Curhat Hukum

Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.

Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom “komentar” di bawah ini. Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).

Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.

 

613 tanggapan untuk “Curhat Hukum

  1. assalamualaikum pak…
    saya sangat bingung pak…mohon bantuan…
    kejadian saya dulu pinjam di bank dngn jaminan leter c,,terus pihak bank mengurus ke notaris.
    pihak notaris tidak menyelesaikan tugasnya(berkas saya katanya hilang),,,saking paniknya pihak notaris beri pinjaman kepada saya,,,sebesar 40 juta,,,dngn perjanjian perdata tak angsur selama 3 tahun.tapi setelah berjalan 1 tahun mau saya tutup hutang 40 juta itu,,pihak notaris menyuruh saya mengurus sendiri di kelurahan ikut pemutihan dan uang uang 40 juta tersebut disuruh kembalikan pada pihak notaris tersebut.saya bingung pak hukum apa untuk pihak notaris yang lalai tersebut…

    1. Tanggapan

      Ibu Setya Momon

      Wa’alaikumussalam

      Pada dasarnya tugas notaris adalah membuat akta. Jika notaris membantu mengurus pendaftaran tanah (pensertipikatan tanah) maka hal itu sifatnya jasa yang tidak berkaitan dengan akta.

      Oleh karena itu, apabila ibu merasa dirugikan, ibu dapat menggugat notaris ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  2. assalamualaikum wr wb pak is
    mohon info jika saya mau beli rumah dimana istri penjualnya kebetulan dipenjara padahal suami istri sudah sepakat menjual sementara rumah tersebut harus segera diselesaikan dikarenakan rumah tsb sertifikat a.n istri sudah macet di bank tapi belum lelang

    1. mohon info bagaimana teknis pengambilan sertifikat di bank&proses ajb padahal diperlukan tanda tangan untuk itu.
    2. apakah cukup dengan surat kuasa dr istri?

    1. Tanggapaan

      Bapak Anton

      Untuk mengambil sertipikat tanah yang sedang dijaminkan, diperlukan kehadiran langsung pemilik tanah. Apabila pemilik tanah tidak dapat hadir, maka dapat di wakili oleh kuasanya dengan menggunakan surat kuasa. Sebaiknya surat kuasa dibuat secara notaril.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  3. assalamualaikum pak…. saya ingin membeli tanah yg hanya memiliki akte jual beli saja ( kata si penjual ) ,,,yg dimana tanah itu belum bersertifikat,,, apakah pembelian saya itu sah menurut hukum.. bisa kash saya pencerahan’a pak ismail

    1. Tanggapaan

      Bapak Bachtiar

      Apabila tanah yang mau dibeli belum ada sertipikatnya, sebaiknya tanah tersebut dibuat sertipikat terlebih dahulu untuk menjamin kebenaran pemilikan.

      Sambil menunggu proses sertipikat selesai, penjual dan pembeli dapat membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli di Notaris. Pada pokoknya isi perjanjian tersebut adalah bahwa penjual berjanji akan menjual tanah ke pembeli jika proses sertipikat sudah selesai.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  4. assalammualaikum pak saya mau tanya soal upaya hukum biasa dengan upaya hukum luar biasa yang dilakukan nasabah yang ditarik oleh debt collector lalu penjelasaannya bagaimana dan dasar hukumnya kayak bagaimana?

    1. Tanggapan

      Bapak Raja

      Wa’alaikumussalam

      Menurut Kitab UU Hukum Acara Pidana, yang dimaksud Upaya hukum adalah hak terdakwa atau penuntut umum untuk tidak menerima putusan pengadilan yang berupa perlawanan atau banding atau kasasi atau hak terpidana untuk mengajukan permohonan peninjauan kembali dalam hal serta menurut cara yang diatur-dalam undang-undang ini.

      Upaya hukum ada 2:

      1. Upaya Hukum Biasa: yaitu Banding dan Kasasi
      2. Upaya Hukum Luar Biasa: yaitu Peninjauan Kembali

      Berkaitan dengan pertanyaan Bapak Raja, tindakan debt collector bukan termasuk bagian dari upaya hukum. Tindakan debt collector adalah bagian dari proses penagihan yang dilakukan oleh kreditor.

      Kreditor/bank berhak menagih utang kepada debitor. Untuk melakukan penagihan tersebut, bank dapat memberikan surat kuasa kepada debt collector. Jadi, debt collector dapat menagih utang berdasarkan kuasa yang diberikan bank. Dalam penagihan tersebut, debt collector tidak boleh melakukan tindakan kekerasan maupun penyitaan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  5. assalamualaikum… ssalamualaikum.. Pa sya minta tlong penjelasan dari bapa.. Saya tiga bersaudara, laki2 semua, sya no terakhr..Dulu orang tua saya membeli tanah tapi sertifikatnya tidak langsung di ganti atas nama orang tua sya, masih nama pemilik prtama (penjual).. Ibu saya meninggal, tanah itu jadi ahli waris kami tiga bersaudara.. Tapi tanah itu cuma di tmpati kaka sya yang no dua, karena kbtulan kaka sya yg pertama dan sya sudah punya tmpat masing2.. Sesudah skitar 2 tahun, ibu kami meninggal, kaka saya yg ke dua it, tanpa seijin dan sepengetahuan sya dan kka sya yg pertama menyertifikatkan tanah itu atas nama nya sendri, dia bru ngmng kpada kami stlah srtfikat it jadi.. Krna kesibukan sya dan kka sya yg prtma, kami membiarkan saja hal itu, kami berperasangka baik dia melakukan it buat keamanan, tanpa maksud yang lain.. Tapi setelah be2rapa bulan, kami malah mendengar kalo tanah itu di gadekan ke bank, akhrnya kami ngedatangi dia, menegur dia dan juga membuat surat pernyataan bersama di atas materai kalo tanah it milik kami bertiga.. Dan kami ngmng ma dia, yang penting pembyaran ke bank lancar, tidak sampai di sita bank.. Tapi setelah be2rapa bulan lagi, kami malah mendengar kalo tanah it d jual ma dia.. Dan dia kabur entah kemana.. Yang mau saya tanyakan:
    1, langkah hukum bagaimana yang harus saya dan kaka2 pertama lakukan untuk menggugat ka2 sya yg ke dua it?
    2, surat pernyataan bersama di atas materai apa bisa di jadikan alat pembatalan jual beli tanah yang bersertifikat?
    3, yang kami punya hanya surat pernyataan dan saksi, apa ke dua hal ni bisa d pake menggugat secara hukum kaka sya yang menjual tanah waris tapi sertifikat nya atas namanya tersebut?
    Seblumnya saya ucapkan terimakasih atas penjelasan bapa

    1. Tanggapan

      Bapak Afif

      Wa’alaikumussalam

      Yang dapat Bapak lakukan adalah menggugat kakak ke pengadilan negeri. Surat pernyataan yang pernah dibuat, berikut saksi-saksi dapat dijadikan sebagai bukti bahwa tanah tersebut merupakan tanah warisan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  6. Assalamualaikum Pak Ismail,

    Saya ingin menanyakan pak, mengenai perjanjian jual beli yang di lakukan oleh almarhum Ayah saya.

    Tahun Kemarin, alm ayah saya beserta teman nya membeli sebidang tanah yang berlokasi di belakang rumah alm dengan harga 90jt rupiah. Mereka berdua telah membayar 50jt (25jt Per Orang) kepada si penjual disertakan kuitansi materai dan saksi. Dan berarti tersisa 40jt (20jt per orang) untuk melunasi pembelian tersebut.

    Setelah meninggalnya ayah saya, apakah bisa saya selaku ahli waris untuk membatalkan pembelian tersebut karena saya tidak mau membebani ibu saya untuk sisa 20jt pembelian tersebut, dan juga tanah yang dibeli almarhum ayah saya tersebut sudah terpakai oleh beberapa orang dan dari pihak penjual tidak bisa mengatur pembagian tanah tersebut.

    Apakah saya bisa meminta pengembalian uang yang telah di bayarkan alm dan membatalkan jual beli ini pak?

    Mohon Jawabannya ya pak…

    Terimakasih, wassalamualaikum wr wb

    1. Tanggapan

      Bapak Gias

      Saya akan tanggapi terlebih dahulu secara singkat dari sudut hukum pewarisan. Jika seseorang meninggal dunia (pewaris), maka para ahli waris dapat memutuskan salah satu dari 3 hal di bawah ini yang verkaitan dengan harta warisan.

      1. Menolak warisan
      2. Menerima warisan secara murni
      3. Menerima Warisan dengan hak istimewa untuk melakukan perincian

      Perjanjian Jual Beli yang dilakukan oleh ayah Bapak ketika hidupnya, merupakan perjanjian yang menimbulkan hak dan kewajiban. Ayah dari Bapak Gias wajib melunasi sisa pembayaran sedangkan pemilik tanah wajib menyerahkan tanah jika sudah dilunasi.

      Meninggalnya ayahanda Bpk Gias tidak menyebabkan hilangnya hak dan kewajiban ayah Bpk Gias. Hak dan kewajiban ini diwariskan kepada ahli warisnya (isteri dan anak). Artinya, ahli waris tetap berkewajiban melunasi sisa kewajiban dengan menggunakan harta warisan (jika ada)

      Jika harta tidak mencukupi, maka ahli waris dapat bermusyawarah dengan penjual untuk membatalkan jual beli. Apabila penjual tidak bersedia membatalkan, maka ahli waris dapat meminta bantuan pengadilan negeri dengan cara menggugat penjual untuk membatalkan jual beli dengan alasan karena harta warisan tidak mencukupi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  7. Bapak Ismail,..

