, berdasarkan perjanjian dengan bapak, wajib menjual tanah tersebut kepada bapak Aep. Jika pemilik tanah ingkar, Bapak Aep dapat meminta pengembalian uang muka disertai dengan ganti kerugian (jika ada).

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  30. Selamat malam Pak Marzuki,

    saya ingin bertanya tentang nasib tanah saya yang dalam peta di SHM terkunci oleh tanah di depannya yang sudah SHM juga, sehingga menurut peta di SHM saya tidak ada jalan masuk ke tanah saya dari jalan utama kavling yang terletak 10 meter di samping timur tanah saya.
    Tanah saya seluas 200m persegi merupakan salah satu pecahan dari tanah awal seluas 3000m persegi yg dimiliki sebut saja A.
    Untuk informasi, jalan utama kavling tersebut merupakan pecahan dari tanah yg telah direlakan pemiliknya (yang juga membeli tanah pecahan dari milik si A) untuk dibuat jalan sehingga dalam peta di SHM saya telah tertulis sebagai “jalan”.
    Permasalahannya, saat ini fakta di lapangan telah ada jalan yang 4 tahun lalu dibuat di depan kavling saya dan jalan itu merupakan terusan dari jalan utama kavling, dibuat atas prakarsa si A agar tanah miliknya yg telah dipecah untuk dijual mendapatkan akses jalan, hanya saja jalan di depan tanah saya (prakarsa si A) ini tidak terdaftar sebagai “jalan” di peta SHM saya (asumsi belum dipecah oleh pemilik ke-2 nya sebagai jalan).

    Bagaimanakah solusi saya untuk mendapatkan akses jalan ke tanah saya? apakah satu-satunya cara hanya mengharap/membeli sebagian lahan tanah di depan tanah saya tersebut untuk jalan? mengingat bila itu cara terakhir, pasti si pemilik cenderung akan menetapkan tarif beli yang tidak wajar (karena urgensi “jalan” tersebut bagi saya).
    Itupun bila ia memang bisa rela menjual sebagian tanahnya untuk jalan.

    terima kasih Pak Marzuki.

    • Tanggapan

      Bapak Erlangga

      Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.

      Pasal 667
      Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

      Pasal 668

      Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.

      Pasal 669

      Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.

      Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  31. Selamat sore Pak Ismail.

    saya dan suami saya membeli rumah dan jumat besok rencananya akan dilakukan akad kredit dengan bank pemberi kredit. Dalam salah satu persyaratan yang harus dipenuhi, suami istri wajib hadir dengan membawa dokumen-dokumen yg sama (KTP, KK, akta nikah, dll). Sementara saat ini suami saya sedang dinas di luar negeri, sehingga tidak bisa datang pada saat akad. Pihak legal dari developer menyarankan agar suami saya membuat surat pernyataan yang isinya menerangkan adalah bahwa benar dia adalah suami saya, dan mengkuasakan pada saya sepenuhnya untuk melakukan akad dengan bank. Dan menurut sang legal surat tersebut harus dilegalisir di KBRI tempat dinas suami saya.
    Yang ingin saya tanyakan, benarkah surat kuasa tersebut harus di legalisir di KBRI? suami saya bekerja di tengah laut (offshore engineer), sehingga tidak mungkin dia mendatangi KBRI untuk melegalisir surat tsb. Sebagai catatan, rumah tersebut kami beli atas nama saya, bukan suami saya. Semua data2 atas rumah tersebut adalah atas nama saya.

    Mohon pencerahannya Pak. Terimakasih sebelumnya.

    • Tanggapan

      Ibu Nurul

      Memang benar bahwa dokumen-dokumen yang dibuat dan ditandatngani di luar negeri hari dilegalisasi di perwakilan Pemerintah RI.

      Tandatangan suami diperlukan meskipun yang menjadi pembeli adalah ibu Nurul karena pembelian tersebut dengan menggunakan fasilitas kredit bank. Dengan asumsi bahwa harta dalam perkawinan adalah harta bersama, maka diperluikan persetujuan suami jika ibu Nurul akan meminjam dari bank.

      PERATURAN MENTERI LUAR NEGERI REPUBLIK INDONESIA NOMOR : 09/A/KP/XII/2006/01 TENTANG PANDUAN UMUM TATA CARA HUBUNGAN DAN KERJASAMA LUAR NEGERI OLEH PEMERINTAH DAERAH

      69. Dokumen yang dibuat atau diterbitkan di Indonesia termasuk di Daerah, dan akan dipergunakan di negara lain, harus dilegalisasi oleh
      Departemen Hukum & HAM RI, Departemen Luar Negeri RI, dan Perwakilan RI di luar negeri.
      70. Dokumen-dokumen asing yang diterbitkan di luar negeri dan ingin dipergunakan di wilayah Indonesia, harus pula melalui prosedur yang
      sama, yaitu dilegalisasi oleh Kementerian Kehakiman dan/atau Kementerian Luar Negeri negara dimaksud dan Perwakilan Republik Indonesia di negara setempat.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  32. pak mohon petunjuk pak atas permasalahan yang kami hadapi saat ini yaitu penutupan total jalan menuju rumah kami oleh tetangga depan rumah kami sebut saja si A karna ada pertengkaran antara anak si A dengan suami adik saya yang tidak serumah dengan kami, karna itu si A dengan memperkerjakan orang untuk membuat pagar tepat didepan teras rumah kami karna si A adalah tetangga bersampingan dengan si B tetangga depan rumah kami, si B selaku tetangga yang mengaku telah membeli tanah jalan tersebut dari ahli waris pekuburan yang sudah meninggal dunia waktu saya kecil, menurut cerita ibu saya dahulu saudara kakek saya membeli tanah kepada pemilik tanah yang bernama N dan N menghibahkan secara lisan jalan pemakaman miliknya yang berada disamping rumah kami tersebut untuk digunakan saja sebagai jalan untuk kami kejalan raya dan pada saat itu kakek saya sempat mengajukan pembelian tanah jalan tersebut kepada N tapi N tidak akan menjual karna itu jalan ukuran lebar 2 meter dan panjang 33 meter untuk digunakan kepemakaman selamanya dan terjadilah hibah lisan tersebut dengan berdasarkan saling percaya tanpa adanya saksi yang hidup saat ini, selang berapa tahun si N meninggal dunia dan waris tanah pekuburan itu jatuh kepada anaknya yang bernama M dan M tanpa sepengetahuan kakek saya menjual tanah jalan kepemakaman tersebut kepada B dengan alasan M tidak mempunyai anak laki-laki, M memang tidak mempunyai anak laki-laki tapi hanya memiliki 1 anak wanita yang bernama Z yang sudah meninggal juga saat ini, itu yang tertulis disurat pembelian tanah tersebut yang sempat saya lihat dan baca kemarin dirumah si B tanpa diijikan oleh si B untuk saya meminta Cofy bukti pembelian tersebut, sudah 2 bulan kami tak memiliki jalan terdekat dengan jalan raya dan kami harus melewati hutan yang ada dibelakang rumah kami untuk sampai kejalan raya dengan hanya bisa berjalan kaki dan gelap,
    pantaskah kami diperlakukan seperti ini

    pertanyaan saya :
    1. apakah sah jual beli yang dilakukan M dan B tersebut
    2. apakah si A bisa dilaporkan sebagai pelanggar HAM
    3. apakah bisa tanah jalan pemakaman yang sudah dihibahkan secara lisan dijual belikan
    4. apakah kami boleh mengajukan pembelian kepada si B untuk membeli tanah tersebut sebagai akses jalan kami dan kepemakaman umum yang berada disamping rumah kami agar para keluarga pemilik makam bisa jiarah dan bersihkan makam keluarganya yang sekarang terlantar dan dipenuhi tumbuhan liar
    5. apa langkah hukum yang bisa saya tempuh untuk mesalah itu sedangkan si B tidak mau menjual dan mendukung penutupan jalan tersebut

    mohon dibantu untuk keadilan kepada kami

    • Tanggapan

      Bapak Ariel

      Dalam Kitab UU Hukum Perdata disebutkan mengenai pemberian jalan untuk keperluan pemilik tanah yang berbatasan.

      Pasal 667
      Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.

      Pasal 668

      Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaliknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.

      Pasal 669

      Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir Pasal 667 telah hapus karena lewat waktu, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.

      Apabila pemilik tanah tersebut tidak mau memberikan tanahnya untuk jalan, bapak dapat menggugat ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  33. Assalamualaikum Wr. Wb.

    Yth Bapak ismail…
    Saya ingin bertanya,
    AJB saya telah hilang, saya ingin mengurus lagi ke notaris. tetapi notaris meminta surat keterangan tidak sengketa, sedangkan untuk membuat surat Tanah tidak sengketa harus mempunyai PBB.
    Saat saya beli tanah itu, saya tidak mendapatkan PBB dari penjual, hanya mendapatkan AJB dan kwitansi saja. Saya tidak bisa mendapatkan PBB dari orang tersebut.

    Menurut bapak apa yang harus saya lakukan?? Sebelumnya saya ucapkan terimakasih banyak.
    mohon dengan sangat pencerahannya pak. Semoga Allah membalas kebaikan bapak. aamiin

    • Tanggapaan

      Ibu Tini

      Wa’alaikumussalam

      Akta Jual Beli yang dipegang oleh pemilik merupakan salah satu dokumen akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jika AJB tersebut hilang, maka ibu bisa meminta salinan dari PPAT yang dahulu membuat AJB tersebut.

      Untuk memperoleh PBB, ibu harus mengajukan ke kantor Pajak Bumi dan Bangunan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

      • Pak saya mau tanya
        Orang tua saya punya tanah cukup untuk bangun 2 ruko. Masalahnya sertifikat hak milik asal (induk) tersebut hilang. Sudah dicari2 kemana2 tnya sana sini tp tetap saja tidak ditemukan. Bagaimana sarannya yah?

      • Tanggapan

        Bapak Andra

        Apabila sertipikat tanah hilang, maka pemilik tanah dapat mengajukan penggantian sertipikat baru.

        dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, disebutkan mengenai tata cara penggantian sertipikat:

        Pasal 57

        (1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

        (2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
        Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.

        (3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

        (4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

        Pasal 58

        Dalam hal Penggantian sertipikat karena rusak atau pembaharuan blanko sertipikat, sertipikat yang lama ditahan dan dimusnahkan.

        Pasal 59

        (1) Permohonan penggantian sertipikat yang hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat hak yang bersangkutan.

        (2) Penerbitan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) didahului dengan pengumuman 1 (satu) kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.

        (3) Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat

        (2) tidak ada yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertipikat pengganti tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertipikat baru.

        (4) Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor Pertanahan, maka ia menolak menerbitkan sertipikat pengganti.

        (5) Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertipikat baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), ayat (3) dan ayat (4) dibuatkan berita acara oleh Kepala Kantor Pertanahan.

        (6) Sertipikat pengganti diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertipikat tersebut atau orang lain yang diberi kuasa untuk menerimanya.

        (7) Untuk daerah-daerah tertentu Menteri dapat menentukan cara dan tempat pengumuman yang lain daripada yang ditentukan pada ayat (2).

        Demikian, semoga bermanfaat.

        Ismail Marzuki

  34. Yth Bapak Ismail,
    Bapak dan Ibu sudah meninggal tahun 2000 dan 2001 tanpa meninggalkan wasiat, meninggalkan 6 orang anak kandung yaitu X,Y,Z dan A,B,C serta dua bidang tanah warisan di Lokasi 1 (ada bangunan rumah) dan Lokasi 2 (tanah pekarangan kosong) yang posisinya bersebelahan di pinggir jalan raya. A yang menikah tahun 1997 atas permintaan dan ijin dari Bapak dan Ibu menempati Lokasi 1 dan membangun usaha toko kecil-kecilan. Pada tahun 1999 akhir, C datang ke A dan membantu usaha A di toko dengan mendapat gaji yang layak.
    Karena usahanya maju pesat, tahun 2003 hingga 2006 si A mendirikan bangunan 4 lantai lengkap dengan Ijin Mendirikan Bangunan atas nama si A, di Lokasi 2, dengan uangnya sendiri hasil usaha dan berhutang di beberapa bank dengan agunan tanah pekarangan milik A pribadi. Pada waktu itu saudara kandung yang lain tidak ada yang keberatan dan hubungan persaudaraan sangat baik dan harmonis.
    Tahun 2007 usaha A mengalami kemerosotan tajam dan gagal bayar bank sehingga untuk menyelesaikannya, agunan bank (milik A pribadi) dijual untuk membayar hutang-hutang di bank tapi tidak bisa menutup kewajiban di luar hutang bank sehingga masih menyisakan hutang di beberapa suplier toko dan beberapa hutang di perorangan. Singkat cerita si A sering didatangi debt collector/ tukang tagih. Atas kesepakatan, si A akhirnya mendapat kelonggaran waktu untuk membayar kewajibannya.
    Ditengah kondisi A kesulitan keuangan, tiba-tiba C mengundurkan diri dari membantu A di toko dan menunjukkan sikap permusuhan kepada A, kemudian saudara kandung A yang lain meminta warisan dibagi (mereka takut tanah warisan dijual A untuk membayar hutangnya). Lalu terjadi kesepakatan lisan yaitu warisan di Lokasi 1 untuk X,Y dan Z kemudian warisan di Lokasi 2 untuk A,B dan C.
    Lokasi 1 dijual oleh X,Y dan Z tahun 2008 dan dibagi rata untuk X,Y dan Z, sementara saudara yang lain yaitu A,B dan C tidak keberatan dan menandatangani akta jual beli di notaris.
    Lokasi 2 yang ditempati A untuk usahanya, atas kesadaran diri A diusahakan untuk dijual agar urusan pembagian tanah warisan orang tua bisa selesai, karena tidak mungkin dibagi tiga tanahnya, berhubung ada bangunan 4 lantai milik A yang berdiri di atas Lokasi 2. Tetapi niat baik A ternyata selalu dihalang-halangi oleh C dengan mengatakan dia (C) tidak akan menjual bagian sepertiga tanah warisannya, karena ternyata dia menginginkan bagian dari penjualan bangunan milik A yang berdiri di Lokasi 2, sehingga akhirnya gagal terjual. Untuk si B, dia hanya menginginkan sesuai haknya saja yaitu sepertiga bagian dari tanah warisan Lokasi 2. Sedangkan saudara kandung yang lain (X, Y dan Z) mendukung pembagian sesuai hak milik masing-masing
    Menurut pendapat A, perhitungan pembagiannya adalah, tanah warisan dihitung harga pasaran per meter dikalikan luas tanah, hasilnya dibagi 3 untuk A sepertiga, B sepertiga dan C sepertiga. Sedangkan bangunan 4 lantai ditaksir nilai harga pasarannya dan menjadi hak milik A karena dia yang membangun dengan uangnya sendiri.
    Tetapi ternyata C tidak setuju dan ngotot dengan berbagai alasan yang pada intinya menginginkan bagian dari penjualan bangunan yang didirikan A. Saat ini sertifikat tanah Lokasi 2 disembunyikan C, dan segala musyawarah sudah dilakukan, tetapi selalu gagal.
    1. Bagaimana sebenarnya pembagian tanah warisan dan bangunan pribadi yang berdiri di atasnya dalam kasus ini menurut Hukum Perdata BW dan bagaimana cara menyelesaikan masalah ini?
    2. Kalau A melakukan gugatan ke Pengadilan Negeri dengan maksud agar masing masing pihak mendapat sesuai yang menjadi hak miliknya, siapa sajakah yang harus digugat?
    Dalam hal ini semua pihak menundukkan diri pada Hukum Perdata BW.
    Demikian pertanyaan saya, terima kasih atas perhatian dan jawabannyanya.

    • Tanggapan

      Bapak Aprin

      Dalam Hukum Perdata menurut Kitab UU Hukum Perdata, pembagian waris adalah sebagai berikut:

      1. Golongan I, yang terdiri dari: suami/isteri yang hidup terlama dan anak2 serta cucu (keturunan) pewaris (dalam hal anak pewaris meninggal dunia). (pasal 852 BW)

      2. Golongan II adalah: orang tua dan saudara kandung dari pewaris termasuk keturunan dari saudara kandung pewaris. (pasal 854 BW) Golongan II ini baru bisa mewarisi harta pewaris dalam hal golongan I tidak ada sama sekali. Jadi, apabila masih ada ahli waris golongan I, maka golongan I tersebut “menutup” golongan yang diatasnya

      3. Golongan III :
      Keluarga dalam garis lurus ke atas sesudah bapak dan ibu pewaris (pasal . Contohnya: kakek dan nenek pewaris, baik dari pihak ibu maupun dari pihak bapak. Mereka mewaris dalam hal ahli waris golongan I dan golongan II tidak ada

      4. Golongan IV
      -Paman dan bibi pewaris baik dari pihak bapak maupun dari pihak ibu
      -keturunan paman dan bibi sampai derajat ke enam dihitung dari pewaris
      – saudara dari kakek dan nenek beserta keturunannya, sampai derajat ke enam di hitung dari pewaris.

      (sumber: http://irmadevita.com/2011/siapakah-yang-berhak-mewaris )

      Sesuai dengan pembagian hukum waris tersebut, maka setiap anak adalah ahli waris dari kedua orang tuanya.

      1. Pembagian Tanah Warisan, dan bangunan di atasnya.

      Jika satu bidang tanah milik seseorang (misal Tuan Rano) kemudian di atas tanah tersebut didirikan bangunan oleh orang lain (misal Tuan Karno) atas seizin pemilik tanah (Tuan Rano), maka menurut hukum pertanahan di Indonesia terdapat dua pemilik yaitu:

      – pemilik Tanah adalah Tuan Rano
      – pemilik bangunan adalah Tuan Karno

      Izin penggunaan tanah untuk pendirian bangunan tersebut, dapat berdasarkan sewa tanah atau hanya meminjam saja. Jika penggunaan tanah tersebut bersifat pinjam pakai saja, maka Tuan Karno tidak wajib memberikan imbalan kepada Tuan Rano.

      Secara hukum, yang dapat diwariskan adalah harta kekayaan orang yang meninggal dunia (pewaris). Oleh karena itu jika di atas tanah waridsan ada bangunan milik orang lain, yang dapat diwariskan hanya tanahnya saja.

      2. Gugatan

      Jika A akan menggugat, maka yang digugat adalah Tuan C selaku tergugat, sedangkan ahli waris lainnya menjadi Turut Tergugat. Turut tergugat artinya, ahli waris lainnya wajib mematuhi putusan hakim.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  35. Selamat siang pak ismail.. begini kronologis nya pak, pada tahun yang lalu keluarga saya menjual sebidang tanah dengan sbanyak 5 sertifikat.. pada pihak A dan baru di kasih dp oleh pihak A di hadapan notaris untuk menebus sertifikat di bank yg telah di agunkan.. dp pun di titipkan kepada notaris oleh pihak pembeli.. sebanyak 3 sertifikat telah di titipkan di notaris tersebut setelah itu kami minta uang dp tersebut yang ada sisa di notaris untuk menebus yang 2 sertifikat lagi. Tp ternyata sisa uang dp tersebut yang ada di notaris telah d tarik kembali oleh pembeli tanpa pemberitahuan kepada kami.. singkat cerita .. pihak pembeli dan notaris hanya janji2 saja untuk melunasi sisa nya. Kami sering mendatangi notaris tersebut untuk menanyakan kelanjutan nya. Tetapi notaris terbut sempat berkata kami suruh cari pembeli yang lain dan memulangkan dp nya. Dan pada akhir nya kami ada dana untuk memulangkan dp tersebut.. setelah kami datangi notaris tersebut untuk mengambil sertifikat dan memulangkan dp tersebut tetapi notaris tidak menolak dengan alasan yang tidak jelas.. sampai pembeli saja kami hubungi tidak mau berkomunikasi dengan kami( tidak mau mengangkat dan membalas telp dari kami) .. sampai saat ini sudah 14 bln tidak ada kejelasan dari notaris maupun pembeli.. bagaimana cara menghadapi nya pak is ?? Terimakasih banyak pak is sebelum nya

    • Tanggapan

      Ibu Ade

      Seorang pembeli tidak dapat secara sepihak membatalkan pembelian dan meminta uang muka kembali.

      Pasal 1464 Kitab UU Hukum Perdata

      Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

      Jika ada ketidakpuasan terhadap pekerjaan notaris, Ibu dapat membuat pengaduan ke Majelis Pengawas notaris di setiap kabupaten/kota.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  36. Pagi Pak,
    saya ingin bertanya apakah surat girik atau AJB yang sudah terdaftar di buku besar kelurahan itu sudah aman? apa masih perlu bikin sertifikat?
    karena marak surat tanah yang ganda, sama sama asli, karena yang pembeli telat mendaftar ke BPN, lebih dulu yang daftar orang yang bukan pemilik. itu bagaimana ya pak?