    Saya sangat putus asa mengenai nasib kpr saya yang masih terkatung-katung prosesnya, sebelumnya saya sudah pernah menuliskan permasalahan saya pada tgl 2 mei 2014. Masalahnya adalah saya sama sekali tidak memiliki akses ke developer, jadi saya berharap pihak bank yang mampu menindak developer, tapi ternyata bank pun sulit atau terkesan “masa bodoh” dengan masalah kpr perum bsi 1 ini,. ketika saya menanyakan salinan akta notaris pun pihak bank tidak memberikannya. Apa kekuatan saya pak Is?.. sedangkan saya harus tetap mencicil kpr itu selama 10thun?.. saya hanya ingin dipindahkan ke developer lain dimana bank itu pasti memilikinya. Demi masa depan ke 3 anak sayam kemana saya harus mengadukan masalah ini pak Is?.. mohon sarannya. Saya letih sekali,.sangat

    1. Tanggapan

      Ibu Suprihatin ningsih

      Saya memahami apa yang ibu rasakan. Saran yang dapat saya berikan adalah, agar ibu membuat pengaduan ke Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen. Badan ini ada di setiap daerah Tingkat II.

      Jika penyelesaian melalui Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen tidak memenuhi rasa keadilan Ibu, ibu dapat menggugat developer ke pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  8. Selamat Pagi Pak. Sebelumnya terima kasih pak.
    Saya mohon petunjuk pak. Ceritanya saya membeli tanah pada seorang kerabat saya melalui ibu saya. karena atas dasar kepercayaan bahwa sertifikat tanah tersebut ada, saya membeli tanah dan mentransfer sejumlah uang kepada kerabat tersebut. setelah saya transfer uang tersebut dan memberikan bukti transfer, saya meminta sertifikat tanah untuk proses balik nama. ternyata tanah sertifikat tanah tersebut sedang dijadikan jaminan ke bank. kemudian kerabat tersebut meminta waktu 5 bulan (hingga september) untuk dapat melunasi kredit di bank dengan membuat surat pernyataan akan menyerahkan sertifikat pada bulan september. tetapi pada bulan september kerabat tersebut ternyata mengikari perjanjian tersebut. mohon petunjuk pak, apa yang harus saya lakukan? terima kasih pak

    1. Tanggapan

      Ibu Wiwin

      Jika jalan musyawarah tidak dapat menghasilkan penyelesaian, maka jalan yang harus ditempuh adalah melalui gugatan ke pengadilan.

      Pasal 1267 Kitab UU Hukum Perdata

      Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Selain itu, calon pembeli dapat dijerat dengan tindak pidana penipuan, karena saat penjualan tidak memberitahukan bahwa sertipikat sedang dijaminkan. Untuk penipuan ini, laporan diajukan ke kepolisian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  9. saya melakuan perjanjian kontrak kios… yg intinya saya ingin mengontrak kios bu tiwi selama 1 th , ibu tiwi memberi harga 1th 6jt karna kios masih dlm proses pembangunan.. saya kasih dp 2jt rupiah yg kekurangan nya akan saya bayar setelah pembangunan kios selesai….. nah stelah kios hampir selesaisaya datang untuk pelunasan… tp ibu tiwi menyalahi perjanjian kios yg awal nya 6jt 1th sekarang dia minta 7th bagaimana hukum nya pak is

    1. Tanggapan

      Bapak Nurcholys

      Semua perjanjian yang telah dibuat, berlaku mengikat sebagai undang-undang bagi yang membuatnya. Dengan demikian, menaikkan harga sewa sepihak adalah perbuatan ingkar janji.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  10. pagi pak,….
    sebelumnya terima kasih,.. langsung saja si A yng merupkan cucu dari nenek saya dan meminjam sertifikat tanah dari nenek saya.untk di pinjamkan di kopersi simpan pinjam.. tapi Si A tidak mau membayar hutang kekoperasi tersebut.. dan pihak kopersi malah nagih ke nenek sya…. yang akhirnya nenek sya meninggal.. dan sertifikat tanah masih dikoperasi,… yang jadi pertanyaan,.?? si koperasi melelang dan hendak menyita tanah nenek sya,.. tanpa persetujuan dari ahli waris…

    nb:
    1. nenek saya mempunyai 3 orang anak…!!
    2. sertifikat tanah belum atas nama nenek sya,.. dan masih atas nama kakek saya yang telah mninggal sebelum nenek saya…!!
    3. kalau ada pasal yang bertentangan tolong untuk untuk di ikutsertkan.

    Mohon pencerahan dan titik temu dalam permasalan ini,… dan kami harus mengadukan kemana bila ada hukumnya,…??? terimakasih..!!!

    1. Tanggapan

      Bapak Andi

      Suatu benda, misalnya tanah, atau tanah dan bangunan hanya dapat dijadikan jaminan oleh orang yang memiliki benda tersebut. Jika tanah itu milik kakek, maka yang berhak menjaminkan adalah kakek atau ahli waris dari kakek. Ahli waris dari kakek misalnya isteri kakek (nenek) anak-anak kakek.

      Jadi, jika tanah tersebut dijaminkan kepada koperasi tanpa ada pemberian jaminan dari pemilik, maka penyerahan tersebut tidak sah.

      Agar tanah itu dapat dilelang oleh koperasi, maka tanah tersebut harus diikat dengan Hak Tanggungan. Apabila tanha tersebut tidak diikat dengan Hak Tanggungan, maka koperasi tidak dapat melakukan lelang atas tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Hennry

      Seorang penjual memiliki dua kewajiban terhadap barang yang dijual yaitu:

      1. Penguasaan barang secara aman dan tentram; misal bukan barang curian, barang itu bebas dari sitaan.
      2. Tiada cacat tersembunyi. Misal barang itu dalam keadaan baik.

      Pasal 1491 Kitab UU Hukum Perdata

      Penanggungan yang menjadi kewajiban penjual terhadap pembeli, adalah untuk menjamin dua hal, yaitu: pertama, penguasaan barang yang dijual itu secara aman dan tenteram; kedua, tiadanya cacat yang tersembunyi pada barang tersebut, atau yang sedemikian rupa sehingga menimbulkan alasan untuk pembatalan
      pembelian.

      Jika saat rumah dijual, Bapak mengetahui ada informasi resmi yang ditujukan ke bapak secara tertulis bahwa akan ada penggusuran terhadap rumah bapak, tetapi bapak tidak menyampaikan informasi ini ke pembeli maka bapak bersalah karena menyimpan informasi ini.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  11. Siang pak..
    Saya mempunyai masalah.
    Saya mempunyai perjanjian jual beli dengan seseorang. Dimana dlam perjanjian tersebut ada klausul yang mnyebutkan bahwa saya dapat menyita barang miliknya apabila ia tidak membayar dalam jangka waktu tertentu.

    Yang menjadi permasalahan, apabila barang yamg akan disita ternyata belum lunas pembayarannya kepada pihak lain.

    Pertanyaan sya..apakah saya bs tetap menyita dan menjual barangnya untuk melunasi hutang dia ke saya?

    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Marvin Susanto

      Penyitaan suatu kekayaan seseorang hanya dapat dilakukan berdasarkan penetapan pengadilan. Dengan demikian, jika ada perjanjian yang dibuat oleh para pihak mengenai penyitaan, maka penyitaan hanya dapat dilakukan jika pemilik barang secara sukarela menyerahkannya kepada pihak lainnya.

      Barang yang akan diserahkan harus barang milik pihak tersebut. dengan demikian, dalam kondisi barang milik orang lain dan tidak ada penetapan pengadilan maka Bapak tidak dapat melakukan penyitaan paksa terhadap barang tersebut.

      Bapak dapat melakukan penyitaan tanpa penetapan pengadilan, dengan syarat:

      1. barang milik orang yang menjadi pihak dalam perjanjian; dan
      2. pemilik barang sukarela menyerahkan barangnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  12. Malam Pak

    saya rosi,Tante saya ( kakak dari ibu saya ALM ) ngambil saya dan saudara sepupu saya mulai bayi dan meninggalkan tanah warisan yang atas nama tante saya,dan keluarga atau adik-adik tante saya 5 orng sepakat menghibah kan tanah tanahnya ke saya dan saudara sepupu saya,Tapi setelah mau di hibahkan ke BPN melalui Notaris ternyata ada pembelokiran,yang meblokir di BPN adalah cucu dari suami tante saya yang bukan sedarah atau dia nikah dengan tante saya sudah bawa anak,dan pernikahannya tidak resmi atau siri dan sebelum menikah tante saya sudah punya tanah yg di blokir,dan sertifikat atas nama tante saya,jalan untuk musyawarah tidak ada kesepakatan dan mengugat ke pengadilan. serta BPN juga Menyarankan ke pengadilan.
    Pertanyaan saya : Apakah harus ke pengadilan sedangka dia tidak punya bukti apa2 …….?
    Berapa biaya pegadilan………………?
    Apakah saya harus pake pengacar………?
    Kenapa Kantor BPN menyarankan ke pengadilan meski tidak ada bukti apa2………….?
    Mohon saran apa yang harus saya lakukan …………..?

    Terimakasih

    1. Tanggapan

      Bapak Abdul Rosi

      Kepala Kantor Pertanahan wajib melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah jika syarat-syarat terpenuhi. Sebaliknya, Kepala Kantor Pertanahan, menolak pendaftaran peralihan hak dalam kondisi-kondisi sebagai berikut:

      Pasal 45 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      (1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi :
      a. sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;
      b. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (2);
      c. dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
      d. tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;
      e. tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;
      f. perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
      g. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

      (2) Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu.
      (3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan.

      Jadi, apabila Kantor Pertanahan menolak melakukan balik nama dengan alasan ada blokir dari pihak lain, maka Kantor Pertanahan harus membuat surat penolakan secara tertulis disertai alasannya.

      Setelah Bapak menerima surat penolakan dari Kantor Pertanahan, Bapak dapat menggugat Kantor Pertanahan melalui Pengadilan Tata Usaha Negara. Dasar gugatan adalah surat penolakan Kantor Pertanahan. Jadi, jika harus ke pengadilan, justru yang digugat adalah Kantor Pertanahan karena secara sepihak memblokir sertipikat tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  13. Pak mohon penjelasan, teman suami saya membeli truk dengan cara lising. Atas nama suami saya. Selang beberapa hari orang tsb, masuk penjara. Dengan kata lain tidak bisa membayar angsuran truk. Angsuran ke 1-3 suami saya yg membayar karena akan dilaporkan kepolisi kalau tidak bayar. setelah itu sudah tidak sanggup lagi membayar berdasarkan kronologi, dan melapor ke pihak bank. 9bln berlalu, tiba tiba pihak bank kembali menghubungi dan mengancam akan melapor polisi. Pertanyaan saya,
    1. Apa suami saya akan masuk penjara?!
    2. Apa yang mesti dilakukan agar tidak dipidana.
    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Dwi F.S

      Jual beli merupakan perbuatan hukum perdata, demikian juga dengan leasing. Oleh karena itu jika salah satu pihak ingkar janji, penyelesaiannya bukan melalui kepolisian. Perbuatan hukum perdata dapat masuk dalam ranah hukum pidana jika dalam perbuatan tersebut terdapat unsur-unsur pidana antara lain penipuan atau pemalsuan.

      Apabila suami ibu tidak melakukan pemalsuan data atau penipuan, maka tidak ada alasan bagi kepolisian unutk memasukkan suami ibu ke penjara.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  14. Salam pak. Saya minta pendapat bapak .Bapak saya yang sudah almarhum meninggalkan sertifikat hak milik tanah punya orang lain asli.Yang jadi pertanyaan saya, bapak saya tidak pernah cerita masalah sertifikat ini .Sekarang setelah 20 tahun an ,saya menemukan sertifikat ini .Apakah saya bisa punya hak atas sertifikat yang masih atas nama orang lain itu. Apakah saya bisa menjual tanah itu ,walaupun tanpa AJB.Mohon di respon pak.Terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Budi

      Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, maka untuk tanah yang sudah bersertipikat, balik nama atas sertipikat hanya dapat dilakukan jika ada AJB yang dibuat dihadapan PPAT.

      Pasal 37
      (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
      (2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan.

      Jadi, buat AJB terlebih dahulu yang ditandatangani oleh ahli waris almarhum dan pihak penjual.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  15. Ass Pak saya mau bertanya ,,
    Keluarga saya meminjam uang ke bank dengan jaminan sertifikat rumah,pada saat cicilan ke 20 ibu tersebut meninggal dunia, trus pihak bapak tersebut mendatangi pihak bank untuk memintah asuransi kematian,, tetapi pihak bank tidak ada katanya….?…trus apakah hutang tersebut tidak di hapuskan pak… atau lunas.. mohon jawabanya pak…

    1. Tanggapan

      Oki

      Suatu fasilitas kredit, selain dijamin dengan barang agunan seperti tanah dan bangunan (rumah), kadang disertakan pula asuransi kredit. Akan tetapi keberadaan asuransi ini bergantung pada syarat-syarat bank yang bersangkutan.

      Jika ada asuransi, maka ketika debitur meninggal dunia, utang akan dilunasi dengan meng-klaim asuransi terebut.

      Jika tidak ada asuransi, maka ada dua pilihan yaitu: ahli waris melunasi pinjaman atau mengeksekusi jaminan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  16. selamat sore pak,, saya ada masalah mengenai jual beli tanah,
    ceritanya begini, ada tanah dijual seharga 2 milyar , sudah rembukan cocok sama pemiliknya saya dan kawan2 berikan tanda jadi atau panjer 100 jt, dengan pelunasannya bertahap beberapa bulan setelahnya,
    karena sudah ada komitmen perjanjian, tanah tersebut kami kavling jadi 33 kavling seharga 125jt/kavling, ketika banyak yang minat kami putuskan membuat manajemen dengan tanda jadi 10jt sisanya dibayar bertahap sesuai dengan pembayaran kami pada pemilik tanah, saya buatkan surat perjanjian, dengan peraturan ” apabila mengundurkan diri maka tanda jadi hilang dan uang pengembalian dibayarkan setelah kavling terjual kembali ”
    suatu ketika sebut saja ibu A, dia sudah bayar 80jt dan membatalkannya dengan alasan ” didekat rumahnya ada tanah murah mau dibeli “, singkat kata saya mewakili temen2 bilang harus sesuai prosedur kemarin, Si ibu A ini ngak mau terima, mintanya harus penuh dan lansung ada, dengan ancaman ini itu,,,
    ” saya tekankan kenapa patuh peraturan takutnya yang lain akan melakukan hal yang sama “dan merusak apa yang sudah kami jadwalkan.

    apa tindakan saya dan kawan2 ini benar atau salah pak dan apa dasar hukum kami nantinya? dan apabila si ibu A ini menuntut kami apakah bisa? mohon pencerahannya pak karena sebagai pertimbangan kami mengambil keputusan.

    1. Tanggapan

      Ciko

      Tanda jadi (booking fee) adalah tanda kesungguhan seseorang akan membeli tanah. Status tanda jadi ini bergantung pada kesepakatan para pihak. Jika para pihak dalam perjanjian menyepakati bahwa tanda jadi akan hangus jika terjadi pembatalan pembelian, maka pihak pembeli tidak dapat menuntut pengembalian tanda jadi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  17. Sy ibu qia tangerang.mau ty sy mempunyai hutang 5jt…sbkm2nya lancar trs.cm ud 2bln ini usaha lg pailit.uang yg shrsnya kembali akir juli.sy blm bs mulangin.pengurusnya menteror2 sy trs mll sms.sy ksh solusi sy cicil tiap minggu 200rb tp dia mlh marah2 trs kl g nunggu rumah sy jual dl krn sy bnr2 lg susah kesdaanya.ttp alesan apapun dis g mau ty.gmn solusinya y pak?menghapadi mslh ini.ths

    1. Tanggapan

      Ibu Qia

      Jika teror sms sudah mengarah pada ancaman, silakan laporkan ke kepolisian. Si Pemberi utang tidak dapat begitu saja menjual rumah ibu jika rumah itu tidak pernah dijadikan jaminan utang dengan pengikatan hak tanggungan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  18. Selamat Pagi Pak, saya membeli rumah di perumahan sekitar tahun 2010, PPJB diterima tahun 2010, sampai dengan sekarang tahun 2014 belum dikeluarkan AJB dan sertifikat oleh pihak developer. meskipun saya sudah tanda tangan draft ajb dan sertifikat untuk kedua kalinya di bulan maret tahun 2013, alasan pihak developer karena dulu blangko sertifikat yang digunakan adalah blangko lama, sudah lelah dengan janji-janji palsu yang diucapkan oleh staff developer, mohon solusinya Pak apakah saya dapat mengajukan upaya hukum? terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Ahmad Kadar Baharudin

      Agar AJB dapat ditandatangani oleh penjual dan pembeli, maka seluruh syarat-syarat untuk terlaksananya jual beli harus terpenuhi, misalnya: harga sudah dibayar lunas, sertipikat tanah sudah selesai dipecah.

      Apabila syarat-syarat sudah terpenuhi tetapi sertipikat masih belum juga keluar, maka Bapak dapat mengajukan somasi atau teguran secara tertulis kepada developer. Jika somasi tidak ditanggapi, sebaiknya bapak menggugat secara perdata atas tindakan ingkar janji developer.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Dedy Kurniawan

      Membawa kabur wanita dewasa, ancaman hukumannya terdapat dalam Kitab UU Hukum Pidana.

      Pasal 332
      (1) Bersalah melarikan wanita diancam dengan pidana penjara;

      1. paling lama tujuh tahun, barang siapa membawa pergi seorang wanita yang belum dewasa, tanpa dikehendaki orang tuanya atau walinya tetapi dengan persetujuannya. dengan maksud untuk memastikan penguasaan tezhadap wanita itu, baik di dalam maupun di luar perkawinan;
      2. paling lama sembilan tahun, barang siapa membawa pergi seorang wanita dengan tipu muslihat, kekerasan atau ancaman kekerasan, dengan maksud untuk memastikan penguasaannya terhadap wanita itu, baik di dalam maupun di luar perkawinan.

      (2) Penuntutan hanya dilakukan atas pengaduan.

      (3) Pengaduan dilakukan:
      a. jika wanita ketika dibawa pergi belum dewasa, oleh dia sendiri atau orang lain yang harus memberi izin
      bila dia kawin;
      b. jika wanita ketika dibawa pergi sudah dewasa, oleh dia sendiri atau oleh suaminya.

      (4) Jika yang membaiva pergi lalu kawin dengan wanita yang dibawa pergi dan terhadap perkawinan itu berlaku aturan aturan Burgerlijk Wetboek, maka tak dapat dijatuhkan pidana sebelum perkawinan itu dinyatakan batal.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  19. Selamat pagi pak mohon info….

    saya mau tanya…apabila saya melaporkan kepolisi seseorang yg berhutang pada saya yang sudah tidak sesuai lagi dgn perjanjian awal dan sudah berkelit tidak membayar berbulan2, saya punya alat bukti surat perjanjian bermaterai,kuitansi brmatrai, sms janji2 dan ada saksi namun dalam pengamatan saya yg bersangkutan dlm waktu dekat tidak ada sumberdana cukup utk menggantikan hutang tsb,

    1. Apakah gugatan pidana bisa langsung diajukan kepolisi walaupun tipu muslihat dilakukan setelah perjanjian berjalan
    2. Apakah pihak yg berhutang bisa melakukan tuntutan balik karena tidak melalui perdata
    3. Apakah Arti penjara maksimal 4 tahun ITU adalah hukuman yang harus dijatuhkan secara langsung apabila terbukti penipuan
    4. Apakah Hukuman bisa diganti dengan denda berupa uang

    Terima kasih pak. mohon dengan sangat pencerahannya

    1. Tanggapan

      Bapak Bayu

      Utang Piutang merupakan perbuatan hukum yang bersifat perdata. Apabila salah satu pihak mengingkari isi perjanjian, misalnya menunggak angsuran, maka pihak yang dirugikan hanya dapat menggugat secara perdata. Jika ingin dibawa ke wilayah pidana, maka harus ada unsur penipuan dalam perbuatan tersebut. Untuk memperoleh hak-hak kreditur maka kreditur harus mengajukan gugatan perdata ke pengadilan. Jadi, apabila dasar gugatan adalah karena ingkar janji, maka penyelesaiannya harus secara perdata. Apabila tipu muslihat baru muncul dikemudian hari, maka yang dapat dilaporkan ke kepolisian adalah perbuatan penipuannya, misalnya: debitur berjanji akan membayar seluruh tunggakan jika dia berhasil menjual sebuah rumah miliknya di perumahan Pondok Indah, dan dia meminta waktu selama 6 bulan. ternyata diketahui rumah tersebut bukan milik debitur, maka debitur dapat dikenakan tuduhan penipuan.