    Trims

    • Tanggapan

      Ibu Sari

      Girik atau AJB bukan bukti pemilikan tanah. Bukti pemilikan tanah adalah sertipikat hak atas tanah.

      Pasal 32 ayat 1, Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

      Oleh karena itu, agar pemeilikan tanah kuat, maka terhadap tanah yang dokumennya masih berupa girik atau AJB harus didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk dibuatkan sertipikat.

      Jika ada seseorang yan secara “diam-diam’ telah mensertipikatkan tanah tersebut, maka pihak yang merasa memiliki dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  37. Pak saya mau nanya, tanah saya berupa pengoperan hak pekarangan dari kelurahan, yang saya mau tanyakan apakah nanti bila ada penggusuran apakah saya akan mendapatkan ganti rugi, dan apakah surat tanah itu sah dimata hukum. tksh pak

    • Tanggapan

      Bapak Riyono

      Sepanjang yang saya ketahui, dalam hukum dikenal hak numpang karang.

      Pasal 711 Kitab UU Hukum Perdata

      Hak numpang karang adalah hak kebendaan untuk mempunyai gedung bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain.

      Untuk memperoleh hak ini, harus dibuktikan dengan akta otentik. Perolehan hak ini didaftarkan di Kantor Pertanahan. Dengan berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka Hak Numpang Karang (Hak Opstal) berubah menjadi hak guna bangunan.

      mengenai ganti kerugian, sepanjang ada bukti-bukti kuat bahwa bapak selaku pemilik tanah tersebut, maka bapak berhak memperoleh ganti kerugian.

      Demikian, semoga bermanfat.

      Ismail Marzuki

  38. pak saya mau nanya keluarga saya mempunyai tanah yang luasnya 580m atas nama 3 orang sudah bersertifikat tahun 1998 tetapi tiba tiba ada tetangga saya yang mengeklem bahwa tanah yang 300m itu miliknya, katanya dia membeli tanah tersebut tahun 1961 dengan bukti kuitansi,,sekarang tetangga saya sudah membuat sertifikat tetapi masih dalam proses…bagai mana kekuatan hukumnya untuk keluarga saya…karena kami orang desa,,,,sedangkan si tetangga saya orang kaya dokter juga,,mohon pencerahan dan kalo mau memblokir bagaimana caranya agar sertifikat tetangga saya tidak terbit…

    • Tanggapan

      Bapak Harsono

      Sertipikat tanah merupakan bukti pemilikan yang kuat. Jika ada pihak lain yang meng-klaim, maka pihak tersebut harus mengajukan bukti-bukti.

      Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
      (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

      Untuk mencegah terbitnya sertipikat yang dimohonkan orang tersebut, bapak dapat ajukan keberatan secara tertulis ke Kantor Pertanahan setempat.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  39. assalamu’alaikum pak ismail, saya mohon saran,begini thn 2012 agustus lalu saya membeli sepetak tanah 100m2 dari tetangga saya,dan langsung dibuatkan AJB dan sertifikat diurus oleh rt setempat,ternyata rt tsb menyerahkan pengurusan ke orang lain(tokoh desa) saya mendapat kwitansi penyerahan biaya 9jt dari rt,dan saya dapat tanda terima berkas tulis tangan+materai dari tokoh desa tsb.masalahnya adalah seminggu setelahnya saya dapat copy AJB,keterangan tidak sengketa,surat penguasaan tanah,fc sertifikat induk(1500m2),SPT tahun 2013 dan 2014,tetapi sertifikat sudah 2 tahun tak kunjung selesai,dan info terakirnya adalah pengurusan tsb diserahkan ke orang lain lagi(temen tokoh desa) dan ketika saya tanya selalu berbelit2 ,bahkan sekarang tokoh desa menyatakan Ajb saya hilang sementara sertifikat induknya sudah dipulangin ke pemilik lahan,pertanyaan saya adalah A bagaimana cara menerbitkan ulang AJB saya yang hilang dengan pembuat adalah PPATK b, bagaimana seharusnya sikap saya dengan tokoh desa dan rt(siap bertanggung jawab)secara lisan. c bagaimana apabila AJB sudah terbit dan dikemudian hari ada AJB yang hilang muncul( disalah gunakan)oleh pihak lain. terimakasih atas jawabanya dan mohon maaf penjelasan saya kurang detail.

    • Tanggapan

      Bapak Sumadi

      Wa’alaikumussalam

      1. Jika AJB telah hilang, maka para pihak dapat meminta dibuatkan salinan AJB kepada PPAT yang bersangkutan. Jika PPAT telah berhenti dari jabatannya, maka permintaan diajukan kepada PPAT yang menerima protokol dari PPAT sebelumnya.

      2. Tokoh desa dan RT, harus bertanggungjawab atas kehilangan AJB dan tidak terlaksananya pembuatan sertipikat. Tanggung jawab dapat berupa kesediaan menjadi saksi yang meringankan untuk mengurus AJB dan setipikat, termasuk menjadi saksi bahwa benar AJB telah hilang. Selain itu, mereka juga dapat diminta untuk mengemablikan biaya-biaya yang sudah bapak keluarkan.

      3. Pada dasarnya sepanjang Bapak dapat membuktikan sebagai pemilik tanah yang sah, maka jika terjadi penyalahgunaan AJB yang telah hilang, bapak dapat menggugat ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  40. asslm mlkum bapak sy mau bertanya.ini pak sy punya sebidang tanah dapat beli sekitar 5th lalu.tp msalah nya tanah sy itu sy beli cmn ada bukti kwitansi aja,sedangkan tanah yang berbatsan dgn sy dijual sm smpemilik nya,jd sm pemilik baru tanah yg berbatasan dengan sya itu langsung di sertifikat sm pemilik yg br tp ukuran tanah nya sdah melewati batas tanah sya, apakah kl kt mau buat sertifikat harus menghadirkan orang2 yg berbatasn, sdngkan ini tdk bahkan tanda tangan sy pun dipalsu,bisa apa sertipikat itu dibatalkan sdngkan sy cmn pnya bukti kwitansi aja untk membuktikan bahwa tanah nya udah lewat batas dan bagaimna solusiny?

    • Tanggapan

      Bapak Zulkifli

      Dalam penetapan batas-batas tanah, sedapat mungkin menghadirkan pemilik tanah yang berbatasan.

      Pasal 18 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Penetapan batas bidang tanah yang sudah dipunyai dengan suatu hak yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dilakukan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, berdasarkan penunjukan batas oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan.

      (2) Penetapan batas bidang tanah yang akan diberikan dengan hak baru dilakukan sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) atau atas penunjukan instansi yang berwenang.

      (3) Dalam menetapkan batas-batas bidang tanah Panitia Ajudikasi atau Kepala Kantor Pertanahan memperhatikan batas-batas bidang atau bidang-bidang tanah yang telah terdaftar dan surat ukur atau gambar situasi yang bersangkutan.

      (4) Persetujuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dituangkan dalam suatu berita acara yang ditandatangani oleh mereka yang memberikan persetujuan.

      (5) Bentuk berita acara sebagaimana dimaksud pada ayat (4) ditetapkan oleh Menteri.

      Upaya yang dapat dilakukan adalah mengajukan keberatan secara tertulis ke pemilik tanah atau ke Kepala Kantor Pertanahan atau mengajukan gugatan ke pengadilan.

      Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

      (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  41. ass. wr. wb.
    Bp. ismail mohon penjelasannya

    orang tua saya ingin menjual tanah, kami dengan pihak pembeli ingin buat Akte Jual Beli, sewaktu di ajukan tandatangan kelurah, lurah minta komisi, yang saya mau tanyakan berapa % kah dari yang diberikan komisi untuk lurah ataupun camat, dan dari nilai apa apakah dari harga jual atau NJOP

    demikian pertanyaan saya, terima kasih.
    wass. wr. wb.
    fajar.

    • Tanggapan

      Bapak Fajar

      Ketentuan uang jasa dapat dilihat dalam Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:

      Pasal 32
      (1) Uang jasa (honorarium) PPAT dan PPAT Sementara, termasuk uang jasa (honorarium) saksi tidak boleh melebihi 1 % (satu persen) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
      (2) PPAT dan PPAT Sementara wajib memberikan jasa tanpa memungut biaya kepada seseorang yang tidak mampu.
      (3) Di dalam melaksanakan tugasnya, PPAT dan PPAT Sementara dilarang melakukan pungutan diluar ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
      (4) PPAT Khusus melaksanakan tugasnya tanpa memungut biaya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  42. bgini pa sya mau buata sertifikat tanah sya tapi data datanya hilang surat pajak akte dll termasuk foto kopy nya jga ilang dan lgih nama tanah itu blum sempet di balik nama oleh nene saya pada almarhum ayah sya dan adiknya yg masis hidup jadi nama nya masi atas nma penjual terdahulu…………..

    • Tanggapan

      Bapak Wisnu Elista

      Apabila dokumen-dokumen hilang, seperti surat pajak, akta jual beli, maka dapat dilakukan sebagai berikut:

      a. Surat Pajak: Ajukan permohonan ke Kantor Pajak Bumi dan Bangunan di wilayah tanah berada, untuk meminta copy atau salinan surat tagihan pajak. Atau setidaknya pada awal tahun biasanya kelurahan akan memberikan tagihan PBB ke setiap warga.
      b. Akta Jual Beli: Ajukan permohonan ke Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dahulu membuat AJB, untuk meminta salinan AJB.

      Setelah dokumen-dokumen tersebut di atas diperoleh, hubungi ahli waris dari pihak yang namanya tercantum di AJB. Mohon kesediaan ahli waris tersebut untuk bersedia menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) dengan bapak Wisnu. Sertakan juga surat keterangan waris dari si ahli waris untuk membutkikan bahwa dia benar-benar ahli waris. Setelah PPJB dibuat, maka melalui PPAT, ajukan pendaftaran tanah ke Kantor Pertanahan setempat. Setelah Sertipikat menjadi atas nama ahli waris, buat AJB baru ke atas nama Bapak Wisnu dan kemudian didaftarkan lagi (balik nama) ke Kantor Pertanahan sehingga sertipikat menjadi atas nama Bapak Wisnu.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  43. Selamat malam Bp. Ismail.
    Mohon pencerahannya.

    Rumah yang orang tua saya tempati sekarang kasusnya seperti ini:

    Kakek saya membeli rumah ini tapi tidak berikut tanah (ditulis pada surat jual
    beli ejaan lama). Sedikit bunyi suratnya:
    “MAKA PIHAK KESATU TELAH MENJUAL DENGAN MUTLAK SEBUAH RUMAH TINGGAL JANG TERLETAK DI JALAN ____________, RUMAH TERSEBUT TERDIRI DARI _____________, JANG TERLETAK DI ATAS SEBAGIAN TANAH VERPONDING NO. 258/295. PIHAK KESATU HANJA MENDJUAL RUMAHNJA SAJA KEPADA PIHAK KEDUA TIDA BERIKUT TANAHNJA.”

    Jadi sejak jaman itu sampai sekarang dimana kakek saya dan penjual rumah yang (mungkin) selaku ahli waris pemilik tanah sudah meninggal, ayah saya hanya membayar sewa tanah yang sekarang masih diberikan sama cucunya (sebut saja nur), cuma karena sama-sama tahu kalau dia adalah ahli waris setelah ayahnya juga meninggal.

    Beberapa hari kemarin, si nur ini datang dan meminta agar pihak kami membayarkan tanah milik kakeknya ini.
    Nah, yang jadi permasalahannya adalah waktu saya tanya ada surat apa, dia bilang kalau suratnya tidak pegang karena dititipkan ke salah 1 saudaranya yang sudah meninggal juga dan sulit untuk ditemukan.
    Tapi dia tetap bersikeras minta dibayarkan.

    Sekedar info, dari sejak dibelinya rumah ini ayah saya yang membayar pajak PBB nya dan kurang lebih sudah hampir 50 tahun ayah saya menguasai tanah ini secara fisik.

    Saya pribadi sudah pernah tanya-tanya ke BPN, lalu saya disuruh ke kelurahan.
    Maksud saya ke kelurahan adalah ingin mengetahui riwayat dan status tanah ini, tapi pihak kelurahan bilang kalau mau mengetahui data harus bawa surat yang dimiliki.

    Saya juga sudah banyak menggali informasi seputar tanah dari internet. Sejauh yang saya baca di internet, ada artikel yang menyebutkan bahwa “Tanah-tanah yang dulunya berasal dari hak barat, selain eigendom dan verponding, adalah erfpacht dan opstal. Seperti juga tanah eigendom, setelah berlakunya UUPA tahun 1960 mengalami konversi. Semua jenis hak barat itu dinyatakan berakhir 20 tahun kemudian, tepatnya 24 September 1980. Itu berarti, segala macam tanah tersebut otomatis menjadi tanah negara.”

    Pertanyaan saya:
    1. Bagaimana saya mengetahui riwayat dan status tanah tersebut dari kutipan surat jual beli di atas yang mungkin bisa Pak Ismail simpulkan?
    2. Bagaimana maksud mengenai isi artikel yang tadi saya tuliskan di atas juga mengenai tanah verponding itu?
    3. Mengenai peraturan pemerintah no. 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah bila hanya mempunyai bukti pembayaran PBB, pada ayat 2 yang “kenyataan penguasaan fisik turun temurun selama 20 tahun atau lebih” itu bentuknya seperti apa Pak?
    Apa bentuk pernyataan tulisan? Atau bagaimana Pak? Saya kurang mengerti persyaratan di bagian ini.

    Untuk sementara itu dulu yang mau saya tanyakan ke Bapak, terus terang saya juga masih bingung dari apa yang saya baca tentang hukum pertanahan dan masih mau cari tahu kebenarannya untuk apa yang harus saya lakukan selanjutnya.

    Mohon bimbingannya Pak Ismail.
    Terima kasih. God Bless.

    • Tanggapan
      Bapak Tri Aryanto
      1. Berdasarkan informasi yang bapak sampaaikan ,pada dasarnya tanah tersebut masih milik ahli waris pemilik tanah karena sampai dengan saat ini belum ada perbuatan hukum pengalihan tanah.

      Untuk menelusuri lebih lanjut mengenai riwayat tanah verponding tersebut, saya memperoleh informasi mengenai adanya suatau perusahaan yang meyimpan data-data tersebut, berikut petikan copy artikel yang saya peroleh dari website Irma Devita

      Berikut adalah kiriman Surat Pembaca dari Pejabat Kantor Tata Usaha Verluis Indonesia yang isinya menurut saya cukup penting bagi masyarakat yang membutuhkan informasi mengenai kepemilikan tanah-tanah Eigendom verponding, Erfpacht dan Opstaal, yang kadang-kadang sulit untuk ditelusuri keberadaannya.
      “Diberitahukan pada masyarakat dan instansi serta lembaga-lembaga se Jawa Barat, Banten dan DKI, bahwa PT Kantor Tata Usaha Versluis Indonesia (dahulu Administratie Kantoor Versluis NV) yang dan ditunjuk untuk menyimpan data-data pemilikan-pengelolaan-persewaan tanah/bangunan bekas Eigendom- Erfacht-Opstaal milik WNI, berdasarkan Keputusan Menteri Hukum dan HAM RI No. C-18335HT 01.04 tgl 22-6-2006 dan telah diumumkan dalam Berita Negara RI tgl 11-8-2006 No.64, telah Exist kembali. Kepada masyarakat yang memerlukan pelayanan-pelurusan hak dapat menghubungi kami atau mendatangi alamat di bawah ini:

      Kantor Kuasa Usaha PT KTU Versluis Indonesia

      Bp.Dwi Sektiono Argo SH

      Jl Pasir Halang no 72 RT 1-RW 10
      Cisarua-Cimahi Jawa Barat

      Tel: 022-22700035
      HP: 081-322002972

      (sumber: http://irmadevita.com/2009/pengumuman-mengenai-eigendom-veponding/)

      2. Dalam bidang pertanahan ada istilah Eigendom Verponding. Tanah Eigendom diartikan sebagai hak milik mutlak, sedangkan verponding artinya harta tetap.

      Mengacu pada UU No. 5 tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), maka dapat dijelaskan secara ringkas sebagai berikut:

      a. Tanah hak Eigendom: sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi Hak Milik sepanjang pemegang haknya memenuhi syarat. Untuk tanah ini tidak ada jangka waktu berakhirnya
      b. Tanah hak Eigendom kepunyaan Pemerintah Negara Asing yang dipergunakan untuk keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan, sejak berlakuknya UUPA dikonversi menjadi Hak Pakai yang berlaku selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut.
      c. Tanah hak Eigendom kepunyaan seseorang yang memiliki kewarganegaraan Indonesia dan kewarganegaraan asing dan badan-badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah, sejak berlakunya UUPA dikonversi menjadi hak guna bangunan dengan jangka waktu 20 tahun.
      d. Jika hak eigendom tersebut dibebani dengan hak postal atau hak erfpacht, maka hak opstal dan hak erfpacht itu sejak mulai berlakunya Undang-undang ini menjadi hak guna bangunan, yang membebani hak milik yang bersangkutan selama sisa waktu hak opstal atau hak erfpacht tersebut diatas, tetapi selama-lamanya 20 tahun.

      Jadi, yang masa berlakunya hanya 20 tahun sejak UUPA adalah hak eigendom yang dimiliki oleh WNA atau hak eigendom yang dibebani denga hak-hak erfpact atau postal. Jika hak eigendom dimiliki oleh WNI maka hak tersebut masih berlaku sampai dengan saat ini, akan tetapi hak tersebut harus didaftarkan ke kantor pertanahan untuk memperoleh sertipikat tanah sesuai dengan UUPA.
      3. Penguasaan fisik secara turun temurundapat dibuktikan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang pemohon yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  44. asalamu’alaikum salam wr. wb
    pak, dahulu kakek dan nenek saya beli tanah hasil lelang (bekas progam padi sentra/lumbung desa) sekira tahun 1962/1964 pembayarannya melalu BRI Unit, dicicil selama 3 kali angsuran dan sudah lunas, waktu mau membuat akta (kakek sudah meninggal) bukti angsurannya hilang, bagaimana cara mengurusnya? terima kasih.

    • Tanggapan

      Bapak Ardiyan

      Bapak dapat mengurus secara langsung ke Kantor Pertanahan untuk membuat sertipikat tanahnya.

      Mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka ada dokumen-dokumen yang dapat dijadikan bukti pemilikan tanah yaitu:

      Pasal 24
      (1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar
      hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
      (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
      a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
      b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  45. asw pak saya maw tanya sekitar 4 tahun lalu ibu saya membeli tanah tp hanya dengan kwitansi beberapa kali kami ingin membuat akta tanah tapi penjual nya selalu beralasan,hingga kemarin ada org membawa akta jual beli dengan bpk penjual tersebut….apa yang harus saya lakukan pak…

    • Tanggapan

      Bilhaq

      Si Penjual telah melakukan ingkar janji. Sebagai penjual dia berkewajiban menyerahkan tanah dan menandatangani Akta Jual Beli.

      Pasal 1474 Kitab UU Hukum Perdata

      Penjual mempunyai dua kewajiban utama, yaitu menyerahkan barangnya dan menanggungnya.

      Jadi, upaya yang dapat dilakukan adalah menggugat penjual ke pengadilan agar penjual menandatngani Akta Jual Beli.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  46. Asslmkum pa is saya mau tanya:
    Almarhum mertua saya beli rumah tetapi cuma ada tanda kwitansi jual beli saja, apakah bisa membuat ajb/shm..? sebagai catatan si penjual sudah pindah ke luar kota dan tidak diketahui alamat nya..mohon pa is tahapan apa saja yang kami harus lakukan?
    Terima kasih wassalam.

    • Tanggapan

      Ibu Chandra

      Suatu bidang tanah yang dialihkan, maka terhadap peralihan tersebut harus didaftarkan pada kantor pertanahan. Bagi tanah yang sudah bersertipikat, syarat utama untuk pendaftaran haknya adalah harus melampirkan Akta Jual Beli. Dalam kasus yang ditanyakan, jika tanah sudah bersertipikat, maka wajib ada akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT.

      Apabila tanah belum bersertipikat, maka bukti-bukti pemilikan yang ada dapat dijadikan sebagai dasar pembuatan sertipikat.

      Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997

      Pasal 24

      (1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

      (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
      a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
      b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

      Pasal 25
      (1) Dalam rangka menilai kebenaran alat bukti sebagaimana dimaksud Pasal 24 dilakukan pengumpulan dan penelitian data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.
      (2) Hasil penelitian alat-alat bukti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam suatu daftar isian yang ditetapkan oleh Menteri.