      Setiap orang dapat mengajukan tuntutan balik atas perkara yang sedang dihadapinya. Pengadilan-lah yang akan menentukan apakah tuntutan itu benar atau salah.

      Pasal 378 Kitab UU Hukum Pidana

      Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

      Pasal tersebut memberikan ancama pidana penjara maksimum 4 tahun. Keputusan untuk memberikan lamanya hukuman bertgantung pada Majelis Hakim. Jadi, hakim dapat menghukum terdakwa hanya 1 bulan atau 1 tahun atau dapat juga 4 tahun.

      Jika mengacu pada pasal tersebut, hukuman tidak dapat diganti dengan uang, tetapi Bapak dapat mengajukan tuntutan ganti rugi yang digabung dengan perkara pidananya.

      Pasal 98 Kitab UU Hukum Acara Pidana

      (1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua sidang atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.
      (2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  20. Assalamu alaikum wr wb.
    Yth Pak Ismail Marzuki
    pertanyaan saya,langkah – langkah apa saja yang harus diambil atau usaha apa yang harus dilakukan seorang korban penipuan yang berkedok koperasi simpan pinjam agar uang korban bisa kembali?
    demikian pertanyaan saya Pak. terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Maghfiroh

      Wa’alaikumussalam

      Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah dengan membuat laporan ke kepolisian mengenai tindak pidana penipuan. Laporan ini sekaligus disertai permintaan ganti kerugian.

      Pasal 98 Kitab UU Hukum Acara Pidana

      (1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua sidang atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.

      (2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  21. Yth bapak ismail

    Saya hadik dari semarang pak,,,,saya ingin mengajukan pertanyaan pak mohon dikasih pencerahannya,,,
    Begini pak ismail suatu ketika ada seorang teman yang meminjam bpkb kendraan roda 2 di saya untuk dijaminkan,,,karena dia teman dekat saya makanya saya pinjamkan,,,tujuan teman saya pinjam bpkb untuk pinja uang di salah satu ksp pak,,,ternyata umur teman saya tidaklah panjang,allah memanggilnya begitu cepat,,,lha dari permasalahannya ternyata keluarga teman saya tidak pernah membayar,,,karena saya merasa itu adalah barang saya maka saya berniat membayar angsurannya yang terlambat satu tahun,,,,pertanyaan saya apkah masih bisa meneruskan pembayaran itu jika sudah menunggak lama,,,maaf pak pertanyaannya berbelit-belit

    1. Tanggapan

      Bapak Hadik

      Selama pinjaman belum dilunasi, maka kewajiban pembayaran tetap melekat. Jika sudah menunggak lama, maka kewajiban pembayaran dapat juga meliputi bunga dan denda.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  22. Dear Pak Is,

    Mohon penjelasannya secara hukum perbankan. Orang tua saya mengajukan pinjaman di Bank sejak Juni 2012 sebesar Rp 300.000.000,- pada addendum & kontrak tersebut kami diwajibkan membayar pokok+bunga sebesar Rp 13.000.000/bulan. setelah berjalan selama 1 tahun pada Juni 2013 saya memiliki uang sebesar Rp 76.000.000 saya masukan ke Bank tersebut u/ mengurangi pinjaman saya dan saya minta dibuatkan surat perjanjian baru untuk kredit tersebut sekalian saya minta dibuatkan penurunan cicilan pinjaman saya yg seharusnya berakhir dibulan Juni 2015 dengan menambahkan masa pinjaman saya 6 bulan kedepan menjadi Desember 2015.
    Di bulan Juni 2013 surat perjanjian tsb sudah dibuat (penurunan cicilan pinjaman & perpanjangan masa pinjaman s/d Dec’15) dan setiap bulan saya seharusnya membayar Rp 8 juta an dan itu saya lakukan setiap bulan nya, tetapi oleh pihak bank saldo saya hanya didebit 4 jutaan. Dan setelah berjalan 1 tahun dari Juli’13 saya mendapatkan surat SP yg berisi kurang bayar dari bank tsb dan saya diwajibkan membayar kekurangan cicilan saya karena kesalahan mereka atau barang jaminan saya akan di claim.

    Mohon penjelasan nya secara hukum:
    1. Apakah hal tsb menjadi kesalahan saya sedangkan setiap bulan saya selalu menyediakan dana sesuai cicilan saya.
    2. Berapa lama waktu yang Bank berikan kepada debitur nya yg menunggak pembayaran atau memiliki kurang bayar (kesalahan pribadi) sampai di keluarkan nya SP 1,2 & 3.
    3. Berapa lama seharusnya jarak waktu dikeuarkannya antara SP 1,2 &3 (karena saya menerima ke tiga SP tsb hanya selisih 1 minggu setiap surat nya).

    terima kasih sebelumnya atas jawaban pak ismail.

    1. Tanggapan

      Ersi

      1. Jika anda telah membayar sesuai perjanjian, maka anda tidak bersalah
      2. Jika debitur sudah menunggak pembayaran, bank setiap saat berhak menagih dan membawa perkara ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  23. Assalamualaikum…
    Orang tua alm. kami membeli sebidang tanah dan skrg telah bersertifikat hak milik tahun 2007, kami tidak tahu proses jual belinya, skrg ada fihak yang mengklaim kalau tanah itu milik mrk, mrk mengatakan bahwa keluarga mrk semula menggadaikan surat tanah kepada org lain (X) lalu si X menjual kepada org tua kami, bagaimana itu bisa terjadi… mohon solusinya. syukron

    1. Tanggapan

      Bapak Zaenal Arifin

      Wa’alaaikumussalam

      Jika ada pihak lain yang mengklaim tanah keluarga Bapak, maka pihak lain tersebut garus membuktikannya di pengadilan. jadi, saran saya sebaiknya saat ini bapak mempersiapkan dokumen-dokumen bukti pemilikan tanah yang dibutuhkan jika suatu saat mereka mengajukan gugatan. Selain itu, dokumen-dokumen tersebut harus disimpan rapi, dan tidak diserahkan kepada siapapun juga.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  24. selamat sore pak ismail, mohon bantuan saran & masukan dari bapak dari.

    permasalahan yg sedang saya hadapi,
    saya membeli sepeda motor didealer a, tapi saya tidak langsung bertransaksi didealer tsb melainkan saya bertransaksi dng driver/sopir yg bekerja didealer tsb yg saya kenal. nah permasalahanya muncul setelah saya membayar tunai sesuai harga ON THE ROAD utk membeli sepeda motor tsb & sepeda motor sudah saya terima, ternyata pembayaran tunai dng kesepakatan harga ON THE ROAD yg saya berikan kepada driver/sopir dealer tersebut tidak disetorkan sesuai harga tunai ON THE ROAD yg saya bayarkan melainkan yg disetorkan oleh driver / sopir dealer tsb hanya harga OFF THE ROAD…saya baru mengetahuinya setelah saya merasa kok stnk saya belum jadi2 sejak 3 bulan saya membeli sepeda motor tsb, sebelumya saya menanyakan ke driver/sopir dealer tsb dmn saya membeli melalui dia & dikasih alasan bahwa kertas stnk dr samsat kosong.
    akhirnya setelah 3 bulan menunggu saya datangi dealer tsb, alangkah terkejutnya saya ketika menyanyakan stnk saya…saya diberi tau kalau uang pembayaran saya hanya senilai harga OFF THE ROAD (kosongan), jadi pihak dealer tdk memproses BBN sepeda motor saya…dan pihak dealer tsb menanyakan kwitansi pembelian yg saya terima & dr pernyataan orang dealer jika kwitansi yg saya pegang bukan kwitansi resmi melainkan hanya kwitansi pasar (memang kwitansi yg saya terima dr driver/sopir yg saya titipkan uang berupa kwitansi pasar tapi ada stempel dealer). dan pihak dealer ttp tidak mau utk memproses BBN sepeda motor saya, dng alasan bahwa saya membeli sepeda motor dng harga OFF THE ROAD dng menunjukan bukti kwitansi asli dr dealer (saya tidak terima kwitansi asli tsb).
    kemudian dr pihak dealer mempertemukan saya dng driver / sopir yg saya titipan uang pembelian tsb. dan si driver / sopir tsb mengakui kl uang yg saya ttpkan dipakai dia (driver/sopir). dan driver / sopir yg saya titipkan uang pembelian sepeda motor saya berjanji akan segera mengembalikan uang tsb.
    1. pertanyaan saya apakah saya bisa menuntut dealer tsb dng tuduhan penipuan & penggelapan?
    2. dikarenakan dari pihak dealer hanya bertanggung jawab sebagai mediator antara saya dng driver / sopir tsb, dimana dealer beranggapan jika tindakan penggelapan & penipuan ini dilakukan oleh oknum driver / sopir tsb bukan instansi atau dealer tsb?.
    3. dan pada saat saya ancam akan menuntut dealer tsb dng alasan penipuan & penggelapan, saya malah akan dituntut balik oleh dealer tsb dng alasan pencemaran nama baik. dan disarankan oleh pihak dealer tsb kl mau membuat tuntutan harusnya kepada oknum yg bersangkutan bukan ditujukan kpd dealer tsb, dimana dealer tsb beranggapan jika dealer juga menjadi korban dr tindakan oknum karyawannya tsb.
    3. apa yg harus saya lakukan pak, saya sebagai konsumen merasa dirugikan?!

    terima kasih sebelumnya pak ismail

    1. Tanggapan
      Bapak Yanuar Nugroho

      Pasal 1367 Kitab UU Hukum Perdata

      “Seseorang tidak hanya bertanggung jawab, atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan-perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan barang-barang yang berada di bawah pengawasannya. Orangtua dan wali bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh anak-anak yang belum dewasa, yang tinggal pada mereka dan terhadap siapa mereka melakukan kekuasaan orangtua atau wali. Majikan dan orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusan-urusan mereka, bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan kepada orang-orang itu. Guru sekolah atau kepala tukang bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh murid-muridnya atau tukang-tukangnya selama waktu orang-orang itu berada di bawah pengawasannya. Tanggung jawab yang disebutkan di atas berakhir, jika orangtua, guru sekolah atau kepala tukang itu membuktikan bahwa mereka masing-masing tidak dapat mencegah perbuatan itu atas mana meneka seharusnya bertanggung jawab.”

      Mengacu pada Pasal 1367 KUHPerdata tersebut, maka majikan atau perusahaan hanya bertanggung jawab atas tindakan yang dilakukan karyawannya sepanjang karyawan tersebut mendapat tugas untuk melakukan suatu pekerjaan. Seorang sopir bukanlah karyawan yang bertugas dalam bidang penjualan, sehingga perusahaan tidak dapat dituntut pertanggungajwaban jika ternyata ada pelanggan yang bertransaksi dengan sopir tersebut untuk membeli kendaraan.

      Sopir tersebut dapat dikenakan pidana penggelapan karena telah menggelapkan dana yang dititipkan kepadanya.

      Bapak dapat melaporkan tindakan penggelapan oleh sopir tersebut kepada kepolisian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  25. salam
    saya mau tanya…apabila saya melaporkan kepolisi seseorang yg berhutang pada saya yang sudah tidak sesuai lagi dgn perjanjian awal dan sudah berkelit tidak membayar berbulan2, saya punya alat bukti surat perjanjian brmatrai,kuitansi brmatrai, sms janji2 dan ada saksi namun dalam pengamatan saya yg bersangkutan dlm waktu dekat tidak ada sumberdana cukup utk menggantikan hutang tsb,
    seperti apakah kira2 gambaran vonis hukumnya yang akan di putus hakim, dan apakah uang saya masih bisa kembali.

    1. Tanggapan

      Bapak Mahfuddin

      Utang Piutang merupakan bagian dari hukum perdata, sehingga apabila salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajibannya, pihak yang dirugikan hanya dapat mengajukan gugatan secara perdata, bukan melaporkan ke kepolisian.

      Perkara bisa masuk ke urusan pidana jika ada unsur penipuan ketika pengajuan utang itu terjadi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  26. Slmt pagi pa…!Maaf pa, bpa sya punya msalah, bpa sya punya utang ke si x, kmudian bpa sya blum ada uang buat byar, tpi bpa sya bkan ga mau bayar, shingga bpa sya pinjamkan sertipikat rumah, buat myakinkan I’tikad baik bapa sya, tpi ternyata sertipikat bapa sya malah di agunkan ke bank tanpa sepengetahuan bapa sya, tempo hari, ada pihak BPN k rumah katanya mau menyocokan titik kordinat yg ada di sertipikat. Bapa sya heran kenapa rumah mau di lelang, sedangkan bapa tidak tau akan penjaminan rumah. Ternyata modus si x. 1. Membalik namakan sertipikat rumah bapa sya ke atas nama six tanpa sepengetahuan bapa saya.
    2. Menjaminkan sertipikat bapa saya dengan objek yg beda, dia menunjukan ke bank, klo sertipikat bapa saya dia bilang ke orang bang objeknya itu toko punya nya, dan pihak bank tau nya objek yg di agunkan adalah toko si x. Bahkan yg di poto sebagai jaminan oleh bank, adalah toko si x.
    3. Si x juga sma menjaminkan milik orang tuanya ke pihak bank, dan sama sama macet pembayarannya.
    4. Si x sekarang kabur ga ada di tempat.
    Pertanyaannya:
    1.pakah rumah bapa saya bisa di sita oleh orang bank, sedangkan bapa saya tidak pernah mengetahui dan tidak pernah menandatangani akad jual beli, dan memang bukan jual beli
    2. Siapa yg menanggung beban hutang si x ke perbankan, sedangkan si x kabur?

    Terimakasih

    1. Tanggapan

      Ibu Aulia Sinta

      1. Suatu tanah yang dijadikan hanya dapat dieksekusi apabila telah diikat dengan Hak Tanggungan oleh pemiliknya. Jika pemilik tidak pernah menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan maka Hak Tanggungan tidak sah, dan eksekusi dapat dibatalkan. Silakan ajukan perlawanan ke pengadilan negeri, dan laporkan ke kepolisian.

      2. Hutang X adalah kewajiban X untuk membayarnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  27. Yth. : Pak Ismail
    Pak, saya ingin bertanya mengenai masalah Tanah Pekarangan.
    Rumah orang tua kami di desa (rumah dan pekarangannya sudah dimiliki/dikuasai oleh orang tua kami sejak +/- 40th yg lalu, tp sayangnya hingga orang tua kami meninggal, SHMnya belum diurus sampai sekarang). Saat ini rumah tersebut ditempati oleh abang kami yg tertua). Permasalahannya adalah (sekarang) ada orang (katakan si-A) yang mengaku bahwa tanah tempat rumah orang tua kami tersebut berdiri adalah milik orang tua mereka (si-A) dengan alasan bahwa sebelum orang tua si-A merantau ke tempat lain (+/- 45th yg lalu), dulunya diatas tanah tersebut pernah berdiri bangunan rumah milik orang tua si-A. Menurut cerita beberapa orang, memang benar ditempat itu dulunya pernah ada rumah orang tua si-A, Tetapi waktu orang tua kami membangun rumah di tempat itu, orang tua kami telah membicarakan dan menyelesaikan segala sesuatunya secara kekeluargaan dengan orang tua si-A meskipun tidak ada bukti2 yang otentik. Karena tidak ada bukti2 yang otentik tersebut, maka si-A menggugat abang kami ke Kepala Desa dan Kepala Desa berpihak kepada keluarga si-A sehingga abang kami disarankan untuk membayar sejumlah uang kepada kel. si-A tetapi abang kami tidak mau dan tetap bertahan bahwa masalah tersebut telah diselesaikan dulu oleh orang tua kami. Karena abang kami tetap bertahan, maka si-A (atas persetujuan Kepala Desa) mematok pekarangan rumah orang tua kami tersebut sebagai miliknya dan sekarang diatas tanah pekarangan tersebut si-A membangun rumah untuk tempat tinggal. Atas perbuatan si-A tersebut, abang kami tidak bisa berbuat apa2 karena Kepala Desa berpihak kepada si-A dan malah Kepala Desa telah membuat Surat Keterangan bahwa Tanah Pekarangan tersebut adalah milik keluarga si-A. Sesungguhnya abang kami ingin melaporkan perbuatan si-A tersebut (membangun rumah diatas pekarangan rumah orang tua kami tersebut) tetapi tidak tau harus melapor ke siapa dan bagaimana caranya. Oleh karena itu, saya mohon advise dari pak Ismail untuk membantu abang kami di desa.
    Terimakasih banyak ya pak Ismail. Saya tunggu advisenya.

    1. Tanggapan

      HS.GL

      Bapak dapat melaporkan ke kepolisian atas pengambilalihan paksa tanah tersebut.
      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  28. Assalamialaikum wr wb
    Selamat malam pa Is,salam kenal.
    Saya mau bertanya masalah perbankan.
    2tahun yang lalu,saya dan istri juga mertua sepakat untuk mengajukan kredit ke bank bjb di bandung.mengingat ada kebutuhan yg hrs dipenuhi oleh mertua,saya dan istri sepakat untuk memgajukan kredit dengan jaminan akta jual beli milik mertua yang akhirnya di acc oleh pihak bank dgn segala pertimbangannya.
    Memang pembayaran kredit kami tidak lancar atau tepat waktu walaupun pada akhirnya kam bisa menyelesaikan pokok pinjaman kami. Dikarenakan kami ada halangan, kami menguasakan tindakan hukum kami kepada kakak ipar dengan surat kuasa di atas materai dan segala data pendukung ( photo copy ktp,kk dll)
    Anehnya sewaktu pelunasan oleh kakak ipar dgn menunjukAn surat kuasa ke pihak bank, pihak bank mengatakan mereka tidak bisa menerima penguasaan tsb dgn alasan tidak mau ambil resiko hukum.dan anehnya pihak bank mengambil semua data yg di bawa (suratkuasa, surat perjanjian kredit) dengan dalih nanti ajb asli dan bukti pelunasan akan di antarkan langsung oleh pihak notaris,yg mana hampir seminggu pihak bank selalu beralasan kalau pihak notaris selalu tidak ada. Dan puncaknya hari ini sore jam 4 dimana waktu kerja sudah selesai, pihak bank menelpon dan mereka bicara dengan mudahnya kalU ajb aslinya hilang sewaktu di notaris.
    Yang mau saya tanyakan, apa benar kalau perjanjian kredit dgn pihak bank,jaminan seperti ajb ada di pihak notaris.sedangkan secara jelas kami menolak penawaran dari pihak bank untuk melanjutkN sertifikasi dari ajb tersebut. Apabila benar pihakbank telah lalai menghilangkan ajb tsb, pertanggungjawaban apa yang harusnya pihak bank lakukan.
    Dan apa yg bisa kita lakukAn atas kejadian ini.
    Termakasih mohon bimbingan hukum dari bapak yg terhormat


    1. Bapak Muamart

      Wa’alaikumussalam

      Untuk menjamin pembayaran kembali atas hutang-hutang debitur, maka bank meminta agunan, antara lain berupa tanah (rumah). Jadi, yang dijadikan jaminan adalah tanah dan bangunannya, bukan surat-surat tanahnya.