      Jadi, Ibu dapat menggunakan bukti-bukti sebagaimana tercantum dalampasal 24 tersebut untuk pembuatan sertipikat.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  47. Ass, Pak Marzuki, saya mau tanya :

    Tetangga saya ingin menjual rumah, yang mana rumah tersebut atas nama almarhum istrinya. awalnya rumah itu dibeli secara dicicil ke Bank BTN, namun dikarenakan ditengah jalan Istri tetangga saya itu meninggal, maka rumah tersebut dinyatakan lunas karena ada asuransinya. permasalahanya setelah dinyatakan lunas dan telah keluar surat lunas dari BTN sampai dengan saat ini sertipikat tanah tersebut tidak juga diterbitkan, yang diberikan oleh bank BTN hanya Akta Jual Beli dari notaris saja. Pernah oleh tetangga saya itu ditanyakan kepengembang, namun pengembang bilang bahwa sertifikat tanahnya masih dalam proses pemecahan, dan hal ini sudah berlansung selama 2 tahun.

    Nah Pertanyaan saya, :
    1. boleh kah saya membeli tanah tersebut kepada tetangga saya tersebut yang mana sertifikatnya masih dalam proses pemecahan ?
    2. Surat-surat apa saja yang harus saya minta kepada tetangga saya itu? mengingat tanah tersebut atas nama istrinya.
    3. Apakah saya harus buat AJB atas pembelian tanah tersebut? Jika ya AJB yang diterbitkan harus melalui notaris atau melalui Kantor kelurahan?
    4. Surat apa saja yang harus kami buat untuk pengambilan sertifikat jika sertifikatnya sudah keluar dari BPN.

    Demikian, terima kasih sebelumnya.

    • Tanggapan

      Bapak Doly Mulya Rizki

      1. Tanah yang masih dalam proses pemecahan, dapat dibeli dengan menggunakan skema Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Akan tetapi dengan PPJB ini belum mengalihkan hak milik atas tanah ke tangan pembeli. Artinta meskipun sudah tanda tangan PPJB, hak milik masih ditangan penjual (pemilik lama). Dengan PPJB ini, penjual berjanji akan menjual tanahnya jika sertipikat sudah dipecah. Setelah pemecahan sertipikat selesai, maka dapat dibuat Akta Jual Beli.

      2. Yang harus disiapkan antara lain adalah:

      – Surat Keterangan Kematian
      – Surat Keterangan Waris
      – AJB
      – PBB
      – KTP, KK

      3. Untuk peralihan hak atas tanah berupa jual beli harus dibuktikan dengan AJB yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dalam kasus ini, AJB belum bisa dibuat karena sertipikat belum selesai.

      4. Biasanya, pengurusan sertipikat dilakukan oleh PPAT. Setelah selesai, PPAT akan memberitahukan kepada bapak.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  48. pak is saya mau bertanya.

    kalu kita punya surat tanah bersetatus eigendom tapi belum sempat di perbarui ke sertipikat. lalu tiba tiba secara diam diam rupanya ada orang yang telah membuat sertipikat diatas tanah tersebut tanpa sepengetahuan kita.
    terus kemana langkah yang harus kita tuju. kalu ke bpn sudah kami tanya. tapi mereka tidak ada jawaban sampai sekarang dan alasan nya tidak jelas. menurut bapak marzuki kami harus kemana untuk mengkomplen nya.

    mohon pencerahannya.
    trimakasih…

    • Tanggapan

      Bapak Deddy Sandrian

      Bapak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara meminta pencabutan sertipikat tanah.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  49. Ass…Wr.Wb… Pak Is Yang terhormat.
    1. Kami sementara ini merawat 1 bh rumah yang telah disita oleh BPPN.
    2. Prosedur kepemilikan sementara dalam proses pengadilan.
    3. Rumah tsb sudah tidak terawat lagi / kosong sejak tahun 1998 (16 Tahun)
    4. Debitur pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi namanya (X), yang menandatangani SPPJB pada Pengembang (L).
    5. Pada Bulan Maret 2104 datang kepada kami namanya (M) mengaku bahwa dia pemilik rumah tsb.
    6. Pada 7 april 2014 sudah ada peningkatan hak (SHM) atas nama (M)
    7. Pada Bulan Mei 2014, Pengakuan dari Pengembang (L) bahwa SPPJB rumah tsb masih atas nama Debitur (X) pada Bank (Y) yang telah Beku Operasi.
    Pertanyaannya :
    APAKAH WAJAR SESUAI PROSEDUR HUKUM PERTANAHAN, BAHWA PENINGKATAN HAK MILIK DIBUAT PADA TANGGAL 7 APRIL 2014, SEDANGKAN PENGAKUAN DARI PENGEMBANG (Y) PADA BULAN MEI 2014 SPPJB RUMAH TSB MASIH ATAS NAMA DEBITUR (X).

    MOHON PENCERAHANNYA…MAKASIH…. WASSALAM…..

    • Tanggapan

      Bapak Kemal

      Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan, maka kemungkinan yang terjadi adalah:

      Memang benar bahwa pada Bank Beku Operasi, pemberesan atas aset-aset bank diserahkan kepada BPPN. Aset bank yang dialihkan ke BPPN termasuk juga tagihan-tagihan dari Debitur Bank, antara lain Debitur X. BPPN kemungkina menyita aset-aset bank dan mengeksekusi aset tersebut melalui lelang. Ada kemungkinan rumah tersebut dibeli oleh M melalui lelang.

      Untuk mengetahui akurasi data, silakan Bapak lihat data yang ada di sertipikat tanah, karena dalam sertipikat tercantum riwayat tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  50. Selamat Siang Pak Marzuki, salam bahagia dan sejahtera,
    Rumah orang tua kami (telah meninggal) dibangun diatas tanah girik milik orang lain yang telah dilakukan pembayaran sewa tanah setiap bulannya mulai sejak pembelian sampai 2 taun terakhir karena tidak ditagihkan. Tidak ditagihkan ini sepengetahuan kami sejak orang tua kami meninggal, kami mencoba untuk membayar tetapi ditunda katanya nanti saja diakumulasikan. Status sekarang yang punya tanah girik mau kami keluar dari rumah ini sedangkan rumah tersebut milik orang tua kami (dari PBB telah kami bayarkan setiap tahunnya – PBB atas nama pemilik rumah sebelumnya), dan kami mempunyai dokumen pembelian rumah dari pemilik terdahulunya sewaktu orang tua kami beli. Mohon nasehat dan bimbingan bapak, apakah secara hukum diperbolehkan untuk mengusir dengan status rumah bukan miliknya walaupun tanah miliknya? dan bagaimana cara solusi secara hukum agar kami bisa tinggal dirumah ini? atau jika terburuk apakah ada cara hukum agar terdapat ganti rugi. terima kasih banyak sebelum dan sesudahnya Pak.

    • Tanggapan

      Bapak Hadi Sutanto

      Pasal 1571 KUH Perdata

      Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

      Berdasarkan pasal 1571 KUH Perdata tersebut maka, pemilik tanah berhak menghentikan sewa menyewa.

      Hukum tanah di Indonesia memisahkan secara horizontal antara tanah dengan bangunan di atas tanah. Jadi dapat terjadi, tanah dimiliki A, dan rumah dimiliki B.

      A berhak meminta B meninggalkan tanahnya dengan “memindahkan” rumah tersebut. Jika tanah terbuat dari batu permanen, maka jika tidak ada perjanjian sebelumnya, B harus merobohkan rumah tersebut. Solusi terbaik adalah dengan “menjual” rumah kepada A.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  51. Assalamualaikum Pak Marzuki
    saya ada beli tanah total harga 675 jt, saya sudah memberi tanda jadi sebesar 10 jt dengan tanda bukti kwitansi, dan rencananya saya mau DP 30% lagi sesuai permintaan bank, apakah cukup dengan kwitansi + materai untuk pembayaran DP atau harus ke notaris terima kasih sebelumnya

    • Tanggapan

      Bapak Baliaround

      Wa’alaikumussalam

      Sebaiknya buat Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan akta notaris.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  52. Assalamualaikum,
    Bapak, mohon bantuannya. Saya sedang menawar rumah bersertifikat HGB. Katakanlah penjual adalah C. Ketika saya cek sertifikatnya, sertifikat tersebut bukan atas nama C. Di sertifikat tersebut hanya tertulis 2 pemilik, pemilik pertama adalah A, pemilik kedua tertulis atas nama Bank B. Penjual C menunjukkan dokumen PPJB atas nama dia ( C ) dan A. Penjual C tidak memiliki AJB dan meyakinkan kepada saya jika deal harga dia akan melakukan proses balik nama atas nama dia dahulu kemudian balik nama atas nama saya.
    Pertanyaan saya pak.
    1. Apakah bisa melakukan proses balik nama ke penjual C tanpa adanya AJB?. Dalam hal ini penjual C meyakinkan saya dia sudah melunasi pembelian rumah tersebut kepada A hanya saja belum melakukan AJB, namun hal ini saya ragu atas pernyataan penjual C.
    2. Mengapa di sertifikatnya data pemilik terakhir atas nama Bank B, sedangkan PPJB atas nama C dan A?. Apakah hal ini (asumsi saya) penjual C membeli secara KPR dari A melalui Bank B sehingga di sertifikatnya tertulis pemilik terakhir Bank B?.
    3. Apakah saya perlu memberikan DP selama proses balik nama C atau lebih baik saya menunggu setelah prose balik nama C selesai baru saya bayar DPnya pak?.
    Terima Kasih atas jawabannya.

    • Tanggapan

      Ibu Khadijah

      Wa’alaikumussalam

      1. Untuk jual beli tanah, harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli, setelah itu kemudian didaftarkan ke Kantor Pertanahan. Proses balik nama tidak dapat dilakukan jika atas dasar PPJB. Ada kemungkinan yang dimaksud C adalah, jika harga sudah disepakati antara Ibu dan C, maka C akan menandatangani AJB bersama A.
      2. Asumsi saya, nama Bank B tercantum di sertipikat tanah bukan sebagai pemilik tetapi sebagai pemegang hak tanggungan. Artinya tanah tersebut sedang dijadikan agunan kredit.
      3. Sebaiknya, DP diberikan setelah C menandatangani AJB dengan A. Sebelum C menandatangani AJB berarti C belum menjadi pemilik tanah sehingga tidak dapat membuat PPJB.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

      • Saya mau tanya,saya beli tanah dari A. Yang mana tanah itu statusnya girik atas nama suaminya yang sudah meninggal,dan sekarang setelah 1 tahun,saya mau ngurus sertifikat di kecamatan,dan petugas camat menanyakan apakah yang meninggal punya anak,anaknya ada tapi masih kecil,sampai usia berapa kita wajib minta persetujuan dari anaknya atas tanah yang di jual tersebut,dan syarat apa saja yang harus dilengkapi untuk pengrusan sertifikat tanah ini,catatan :Ajb saya lakukan di tingkat desa,dan pbb tahun terakhir sudah di urus atas nama saya

      • Tanggapan

        Syahri Roma

        Jika suami meninggal dunia, maka harta kekayaan suami diwariskan kepada isteri dan anak-anaknya.

        Mengenai harta kekayaan anak, dapat dliihiat ketentuan pasal 48 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:

        Pasal 48
        Orang tua tidak diperbolehkan memindahkan hak atau menggadaikan barang-barang tetap yang dimiliki anaknya yang belum berumur 18 (delapan betas) tahun atau belum pernah melangsungkan perkawinan, kecuali apabila kepentingan anak itu menghendakinya.

        Mengacu dalam pasal 48 tersebut, orang tua boleh menjual tanah yang dimiliki anaknya yang masih dibawah umur jika ada kepentingan untuk anak.

        Disisi lain, ada ketentuan dalam Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata yang mewajibkan orang tua meminta izin dari pengadilan negeri:

        Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata

        Wali tidak boleh meminjam uang untuk kepentingan anak belum dewasa, juga tidak boleh mengasingkan atau menggadaikan barang-barang tak bergerak, pula tidak boleh menjual atau memindahtangankan surat-surat utang negara, piutang-piutang dan andil-andil, tanpa memperoleh kuasa untuk itu dari Pengadilan Negeri. Pengadilan Negeri tidak akan memberikan kuasa ini, kecuali atas dasar keperluan yang mutlak atau bila jelas bermanfaat dan setelah mendengar atau memanggil dengan sah keluarga semenda atau sedarah anak belum dewasa dan wali pengawas.

        Pasal 393 Kitab UU Hukum Perdata ini berlaku bagi Golongan Tionghoa di Indonesia dan pasal ini tidak dicabut dengan UU Perkawinan. meskipun Pasal 393 ini berlaku bagi Golongan Tionghoa, dalam praktek dapat terjadi instansi terkait meminta agar setiap peralihan atau penjualan tanah atas nama anak di bawah umur, terlebih dahulu memperoleh izin pengadilan negeri, meskipun pihak-pihaknya bukan dari golongan Tionghoa.

        Demikian, semoga bermanfaat.

        Ismail Marzuki

  53. Assalamualaikum,
    Pak, saya ingin membeli sebidang tanah dan bangunan yg rusak diatasnya di kota A tempat saya tinggal. Sedangkan penjual berada di pulau B yang sulit dijangkau meskipun berada di satu provinsi dg kota saya. Terus terang saya tidak bisa mengecek surat-surat rumah tersebut karena perjalanan ke rumah penjual harus menyeberangi laut sekitar 3,5 – 7 jam (jika ombak besar kapal tidak akan berangkat dan hanya ada 1 kali penyeberangan dlm 1 harinya) dan dilanjut perjalanan darat sekitar 7 jam. Penjual sangat susah diajak bernegosiasi dan suatu saat penjual mau bernego untuk menunjukkan surat-suratnya ke rumah saya dg catatan saya yang harus membayar semua keperluannya selama di kota saya yg saya hitung2 cukup besar jumlahnya. Yg saya tanyakan, apakah bertransaksi jual beli dengan orang yg lokasi tinggalnya tidak kita ketahui akan aman mengingat penjual sangat mudah marah dan sulit sekali diajak bernegosiasi?. Menurut bapak dengan memperhatikan sulitnya medan tempat tinggal penjual apa yg harus saya lakukan supaya transaksi jual beli ini aman?. Oh ya, letak tanah dan bangunan yg dijual di kota A sudah saya ketahui pak. Terima Kasih

    • Tanggapan

      Ibu Khadijah

      Wa’alaykumussalam

      Mengenai aman tidaknya bertransaksi dengan orang yang jauh tempat tinggalnya, sebenarnya tidak masuk dalam wilayah hukum pertanahan.

      Akan tetapi sekadar pegangan bagi Ibu untuk membeli tanah tersebut adalah, maka sekurang-kurangnya:

      1. Pastikan bahwa surat-sutar pemilikan tanah tersebut lengkap (sertipikat tanah)
      2. Pastikan keaslian sertipikat tanah dengan melakukan pengecekan ke kantor pertanahan.
      3. Pastikan bahwa orang yang mengaku sebagai pemilik, namanya sama dengan nama yang di sertipikat tanah
      4. Pastikan KTP yang digunakan adalah asli, bukan aspal.
      5. Pastikan kebenaran pemilikan tanah melalui Ketua RT, RW, Lurah tempat tanah terletak. Biasanya aparat tersebut mengetahui riwayat tanah

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  54. Assalamualaikum Pak Marzuki
    saya Marliana Drakel mahasiswa Hukum semester akhir, saya ingin meminta bantuan bapak memberi sedikit masukan dan pencerahan dalam pembuatan skripsi saya,
    1. saya membuat skripsi dengan judul “Pertanggungjawaban PPAT kepada Pemegang Hak Milik atas hilangnya sertifikat hak atas tanah” saya mencari didalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,tetapi keduanya tidak mengatur mengenai tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah yang karena kelalaiannya menyebabkan hilangnya sertifikat hak atas tanah milik pemegang hak. apakah ada peraturan lain yang mengatur tentang pertanggung jawaban ppat yg menghilangkan sertifikat tersebut? jika tidak ada apa ini bisa dikatakan adanya kekosongan hukum? lalu bagaimana pertanggungjawaban Ppat terhadap hilangnya sertifikat hak milik atas tanah milik pemegang hak tersebut?

    2.Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemegang hak milik yang kehilangan sertifikat hak atas tanah tersebut?

    sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas waktu yang bapak berikan dan kiranya bapak berkenan membagi ilmu kepada saya
    Wasalam

  55. Salam kenal,Pak. saya mau bertanya..
    bagaimna hukumnya jual beli tanah dimana si penjual (pihak yang mengurusi semua masalah jual beli tanah dan bangunan) tidak kunjung juga memberikan sertifikat tanah dan bangunan dengan berbagai alasan selama lebih dari 10 tahun. yang kami punya hanya sehelai kertas surat jual beli tanah dan bangunan atas nama pihak 1 dan pihak II. apakah bisa dituntut ke pengadilan pak? bagaimna cara menyelesaikan permasalahannya pak?
    terima kasih

    • Tanggapan

      Ibu Resi Amelia

      Setiap perjanjian yang dibuat, menimbulkan hak dan kewajiban bagi pihak-iphak yang membuatnya. Berdasarkan surat jual beli tanah tersebut, Ibu dapat menggugat si penjual dengan dasar ingkar janji.

      Pasal 1267 Kitab UU Hukum Perdata:

      Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  56. salam sejahtera pak
    begini pak ceritanya dulu ayah saya mengagunkan surat rumah berbentuk AJB pada salah satu BANK ternama dalam jangka waktu belum setahun ternyata masih ada biaya tak terduga sehinngga ayah berniat untuk menjual rumah yang di agukan tersebut
    tapi berita ini terdengar pada saudara yang mana adalah kakakkandung dari ayah saya yang llebih dari kecukupan dalam hal materii dan menyanggupi membayar rumah tersebut tapi dengan alasan kekeluargaan ia membayar di bawah harga pasaran yang mana seharusnya 100 juta ia hanya membayar 60 juta dan dibuatlah kwitansi bermaterai yang ditandatangi oleh ayah saya dan saksi ibu dan seorang anak
    singkat cerita ayah saya bercerita ketika ia mulai sakit sakitan tahun ke enam setelah penjualan rumah, bahwa kakak ayah saya memanggil ayah saya untuk menjumpainya di rumah yang telah dijual, berdasarkan cerita ayah bahwa rumah dan surat surat nya tersebut sudah di kembalikan pada ayah saya selang setahun setelah penjualan rumah tersebut tanpa harus membayar sejumlah uang namun dengan syarat setelah tujuh tahun barulah rumah tersebut bisa di tempati kembali tapi sayang nya tidak ada anak dari kakak ayah tersebut yang mengetahui nya sekrang ayah seudah meninggal dan kakak dari ayah saya sudah dalam kondisi sakit sering berhalusinasi dan bicara ngelantur
    bagaimana salusi dari permasalahn ini bagamana menjelaskan pada ank anaknya kakak ayah itu

  57. Salam Kenal Pak, saya mau tanya tentang akte jual beli tanah. Saya beli sebidang tanah di daerah nagrag pacet Bandung. Akte tersebut sudah jadi tetapi saya ragu tentang keaslian akte tersebut Karena orang yang jual tanah tersebut tidak bisa dihubungi setelah terima uang pembeliannya. Bagaimana cara Cek keasliannya? Karena tanah tersebut akan saya jual kembali Karena saya membutuhkan modal untuk pengembangan bisnis saya. Soalnya saya tidak tinggal di daerah tersebut sehingga tidak dapat memantaunya. Terima kasih.

  58. Salam kenal, pak
    Saya butuh saran dan pendapatnya. Dalam sertifikat tanah yang dimiliki oleh orang tua saya, dimana saat pembuatan sertifikat tersebut dibantu oleh orang badan pertanahan, ternyata baru diketahui terdapat satu tanda tangan yang dipalsukan oleh orang badan pertanahan. Sayangnya hal ini baru diketahui dan kami sadari saat tetangga yang berbatasan langsung dengan tanah orang tua saya melakukan tuntutan hukum karena menurut mereka patok tanah kami yang sesuai di sertifikat yang kami miliki melewati batas tanah mereka (tetangga). Entah bagaimana mereka lebih dulu yang mengetahui adanya tanda tangan palsu dalam sertifikat yang dimiliki orang tua saya. Singkat cerita, tetangga ini mengajukan kasasi dan menang. Sehingga saat ini ayah saya dimasukan ke dalam tahanan untuk sesuatu yang dia tidak perbuat. Sekedar info, usia ayah saya 75thn. Hal ini menjadi kekuatiran bagi kami semua, karena jelas secara fisik dan mental ini tdk baik bagi kondisi ayah saya. Yang ingin saya tanyakan, apakah secara hukum memang keputusan ini sudah benar? Saat ini kami sedang berusaha mengajukan permohonan tahanan luar, apa yg dapat kami lakukan? Kasus tanah ini sudah kami hadapi kurang lebih 10 tahun, dan 8 tahun yg lalu tetangga kami dimenangkan di pengadilan sehingga ayah saya sudah sempat menjalani masa tahanan 3 bulan dan selanjutnya tahanan luar. Namun knp saat ini, hal ini terjadi lagi dan ayah saya dapat ditahan lagi? Sangat tidak adil dan tidak masuk di pemikiran kami. Mohon saran dan pendapatnya pak. Terima kasih banyak.

    • Tanggapaan

      Ibu Dewi, salam kenal juga

      Jika ada dugaan pemalsuan tanda tangan, kemungkinan dugaan itu terjadi pada dokumen berita acara atau kesepakatan batas-batas tanah antara pemilik yang tanahnya berbatasan.

      Mengenai tahanan, apabila perkara sudah diputus oleh pengadilan atau Mahkamah Agung, dan putusan tersebut telah berkekuatan hukum tetap maka terhadap terdakwa dipidana sesuai putusan pidananya, Jika pidananya adalah dimasukkan dalam penjara, maka terdakwa yang kemudian menjadi terpidana berubah status dari tahanan menjadi narapidana.

      Jika merasa bahwa putusan tersebut belum memenuhi rasa keadilan, terpidana dapat mengajukan Peninjauan Kembali ke Mahkamah Agung.

      Pasal 263 Kitab UU Hukum Acara Pidana
      (1) Terhadap putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, kecuali putusan bebas atau lepas dari segala tuntutan hukum, terpidana atau ahli warisnya dapat mengajukan permintaan peninjauan kembali kepada Mahkamah Agung.
      (2) Permintaan peninjauan kembali dilakukan atas dasar:
      a. apabila terdapat keadaan baru yang menimbulkan dugaan kuat, bahwa jika keadaan itu sudah diketahui pada waktu sidang masih berlangsung, hasilnya akan berupa putusan bebas atau putusan lepas dari segala tuntutan hukum atau tuntutan penuntut umum tidak dapat diterima atau terhadap perkara itu diterapkan ketentuan pidana yang lebih ringan;
      b. apabila dalam pelbagai putusan terdapat pernyataan bahwa sesuatu telah terbukti, akan tetapi hal atau keadaan sebagai dasar dan alasan putusan yang dinyatakan telah terbukti itu,
      ternyata telah bertentangan satu dengan yang lain;
      c. apabila putusan itu dengan jelas memperlihatkan suatu kekhiIafan hakim atau suatu kekeliruan yang nyata.
      (3) Atas dasar alasan yang sama sebagaimana tersebut pada ayat (2) terhadap suatu putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dapat diajukan permintaan peninjauan kembali apabila dalam putusan itu suatu perbuatan yang didakwakan telah dinyatakan terbukti akan tetapi tidak diikuti oleh suatu pemidanaan.

      Demikian semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  59. Assalamualaikum salam sejahtera Bpk. Ismail, terima kasih atas luang dan waktu Bapak dalam mengasuh blog yang sangat berguna ini. Perkenankan saya bertanya perihal PPJB, dimana saat Pengikatan Jual Beli, Perjanjian Kredit saya menggunakan KTP Lama, sedangkan saya sudah berpindah domisili dan bermaksud mengupdate informasi alamat dan KTP menjadi KTP baru, apakah notaris tidak keberatan ? dan apakah akan mengganggu proses AJB dan keabsahan sertipikat nantinya ? Terima kasih atas bimbingan bapak.
    Waalaikumsalam Wr Wb.

    • Tanggapan

      Bapak Febrian

      Wa’alaikumussalam

      Pergantian KTP tidak menghalangi untuk transaksi AJB sepanjang bapak dapat membuktikan bahwa “Febrian” yang ada di PPJB sama dengan “Febrian” yang akan menandatangani AJB. Biasanya ketika mengurus KTP baru ada surat pengantar dari kelurahan domisili yang lama, copy surat pengantar tersebut dapat digunakan sebagi bukti bahwa benar identitas telah berubah. Jika masih memiliki copy KTP lama, itu lebih baik.

      Selain itu jika Notaris yang membuat PPJB adalah sama dengan PPAT yang membuat AJB, maka PPAT tersebut secara hukum mengenal bapak karena dalam Akta PPJB jelas disebutkan bahwa notaris mengenal para pihak.

      Apabila PPJB nya di bawah tangan, maka penegasan dari penjual saat menandatangani AJB dapat dijadikan bukti bahwa bapak adalah pembeli yang sah.

      Demikian, semoga bermanfaaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  60. Terimakasih banyak penjelasannya mas…
    Maaf ada pertanyaan tambahan
    Kemarin pihak notaris bilang katanya ppjb bisa saja dilakukan untuk jaminan pads bank, hanya saja diminta ada salah satu pihak dari keluarga penjual masuk dalam kepengurusan di developer ter sebut.
    Menurut penjelasan developer dan notaris akan dibuatkan perjanjian tersendiri bila penjual setuju dgn pengalihan nama,
    Dan apakah bisa kami pihak penjual melakukan mengikutsertakan nitaris dari pihak kami. Selama ini pihak notaris dari pihak pembeli

    Terimakasih banyak atas waktu dan penjelasannya

    • Tanggapan

      Bapak Dendi Noval

      PPJB Tidak dapat dijadikan jaminan hutang. Tidak ada satupun aturan hukum yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang. Silakan tanya ke notaris tersebut, UU nomor berapa yang membolehkan PPJB sebagai jaminan hutang.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  61. Salam kenal mas Is
    Orang Tua sya bermaksud menjual tanah warisan dan sauadara orang tua ( ahli waris) setuju semua dengan total penjualan sekitar 43Milyar. Ada developer yang berminat untuk membeli dengan cara pembayaran berthap selama 3 tahun. Setelah pemberian DP sebesa 5M pihak developer meminta dibuat akta Jual beli dengan alasan agar bisa dijaminkan ke bank, Lalu saya menolak. Pihak developer bilang tidak akan wan prestasi dan perjanjian akan dibuat dinotaris, Saya anjurkan untuk dibuat terlebih dahulu PPJB seblum pembayaran lunas. yang ingin saya tanyakan
    1. Bisakah PPJB dijadikan sebagai agunan ke bank guna pencairan dana
    2. Betulkah bila PPJB akan kesulitan bagi developer untuk menjual apartemen? ( peminat berencana akan membangun developer)
    3. Bila Developer tetap dengan permintaannya untuk Sertifikat dibalik nama pada saat pembayaran DP, apakah bisa kami sebagai penjual meminta agar pencairan dana dari bank yang dicairkan secara termin kepada developer tersebut dananya di transfer ke rekening orang tua?
    4. Bisakah kami selaku penjual meminta jaminan dari pihak bank sebgai penjamin dari pihak pembeli

    Terimakasih atas waktu dan kesediaannya membaca komen saya
    Salam Sukses

    • Tanggapan

      Bapak Dendi Noval

      Asas dalam hukum jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan Terang, artinya tunai yaitu seluruh harga telah dibayar dan terang artinya jual beli harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan PPAT dan didaftarkan ke Kantor Pertanahan.

      Jika harga belum dilunasi, maka untuk melindungi kepentingan penjual, harus dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Jadi, syarat yang Bapak ajukan sudah sangat tepat untuk melindungi kepentingan penjual.

      1. PPJB bukan bukti peralihan hak atas tanah dan juga bukan bukti pemilikan hak atas tanah. Dengan demikian, jika hanya berbekal PPJB, maka tanah tidak dapat dijadikan agunan.

      2. Untuk menjual apartemen (rumah susun) harus memenuhi syarat antara lain bahwa tanah yang digunakan harus milik developer/penjual. Jika tanah tersebut masih berupa PPJB maka developer tidak boleh menjual apartemen ke masyarakat.

      Pasal 43 UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

      “(1) Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB yang dibuat di hadapan notaris.

      (2) PPJB sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
      a. status kepemilikan tanah;
      b. kepemilikan IMB;
      c. ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
      d. keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan
      e. hal yang diperjanjikan.”

      Jadi, developer dapat menjual apartemen meskipun apartemennya masih dalam tahap pembangunan, tetapi penjualan tersebut belum berupa Akta Jual Beli, hanya boleh berupa PPJB yang dibuat antara developer dan pembeli. Sebelum PPJB dibuat oleh developer dan pembeli tersebut , developer harus telah menjadi pemilik atas tanah. Dalam kasus Bapak, karena developer belum menjadi pemilik tanah maka developer tidak boleh menjual apartemen meskipun hanya berupa PPJB.

      3. Menurut saya, hal demikian tidak akan disetujui bank. Bank hanya akan mentransfer dana pinjaman ke rekening debiturnya.

      4. Bank tidak akan bersedia menjamin Bapak atas transaksi yang dilakukan antara Bapak dengan developer. Bank hanya akan menjamin dengan memberikan bank garansi jika ada permintaan dari developer. Untuk memberikan bank garansi, bank akan meminta jaminan dari developer.

      Kesimpulan, sangat berisiko jika langsung dibuat AJB sedangkan harga belum dilunasi. Harus diingat, jika Bapak langsung AJB dengan developer, berarti developer berhutang kepada Bapak, di sisi lain developer juga berhutang kepada bank. Sudah pasti tanah yang dibeli dari Bapak akan dijadikan jaminan kepada bank. Dengan demikian seandainya developer gagal dalam bisnisnya, maka pihak yang akan terlindungi adalah bank karena ada jaminan berupa Hak Tanggungan.

      Demikian, semoga bermanfaat.
      Ismail Marzuki

  62. Kpd bpk ismail yg saya hormati saya ada masalah
    Tahun 1984 bpk saya membeli tanah seluas 2 bidang,pada saat bpk membeli tanah joinan ke pada teman nya, tetapi kwitansi jual beli atas nama bpk saya.
    Pada tahun 1997 teman bpk saya menjual tanah tersebut 1 bidangnya,dan sudah di sertipikat ke pada pihak (b)
    Sekarang teman bpk saya meminta haknya kembali padahal waktu teman bpk saya menjual tanah tidak ada surat kuasa atau memberi ijin tertulis,
    Pertanyaan saya apakah sah menurut hukum teman bpk saya menjual tanah,kemudian apakah teman bpk saya masih memiliki hak tanah itu mohon pak solusinya

    • Tanggapan

      Bapak Fakhri

      Jika dua bidang tanah tersebut dibeli secara bersama-sama oleh ortua tua bapak Fakhri dan temannya, maka yang berhak menjual adalah kedua orang tersebut. Teman orang tua pak Fakhri tidak bewenang menjual sendiri, harus bersama-sama dengan orang tua Pak Fakhri.

      Jadi, jika teman orang tua Pak Fakhri sudah menjual satu bidang, maka seharusnya setengah dari hasil penjualan tersebut diserahkan kepada orang tua Pak Fakhri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  63. Pada tahun 1985 harta warisan dibagi ke 5 saudara bapak saya (akta waris berupa surat tanpa di ketahui ppat), Rumah dan tanah orang tua kami yang menempati sudah lebih dari 20 tahun ( pajak orang tua yang bayar) . Empat saudara bapak tersebut menjual ke orangtua saya dengan bukti penjualan secarik kertas yang ditandatangani (dibawah tangan ) dan tidak ada kwitansi, surat girik leter D dari desa. Saat saudara bapak menjual tanah anak anak nya tidak mengetahui. Selang beberapa lama masing waris sudah meninggal termasuk orangtua saya, sekarang tinggal satu waris pakde yang belum meninggal.Perlu kami tanyakan sebagai berikut :
    1. Apaka bisa dari bukti surat tersebut dan saksi yang mengetahui saat itu (kakak orang tua kami) untuk dijadikan bukti.
    2. Bagimana langkah langkahnya dan bukti surat mengurus tanah yang sudah dijual dengan bukti secarik kertas (dibawah tangan) tersebut sampai ke AJB.
    Sekian terima kasih atas bantuan

    • Tanggapan

      Helingga

      Jika tanah sudah dijual, maka anak-anak dari keluarga paman tidak dapat menuntut bagian tanah tersebut sepanjang ada bukti-bukti dan saksi yang membuktikan bahwa tanah tersebut sudah dijual.

      Tanah yang belum bersertipikat (disebut juga tanah yang belum terdaftar) dapat diajukan pendaftaran tanahnya ke Kantor Pertanahan.

      Jika tanah yang dimaksud belum bersertipikat tetapi sudah menjadi hak berdasarkan warisan, maka atas tanah tersebut dapat langsung dilakukan pendaftaran tanahnya tanap AJB lagi.

      Pendaftaran Tanah berdasarkan PP No. 24 Tahun 1997

      Pasal 24

      “(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

      (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:

      a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;

      b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.”

      Penjelasan Pasal 24

      “Ayat (1)
      Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.

      Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:

      a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27),
      yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau

      b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
      sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor
      10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau

      c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau

      d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau

      e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau

      f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau

      g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau

      h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau

      i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau

      j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah
      Daerah; atau

      k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau

      l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau

      m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

      Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
      sporadik.

      Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.

      Ayat (2)
      Ketentuan ini memberi jalan keluar apabila pemegang hak tidak dapat menyediakan bukti kepemilikan sebagaimana
      dimaksud ayat (1), baik yang berupa bukti tertulis maupun bentuk lain yang dapat dipercaya. Dalam hal demikian pembukuan hak dapat dilakukan tidak berdasarkan bukti kepemilikan akan tetapi berdasarkan bukti penguasaan fisik
      yang telah dilakukan oleh pemohon dan pendahulunya.

      Pembukuan hak menurut ayat ini harus memenuhi syarat sebagai berikut :

      a. bahwa penguasaan dan penggunaan tanah yang bersangkutan dilakukan secara nyata dan dengan itikat baik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;

      b. bahwa kenyataan penguasaan dan penggunaan tanah tersebut selama itu tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;

      c. bahwa hal-hal tersebut diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;

      d. bahwa telah diberikan kesempatan kepada pihak lain untuk mengajukan keberatan melalui pengumuman sebagaimana dimaksud Pasal 26;

      e. bahwa telah diadakan penelitian juga mengenai kebenaran hal-hal yang disebutkan di atas;

      f. bahwa akhirnya kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.”

      Silakan Bapak/Ibu mengurus sertipikat ke Kantor Pertanahan setempat.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  64. Sore Pa Ismail,
    Saya apriyanti, saya berniat membeli rumah, namun rumah tersebut masih dibangun dan tanahnya masih dalam proses split. saya akan melakukan Perjanjian Jual Beli dengan penjual, namun saya ragu akan penipuan karena saya harus menyetor uang sebesar X kepada penjual, apa yang harus saya lakukan

    • Tanggapan

      Ibu Apriyanti

      Untuk transaksi yang seperti ini, biasa digunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang dibuat dihadapan notaris. Akta tersebut memuat janji-janji bahwa penjual pada saatnya nanti bila syarat telah terpenuhi akan menjual sebidang tanah kepada pembeli. Syarat tersebut berupa jika sertipikat tanah telah selesai dipecah.

      Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (AKTA PPJB) tersebut belum menjadikan Ibu sebagai pemilik atas tanah yang dibeli, tetapi baru sebatas janji penjual akan menjual tanahnya ke Ibu. Tidak ada jaminan bahwa penjual akan memenuhi isi Akta PPJB tersebut, sehingga apabila penjual ingkar janji, maka jalan yang dapat ditenpuh nantinya hanya menggugat ke pengadilan.

      Oleh karena itu, selain adanya Akta PPJB, maka faktor utama yang harus ada dalam transaksi seperti ini adalah kredibilitas si penjual. Ada baiknya ibu meneliti kredibilitas si penjual. Jika ibu meragukan kredibilitas penjual, maka sebaiknya jangan dibeli, karena Akta PPJB hanyalah bukti bahwa si penjual pernah berjanji akan menjual tanahnya kepada ibu dan bukti bahwa ibu pernah menyetorkan sejumlah uang sebagai uang muka. Akta PPJB bukan jaminan jika suatu saat penjual ingkar janji.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  65. Assalamualaikum,
    Saya selalu membaca rubrik curhat hukum bapak karena sangat membuka wawasan kita semua dan kepedulian bapak membantu memberikan informasi kepada sesama semoga dibalas dengan kemudahan hidup, kesehatan dan rezeki oleh Allah Swt. Pak, pertanyaan saya begini:
    a. Jika kita membeli tanah yang sudah SHM, perlukah kita memanggil tukang ukur lagi untuk melakukan pengukuran kembali mengingat di sebelah kanan, kiri, belakang masih berupa tanah kosong juga.
    b. Jika ya, pihak mana yang melakukan pengukuran?, Kelurahan atau BPN?
    c. Perlukah kita menanyakan ke Dinas Tata Kota terlebih dahulu mengenai peruntukkan lahan tersebut?, karena saya pernah membaca meskipun tanah yang kita beli sudah SHM, terkadang tidak bisa didirikan bangunan karena faktor lain.
    Terima Kasih
    Wassalamualaikum wr wb

    • Tanggapan

      Ibu Khadijah

      Wa’alaikumussalam

      Aamiin, doa yang sama untuk ibu Khadijah.

      a. Untuk jual beli tanah yang sudah bersertipikat, tidak ada kewajiban untuk melakukan pengukuran ulang. Akan tetapi, jika pihak-pihak ragu atas luas yang sesungguhnya, para pihak dapat mengajukan pengukuran ulang.

      Pasal 19 ayat (1) b. PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 3 TAHUN 1997 TENTANG KETENTUAN PELAKSANAAN PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 24 TAHUN 1997 TENTANG PENDAFTARAN TANAH

      “b. pemegang hak atas bidang tanah yang belum terdaftar atau yang sudah terdaftar tetapi belum ada surat ukur/gambar situasinya atau yang surat ukur/gambar situasinya sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak yang menguasai bidang tanah yang bersangkutan, dalam pendaftaran tanah secara sistematik, diwajibkan menunjukkan batas-batas bidang tanah yang bersangkutan dan, apabila sudah ada kesepakatan mengenai batas tersebut dengan pemegang hak atas bidang tanah yang berbatasan, memasang tanda-tanda batasnya.”

      b. Pengukuran dilakukan oleh BPN

      c. Melakukan pengecekan atas rencana tata kota ke instansi terkait merupakan tindakan yang sangat baik untuk melindungi kepentingan pembeli. Dari hasil pengecekan tersebut, calon pembeli dapat memutuskaqn jadi atau tidaknya untuk membeli tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  66. Assalamulaikum wrwb
    Selamat pagi pak Ismail

    Saya mohon pencerahan hukum mengenai jual beli tanah, secara singkat kronologisnya sebagai berikut :
    1. Pada tahun sekitar tahun 1980 A membeli tanah B, dan saat itu transaksi dibayar dengan logam mulia dan uang tunai, (hal ini dikarenakan B sedang butuh uang dan si A tidak mempunyai uang cukup, makanya ditambah dengan logam mulia).
    2. Pada saat transaksi A (pembeli) dan B (Penjual) membuat perjanjian Jual beli di buku atau formulir AJB yang sah, Pihak B (Penjual) telah tandatangani di atas materai ( di satu buku AJB) sedangkan 2 lembar salinannya hanya tanda tangan tidak ada materai.
    3. AJB tersebut BELUM disahkan oleh pejabat PPAT setempat, ceritanya transaksi AJB tersebut terjadi “dibawah tangan”,
    4. A, (Pembeli) telah menerima /memegang / menyimpan asli Sertifikat Hak Milik (SHM) atas nama B, namun belum balik nama atas namanya. Juga menerima/Memegang/menyimpan AJB Asli yang telah ditandatangani diatas materai oleh B (penjual).
    5. Sekitar tahun 2000, B ( Penjual) meninggal Dunia.
    6. Tahun 2014 ini, A berniat hendak menjual tanah tersebut kepihak ke lain (katakanlah si C)
    7. Saat ini Kondisi A , sedang sakit stroke berat, sudah jalan 8 tahun, dengan kondisi fisik sangat lemah sekali.
    Informasi tambahan :
    a. Belum diketemukan kuintansi atau tanda terima uang pembayaran saat transaksi jual beli antara si A dan Si B, yang terjadi sekitar tahun 1980
    b. Saat ini A hanya dapat tanda tangan dengan jempol, karena kondisi fisiknya. Tanda tangan jempol ini juga sudah berlaku dan sah saat pembuatan e-ktp dan surat-surat legal lainnya (seperti pensiun dan bank)
    c. Untuk penjualan tanah ini A telah membuat surat kuasa jual diatas materai kepada keluarganya (anaknya)

    Pertanyaan :
    Bagaimana langkah prosedur jual beli antara A dan C , agar semua sah dan legal secara hukum jual beli pertanahan yang berlaku?