      Agar pemberian jaminan berupa tanah dan bangunan tersebut dapat memberikan perlindungan hukum bagi bank, maka jaminan tersebut akan diikat dengan lembaga jaminan yang disebut Hak Tanggungan. Dengan adanya Hak Tanggungan tersebut, maka bank dapat mengeksekusi jaminan apabila debitur lalai atau hutang macet.

      Untuk dapat lahirnya Hak Tanggungan , maka suatu tanah harus sudah terdaftar dalam daftar tanah pada kantor pertanahan, atau dalam bahasa sehari-hari, tanah tersebut harus sudah bersertipikat. Jika masih berua AJB, maka AJB tersebut harus disertipikatkan. Setelah sertipikat hak atas tanah lahir, kemudian dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan. Jadi, pensertipikatan adalah suatu keharusan agar tanah tersebut dapat diikat dengan hak tanggungan.

      Oleh karena itu, keberadaan AJB dan dokumen lain di kantor notaris kemungkinan dalam rangka pensertipikatan tanah tersebut.

      Jika AJB hilang, maka pihak yang menghilangkan wajib “mengganti” dengan dokumen sejenis. Tanggung jawab bagi pihak yang menghilangkan adalah dengan mengurus dokumen pengganti termasuk membayar biaya-biaya yang diperlukan. Hanya saja, jika yang hilang adalah AJB, maka harus meminta salinan dari PPAT yang membuat AJB tersebut.

      Bapak dapat meminta pertanggungjawaban bank untuk mengurus penggantian AJB. Jika bank tidak mau memenuhi permintaan Bapak, maka Bapak dapat menggugat bank tersebut ke pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  29. Pak saya ingin bertanya..!!!
    Bila seorang (A) meminjam uang pada orang lain (B) dengan Borok/jaminan sebidang tanah, dan tanpa adanya perjanjian tertulis dan tanpa batas waktu. namun beberapa tahun kemudian saat pemilik tanahnya hendak mengambil tanahnya kembali dengan menebus uang yang dia pinjam pada si (B). namun si (B) yang memberi pinjaman uang tersebut telah menyatakan tanah tersebut milik dia dengan dalil telah memiliki surat hak milik dan di akui geuchik/kepala Desa.
    Pertanyaannya adalah ?
    1. Apakah peralihan hak tanah tersebut tanpa sepengetahuan pemiliknya sah secara hukum perdata dan hukum adat ?
    2. Bagaimana mekanisme agar kita dapat mengambil kembali tanah kita tersebut dan kemana perkara ini kita bawa ?

    terimakasih….mohon pencerahannya pak.. 🙂

    1. Tanggapan

      Bapak Heri Saputra

      Peralihan Hak Atas Tanah dapat terjadi karena:

      a. jual beli,
      b. tukar menukar,
      c. hibah,
      d. pemasukan dalam perusahaan
      e. warisan

      Kecuali pewarisan, seluruh jenis peralihan tersebut hanya dapat dilakukan oleh pemilik tanah, sehingga sudah pasti pemilik tanah harus mengetahui adanya peralihan.

      Bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atau melaporkan ke kepolisian atas tindakan memiliki tanah tanpa hak.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  30. selamat siang pak, saya salut dgn setiap jawaban bapak, bpk bgtu arif dan bijaksana menanggapi setiap prtnyaan dr org2 yg butuh pencerahan bidang hukum.. tp sayang skli belakangan bpk tdk aktf lg sepertinya, mgkn krna kesibukan aktivitas bpk..

    saya skrg lg ada mslh pak, mhon kiranya bpk meluangkan waktu utk bs menanggapi permasalahan sy dan bntu memberi solusinya..

    begini pak.. tgl 1 juni 2014 ada salah seorang kepercayaan sebuah perusahaan tambang batu bara ingin membeli tanah keluarga kami, sebut saja TUAN A., katanya utk jln khusus angkutan batu bara. awalnya kami tdk mau, tp setelah negosiasi akhirnya kami bersedia menjual tanah kami dgn harga 300jt (kami bersedia tp agk merasa terpaksa krna hrga tdk sesuai). dan TUAN A memberi DP 100jt. bukti tertulis berupa kwitansi yg isinya “DP sebidang tanah beserta ruamh tempat tigl di alamat… ” hanya itu saja tdk menyebut waktu pelunasan sisanya dan total harga sebenarnya. total harga hanya kesepakatan lisan.

    tp krna msh agk terbeban dgn hrga trsbut akhirnya mama sy nyuruh kembalikan sj uangnya dan batalin. akhirxa tgl 3 juni sy antarkan kmbli uang trsbt kerumah TUAN A. tp ybs tdk ada, hanya ada istrinya. lalu istrinya menelpon TUAN A dan TUAN A menyatakan tdk bs dikembalikan atw dibatalin, klo mw dibatalin katanya hrs balik lipat 2 berarti 200jt. krna takut uang jd mslh dirumah jd kami menitipkannya sama istri TUAN A ats persetujuan dari TUAN A. dan kami bwt kwitansi penitipan isinya “titipan uang DP sebidang tanah dan rumah tempat tinggal di alamat…”

    krna menurut TUAN A tdk bs dibatalkan akhirnya kami mencari tanah untuk ganti tempat tigl kami. setlh fixed kami berjanji kpda TUAN B akan mmbeli tanh trsbt sehrga 100jt pd tgl yg ditentukan. kesepakatan tsb msh scra lisan. tp kami tdk ksi panjar ke TUAN B.

    ketika kami bermaksud mengambil uang 100jt yg kami titip kpda istri TUAN A, istri TUAN A blg dy dilarang utk mengembalikan krna alasan TUAN A katanya uang tsb sdh dikembalikan ke perusahaan dan org perushn tdk bs ditemui krna lg di jkta dan tlp jg tdk aktf.

    cek n ricek, org perusahaan kbtuln msh ada dijambi dan kami temui secara terpisah katanya perusahaan blm ada menerima uang tsb. dan kebetlan jg memang pembelian tanah trsbut katanya BATAL. dan malah perusahaan meminta balik uang 100jt tsb dari kami dan akan mmberikan kompensasi pembatalan 20jt, pdhl uang ada sm istri TUAN A. tp TUAN A blg uang ada sama org perushn.

    sementara kami jg sdh ditagih sama TUAN B utk segera membayar tanah yg ingin kami beli itu, TUAN B tdk mw dibatalkan krna sdh mengeluarkan uang utk mengurus surat2 jual beli, katanya sdh rugi tenaga, waktu, dan materi. artinya klo sy tarik kesimpulan TUAN B tdk mw batal klo tdk ada ganti ruginya.

    pertanyaan sy :
    1. apa sy bs menuntut istri TUAN B dgn pasal penggelapan jika dy tetap tdk mw mengembalikan titipan uang itu? cukupkah hanya dgn bukti kwitansi td dan rekapan peristiwa penitipan uang tsbt (kbtuln sy sempat rekam pke HP)
    2. apa benar menurut bpk bahwa uang panjar dari perusahaan tsb hrs mrka tarik lg? bukankah pasal 1464 KUH perdata katanya uang panjar tdk bs ditarik lg jika pembatalan sepihak dari pembeli? apakah sy bs mempertahankan agar uang tsb tetap jd milik kami dan menagih pada istri TUAN A?
    3. bagaimana dgn masalah kami sama TUAN B yg memaksa hrs membeli tanahnya trsbt? smntra kami tdk puya uang. hanya harapan dri uang perusahaan tsb.

    demikian prmslhan kami pak, mhon kiranya utk dpt memberi saran, arahan dan jawabannya pak.. terimakasih byk sblumnya pak, sy sgt menghrpkan jwbn bpk, apalg prmslhn ini tigl dkit lg smpai pd wktu prjanjian sy dgn TUAN B utk byr tnhnya itu.

    by mia di jambi

    1. Tanggapan Mia Jambi

      Secara singkat dapat saya tanggapi sebagai berikut:

      1. Status uang yang dititipkan ke isteri Tuan A adalah masih milik keluarga Ibu Mia. Uang tersebut belum menjadi milik Tuan A atau perusahaan karena ketika Ibu Mia menyerahkan kepada isteri Tuan A belum ada kesepakatan mengenai pembatalan jual-beli.

      Isteri Tuan A dapat dikenakan pasal penggelapan karena tidak mengembalikan uang yang dititipkan kepadanya.

      Pasal 372 Kitab UU Hukum Pidana

      Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.

      2. Jika pembatalan tersebut atas permintaan pembeli, maka pembeli tidak berhak untuk meminta pengembalian uang muka.
      3. Dalam perjanjian jual beli, perjanjian tersebut telah melahirkan kewajiban bagi para pihak yaitu:

      a. Penjuaal wajib menyerahkan barang
      b. Pembeli wajib menyerahkan uang harga barang

      Pasal 1478 Kitab UU Hukum Perdata

      Penjual tidak wajib menyerahkan barang yang bersangkutan, jika pembeli belum membayar harganya sedangkan penjual tidak mengizinkan penundaan pembayaran kepadanya.

      Jika pembelian dibatalkan, maka penjual tidak wajib menyerahkan barangnya. Penjual tidak berhak meminta penggantian biaya-biaya kecuali jika telah diperjanjian sebelumnya.
      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  31. Seelamat pagi pak ismail
    Nama saya budi saya mempunyai pertanyaan ini.saya dan teman saya sebut saja E bersepakat mengambil pinjaman dengan anggunan bpkb disebuah koperasi, bpkb itu adalah milik saya tapi belum saya balik namakan atas nama saya. Kami sepakat untuk menggunakan atas nama E dalam pinjaman di koperasi tersebut karena E mempunyai usaha dengan tujuan agar mempermudah memperoleh pinjaman.Kami mengambil pinjaman selama 24 bulan dan selama 12 bulan angsuran berjalan lancar, tapi menjelang angsuran ke 13 motor saya hilang diambil pencuri.

    Pertanyaan saya adalah
    1. Apakah saya wajib melanjutkan mencicil angsuran 12 bulan selanjutnya?
    2. Apakah yang terjadi jika saya tidak mencicil angsuran tersebut?
    3. Hukum perdata seperti apa yang akan digunakan oleh koperasi ?

    satu tambahan lagi saya sudah melaporkan kehilangan motor saya di kepolisian dan sudah ada surat kehilangannya. terima kasih mohon bantuanya.