    Atas bantuan dan informasinya Saya ucapkan banyak terimakasih

    Wassalamualikum wrwb

    Yasin

    • Tanggapan

      Bapak Yasin

      Wa’alaikumussalam

      Dalam Jual beli tanah berlaku asas terang dan tunai. Artinya jual beli dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan di Kantor Pertanahan, dan pembayaran atas harga tanah telah dilakukan.

      Dalam kasus yang bapak ajukan, transkasi tanah belum selesai karena belum ada penyerahan atas objek jual belinya yaitu tanah. Penyerahan objek jual beli berupa tanah dilakukan dengan cara membuat Akta Jual Beli di hadapan PPAT dan mendaftarkan tanahnya di kantor pertanahan.

      Agar jual beli tersebut sempurna, maka terlebih dahulu dibuat AJB dihadapan PPAT yang ditandatangani oleh ahli waris B selaku pemilik tanah dan A selaku pembeli (atau diwakili oleh kuasanya). Setelah sertipikat menjadi atas nama A, tanah itu dapat dijual ke pihak lain.

      Cara yang saya sebutkan di atas adalah cara yang tertib dan tidak merugikan Negara. Maksudnya dengan cara tersebut urutan sejarah jual beli tanah benar, dan Negara memperoleh masukan berupa pajak sebanyak 2 kali yaitu atas transaksi jual beli B ke A serta transaksi jual beli A ke C.

      Ada cara lain yang “tidak tertib” dan berpotensi merugikan Negara. Transasi tidak tertib adalah jual beli langsung dari ahli waris B ke C, tanpa melibatkan A secara formal. Seolah-olah A tidak pernah membeli tanah tersebut. Dalam transaksi ini pembayaran pajak hanya 1 kali.

      Sebagai warga Negara taat pajak, saya merekomendasikan cara pertama yang tertib.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  67. assalammualaikum pak ismail.
    pak saya mau tanya.
    apakah bisa jika ada kasus seperti ini : calon pembeli akan membeli rumah/kos kosan tetapi sertifikat hak milik di balik nama dahulu atas nama pembeli (belum ada pembayaran kepada penjual) kemudian rumah/kos kosan yg sudah dibalik nama itu diagunkan untuk mendapatkan pinjaman dari bank, dan uang pinjaman tersebut dibayarkan kepada penjual? bagaimana prosedurnya dan bagaimana kekuatan hukumnya? terima kasih pak. mohon jawaban dan informasinya pak.

    • Tanggapan

      Bapak Wildan

      Wa’alaikumussalam

      Asas Jual beli tanah menurut hukum adat adalah Tunai dan terang, artinya ketika penjual menyerahkan tanah, maka pembeli segera membayar harga tanah saat itu juga. Selain itu peralihan hak karena jual beli tersebut didaftarkan di kantor pertanahan.

      Jual beli dengan cara seperti yang bapak Wildan lakukan sangat berbahaya dan tidak melindungi pemilik tanah. Setelah Akta Jual Beli dibuat, dan sertipikat tanah telah dibalik nama ke atas nama pemilik baru maka tanah tersebut sudah sah menjadi milik dari si pemilik baru.

      Yang dikhawatirkan adalah apabila bank menolak memberikan pinjaman, sedangkan sertipikat sudah atas nama pemilik baru, maka Pak Wildan akan dirugikan.

      Cara yang lazim ditempuh dalam jual beli seperti ini adalah, si calon pembeli menghubungi bank untuk memperoleh fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank lalu akan meninjau rumah yang akan dibeli. Setelah bank setuju maka dibuat perjanjian kredit antara pembeli dengan bank, serta dibuat AJB antara penjual dengan pembeli. Selain dokumen tersebut bank dan pembeli (debitur) akan membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan.
      Setelah semua dokumen lengkap, dana akan dicairkan ke si penjual.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  68. terimakasih atas penjelasannya pak,nanti kami akan coba negosiasi dengan developer,klw pihak developer tak bertanggung jawab dan kami lanjut memperkarakan ini ke PN,kami ada kemungkinan menang kan pak?

    • Tanggapan

      Ibu Herlina

      Menang atau kalah berperkara di pengadilan tidak dapat saya simpulkan sejak sekarang, karena ada kemungkinan lawan ibu juga memiliki dalil dan bukti yang dapat melemahkan pihak ibu. Jika ibu meyakini bukti-bukti ibu kuat, maka proses pengadilan dapat dijadikan solusi.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  69. Assallamualaikum pak Ismail
    Saya mau bertanya,ayah saya membeli tanah di tahun 1992 dengan harga Rp 43 jt,melalui developer Karna masalah developer yg nakal proses Ajb belum dibuat,dan setelah kami dapat menjumpai pihak developer menunjuk notarisnya tapi yg menjadi masalahnya harga bphtp yg memberatkan kami,Karna hitungannya berdasarkan njop thn 2014,keterlambatan Ajb khan bukan dari kami khan pak harus nya bphtp siapa yg membayar klw dalam kes ini pak?saya ada membaca kalau harga transaksi kurang 60 jt khan bebas bphtp khan pak?tolong penjelasannya pak….

    • Tanggapan
      Ibu Herlina

      Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah adalah pada saat tanah tersebut diperoleh. Tanah diperoleh adalah dengan membuat Akta Jual Beli. Dengan demikian, jika AJB dibuat tahun 2014 maka BPHTB dikenakan berdasarkan kondisi tahun 2014.

      Rumus pengenaan BPHTB:

      BPHTB = (NP – NPOPTKP) x 5 %

      NP = Nilai Perolehan
      NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

      NPOPTKP tiap-tiap daerah berbeda, sedangkan maksimum NPOPTKP Regional adalah Rp 60 juta.

      Jadi BPHTB = (Rp 43.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 %

      BPHTB = 0 (tidak membayar BPHTB)

      Akan tetapi, perlu diketahui, harga transaksi sebesar Rp 43 juta adalah harga pada tahun 1992. Jika AJB dilakukan tahun 1992 maka Nilai Perolehan BPHTB dengan memperhatikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada tahun 1992.

      Misal:

      Tahun 1992 NJOP adalah Rp 35 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 43 Juta.

      Jika tahun 1992 NJOP adalah Rp 50 juta, dan NP adalah Rp 43 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 50 Juta.

      Dengan demikian, untuk menentukan NP yang digunakan untuk BPHTB harus mengacu pada NJOP yang berlaku pada tahun 2014.

      Misal: NJOP tahun 2014 untuk lokasi tanah tersebut adalah Rp 100 juta, maka NP yang digunakan untuk BPHTB adalah sebesar Rp 100 juta, meskipun ibu membeli tanah dengan harga 43 Juta.

      Jadi BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi NJOP Rp 100 juta adalah:

      (Rp 100.000.000 – Rp 60.000.000) x 5 % = Rp 2.000.000,-

      Kewajiban BPHTB ada pada pembeli. Mengenai keterlambatan karena salahnya developer, maka sebaiknya hal ini dibicarakan dengan developer.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  70. Assalammualaikum..
    Pak Ismail saya mau menanyakan peraturan perundangan apakah yang mengatur/menyatakan bahwa fasos dan fasum tidak termasuk dalam sertipikat?
    Ceritanya, Ibu saya punya sebidang tanah dimana di bagian tengah tanah tersebut dilalu lalangi oleh masyarakat setempat sebagai jalan. Ketika kami ingin mengajukan sertipikat dan saat petugas ukur meninjau lokasi, petugas mengatakan tanah tersebut tidak dapat dibuat dalam satu buku harus dua buku karena di tengah ada jalan. Artinya jalan tidak boleh masuk di sertipikat. Mohon pencerahannya Pak masalah ini diatur pada UU atau Perpu apa ya Pak? Terimakasih

    • Tanggapan

      Ibu Wiwin Oktaviani

      Wa’alaikumussalam

      Ketentuan mengenai Fasum-Fasos terdapat dalam PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI NOMOR 1 TAHUN 1987 TENTANG PENYERAHAN PRASARANA LINGKUNGAN, UTILITAS UMUM DAN FASILITAS SOSIAL PERUMAHAN KEPADA PEMERINTAH DAERAH. Peraturan tersebut mengenai penyerahan Fasum Fasos dari developer kepada pemerintah daerah.

      Menurut saya, apa yang ibu Wiwin alami tidak berkaitan dengan Fasum Fasos sebagaimana diatur dalam peraturan tersebut di atas, karena peraturan tersebut ditujukan kepada developer yang membangun perumahan. Dalam suatu komplek perumahan biasanya sudah dipastikan bagian-bagian mana saja yang termasuk unit rumah yang dijual dan bagian yang merupakan Fasum Fasos. Selain itu, jika berada dalam suatu perumahan, proses pengukuran oleh BPN sudah dilaksanakan sebelum tanah/rumah dijual kepada pembeli.

      Saya berasumsi bahwa tanah orang tua Ibu Wiwin adalah tanah yang belum terdaftar (belum bersertipikat) atau dalam bahasa sehari-hari disebut tanah girik.

      Untuk proses pendaftaran tanah bagi tanah-tanah sejenis girik tersebut dibutuhkan bukti-bukti, keterangan saksi dan pernyataan pemilik tanah. Jika bukti-bukti tersebut tidak lengkap, maka penetapan batas-batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan.

      Pasal 24, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahuna 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan
      alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

      (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:

      a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;

      b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26
      tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak
      lainnya.


      Pasal 20 ayat 5,

      Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      “Mengenai bidang-bidang tanah yang menurut bukti-bukti penguasaan dapat didaftar melalui pengakuan hak sesuai ketentuan dalam Pasal 24 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 atau dapat diberikan dengan sesuatu hak kepada perorangan atau badan hukum, penetapan batasnya dilakukan dengan mengecualikan bantaran sungai dan tanah yang direncanakan untuk jalan sesuai Rencana Detail Tata Ruang Wilayah yang bersangkutan”.

      Jadi, jika tanah orang tua Ibu Wiwin masih berupa tanah girik dan bukti-bukti tidak lengkap sedangkan secara fisik sudah digunakan untuk jalan, mengacu pada peraturan di atas, maka jalan tidak termasuk dalam bagian tanah tersebut

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  71. Assalamualaikum Wr wb..
    Selamat malam Pak..

    saya mau bertanya Pak..
    2 tahun yang lalu saya membeli tanah perkebunan dari (sebut C). Jual-Beli kami menggunakan kuitansi yang ditandatangani oleh C diatas materai 6000. Setelah 1 minggu berlalu saya mendengar kabar bahwa tanah tersebut bermasalah, saya langsung menghubungi C untuk menanyakan perihal tanah tersebut. Oleh si C yang awalnya membeli tanah dari seorang kepala desa (sebut B) menjumpai saya dengan membawa B. Oleh saya, saya meminta uang saya dikembalikan, tetapi oleh C saat itu hanya bisa dikembalikan 1/2nya, jelas saya menolak karena rugi, oleh B saya diyakinkan bahwa B yang akan bertanggung jawab untuk menggantikan tanah tersebut.

    2 tahun berlalu, tidak ada perkembangan yang berarti, B maupun C seakan lepas tangan, saya jadi bingung. Kepada siapa saya sebaiknya menuntut Pak?apa kepada B?atau C? bukti jual beli kuitansi yang ditandatangani oleh C dan terdapat 1 saksi, tetapi saksi tersebut buron sudah 1 tahun yg lalu karena ada masalah didesa. Apakah B bisa dijadikan saksi saat ada konflik antara saya dan C?apakah kuitansi tersebut termasuk alat bukti yang sah Pak?

    sejarah tanah tersebut kemudian saya ketahui, bahwa B membeli dari A dgn luas sekian, tetapi oleh A dijual ke B dengan luas yg lebih besar dengan mencaplok tanah milik F, oleh B dijual ke C dan C menjual ke saya.. Bagaimana jalan keluarnya Pak..?

    Atas jawabannya saya ucapkan terima kasih..

    • Tanggapan

      Bapak Syukri

      Wa’alaikumussalam

      Perikatan yang terjadi dalam transaksi jual beli tanah tersebut adalah antara Bapak Syukri dan C. Oleh karena itu jika Bapak akan menggugat, pihak C lah yang dijadikan tergugat. Semua pihak yang mengetahui peristiwa tersebut, termasuk B dapat dijadikan saksi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  72. Assalamualaikum wr wb,
    Terima kasih atas jawaban bapak. Ada yang belum saya mengerti mengenai jawaban yang bapak berikan diatas “b. A dan B menandatangani Akta Jual Beli setelah sertipikat kembali kepada A dari bank”.
    1. Apakah setelah B melunasi, sertipikat kembali ditangan A atau masih di pihak notaris bank?. Jika langsung di tangan A apakah tidak beresiko mengingat B sudah melunasinya sementara sertifikat ada di tangan A?. Menurut bapak untuk lebih amannya bagaimana?
    2. Untuk proses AJB setelah B melunasi di Bank, apakah AJB bisa dilakukan di notaris bank atau menggunakan notaris lain?.
    Mohon maaf jika pertanyaannya terlalu mengada-ada pak, maklum saya masih buta untuk jual beli rumah.
    Terima kasih banyak Pak Is.

    • Tanggapan

      Ibu Annisa
      Wa’alaikumussalam

      1. Yang saya maksud dengan “sertipikat kembali kepada A dari bank” adalah bukan dalam arti fisik kertas sertipikatnya, tetapi kekuasaan untuk bertindak atas sertipikat itu yang kembali kepada A. Ketika tanah dijaminkan, sertipikat ada pada bank. Dalam kondisi demikian, A selaku pemilik tidak dapat bertindak atas sertipikat tersebut, karena dalam perjanjian selalu disebutkan bahwa selama hutang belum lunas A tidak boleh menjual atau menjaminkan tanah tersebut kepada pihak lain.

      2. Secara umum, jika hutang lunas, maka sertipikat (fisik) akan dikembalikan ke A dari bank. Tetapi khusus untuk transaksi seperti yang ibu sampaikan, tandatangan AJB dilakukan dihadapan PPAT yang biasa di bank tersebut. Sebelum pelunasan, A dan B menyampaikan kepada bank bahwa pelunasan akan menggunakan dana B, dan meminta bank agar tandatangan AJB antara A dan B dilaksanakan di bank oleh PPAT bank pada hari yang sama dengan pelunasan hutang.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  73. Jika benar akan berdampak seperti demikian, mohon petunjuknya pak langkah apa yg harus sy lakukan skrg krn tepat 1 minggu setelah kejadian. Apakah salah jika saya melaporkannya ke kantor polisi, dgn keterangan hilang ??? Terima kasih.

    • Tanggapan

      Ibu Hijrana

      jika sertipikat tanah tersebut memang benar-benar hilang, maka ibu harus melaporkan kehilangan tersebut ke kepolisian. Dengan berdasarkan laporan hilang tersebut, ibu mengurus sertipikat Pengganti ke kantor Pertanahan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  74. Assalamualaikum Pak Ismail,
    Mohon bantuan bapak untuk wacana pertanyaan dibawah ini.
    A. Pak bagaimana skema pembelian untuk rumah milik A yang belum lunas KPR di bank dan B ingin membelinya secara cash (bukan oper kredit). Apa yang harus B lakukan?.
    B. Bagaimana juga skema pembelian rumah milik A yang masih Petok D dan sekarang masih dalam proses SHM di notaris dan B ingin membeli rumah tersebut secara cash akan tetapi A meminta DP terlebih dahulu padahal serifikat belum jadi. Apakah transaksi tersebut tidak beresiko mengingat SHM masih belum jadi. Apa yang harus B lakukan?
    Terima Kasih
    Wassalam,

    • Tanggapan

      Ibu Annisa

      Wa’alaikumussalam

      1. Setiap rumah yang dibeli dengan fasilitas KPR, dijadikan jaminan untuk menjamin pelunasan hutang pada bank. Dengan demikian, rumah yang akan dibeli B secara kontan saat ini sedang dijaminkan pada bank.

      Agar B dapat membeli rumah tersebut dari A, maka selain adanya kesepakatan antara A dan B, kedua pihak yaitu A dan B harus meminta persetujuan bank terlebih dahulu. Setelah bank menyetujui penjualan rumah tersebut maka dilakukan hal-hal sebagai berikut:

      a. B melunasi sisa hutang A pada bank. Pelunasan ini diperhitungan sebagai harga beli atas tanah.
      b. A dan B menandatangani Akta Jual Beli setelah sertipikat kembali kepada A dari bank

      2. Untuk transaksi ini dapat menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang dibuat dihadapan notaris . Dalam PPJB dicantumkan adanya DP, dan juga dimuat bahwa AJB akan dibuat setelah sertipikat selesai didaftar ke atas nama A.

      Dalam setiap transaksi tetap ada kemungkinan resiko. Tetapi dengan adanya PPJB dapat mengurangi resiko.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    • Tanggapan

      Ibu Hijrana

      Wa’alaikumussalam

      Sepanjang yang saya ketahui, istilah sporadik yang sering muncul dalam bidang hukum adalah istilah dalam pendaftaran tanah.

      Pasal 1 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau
      beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual
      atau massal.

      Jadi, jika yang dimaksud sporadik adalah sebagaimana disebut dalam peraturan tersebut diatas, maka sporadik tidak akan jatuh ke tangan orang lain.
      Akan tetapi, saya berasumsi bahwa yang dimaksud dengan sporadik dalam pertanyaan ibu adalah sertipikat tanah. Semoga asumsi saya tidak keliru.
      Apabila sertipikat tanah hilang maka, ibu dapat memita penggantian sertipikat tanah ke kantor pertanahan.

      Pasal 57 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.

      (2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
      namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.

      (3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia,
      permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.

      (4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

      Dampak terburuk jika sertipikat tanah hilang adalah, apabila si penemu menggunakan identitas palsu sesuai nama yang ada di sertipikat, kemudian menjual atau menjaminkan tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  75. Assalamualaikum wr wb,

    1. Pak, tahun 2005 saya membeli sebuah rumah kecil milik almarhumah budhe saya. Ceritanya rumah yang berukuran 7mx10m tersebut dulunya tahun 1982 dibeli dalam bentuk tanah Petok D lalu dibangun berdua oleh almarhumah budhe dan alhamdulillah ibu saya yang masih hidup sampe sekarang dengan bantuan almarhum kakek. Oleh almarhum kakek tanah yang berukuran 7mx10m itu dibuatkan 2 rumah kecil masing-masing berukuran 3,5m x 10m berdampingan. Sayangnya oleh almarhumah budhe rumah itu diatasnamakan beliau dengan almarhum suaminya. Kebetulan budhe meninggal duluan disusul beberapa tahun kemudian suaminya meninggal. Entah karena faktor apa, almarhum suami budhe membakar pinggiran kertas surat Petok D tersebut, yang untungnya semua isi surat masih bisa terbaca. Perlu diketahui almarhumah budhe dan almarhum suaminya meninggal tanpa memiliki anak. Sedang almarhumah budhe dan almarhum suaminya pernah mengadopsi anak (tanpa legalisasi hukum) dari almarhumah kakak ibu saya yang juga sebagai adik dari almarhumah budhe . Ceritanya, almarhumah budhe, sebut saja A adalah anak no 1 dalam keluarga (menikah dengan suaminya tanpa memiliki anak. Almarhum suami Budhe A adalah anak tunggal yang kedua orang tuanya sudah meninggal juga), no 2 Pakdhe B yang masih hidup, no 3 almarhumah Budhe C dengan 3 anak (1 nya diadopsi tanpa legalisasi hukum oleh almarhumah budhe A dan almarhum suaminya tersebut, no 4 Ibu saya D yang masih hidup, no 5 Om saya E yang masih hidup. Setelah budhe A dan suaminya meninggal, diputuskan bahwa rumah dijual ke saya (anak ibu D), sayangnya jual beli tersebut dibawah tangan hanya mengetahui seluruh keluarga pihak ibu saya yang saya sebutkan diatas dengan menandatangani surat perjanjian jual beli saja. Sedangkan dari pihak keluarga ibu tidak melibatkan keluarga almarhum suami budhe A seperti sepupunya mengingat almarhum suami budhe A adalah anak tunggal dan kedua orang tuanya juga sudah meninggal. Saat ini saya berusaha mengurus proses balik nama tersebut, namun di tengah jalan menemui kesulitan karena surat nikah almarhumah budhe A dan almarhum suami tidak diketemukan, surat kematian suami budhe A tidak diketemukan, surat kematian almarhumah budhe C juga tidak diketemukan sementara posisi suami almarhum budhe C sekarang dipenjara karena suatu kasus. Oleh pihak kelurahan saya diharuskan untuk mengurus surat waris terlebih dahulu baru kemudian bisa dibalik nama atas saya dan ibu saya.

    Pertanyaan saya adalah:
    A. Bagaimanakah proses pengurusan surat waris, saya sudah pernah menanyakan ke pengadilan agama tapi saya diharuskan membuat sendiri / dibantu orang lain dan kemudian diajukan ke sana. Namun saya pernah membaca suatu blog cukup dilakukan di kelurahan dan kecamatan. Mana yang benar pak Is?.

    B. Apa yang harus saya lakukan mengingat semua surat kematian almarhumah Budhe C dan almarhum suami budhe A tidak diketemukan, surat nikah almarhumah budhe A dan suami tidak diketemukan dan almarhumah budhe C (suami masih hidup dan dipenjara) juga tidak diketemukan.

    C. Bagaimana caranya supaya saya bisa membalik namakan surat rumah tersebut atas nama saya dan ibu saya. Secara fisik saya adalah yang membayar PBB dan listrik yang masih atas nama almarhum suami budhe dan saya juga yang merenovasi rumah tersebut.

    D. Apakah saya perlu membaliknamakan PBB dan listrik atas nama saya. Perlu diketahui rumah tersebut terpasang listrik atas nama almarhum suami budhe A dan saya untuk rumah sebelahnya dan PBB masih nama almarhum suami budhe A.

    Terima kasih atas bantuannya. Semoga kebaikan bapak membantu sesama akan di lipatgandakan oleh Allah SWT.

    • Tanggapan

      Ibu Khadijah

      Wa’alaikumussalam

      Mengacu pada Peraturan Menteri Agraria No 3 Tahun 1997 Pasal 111, untuk Permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah, melampirkan:
      i. bagi warganegara Indonesia penduduk asli :surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia
      ii. bagi warganegara Indonesia keturunan Tionghoa: akta keterangan hak mewaris dari Notaris,
      iii. bagi warganegara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.

      Tanggapan B, C, dan D:

      Untuk melakukan pendafataran tanah, dibutuhkan bukti-bukti untuk memperkuat kepemilikan tanah seseorang. Jika bukti-bukti tidak lengkap atau tidak ada, maka hal yang dapat dilakukan adalah dengan mengacu pada Pasal 76 PMA No. 3 Tahun 1997, yaitu:

      Pasal 76
      (1) Permohonan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 73 ayat (2) huruf c harus disertai dengan dokumen asli yang membuktikan adanya hak yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, yaitu :
      a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau
      b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
      c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau
      d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959, atau
      e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya, atau
      f. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, atau
      g. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Peme-rintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
      h. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
      i. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau
      j. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
      k. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, atau
      l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
      m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

      (2) Apabila bukti kepemilikan sebidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak lengkap atau tidak ada, pembuktian kepemilikan atas bidang tanah itu dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang manyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut.

      (3) Dalam hal bukti-bukti mengenai kepemilikan tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) tidak ada maka permohonan tersebut harus disertai dengan:

      a. surat pernyataan dari pemohon yang menyatakan hal-hal sebagai berikut:
      1) bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut, atau telah memperoleh penguasaan itu dari pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu penguasaan pemohon dan pendahulunya tersebut berjumlah 20 tahun atau lebih;
      2) bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan itikad baik;
      3) bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan;
      4) bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa;
      5) bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia dituntut di muka Hakim secara pidana maupun perdata karena memberikan keterangan palsu.
      b. keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah yang bersang-kutan dan tidak mempunyai hubungan keluarga pemohon sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang membenarkan apa yang dinyatakan oleh pemohon dalam surat pernyataan di atas, sesuai bentuk sebagaimana tercantum dalam lampiran 14.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  76. Assalamu alaikum Pak Marzuki,

    Saya Saipul dari Gowa Sul-sel. Saya senang sekali bisa menemukan rubrik tanya jawab ttg hukum ini.

    Saya ada beberapa pertanyaan menyangkut pertanahan.
    1). Bagaimana cara melakukan gugatan terhadap sertifikat tanah yang tidak sesuai dengan data pisik. Ada tetangga yang membuat sertifikat tanah yang luasnya sudah menyebrang jauh ke tanah milik saya dan baru ketahuan. Pada saat pengukuran, tidak melibatkan saya sebagai pemilik. Mereka melakukan secara diam diam. Saya melihat PP 24 thn 1997 yg salah pasal menyatak “…sertifikat tidak bisa digugat lagi setelah lima tahun…” Sertifikatnya dari 2006 tapi saya baru tahu 6 bulan lalu kalo ukuran tanahnya sudah jauh berbeda dari yang seharusnya..

    2) jika pejabat dusun/desa melakukan perubahan data buku tanah (buku kepemilikan tanah ditingkat dusun…) secara sepihak, kemana harus mengadu?

    3) saya punya kakek sudah lama meninggal dan mempunyai sebidang tanah. Setelah meninggal, tetangganya yg masih hubungan keluarga mengklaim bahwa tanah kakek saya sudah dijual kepada dia. Anehnya, tidak ada satu tanda bukti yg saya bisa liat… Saat ini, tanah tersebut sudah dibuatkan sertifikatnya atas nama dia. Bagaimana cara menggugatnya.

    Makasih,
    Saipul

    • Tanggapan

      Bapak Saipul

      Wa’alaikumussalam

      1. Sertipikat Tanah merupakan produk atau Keputusan Tata Usaha Negara. Apabila seseorang merasa kepentingannya dirugikan oleh Keputusan Tata usaha Negara maka dapat mengajukan Gugatan terhadap Keputusan Tata Usaha Negara ke pengadilan Tatas Usaha Negara.

      Pasal 55 UU Peradilan Tata Usaha Negara

      Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak
      saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.

      SEMA No. 2 Tahun 1991 tanggal 9 Juli 1991 menyebutkan:

      Bagi mereka yang tidak dituju oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara tetapi merasa kepentingannya dirugikan maka tenggang waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 dihitung secara kasuistis sejak saat ia merasa kepentingannya dirugikan oleh Keputusan Tata Usaha Negara dan mengetahui adanya keputusan tersebut

      Jadi, dalam masalah tersebut, dapat mengajukan gugatan ke pengadilan Tata Usaha Negara

      2. Buku tanah ada di Kantor Pertanahan, kepala dusun tidak berwenang mengubah buku tanah. Jika ada perubahan data, dapat dikategorikan tindak pidana pemalsuan.

      3. Jawabannya, sama dengan tanggapan nomor 1 di atas.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  77. Kepada Bapak Ismail Marjuki yang terhormat,
    Saat ini ibu saya sedang menghadapi masalah dan perkaranya sedang bergulir di PTUN, Tanah ibu saya dari warisan kakek yang sudah disertipikat tahun 1995 didoku sebagian oleh tetangga untuk jalan dengan terbitnya sertipikat baru milik tetangga tanpa ibu saya ketahui, begini ceritanya pak, tanah warisan kakek saya luasnya 1800 m, kakek punya anak 4, 1 laki-laki 3 perempuan, kakak laki-laki ibu dapat bagian 900 m jalan kebarat, sedang yang perempuan dapat masing-masing 300 m jalannya ketimur, sedang ibu dapat bagian paling barat, kakak perempuan no 1 dapat tengah sedang kakak perempuan no 2 dapat paling timur hadap jalan utama, untuk memberi jalan keluar buat ibu saya dan kakaknya dipotonglah bagian waris kakak perempuan no 1 36 m dan kakak perempuang no 2 26 m, waktu pembikinan model D (Prona tahun 1982) terjadi kesalahan karena jalannya memotong pekarangan ibu saya kesalahan tersebut baru disadari ibu saya tahun 1994, atas saran perangkat desa (kaur pemerintahan) untuk dibuat sertipikat saja dan benar dengan bukti pendukung yang jujur jadi shm ibu saya tahun 1995 dan waktu pengukuran kepala dusunnya juga menyaksikan. bulan Agustus tukang catat meter yang tinggalnya sekampung dengan ibu saya memberi tahu kalau pagar pembatas dengan pekarangan sebelah dibongkar karena sudah dibuat rumah kaget tentu saja, ternyata pemilik pekarangan sebelah dengan bantuan kepala dusun membuat pernyataan bahwa jalan yang salah model D dihidupkan lagi, celakanya pihak BPN kurang cermat sehingga mengeluarkan SHM untuk pekarangan tetangga tsb yang sudah dijual kepada orang lain dengan menyerobot pekarangan ibu saya, pemilik asli pekarangan tsb tidak bertanggung jawab karena tidak memberi jalan kepada pembeli. Yang ingin saya tanyakan adalah apakah pihak bpn yang menerbitkan shm tersebut bisa dilaporkan karena sewaktu dipersidangan ptun masih mengintimidasi ibu saya mau dilaporkan kepolisi dengan tuduhan pemalsuan bukti pendukung serfipikat, seandainya pun dilaporkan ibu saya tidak takut karena waktu pembuatan sertipikat tidak menyuap siapapun, karena dianggap ibu saya memalsukan tanda tangan pekarangan yang sebelah barat yaitu suami saksi intervensi yang sdh almarhum karena waktu jadi saksi pihak intervensi istri yang punya pekarangan sebelah barat pekarangan ibu saya bohong besar tidak takut Tuhan karena udah disumpah dia tetap berbohong karena memang surat ukur untuk ibu saya tidak boleh dipinjam oleh bpn (Katanya suaminya) tidak menandatangi surat pernyataan yang menyatakan bahwa pekarangan tsb milik ibu saya saya hanya pinjam untuk jalan saya sendiri, perlu bapak ketahui bahwa pekarangan pakde saya (kakak ibu) dijual kepada 2 orang, yang pekarangan yang bersebelahan dengan pekarangan ibu saya dulu ada jalan keutara dijual duluan sekitar tahun 1980 (luas 350 m) akses jalan keutara sedang yang satunya dijual 1981 luas 550 m, belakang ibu saya baru menyadari kalau akses jalan keutara ditutup makanya datang pemilik pekarangan sebelah barat datang kerumah ibu saya mau pinjam pekarangan untuk menaruh material ternyata pekarangan ibu malah dibuat jalan oleh pemilik pekarangan disebelah barat ibu saya jadi berkepentingan juga selama ini dia cuma pinjam pekarangan untuk jalan tapi oleh istrinya itu diingkari ibu masih punya copy surat pernyataan suami yang punya pekarangan sebelah barat sedang aslinya ditahan bpn mau meminjam aslinya tidak boleh surat pernyataan tsb juga resmi karena dibuat diatas kertas segel.dan apakah pak dukuh (kepala dusun) melanggar hukum karena dia menunjuk batas di 2 shm dan kalau mau melaporkan kemana karena kalau ke pak lurah percuma karena waktu pembuatan shm tahun 2001 (karena tetangga menjual lagi sebagian tanahnya lagi persis dikanan pekarangan ibu saya) yang jadi perantaranya karena pak lurah yang sekarang tahun 2001 jadi kaur pemerintahan sekian terima kasih atas perhatiyan

    • Tanggapan

      Ibu Sri Endah Mur Widayati

      Dalam persidangan perkara Tata Usaha Negara, adanya dugaan pemalsuan seperti yang dituduhkan oleh BPN, harus dibuktikan terlebih dahulu berdasarkan putusan pengadilan negeri. Jadi, pernyataan palsu tersebut tidak dapat dinyatakan sepihak, tetapi harus berdasarkan pemeriksaan penyidik Polri dan diputus oleh hakim.
      Pasal 85 ayat (4) UU Peradilan Tata Usaha Negara:
      Jika pemeriksaan tentang benarnya suatu surat menimbulkan persangkaan terhadap orang yang masih hidup bahwa surat itu dipalsukan olehnya, Hakim Ketua Sidang dapat mengirimkan surat yang bersangkutan ini kepada penyidik yang berwenang, dan pemeriksaan Tata Usaha Negara dapat ditunda dahulu sampai putusan perkara pidananya dijatuhkan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  78. Assalamu’alaykum wr. wb.

    Pak Ismail Marzuki yang saya hormati. Saya ingin bertanya.
    Almarhum bapak Saya, – anggap saja A – meninggal tahun 1986 dengan mewariskan tanah seluas 700m2 dimana 200m2 dibangun rumah tinggal orangtua dan sisanya kebun. Ketika itu kami masih kecil-kecil sehingga anak tertua – anggap saja Z – berbuat semaunya. Sisa tanah yang 500m2 dia bangun dua rumah yang satu untuk rumah tinggal dia beserta anak istrinya dan yang satunya lagi untuk kontrakan. Hasil kontrakan pun hanya dimakan untuk dia dan anak-anaknya.

    November 2013, Z meninggal dunia. Dan kami para ahli waris menemui kendala untuk menjual tanah bapak kami yang seluas 700m2 tersebut kaena anak (sudah dewasa) dan istrinya menganggap Z sudah beli dari almarhum bapak Saya. Mereka tidak ingin menandatangani fatwa waris.

    Saat ini kondisi tanah bapak masih berakta jual beli atas nama almarhum bapak kami tahun 1960-an dan belum dibuatkan sertifikat.

    Yang ingin Saya tanyakan :
    1. Apa yang sebaiknya kami lakukan agar bisa menjual tanah bapak kami karena ahli waris Z (anak istri) tidak mau menandatangani fatwa waris.

    2. Bisakah kami melakukan pembongkaran rumah Z yang dibangun di atas tanah bapak kami dan kebetulan Z juga ahli waris.

    Terima kasih

    • Tanggapan

      Bapak Anshori

      1. Mengacu pada ketentuan UU No. 3 Tahun 2006 Tentang Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1989 Tentang Peradilan Agama, Pengadilan Agama bertugas dan berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara di tingkat pertama antara orang-orang yang beragama Islam di bidang waris.

      Jadi, apabila ada pihak yang tidak bersedia membagi harta warisan, ahli waris dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Agama untuk menentukan siapa saja yang berhak sebagai ahli waris, atau dikenal juga dengan fatwa waris.

      2. Untuk membongkar rumah tersebut, sebaiknya diputuskan terlebih dahulu siapa yang berhak atas tanah tersebut. Jika Bapak Anshori membongkar secara sepihak, maka perbuatan tersebut dapat memancing keruwetan masalah di kemudian hari. Saran saya, sebaiknya ajukan gugatan terlebih dahulu ke pengadilan agama.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  79. Ass Bapak Ismail,
    Mohon bantuannya untuk menjawab pertanyaan saya sbb :
    1.Kami telah melekukan pelaporan di polres kami tetantang pengrusakan di kebun kami ,pihak polres menggunakan pasal 406 ,pihak polres telah mamanggil terduga tersangka 1 kali dalam proses penyidikan.
    Kami ingin bertanya dari proses penyidikan tersebut sampai kepenyelidikan berapa lama pak karena sudah 1 bulan dari pemanggilan tsb belum ada tindak lanjut dari kepolisian sedangkan keterangan saksi dan pemeriksaan lapangan sudah lengkap?????
    2. Pada tanah yang telah diusahan oleh pihak kami, namu dipasang pelang nama hak milik oleh orang lain dan dibangun pondok oleh pihak kedua,padahal kami memilik surat SPH sampai camat dan telah lama berusaha pada tanah tersebut.Orang yang melakukan hala tersebut dapatkah dilaporkan sebagai tindak penyerobotan?
    3.Orang yang dititipi surat tanah sekitar 5 tahun yang lalu namun pada saat ditanya tidak mau memberikan, malahan dia menyatakan tanah tersebut hak miliknya dengan membuat surat tanah baru ,hal tersebut termasuk melanggar pasal berapa dan alat bukti apa yang dibutuhkan pak?
    4.Bagaimana cara membedaKan tanda tangan asli atau palsu pak,sedangkan orang yang bertanda tangan sudah meninggal?
    5.Bagaiman membuktikan pejabat yang membuat surat mundur atau menbuat surat pada saat sudah tidak menjabat tetapi memendurkan tanggal tanda tangan disurat ersebut pak?
    Atas jawabanya diucapkan terima kasih.

    • Tanggapan

      Bapak Dedi Kurniawan

      1. Mengenai batas waktu proses penyelidikan, Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana tidak mengatur hal tersebut. Demikian juga dalam Peraturan Kapolri Nomor 14 Tahun 2012, Tentang Manajemen Penyidikan Tindak Pidana, tidak ada pengaturan mengenai batas proses penyelidikan dan penyidikan.

      2. Seseorang yang menduduki suatu bidang tanah harus memiliki alas hak atau dasar kepemilikan atas tanah tersebut. Bukti terkuat atas pemilikan tanah adalah sertipikat tanah. Jika ada seseorang yang menduduki suatu tanah sedangkan tanah tersebut telah dikuasai secara sah oleh pihak lain, maka pihak yang menduduki tersebut dianggap telah menyerobot tanah orang lain. Pasal yang dapat digunakan antara lain Pasal 167 KUHP, 263 KUHP (Pemalsuan surat)

      3. Jika pengakuannya terhadap tanah tersebut dibuat berdasarkan dokumen palsu, maka dapat kenakan pasal 263 KUHP

      4. Menentukan asli atau tidaknya tandatangan dapat diketahui dari pemeriksaan laboratorium dengan disbanding pada tanda tangan lainnya.

      5. Mengetahui apakah surat tersebut ditandatangani pada tanggal yang sama dengan tanggal surat tentu tidak mudah. Dibutuhkan bukti-bukti bahwa surat tersebut tidak ditandatangani pada tanggal tersebut. Bukti yang dapat digunakan antara lain: Berdasarkan bunyi surat itu sendiri, apakah ada pertentangan antara tanggal surat dengan isi surat; bukti bahwa si penandatangan saat itu sedang berada di luar kota misalnya; bukti berdasarkan nomor buku surat.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  80. Siang Pak Ismail,sangat berisi web bapak ini,saya jadi tau banyak:).Ada berapa hal yang mau saya tanyakan Pak.6bulan lalu saya melakukan pembelian rumah dengan developer ternama dan dilakukan akad kredit KPR dengan bank,penandatangan PPJB dan pengikatan kredit.AJB belum dilakukan karena developer beralasan rumah belum dibangun dan sedang pemecahan sertifikat.AJB akan dilakukan setelah rumah selesai.Apakah hal itu lumrah karena pembangunan cluster sebelumnya juga begitu,rumah selesai baru AJB?Saya cuma memegang fotokopi surat pengikatan kredit,Surat pemesanan rumah dan asuransi kebakaran itupun saya minta ke bank,dari notaris diam2 aja.Copy Surat2 apakah saja sebenarnya yang harus saya pegang?Apakah surat2 ini mempunyai kekuatan hukum bagi saya apabila terjadi sesuatu?Terima kasih sebelumnya

    • Tanggapan

      Bapak Arianto

      Seseorang yang akan membeli rumah dari developer dengan fasilitas KPR, maka sekurang-kurangnya akan membuat perjanjian sebagai berikut:
      a. Perjanjian jual beli rumah: perjanjian ini dibuat antara Pembeli dan developer
      b. Perjanjian kredit: perjanjian ini dibuat antara debitur (pembeli rumah) dan bank
      c. Perjanjian pemberian jaminan, berupa Hak Tanggungan; perjanjian ini dibuat antara pemilik tanah (debitur) dan bank.
      Idealnya, ketika pembeli membeli rumah dari developer, saat itu juga dibuat dan ditandatangani Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Kondisi ideal ini dapat terjadi dalam hal tanah (rumah) tersebut telah memiliki sertipikat tanah tersendiri yang terpisah dari tanah-tanah lainnya. Misalnya: A membeli rumah dari developer dengan luas tanah 200 M2, dan atas tana luas 200 m2 tersebut telah ada sertipikatnya, sehingga dapat langsung dibuat Akta Jual Beli.
      Dalam prakteknya, tanah-tanah yang dijual oleh developer pada umumnya masih berada dalam satu sertipikat induk. Sertipikat induk inipun biasanya sudah dijaminkan oleh developer ke bank untuk membiayai kredit konstruksi (untuk membangun perumahan). Karena tanah tersebut masih sertipikat induk, apalagi tanah itu masih dijaminkan, maka bank tidak dapat membuat AJB. Sebagai solusi dibuatlah PPJB. Pada saatnya nanti, jika tanah tersebut sudah dipecah sertipikatnya maka dapat dibuat AJB.
      Kedudukan PPJB bukan sebagai bukti pemilikan tanah. PPJB hanya bukti bahwa developer berjanji untuk menjual tanah pada waktu yang akan datang. Meskipun PPJB bukan bukti pemilikan tanah, tetapi dengan adanya PPJB tersebut Bapak berhak “menagih” developer untuk membuat AJB jika sertipikat tanah sudah selesai dipecah.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  81. Dear Pak Ismail,
    Mohon arahan untuk permasalahan berikut ini,
    – Ayah saya membeli sebidang tanah pada tahun ’84, dengan bukti pembelian hanya berupa Kwitansi bermaterai dan tidak ditindak lanjuti ke akta jual beli/balik nama. Saat ini ayah saya sudah meninggal begitu juga pemilik tanah sebelumnya.
    Saya sebagai ahli waris memegang sertifikat asli&kwitansi jual belinya. Dari ahli waris pemilik lama juga mengakui bahwa tanah tersebut memang sudah di jual kpd dan dibeli oleh ayah saya.
    – Pertanyaan saya adalah, langkah2 apa saja yang harus saya lakukan apabila saya berniat menjual tanah tersebut di kemudian hari. Apakah pembuatan akta jual beli bisa dilakukan oleh para ahli waris dengan berdasarkan kwitansi jual beli di masa lampau.