  32. As Wr Wb pak Is
    1.saya sampaikan bahwa apakah dalam suatu yayasan ketua pengurus kami (A) telah membalik nama sebuah mobil milik yayasan yang pembelian baru pada saat itu dengan menggunakan nama pengurus lama (meninggal) serta kemudian di gelapkan tidak tahu dimana, karena mobil tersebut untuk operasional yayasan sudah hampir 2 tahun hilang.
    2.bukti pembayaran keuangan pembelian dari yayasan ke dealer ada.
    3. saksi pengurus yang lain mengetahui pengadaan mobil tersebut
    apakah hal ini sudah bisa dimasukkan penggelapan/penggelapan dalam jabatan ?
    mksh

    1. Tanggapan

      Bapak Agus

      Jika mobil itu benar milik yayasam, maka A telah melakukan penggelapan dalam jabatan.

      Pasal 374 KUHPidana

      Penggelapan yang dilakukan oleh orang yang penguasaannya terhadap barang disebabkan karena ada hubungan kerja atau karena pencarian atau karena mendapat upah untuk itu, diancam dengan pidana penjara paling lama lima tahun.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  33. Pak saya mau tanya. Bapak saya membeli rumah yang dilelang oleh salah satu bank, semua kewajiban yang harus dibayar sudah beliau penuhi. Setelah bapak menerima sertifikat, petugas bank memberitahu bapak bahwa bapak harus membayar senilai nominal Rp. 25.000.000 untuk pembayaran beban lelang dan beban biaya eksekusi, dan biaya ini dari awal sama sekali tidak dijelaskan pihak bank. Apa benar pak dalam pembelian lelang ada beban lelang dan beban biaya eksekusi yang dibebankan kepada pembeli (pemenang lelang)? Terima kasih pak

    1. Tanggapan

      Ibu Nurul Wohl

      Mengacu pada PP No. 1 Tahun 2013 TENTANG JENIS DAN TARIF ATAS JENIS PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK YANG BERLAKU PADA KEMENTERIAN KEUANGAN
      maka bea lelang yang menjadi kewajiban pembeli adalah sebesar 2% (dua persen) dari pokok lelang untuk Lelang Eksekusi Selain Barang Yang Dirampas Untuk Negara, berupa barang tidak bergerak.

      Selain itu, objek lelang berupa tanah, maka pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan bangunan sebesar 5%.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  34. Pak,saya mau tanya,,
    Saya lagi kerja disebuah leasing motor, kemudian saya ada problem dimana konsumen saya sudah melarikan diri dan setelah diselidiki rupanya identitas konsumen tersebut palsu..
    Apakah saya akan dikenakan sanksi hukum,Pak?
    Saya mengetahui siapa pelakunya pemalsuan KTP nya,Pak..
    Mohon infonya,Pak….
    Terimakasih.

    1. Tanggapan

      Mula23

      Sanksi pidana hanya akan dikenakan kepada mereka yang terlibat dalam perkara pidana, misalnya pemalsuan KTP. Jika pada saat pengajuan pembiayaan kendaraan bermotor si pelaku menggunakan KTP palsu, dan pada saat itu secara kasat mata tidak diketahui bahwa KTP tersebut palsu, maka Bapak tidak terkena sanki pidana.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  35. Bapak yang terhormat,
    Saya memiliki usaha yang saya rintis dari sebelum menikah, saat itu saya tidak memiliki modal sama sekali. Lalu saya mengajukan pinjaman modal kepada kakak saya dengan perjanjian bagi hasil sebesar 60:40, 60 untuk kakak saya sedangkan 40 nya untuk saya. Kakak sayapada saat ithidup berkecukupan sehingga tidak terlalu memperdulikan bagi hasil tersebut bahkan dalam surat perjanjian , kakak saya tidak akan mengambil bagi hasil jika belum memerlukan. Dia meminta agar modal yang ada di kembangkan terus menerus sampai suatu saat benar benar memerlukan maka dia akan meminta bagian. Perjanjian itu terjadi 15 tahun yang lalu. Selama kurun waktu tersebut kakak tidak mengambil bagian atas hasil usaha tersebut.
    Lalu saya menikah, sekrang saya bercerai dgn istri. Mantan istri saya menggugat gono gini. Sekarang saya sedang menjalani proses persidangan percerain dgn istri.
    Begitu mendengar bahwa saya menceraikan istri saya dan istri saya meminta hak gono gini, kakak saya pun berupaya menuntut haknya atas perjanjian tersebut… apakah investasi kakak saya yang belum diambil sampai detik ini bisa dikatakan sebagai harta bawaan? Sebab rencananya kakak saya mau menggugat saya di tengah tengah proses sidang perceraian. Kalaupun bisa sebaiknya melalui pengadilan negeri atau pengadilan agama. Terima kasih.

    1. Tanggapan
      Bapak Anas Ahmad

      Perjanjian yang dibuat antara Bpk dengan Kakak lebih tepat jika disebut investasi atau penanaman modal, bukan pinjam meminjam uang. Dalam pinjam meminjam uang, 100% uang pinjaman harus dikembalikan pada waktu tertentu dengan disertai bunga. Dalam perjanjian penanaman modal dengan bagi hasil, tidak ada pengembalian pokok pinjaman, tetapi pembagian bagi hasil. Jika investor akan menarik modalnya, maka modal yang ditarik harus dihitung berdasarkan kondisi terakhir.

      Dikaitkan dengan harta perkawinan, menurut UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:

      HARTA BENDA DALAM PERKAWINAN

      Pasal 35

      (1) Harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama.
      (2) Harta bawaan dari masing-masing suami dan isteri dan harta benda yang diperoleh masing-masing sebagai hadiah atau warisan, adalah dibawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain.

      Pasal 36

      (1) Mengenai harta bersama, suami atau isteri dapat bertindak atas persetujuan kedua belah pihak.
      (2) Mengenai harta bawaan masing-masing, suami dan isteri mempunyai hak sepenuhnya untuk melakukan perbuatan hukum mengenai harta bendanya.

      Dalam kasus yang Bapak sampaikan, seluruh modal bisnis yang ditanamkan sebelum pernikahan adalah harta bawaan.

      Dana milik Kakak adalah mutlak dana bisnis milik Kakak meskipun Bapak menikah. Yang menjadi harta bersama dalam perkawinan Bapak Anas dengan isteri adalah keuntungan yang diperoleh sejak pernikahan, sedangkan modal yang ditanam sebelum pernikahan tetap milik Kakak dan Bpk Anas.

      Misalkan: Setelah menikah, ada keuntungan sebesar Rp 1 juta, maka Rp 600.000 milik Kakak, dan Rp 400 ribu menjadi harta bersama Bpk Anas dengan isteri. Yang menjadi harta bersama adalah dari kuntungan, bukan modal.

      Gugatan mengenai usaha bersama dengan kakak diajukan di pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  36. Trima kasih jawabannya pak ismail, menanggapi jawaban bapak apakah hutang suami harus sya Чªήğ bayar? sisa pnjaman suami ϑï kakak saya masih 40jt, kmudian BPKB mobil kakak Чªήğ dititipkan ke saya digadaikan sbesar 20juta dngan memalsu kwitansi jual beli dan mmalsu tanda tangan kakak saya apa hrus sya Чªήğ bayar, apa suami tidak bisa dijerat dngan UU KDRT pak mengingat prbuatan suami sangat merugikan saya dan anak2 saya? Kami sudah pisah ranjang 4 bln pak, trima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Dewi Puspa

      Hutang yang dibuat oleh suami adalah tanggung jawab suami untuk membayarnya. Akan tetapi, jika isteri dan suami tidak ada pemisahan harta perkawinan, kreditur dapat meminta sita atas harta kekayaan suami-isteri tersebut, dan mengambil pelunasan dari harta tersebut.

      Mengenai KDRT, harus dilihat terlebih dahulu batasan KDRT.

      Pasal 5 UU No. 23 Tahun 2004 Tentang Penghapusan KDRT

      Setiap orang dilarang melakukan kekerasan dalam rumah tangga terhadap orang dalam Iingkup rumah tangganya, dengan cara:

      a. kekerasan fisik;
      b. kekerasan psikis;
      c. kekerasan seksual; atau
      d. penelantaran rumah tangga

      Pasal 9

      1. Setiap orang dilarang menelantarkan orang dalam Iingkup rumah tangganya, padahal menurut hukum yang berlaku baginya atau karena persetujuan atau perjanjian ia wajib memberikankehidupan, perawatan, atau pemeliharaan kepada orang tersebut.
      2. Penelantaran sebagaimana dimaksud ayat (1) juga berlaku bagi setiap orang yang mengakibatkan ketergantungan ekonomi dengan cara membatasi dan/atau melarang untuk bekerja yang layak di dalam atau di luar rumah sehingga korban berada di bawah kendali orang tersebut.

      Pasal 49

      Dipidana dengan pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun atau denda paling banyak Rp 15.000.000,00 (lima betas juta rupiah), setiap orang yang:
      a. menelantarkan orang lain dalam lingkup rumah tangganya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1);
      b. menelantarkan orang lain sebagaimana dimaksud Pasal 9 ayat (2).


      Demikian, semoga bermanfaat

    1. Tanggapan

      Titiez Prayoga Outsider

      Yang dimaksud PPAT Sementara adalah pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.

      Untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT atau untuk melayani golongan masyarakat tertentu dalam pembuatan akta PPAT tertentu, Menteri dapat menunjuk pejabat-pejabat di bawah ini sebagai PPAT Sementara atau PPAT Khusus:

      a. Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara;
      b. Kepala Kantor Pertanahan untuk melayani pembuatan akta PPAT yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat atau untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi negara sahabat berdasarkan asas resiprositas sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri, sebagai PPAT Khusus.