    Terima kasih atas perhatian&pencerahannya

    Salam,

    • Tanggapan

      Bapak Bimo

      Secara hukum, jual beli yang demikian dianggap belum memindahkan hak milik atas tanah kepada pembeli.

      Pasal 1459 KUH Perdata:

      Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616.

      Pasal 616 KUH Perdata:

      Penyerahan atau penunjukan barang tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.

      Pasal 37 Peraturan Pemerintah No, 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

      (2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar
      pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.

      Dengan demikian, agar jual beli tersebut sesuai dengan hukum yang berlaku, maka harus dibuat Akta Jual Beli. Semestinya AJB tersebut oleh ayah Bpk Bimo dan penjual. Tetapi karena penjual dan pembeli sudah meninggal dunia, maka seluruh ahli waris penjual dan pembeli harus menandatangani AJB.

      Ahli waris penjual berkewajiban untuk menyerahkan tanah kepada pembeli karena tanah tersebut adalah “hutang” dari pewaris (penjual) kepada pembeli.

      Yang harus dimusyawarahkan antara para ahli waris pembeli dan penjual adalah masalah perpajakan. Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah sedangkan pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah. Pajak dan BPHTB tersebut dinilai berdasarkan NJOP saat AJB di tandatangani.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  82. Selamat sore pak Ismail
    Mohon pencerahan pak, saya dan suami berniat membeli rumah dari Ibu A. Rumah sertifikat hak milik a.n. Ibu A tahun 1999, sementara ibu A janda cerai hidup akta cerai tahun 1998. Oleh notaris disyaratkan untuk menyampaikan AJB karena ditakutkan rumah tersebut harta gono gini. Sedangkan menurut ibu A rumah tersebut bukan harta gono gini, dan soal AJB tidak dapat disampaikan karena sudah tidak ada lagi, minta ke kecamatan jg tidak ada arsipnya. Apakah pembelian rumah tersebut akan cacat hukum jika tidak menyampaikan AJB? atau bagaimana cara pembuktian kalo rumah tersebut bukan harta gono gini. Terima kasih sebelumnya pak.


    • Tanggapan

      Ibu Ana

      Untuk mengetahui riwayat pemilikan suatu tanah, bisa dilihat dari AJB dan sertipikat. Di dalam sertipikat dapat dilihat asal dari pemilikan.
      Misalnya:
      – Kolom asal persil; tertulis asal persil tersebut
      – Kolom penunjuk: tertulis nomor AJB
      – Pada halaman “pendaftaran peralihan hak, pembebanan dan pencatatan lainnya”. : tertulis proses peralihan tanah.

      Saya dapat memahami jika notaris/PPAT meminta dokumen tambahan untuk meyakinkan kepemilikan atas tanah tersebut. Meskipun di sertipikat tertulis tahun 1999, bukan berarti proses pemilikannya adalah tahun 1999. Karena mungkin tahun 1999 adalah tahun terbitnya sertipikat sedangkan proses peralihan haknya terjadi sejak 1998 disaat ibu A masih berumah tangga.
      Jika dokumen di kecamatan tidak ada, maka ibu Ana bersama dengan Ibu A dapat datang ke Kantor Pertanahan setempat untuk melihat buku tanah atas sertipikat tersebut. Selaain itu minat dibuatkan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah dari Kantor Pertanahan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  83. Siang Pak ,
    saya mau menanyakan masalah pembuatan sertifikat , sekitar thn 80an Bapak saya ada membeli tanah kemuadian di bangun rumah , pada saat mau membuat sertifikat semua surat2 nya hilang termasuk kwitansi pembeliannya , jadi kita tidak punya bukti apa2 , yang kami punya hanya bukti pemasangan lisrik dan pembayaran PBB , apa yang harus kami lakukan aga kami dapat membuat sertifikat atas tanah tersebut sedangkan penjual tanahnya sudah lama meninggal dan ahli warisnya sudah pindah dari kampung kami .
    SEbelumnya terima kasih Pak atas tanggapannya …
    Wassalam …

    • Tanggapan

      Bapak Galuh

      Untuk melakukan pedaftaran hak atas tanah baru (pensertipikatan) memang dibutuhkan persyaratan dokumen-dokumen. Akan tetapi mengacu pada PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah dimungkinkan bagi masyarakat untuk melakukan pendaftaran jika dokumen kurang lengkap.

      Pasal 24
      (1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
      (2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluanpendahulunya, dengan syarat:
      a. penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
      b. penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.

      Demikian, semoga bermnafaat.

      Ismail Marzuki

  84. Dear Pak Is,

    Mohon Bantuan dan Arahanya Pak Is.
    1.Bagaimana cara agar kita tau apakan tanah tersebut sudah di jual atau belum?dikarenakan saya tidak bisa mendapatkan informasi dari penjaga kebun tersebut,dan siapa pun.Nah saya mempunyai pikiran, Apakah saya harus ke BPN Badan Pertanahan Nasional) untuk menayakan tanah tersebut sudah laku atau belum?

    2.Jika kita membuat janji lisan atau kesepakatan untuk bagi hasil jika tanah tersebut laku,komisinya di bagi-bagi 4org.Nah tanah tersebut laku,tetapi 2 org ini melanggar kesepakatan tersebut dan cuma hanya diam” saja tanpa sepengetahuan saya dan si A bahwa mereka mendapatkan komisi. apakah sangsinya gimana kalau menurut pandangan hukum?dan saya harus berbuat apa,dikarekan saya juga sudah menyumbangkan kontribusi dana ke 2 org tersebut untuk membantu biaya operasional mereka.

    • Tanggapan

      Bapak Eko

      1. Untuk mengetahui status kepemilikan suatu bidang tanah, Bapak dapat mencari informasi dari Kelurahan atau dari Kantor Pertanahan setempat.

      2. Tindakan yang dilakukan 2 orang tersebut merupakan ingkar janji. Bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  85. Yth Bpk Ismail

    Saya punya seorang kakek, memiliki 3 anak ( 2 perempuan dan 1 laki2). Kakek saya ini sedang berada dalam keadaan yang dikompor-kompori oleh orang lain untuk menjual tanahnya. Dan kakek saya ini kurang peduli terhadap anak lakinya. Ketakutan Bapak saya adalah kakek nanti menjual tanahnya. Apakah kakek saya ini bisa menjual tanahnya tanpa sepengetahuan anak lakinya? kami sekeluarga beragama hindu

    • Tanggapan
      Bapak Suardika

      Yang harus diperhatikan pertama kali adalah mengenai kepemilikan atas tanah tersebut.

      1. Apakah tanah tersebut mutlak milik Kakek 100% ? Misalnya karena tanah tersebut adalah harta bawaan kakek sebelum menikah, atau tanah tersebut adalah hasil pembagian warisan yang menjadi hak kakek; atau
      2. Apakah tanah tersebut merupakan harta bersama antara Kakek dan Nenek?. Jika tanah tersebut harta bersama, berarti ada hak nenek sebesar 50% dari tanah tersebut.

      Apabila tanah tersebut adalah sebagaimana disebut dalam nomor 1 di atas, maka Kakek berhak bertindak secara hukum atas tanah tersebut, termasuk menjual, tanpa persetujuan siapapun.

      Apabila status tanah tersebut sebagaimana dimaksud nomor 2 di atas, maka masih ada bagian nenek 50%. Bagian nenek tersebut diwariskan kepada anak-anak dari Kakek dan nenek. Jadi jika Kakek akan menjual tanah tersebut, perlu “persetujuan nenek”. Jika nenek sudah meninggal maka persetujuan tersebut diberikan oleh ahli waris nenek.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  86. Yth.Bp. Ismail Marzuki
    Sy baru saja mendapatkan tanah waris keluarga.setelah sy cek ternyata orang tua sy telah meng AJB kan tanah yg merupakan hak sy kepada kk tertua sy.bagaimana cara nya supaya hak tanah yg telah ber ajb kan kk sy itu kembali lagi ke sy.

    • Tanggapan

      Ibu Fitri

      Pertanyaan Saya adalah, kapan tanah tersebut di AJB-kan ke atas nama kakak Bu Fitri? Apakah AJB itu dibuat sebelum Pewaris wafat? atau sesudah Pewaris wafat?

      Jika AJB itu dibuat setelah Pewaris wafat dan tanah tersebut merupakan bagian ibu, maka ibu dapat meminta pembatalan atas AJB tersebut melalui pengadilan.

      Jika AJB tersebut dibuat sebelum Pewaris wafat, berarti tanah tersebut bukan bagian dari harta yang diwariskan. Meskipun tanah tersebut bukan merupakan warisan, tanah yang diberikan sebagai hibah kepada Kakak Ibu Fitri dapat diperhitungakn sebagai warisan berdasarkan Pasal 211 Kompilasi Hukum Islam. Jadi, seluruh harta Pewaris dihitung kembali dan ditambah dengan tanah yang dihibahkan kepada Kakak bu Fitri tersebut. Hasil penghitungan tersebut baru dibagikan kepada seluruh ahli waris.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  87. Yth. pak Ismail,
    Saya membeli sebidang tanah kaplingan kepada si A, dengan surat sertifikat, dengan perjanjian ada jalan selebar 4 mr, sepanjang 60 m, menuju lokasi tanah tersebut dan ybs. telah menunjukkan surat perjajian izin lewat tanpa ada batas waktu yang ditentukan dengan nilai sebesar Rp. 42.500.000 kepada si B. Dan beberapa tahun kemudian si B memportal jalan masuk tersebut, dengan syarat kalau lewat harus membayar sesuai dengan keinginannya. Yang ingin saya tanyakan adalah apakah kami pembeli tanah kaplingan tersebut dapat memperkarakan si B atau si A ke Pengadilan, mohon jawabannya trims.

    • Tanggapan

      Bapak Syaifan

      Dalam hukum, perjanjian yang dibuat berkaitan dengan izin melewati pekarangan disebut “hak servituut” atau Pengabdian Pekarangan.
      Hak servituut adalah beban terhadap suatu pekarangan untuk keperluan pekarangan lain yang berbatasan. Dalam hak servituut ini seorang pemiik pekarangan memberikan hak untuk melintasi tanah untuk kepentingan tanah yang berbatasan. Misal, B mengizinkan orang-orang menggunakan tanahnya untuk dilintasi oleh orang yang akan ke tanah A.

      Hak ini adalah hak kebendaan sehingga hak tersebut tetap melekat meskipun tanahnya dijual kepada pihak lain. Dalam KUH Perdata diatur dalam pasal 674 – 710.

      Jadi, si B dilarang untuk memportal tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  88. saya mau tanya pak,..permasalahan tanah, orang tua saya membeli tanah pada tahun 1975 sejumlah 4 bidang letaknya sejajar ketika tahun 2013 orang tua saya menjual tenyata satu bidang dari 4 di klaim atas nama PT. ketika kami telusuri ternyata PT. membeli dari orang lain yang tidak ada sangkutan keluarga dengan kami/orang lain dah telah memiliki AJB lalu kami melakukan musyawarah dengan pihak penjual dan PT ternyata orang tersebut tidak merasa menjual sedangkan pihak PT. bersikeras mempertahankan tanah tersebut yang seudah di AJB kan sama pihak PT. pertanyaan saya apa ada kekuatan hukum pihak keluarga untuk menggugatnya, tolong dikasih solusinya atas permasalahan tersebut, terimaksih atas perhatinannya ….

    Hormat Saya
    Lindu Adjie

    • Tanggapan

      Bapak Lindu Adjie

      Setiap transaksi jual beli tanah harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli. Maka untuk mengetahui apakah seseorang atau PT benar-benar telah membeli/menjual sebidang tanah, PT tersebut harus membuktikan adanya AJB, dari AJB bisa diketahui siapa yg menjual tanah tersebut.

      Sepanjang keluarga Bapak Lindu memiliki bukti atas kepemilikan atanah tersebut dan belum pernah menjual kepada pihak lain (PT) maka Bapak memiliki kekuatan hukum untuk menggugat.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  89. Dear Pak Ismail,

    Ok Pak, terima kasih banyak atas penjelasannya. Luar biasa. Semoga makin sukses terus ya Pak dan tetap rendah hati utk bisa menanggapi pertanyaan2 kami yg “buta” hukum.
    Tuhan memberkati.

    Hormat saya,
    Ibu Anna

  90. Dear Pak Ismail,

    Pak Ismail, terima kasih banyak atas jawaban Bapak yg sangat cepat dan juga penjelasan Bapak. Dari penjelasan Bapak, saya memperoleh kesimpulan bahwa sebenarnya rumah yg akan dijual Ibu “A” tsb tidak ada masalah utk dilakukan proses jual-beli baik PPAT akan membuat akta yg menyatakan Ibu “A” dgn status janda maupun sesuai contoh dr Bapak diatas.

    Sekali lagi saya mohon penjelasan utk penegasan saja karena saya tidak paham hukum, jadi harta bawaan yg diperoleh sebelum menikah, meski tidak ada perjanjian pisah harta –> tidak termasuk harta gono gini ya Pak?
    Yg artinya jika saya dan suami membeli rumah tsb, prosesnya tidak akan “cacat” hukum?

    Karena saya mendapat informasi dari seorang teman bahwa jika pemilik rumah ada perkawinan dgn WNA maka rumah dan tanah tsb adalah milik negara karena WNA tidak boleh mempunyai tanah di Indonesia. Teman saya menginformasikan bahwa jika saya dan suami membeli rumah tsb maka akan “cacat” hukum.

    Sekali lagi mohon penjelasannya Pak… Terima kasih banyak sebelumnya…

    Hormat saya,
    Ibu Anna

    • Tanggapan

      Ibu Anna

      Menurut UU Perkawinan, harta yang diperoleh selama perkawinan merupakan harta bersama suami dan isteri, kecuali jika ada perjanjian perkawinan yang menyatakan sebaliknya. Dengan demikian, jika tidak ada perjanjian pisah harta, maka otomatis harta yang diperoleh selama perkawinan merupakan harta bersama.

      Dalam permasalahan yang ibu ajukan, berarti yang terjadi antara Ibu A dengan Mr WNA adalah harta bersama. Akan tetapi meskipun harta bersama, rumah Ibu A tidak termasuk dalam harta bersama atau harta gono gini karena rumah tersebut dimiliki ibu A sebelum menikah dengan Mr WNA.

      Mengenai pemilikan tanah oleh WNA, memang betul bahwa WNA tidak boleh memiliki tanah dengan status tanah Sertipikat Hak Milik. Akan tetapi dalam kasus ibu A, rumah/tanah tersebut bukan milik Mr WNA tetapi milik ibu A sehingga tidak terpengaruh dengan status kewarganegaraan Mr WNA

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  91. Dear Pak Ismail,

    Pak, mohon penjelasannya atas status hukum utk kasus berikut ini :
    Jika saya (WNI) dan suami (WNI) membeli sebuah rumah atas nama Ibu “A” (WNI) yg menikah dengan Mr. “B” (WNA), apakah ada masalah?
    Detail jelasnya sbb :
    Ibu “A” (WNI) sebelumnya menikah dengan Bapak “C” (WNI), mempunyai 2 orang anak dan kemudian bercerai (saya kurang tahu bercerai di tahun berapa).
    Setelah bercerai, Ibu “A” (WNI) membeli rumah atas nama Ibu “A” sendiri di tahun 2008.
    Kemudian Ibu “A” (WNI) menikah dengan Mr. “B” (WNA) di tahun 2009 dengan surat nikah di luar negeri (tidak ada surat nikah Indonesia) dan tidak ada perjanjian pisah harta.

    Jika saya dan suami membeli rumah tsb, apakah ada masalah secara hukum?
    Menurut notaris yg kami datangi, rumah tsb bisa diproses jual beli dengan cara : tidak menyebutkan mengenai suami Ibu “A” yg sekarang (yg merupakan WNA) dan karena tidak ada surat nikah di Indonesia, maka jual beli bisa diproses dengan status Ibu “A” sebagai janda cerai hidup.

    Mohon tanggapannya utk kasus kami ini Pak, bantuannya sangat kami harapkan sekali.
    Terima kasih banyak sebelumnya.

    Salam,
    Ibu Anna

    • Tanggapan

      Ibu Anna

      Berdasarkan informasi yang ibu sampaikan, setidaknya ada 2 bidang hukum yang berkaitan dengan pertanyaan yang ibu ajukan, yaitu: (i) hukum perkawinan; dan (ii) hukum pertanahan.

      Hukum Pertanahan:

      Mengacu pada hukum pertanahan, jika rumah yang di beli oleh ibu A telah dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku, maka rumah tersebut sah sebagai milik ibu A. Sebagai pemilik, maka Ibu A berhak menjual tanah tersebut kepada siapapun.

      Hukum Perkawinan:

      Perkawinan yang terjadi di luar negeri diatur dalam Pasal 56 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.
      Pasal 56

      (1) Perkawinan yang dilangsungkan diluar Indonesia antara dua orang warganegara Indonesia atau seorang warganegara Indonesia dengan warganegara Asing adalah sah bilamana dilakukan menurut hukum yang berlaku di negara dimana perkawinan itu dilangsungkan dan bagi warganegara Indonesia tidak melanggar ketentuan-ketentuan Undang-undang ini.
      (2) Dalam waktu 1 (satu) tahun setelah suami isteri itu kembali diwilayah Indonesia, surat bukti perkawinan mereka harus didaftarkan di Kantor Pencatatan Perkawinan tempat tinggal mereka.

      Berdasarkan pasal 56 tersebut Ibu A dan Mr WNA wajib mendaftarkan perkawinannya tersebut di Kantor Catatan Sipil dalam waktu 1 tahun setelah mereka kembali ke Indonesia. Meskipun demikian, apabila tidak didaftarkan, UU tidak menyebutkan bahwa perkawinan tersebut menjadi tidak sah.

      Dengan asumsi bahwa perkawinan Ibu A dengan Mr WNA adalah sah, bagaimana dengan proses jual beli rumah Ibu A tersebut?
      Dari informasi ibu Anna, Ibu A memperoleh rumah tersebut tahun 2008 sedangkan perkawinan dengan Mr WNA tahun 2009. Dengan demikian, maka rumah ibu A tersebut termasuk dalam harta bawaan.

      Pasal 35 (UU Perkawinan)

      (1) Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama.
      (2) Harta bawaan dari masing-masing suami dan isteri dan harta benda yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan, adalah dibawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain.

      Pasal 36

      (1) Mengenai harta bersama, suami atau isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak.
      (2) Mengenai harta bawaan masing-masing, suami dan isteri mempunyai hak sepenuhnya untuk melakukan perbuatan hukum mengenai harta bendanya.

      Jadi, meskipun seandainya perkawinan ibu A dan Mr WNA tersebut sah secara hukum Indonesia, karena rumah ibu A tersebut adalah harta bawaan, maka ibu A berhak sepenuhnya menjual rumah tersebut tanpa persetujuan Mr WNA.

      Di dalam akta jual beli, dapat disebutkan identitas ibu A bukan sebagai janda tetapi sebagai isteri dari Mr WNA. Sekedar contoh penyebutan di akta misalnya: (mohon konsultasikan dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang akan membuat AJB-nya)

      “Ibu A, ibu rumah tangga, dilahirkan di Jakarta, tanggal dd bulan mm tahun yyyy, bertempat tinggal di jalan abcde.
      Menurut keterangannya:
      a. Ibu A tersebut telah menikah dengan Mr WNA di Negara Amerika Serikat, berdasarkan hukum yang berlaku di Amerika Serikat, sebagaimana dibuktikan dengan Marriage certificate tanggal dd1 bulan mm1 tahun yyyy, yang sampai dengan tanggal akta ini dibuat perkawinan tersebut belum didaftarkan pada Kantor Catatan Sipil di Indonesia sesuai dengan ketentuan Pasal 56 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.
      b. Rumah yang menjadi objek jual beli ini diperoleh oleh Ibu A tahun 2008 yaitu sebelum dilaksanakannya perkawinan dengan Mr WNA, sehingga menurut hukum rumah tersebut merupakan harta bawaan ibu A.”

      Kalimat-kalimat tersebut di atas adalah contoh dari saya untuk dimuat dalam AJB. Pada pelaksanaannya bergantung pada PPAT, apakah mau menggunakan kalimat seperti tersebut atau tidak.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  92. Assalammualaikum Wr. Wb.

    Saya mohon bantuannya kepada pak Ismail bagaimana menanggapi masalah saya seperti berikut :

    1. Ayah saya meninggl dunia pada Tahun 2010 dan meniggalkan sebuah tanah yang diatasnya berdiri tempat usaha beliau… Tanah tersebut sudah bersertifikat atas nama Ayah saya begitu juga dengan badan usahanya… Namun ketika ayah meninggal saudara-saudara beliau (Kakak Ayah) menghendaki tanah tersebut dikembalikan kepada mereka.
    2. Mereka beranggapan tanah tersebut adalah hibah dari kakek (orang tua Ayah) kepada ayah sehingga mereka mau hibahnya tersebut dibatalkan… Sedangkan Ayah telah merubah surat hibah tersebut menjadi sebuah sertifikat atas nama ayah saya pada tahun 2007…
    3. Saat ini saya dilaporkan sebagai tersangka atas masalah ini dikarenakan tidak mau memberikan tanah tersebut dan proses hukumnya berada di Pengadilan Tinggi, sebelumnya di Pengadilan Daerah saya dibebaskan atas segala tuduhan dan dinyatakan menang (untuk hal ini saya dimintai uang yang tidak sedikit oleh oknum)…
    4. Kemudian Pihak lawan (saudara Ayah saya) mengajukan banding dan permasalahan hukum masuk ke pengadilan tinggi (disini saya diimingi kemenangan dengan syarat saya harus membayar sejumlah uang jika tidak maka pihak lawan yang katanya telah menyetor sejumlah uang akan dimenangkan)… lalu saya berfikir jika saya membayar dan dimenangkan maka pihak lawan masih bisa mengajukan kasasi maka saya urungkan membayar sejumlah uang tersebut, dan benar saja seperti dugaan saya… saya dinyatakan kalah dan bersalah…
    5. Saat ini saya sedang mengajukan kasasi… namun saya masih bingung apakah saya harus juga bermain uang ? hati saya enggan untuk melakukan hal ini hati nurani saya menolak untuk melakukan sogok dan semacamnya, Namun kata pengacara dan orang2 yang saya temui mereka bilang emang seperti ini hukum di Indonesia…

    Pertanyaan saya adalah:
    1. Apa memang benar di Indonesia kita tidak bisa mendapatkan keadilan tanpa perlu membayar?
    2. Apa benar, sebenar apapun kita apabila pihak lawan menyetorkan sejumlah uang maka kita akan kalah ?
    3. Bagaimana menanggapi hal seperti ini ? adakah badan Hukum atau semacamnya untuk melaporkan hal tersebut ? Dan bagaimana mekanismenya jika ada ?

    Terima Kasih sudah meluangkan waktu untuk membaca curhatan saya 😀
    Semoga Indonesia bisa maju dan terbebas dari segala tindak kecurangan…

    Best Regards,

    Aie


    • Tanggapan

      Wa’alaikumussalam

      Bapak Aie

      Saya memahami kegalauan bapak tentang penegakkan hukum di negeri kita. Tetapi saya masih percaya bahwa pengadilan kita masih dapat dijadikan sarana mengembalikan rasa keadilan yang terkoyak. Adanya berita-berita di media mengenai prilaku negative aparat hukum jangan membuat kita berhenti untuk mempercayai pengadilan.
      Saya tidak merekemondasikan bapak untuk menyogok dalam berperkara di pengadilan, bahkan saya melarang bapak melakukan hal tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  93. Assalammualaikum pak is
    Saya minta pencerahan dari pak is

    Pada waktu adik saya sakit dia meminta tolong kepada saya untuk menalangi seluruh biaya rumah sakit selama adik saya berobat dirumah sakit, nanti segera di ganti kalau tanahnya yang mau di jual sudah laku, segera saya cari pinjaman kepada teman saya kurang lebih 80 jt. Untuk biaya adik saya. Tapi allah berkehendak. Lain adik saya berpulang ke pangkuan ilahi. Adik saya memiliki anak 2 yang paling besar berumur 16 th dan yang. Kedua 12 thn sedangkan suaminya adik saya tidak bertanggung jawab dan sudah pergi entah kemana. Yang jadi masalah buat saya

    1. Apakah bisa saya menjualkan tanah milik adik saya. Yang sebahagian uangnya untuk mengganti uang yang saya pinjam dari teman untuk keperluan biaya berobat adik saya tersebut. Dimana status surat tanah tersebut. Akta tanah atas nama. Almarhum adik saya tersebut.

    2. Jika bisa bagaimana prosesnya menjualnya, dan jika tidak bisa apa solusi yang terbaik agar dapat tanah tersebut bisa terjual.

    Terima kasih. Saya mohon pencerahan dari pak is.
    Wassalam mualaikum wr wb.

    DODHI

    • Tanggapan

      Bapak Dodhi

      Wa’alaikumussalam
      Menjawab pertanyan-pertanyaan Bapak, saya sampaikan sebagai berikut:

      1. Yang dapat menjual tanah adalah pihak pemilik tanah tersebut.

      Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

      Jika secara formal tanah itu sudah bersertipikat, maka yang berhak menjual adalah orang yang namanya tercantum di sertipikat tersebut. Apabila pemilik atau nama yang tercantum dalam sertipikat tersebut wafat, maka yang berhak menjual adalah para ahli warisnya (suami dan anak-anak). Dengan demikian, Bapak Dodhi tidak berhak untuk menjual tanah tersebut.

      2. Agar tanah tersebut dapat terjual, maka satu-satunya solusi adalah dengan meminta baik-baik kepada ahli waris, dan menyebutkan alas an mengapa tanah tersebut harus dijual yaitu untuk melunasi hutang yang digunakan untuk biaya adik Bapak selama sakit.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  94. assalamualaikum..
    Kasus 1 : keponakan bpk sya meminta harta warisan bagian orng tuanya (sdh meninggal) yg menurut mereka masih ada. Memang tanah itu masih ada namun org tua bapak saya menuliskan surat wasiat bahwa tanah itu sebagai pengganti tanah bapak saya yg dijual oleh nya wlaupun tanah penggantinya lebih kecil. Surat itu sdh ditunjukkan ke keponakan bpk sya namun mereka tdk mau mengerti.dan tanah tsb jg sdh dijual oleh bpk saya krn ditinggali o/ org lain namun di suruh pindah tdk mau jg padahal sdh diberi kelonggaran waktu selama 2 thn. Sebagai penggantinya bapak sya memberikan semua warisan org tuanya yg berada diwilayah lain. Namun ketika keponakannya mengurus tdk bs walaupun memakai surat kuasa krn bapak saya masih hidup.
    Kasus 2 : bpk sya dan warga mempercayakan bpk Rt dan Rw (pd saat itu) untuk membuat serifikat tanah. Krn sdh lama dan memakan byk biaya (krn selalu diminta uang secara terus menerus) namun belum jadi jg, perwakilan wrg inisiatif mengurus sendiri ke bag pertanahan. Namun mereka hanya bs membuat 1 sertifikat saja u/ 1tanah/wrga, bapk saya mengurus 2 tanah alhasil hanya 1 saja yg ada suratnya. Permasalahnya, ketika diminta akta jual beli u/ tanah yg satunya lagi ( krn kemarin diminta yg asli) bpk sya dipimpong antara Rt, Rw, kelurahan dan tdk lama Rt/Rwnya meninggal. Bpk sya jg tdk punya fotocopi dr surat sbt.
    Pertanyaannya :
    1. Bagaimana saya menyikapi persoalan diatas bila dipersoalkan lg ketika bpk sya sdh tdk ada? Apakah keponakan bpk saya ada hak jg ditanah yg diperebutkan itu? Mengingat mempersoalkannya ketika bpknya keponakan sdh tdk ada.
    2. Bskah membuat aktajual beli/sertifikat tanah yg baru mengingat penjual sdh tdk ada?
    Mohon pencerahannya
    Sebelumnya terimaksih bayk dan mohon maaf sangat banyak.
    Wassalam…

    • Tanggapan
      Ibu Rini
      1. Yang dimaksudkan dengan harta warisan adalah harta yang dimiliki oleh pewaris ketia dia masih hidup dan ditinggalkan oleh pewaris ketika dia meninggal dunia. Dengan demikian, tanah yang saat ini dikuasai oleh orang tua ibu sebetulnya bukan harta warisan dari pewaris tersebut karena ketika pewaris itu masih hidup tanah tersebut sudah dialihkan kepada orang tua ibu, meskipun proses peralihannya masih sederhana hanya dengan selembar kertas.

      Agar tanah yang ada sekarang tidak akan dipersoalkan lagi dikemudian hari, pada saat ibu menyerahkan tanah pengganti kepada keponakan tersebut, agar dibuat surat pernyataan atau pengakuan bahwa tanah yang ibu berikan adalah pengganti dari tanah yang sebelumnya.
      Untuk kasus yang dihadapi oleh keluarga ibu yaitu tidak dapat memproses pengurusan tanah, mungkin penolakan tersebut terjadi karena surat kuasanya bermasalah. Saran saya, buat surat kuasa secara notaril sehingga surat kuasa tersebut bernilai pembuktian yang kuat.
      2. Jika ibu kehilangan salinan akta jual beli, pada dasarnya asli akta jual beli tersebut tersimpan di pejabat Pembuat Akta Tanah saat dilakukannya transaksi jual beli. Ibu dapat meminta kepada PPAT tersebut foto copy atau salinan yang baru. Meskipun demikian, permasalahan akan muncul jika PPAT tersebut ternyata juga kehilangan asli AJB-nya.
      Jika AJB juga tidak dapat ditemukan, ibu bisa kumpulkan bukti-bukti lain misalnya kuitansi, bukti pembayaran pajak tanah/PBB dan saksi-saksi yang mengetahui pemilikan tanah tersebut. Sebaiknya ibu langsung berkonsultasi dengan kantor pertanahan setempat.

      Semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  95. Assalamualaikum Pak Marzuki,

    Pak, Saya baru membeli tanah bersertifikat atas nama si A, tetapi tanah ini sebelumya sudah dijual kepada si B (keponakan si A) tanpa AJB (hanya kuitansi). Saya membeli tanah tersebut lewat si B (hanya dengan kuitansi) dan si B berjanji akan membantu proses balik nama sertipikat (si B akan membuat ajb dengan si A terlebih dahulu). Saya juga sebelumnya sudah menemui si A, tetapi dia hanya mau berurusan dengan si B, karena dia merasa sudah menjual tanah tersebut ke si B, akan tetapi ketika si B meminta tanda tangan untuk pembuatan AJB atau ataupun surat kuasa penjualan, si A tidak bersedia. Jadi Saya tidak bisa membuat AJB dengan si B untuk kepentingan balik nama. Saat ini si B masih berusaha untuk melobi si A agar mau tanda tangan. Yang ingin saya tanyakan (seandainya nantinya si A tetap tidak mau tanda tangan):

    1. Antara si A dan si B, manakah yang bisa digugat ke pengadilan? karena si A tidak mau tanda tangan dan si B yang tidak bisa membantu proses balik nama Saya (padahal sebelumya sudah berjani).

    2. Apakah ada cara lain agar sertipikat yang saya pegang tetap aman/tidak bisa diganggu (meskipun saya tidak bisa balik nama)?

    • Tanggapan

      Bpk. Manaf

      Wa’alaikumussalam
      1. Pada dasarnya setiap orang dapat digugat sepanjang ada relevansinya dengan peristiwa hukum atau perbuatan hukum yang terjadi. Akan tetapi dalam masalah yang bapak sampaikan, maka pihak yang relevan untuk digugat adalah B karena hubungan yang terjadi adalah antara Bpk Manaf dan B. dalam hal ini B dapat digugat karena telah melakukan perbuatan melawan hukum yaitu dengan menjual tanah yang bukan hak B.

      Meskipun B mengaku telah membeli tanah dari A dengan selembar kwitansi, akan tetapi transaksi tersebut belum memindahkan hak milik tanah dari A ke B.

      Ketentuan Pasal 617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:

      “Tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani atau dipindahtangankan, harus dibuat dalam bentuk otentik, atas ancaman kebatalan.”

      Mengacu pada pasal 617 KUHPerdata tersebut, yang dimaksud dengan akta otentik untuk pemindahan hak atas tanah adalah Akta jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

      Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
      “Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi
      kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”

      Terhadap A, Bapak Manaf tidak memiliki hubungan hukum dalam kaitannya dengan transaksi jual beli tersebut, kecuali jika pada saat jual beli antara Bapak Manaf dengan B melibatkan A.

      2. Jika sekadar untuk melindungi kepentingan Bapak Manaf dari kemungkinan adanya tuduhan penguasaan sertipikat secara melawan hukum, maka Bapak Manaf meminta agar B membuat surat pernyataan bahwa sertipikat tersebut diserahkan sah kepada Bapak Manaf, dan bahwa B memperoleh sertipikat tersebut secara sah dari A berdasarkan transaksi jual beli yang dibuktikan dengan kwitansi. Akan tetapi surat tersebut tidak membuktikan bahwa Bapak Manaf selaku pemilik dari tanah tersebut.
      Saran saya, sebaiknya Bapak Manaf beserta B bersama-sama berbicara dengan A untuk menyelesaikan masalah ini. Jika keberatan dari A adalah masalah biaya (pajak, biaya PPAT, biaya balik nama) maka masalah biaya ini dapat ditanggung berdua antara Bapak Manaf dengan B, atau jika memang nilai biaya tidak terlalu besar, tidak ada salahnya jika Bapak Manaf mau berkorban sedikit menanggung biaya tersebut. Tujuan utama adalah bagaimana agar tanah tersebut sah menjadi milik Bapak Manaf. Jika jalan perundingan dapat ditempuh (meskipun seandainya bapak harus menanggung biaya-biaya) itu akan lebih baik daripada berperkara di pengadilan yang tentunya memakan waktu lama dan menguras energy bapak.
      Keputusan ada di tangan Bapak Manaf.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  96. Assalamualaikum pak, sekitar 23 tahu yang lalu ibu saya membeli tanah+rumah dari kakak ibu saya, namun sertipikat tanahnya masih berada di bank karena kakak ibu saya tersebut meminjam uang ke bank dengan jaminan tanah tersebut. dan baru pada tahun 2012 sekarang sertipikat tersebut bisa di terima oleh ibu saya. sertipikat tersebut ada dua yaitu SHT dan SHM. pertanyaannya: jika mau balik nama caranya harus bagaimana? apakah tanda lunas dari bank juga harus di bawa? surat apa saja yang harus dipersiapkan?

    • Tanggapan

      Wa’alaikumussalam

      Bapak d3dens,

      Dari pertanyaan bapak, diketahui bahwa terjadinya transaksi jual beli tanah 23 tahun yang lalu adalah ketika sertipikat sedang berada dalam penguasaan bank. Dengan demikian, saya berasumsi ketika itu jual belinya tidak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, karena biasanya PPAT akan meminta sertipikat asli ditunjukkan ketika dibuatnya akta jual beli.
      Dengan asumsi tersebut, maka jika akan melakukan balik nama, terlebih dahulu harus dibuat akta jual beli dihadapan PPAT. AJB tersebut ditandatangani oleh Penjual (Kakak-nya ibu) dan ibu Pak d3dens selaku Pembeli.
      Dokumen yang harus dipersiapkan antara lain: KTP Penjual dan Pembeli, Pajak bumi dan bangunan, SHM, SHT, dan keterangan lunas dari bank. Mengingat dalam SHM tersebut masih ada hak tanggungannya, maka hak tanggungan tersebut harus di roya. Seluruh proses roya dan balik nama dilakukan melalui PPAT.
      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  97. APAKAH PEMBELIAN RUMAH CUKUP DIBUKTIKAN DENGAN KWITANSI ?

    assalamualaikum..
    begini pak sekitar 3 bulan yang lalu, orang tua saya membeli sebuah rumah yang letaknya tidak jauh dari rumah saya yang saya tempti saat ini. pemilik rumah tersebut kebutalan seorang chainesse. sebelum dibeli oleh orang tua saya, rumah tersebut disewakan oleh pemilik tersebut kepada orang lain. dan begitu kontrak rumah itu selesai kemudian dibeli oleh orang tua saya.
    pembayarannya pun sudah dibayar cash pak, dengan dilengkapi kuitansi pembelian dan akta rumah yang kemudian di berikan kepada pihak notaris yang kami sepakati bersama.
    namun, hingga saat ini proses balik nama di pihak notaris belum rampung hingga saat ini pak. berhubung orang tua saya tidak tahu menahu soal hukum jadi proses legalisasi rumah itu sampai saat ini belum kunjung selesai.
    adapun alasan dari pihak notaris, karena prosedur balik nama kepemilikan orang chineese membutuhkan waktu yang cukup lama pak. disamping itu katanya belum ada tanda tangan dari pihak keluarga penjual yang sebagian berada di AS.
    pak kami mohon bimbingan dari bapak, karena kami ini adalah orang yang tidak mengetahui terlalu dalam soal hukum. yang ingin kami tanyakan disini adalah:
    – pak, apakah pembelian rumah cukup dengan menggunakan kwitansi yang ditanda tangani oleh pihak penjual saja?
    -apakah ada kemungkinan rumah yang di beli ini menjadi barang sitan negara, karena pemiliknya seorang chenise?
    -apa saja langkah saya pak dalam mengantisipasi tindak penipuan yang dilakukan oleh penjual?
    kami mohon bapak berkenan untuk menjawab pertanyaan yang menjadi bahan kegelisahan keluarga kami pak. semoga apa yang kami sampaikan kepada bapak menjadi hal yang berguna bagi kami. atas pertolongan dan bimbingannya kami ucapkan terima kasih pak.
    wasalamualaikum wr.wb

    • TANGGAPAN:

      APAKAH PEMBELIAN RUMAH CUKUP DIBUKTIKAN DENGAN KWITANSI ?

      Wa’alaikumussalam

      Mba Iis
      Jawaban atas pertanyaan 1:

      Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 thn 1997 tentang Pendaftaran Tanah setiap peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak cukup hanya dengan kwitansi. Kwitansi hanyalah bukti telah terjadi penyerahan uang dari seseorang kepada orang lainnya.

      Jawaban atas pertanyaan 2:

      Berdasarkan Undang-undang nomor 5 tahun 1960 (UU Agraria), suatu tanah hak milik tidak boleh dimiliki oleh WNA. Apabila dalam waktu 1 tahun WNA tersebut tidak mengalihakn tanah tersebut kepada WNI, maka hak atas tanah tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara. Jika melihat kasus yang mba Iis hadapi, harus dipastikan apakah penjual tersebut WNA atau WNI?

      Jawaban atas pertanyaan 3:

      Sebelumnya saya akan bertanya kepada Mba, apakah keluarga Mba sudah menandatangani akta jual beli dihadapan PPAT dengan penjual? Jika sudah, maka keluarga mba tinggal menunggu proses pendaftaran tanah di BPN (balik nama). Jika akta jual beli belum bisa dibuat, maka sebaiknya buat perjanjian tertulis dihadapan notaris berupa Perjanjian Pengikatan Jual Beli yang memuat janji penjual untuk menjual tanahnya kepada keluarga Mba. Selain itu mintakan surat perjanjian serah terima rumah berikut tanah agar mba dapat menempati rumah tersebut secara legal. Surat perjanjian serah terima rumah tersebut memang tidak lazim dalam proses jual beli yang normal, namun untuk kasus ini diperlukan agar Mba tidak dianggap menyerobot tanah seandainya kasus ini berkepanjangan.

      Mengenai keperluan tanda tangan keluarga penjual yang masih berada di AS, asumsi saya adalah tanah tersebut dimiliki secara bersama-sama oleh keluarga penjual, kemungkinan tanah tersebut adalah warisan sehingga dibutuhkan persetujuan semua ahli waris. Jika ahli waris ada di AS, maka mereka harus membuat surat kuasa untuk menjual tanah tersebut. Surat kuasa yang dibuat di AS harus dilegalisasi oleh notaris di AS dan perwakilan resmi RI di AS (kedutaan).
      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s