      PPAT Sementara (Camat) berhenti melaksanakan tugas PPAT apabila tidak lagi memegang jabatan sebagai Camat

      PPAT Sementara yang berhenti sebagai PPAT Sementara menyerahkan protokol PPAT kepada PPAT Sementara yang menggantinya.

      Jadi, meskipun Camat tersebut sudah tidak lagi menjabat PPAT Sementara, akta yang dibuatnya tetap sah dan berlaku.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  37. Selamat malam pak ismail marzuki, saya berharap sekali anda dapat memberikan jawaban atau saran yang sangat berarti bagi saya, saya mempunyai warisan dari nenek saya (warisan untuk ayah saya tetapi sudah almarhum) berupa sebidang sawah, karena saya tinggal jauh dari tanah tersebut, saya tidak tahu tiba-tiba terdengar kabar bahwa warisan saya telah di gadai oleh saudara perempuan ayah saya kepada si X pada tahun 2006, dan yang lebih mengejutkan lagi kakak laki-laki dari ayah saya sudah menebus dari si X dengan uang dia sendiri,tanpa kami ketahui ketika dia menebus nya, dan dalam menebus tanah itu dia membuat segel tebus gadai sebagai tanda dia sudah menebus itu terhadap si X, yang jadi pertanyaan pak,,.

    1. Apakah dengan hanya segel tanda tebus gadai itu dia berhak mengelola dan tidak membagi hasil nya dengan saya sebagai ahli waris?…
    2. Jika saya ingin mengambil tanah itu apakah saya harus membayar kepada kakak ayah saya tersebut, padahal sepeserpun kami tidak pernah mendapat uang dari gadai tersebut?…
    3. Tanah warisan tersebut masih belum memiliki surat yang sah, di wariskan berdasarkan lisan saja, apakah saya dapat membuat surat tanah tersebut secara sah melalui BPN dan kemudian mengacuhkan dan tidak memperdulikan segel tebus gadai tersebut?…
    4. Jika pihak kakak ayah saya keberatan dengan cara saya di no 3, apakah dia bisa menuntut saya?…
    5. Apakah bisa di buatkan surat yang sah di BPN jika 2 dari 5 ahli waris yang lain nya tidak datang ( 2 ahli waris tidak datang karena mereka yang memegang segel tebus gadai tersebut dan kemungkinan besar pasti tidak setuju)?…
    Terima kasih pak ismail, saya tunggu balasan dari anda,,,…

    1. Tanggapan

      Bapak Sahat Bangun Sitorus

      Jika tanah tersebut benar-benar tanah warisan, maka untuk menentukan siapa saja ahli waris yang berhak, harus ada penetapan waris terlebih dahulu. Bagi yang beragama Islam dapat meminta ke Pengadilan Agama sedangkan selain Islam ke Pengadilan Negeri.

      Jadi, orang-orang yang berhak untuk bertindak atas tanah tersebut adalah mereka yang nama-namanya tercantum dalam fatwa waris tersebut.
      Berdasarkan fatwa waris, tanah dapat didaftarkan (balik nama) ke atas nama yang tercantum dalam fatwa waris.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  38. bapa saya mahu menjual sebidang tanah kepada lim, lim sudah pun membayar 10%daripada harga tanah itu…. problemnya disini,
    orang yang tinggal di tanah tersebut tidak mahu keluar dari tanah itu…… bapa saya ingin memberi pampasaan…. tetapi mereka tidak juga mahu keluar(berpindah)… setelah surat amaran di beri dari peguam yang dilantik pun mereka tidak mempedulikanya…. setelah 4 bulan berlalu…… penduduk kampung tersebut mengeluarkan surat saman kepada bapa saya….yang bertulis tanah itu sudah diwakafkan kepada mereka….. sedangkan bapa saya pun orang susah…. tanah itu adalah satu satunya peningalan arwah datuk saya….. mmmm bolehkah kes ini menang di makamah nanti….

    1. Tanggapan

      Bapak Ahmad

      Jika membaca pertanyaan Bapak, saya menduga Bapak bertempat tinggal di Negeri Malaysia. Mohon maaf, sebagai konsultan hukum di Indonesia, saya tidak memiliki kompetensi dan kewenangan untuk menjawab pertanyaan diluar hukum Indonesia.

      Ismail Marzuki

  39. Assalamulaikum bpk. Ismail Marzuki, selamat sore

    maaf mengganggu waktu bapak
    saya mewakili perusahaan property yang sedang saya jalani, saya mempunyai sekelumit masalah atas konsumen kami, dimana kami telah lalai dalam penyerahan BAST(berita acara serah terima) rumah pada januari 2014, kami mempunyai itikad baik untuk pengembalian sejumlah dana yang sudah ditanamkan oleh konsumen kepada kami atas kemauan konsumen dalam pembatalan pembelian, karena kami masih mempunyai masalah keuangan maka kami mencicil jumlah pengembalian dari januari 2014 dan akan berakhir juni 2015 akan tetapi akhir juni ini kami juga masih mengalami kesulitan keuangan dan kami akan mensosialisasikan atas kemunduran pembayaran dengan kesanggupan yang bisa kami bayar, yang ingin saya pertanyakan dari artikel saya :
    1. apakah saya bisa membuat surat kesanggupan pembayaran kembali kepada konsumen yang kecewa padahal batas waktu pengembalian sudah habis masa waktunya ?
    2. apakah ada aspek hukum pidana atau perdata yang disanksikan kepada perusahaan kami padahal kami beritikad baik dalam pengembalian sejumlah dana konsumen, kalau memang ada sanksi hukum pidana dan perdata……kami ingin tau pasal berapa?
    3. kami sudah beritikad baik untuk mengembalikan sejumlah dana tersebut akan tetapi ada beberapa konsumen yang menuduh kami sebagai penipu dihadapan publik, apakah konsumen tersebut bisa kami tuntut atas pencemaran nama baik dan perbuatan yang tidak menyenangkan serta ada beberapa konsumen yang berbuat anarkis sampai membakar ban didepan kantor kami ?

    saya bertrima kasih kalau bapak bisa membantu kami dalam menemukan solusi atas permasalahan kami.

    arif kurniawan

    1. Tanggapan

      Bapak Arif Kurniawan

      Wa’alaikumussalam

      1. Pada dasarnya surat kesanggupan pembayaran yang pernah dibuat adalah janji dari perusahaan kepada konsumen. Jika pada saat jatuh tempo janji tersebut tidak terpenuhi, ada dua kemungkinan yang terjadi:

      a. Perusahaan membuat kesanggupan baru untuk memperpanjang jangka waktu pembayaran. Perpanjangan ini harus atas persetujuan konsumen.
      b. Konsumen menganggap perusahaan telah ingkar janji, dan harus membayar seketika.

      2. Janji-janji yang dibuat perusahaan kepada konsumen berlaku sebagai undang-undang yang mengikat. Jika salah satu pihak (perusahaan) mengingkari janji maka pihak yang merasa dirugikan dapat meminta agar perusahan memenuhi kewajibannya. Konsumen dapat mengajukan gugatan perdata.

      Pasal 1267 Kita UU Hukum Perdata

      Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Mengenai masalah pidana, pejabat perusahaan dapat terkena pidana jika ada bukti-bukti bahwa ada unsur penipuan. Jika tidak ada unsur penipuan maka tidak dapat dipidana.

      3. Jiak tuduhan konsumen dianggap tidak ada bukti yang mendukung, maka perusahaan dapat melaporkan kepada kepolisian dengan dasar pencemaran nama baik.
      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

  40. assalamualaikum ,saya mau tanya pak,rencana mau beli tanah rumah,sertifikat di bank,saya harus melunasi utangnya biar sertifikat keluar sebagai transaksi pertama saya,si penjual gak mau jujur utangnya berapa..pihak bank mengetahui calon pembeli itu saya,harga dah deal.bank bilang utangnya sekian..tapi gak sama dgn yg disampaikan penjual..mau saya utang penjual saya lunasi saat itu juga sertifikat keluar.masalahnya pihak bank ngejar ngejar saya u segera melakukan transaksi dengan jumlah yg dimaksud bank.apa saja langkah kehati hatinya saya?sekian terimakasih


    1. Tanggapan

      Bapak

      Mahmud

      Wa’alaikumussalam

      Dalam transaksi jual beli yang sertipikatnya masih dalam jaminan bank, sebaiknya jual beli dilakukan di bank tersebut dan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang biasa membuat akta-akata bank tersebut. Jadi saat pembeli membayar seluruh harga dan melunasi hutang, saat itu pula sertipkat dikeluarkan bank.
      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  41. Assalamualaikum pak

    Saya mau bertanya apakah bisa di tuntut secara hukum bagi orang yang merekam pembicaraan orang lain tanpa sepengetahuan orang yang bersangkutan ?

    Terimakasih 🙂

  42. Assalamualaikum, pak saya mau bertanya tentang syarat jual beli rumah. Orang tua saya mau menjual rumah dan sudah mendaat calon pembeli. Tapi. Calon pembeli meminta surat keterangan tentang kepemilikan rumah dan tanah tersebut yang ditanda tangani oleh tetangga yang berbatasan langsung dengan rumah yang hendak dijual, Keplor, dan Lurah. Yang jadi masalah adalah tetangga sebelah tidak pernah ada di rumahnya dan tidak bisa dihubungi melalui telepon sehingga proses jual beli terhambat hingga berbulan-bulan. Apakah surat ini menjadi sarat wajib dalam suatu akad jual beli rumah? Apakah memang harus tetangga yang berbatasan langsung yang menandatangani surat tersebut, tidak bisa tetangga lain yang terpisah satu rumah atau gang?

    Terima kasih sebelumnya.
    Wassalam,

    Rini

    1. Tanggapan

      Ibu Rini

      Untuk rumah yang berdiri di atas tanah yang telah terdaftar (telah bersertipikat) maka tidak dibutuhkan surat keterangan dari tetangga atau lurah.

      Tetangga atau pemilik tanah yang berbatasan dengan tanah Ibu diperlukan jika tanah tersebut belum bersertipikat. Pada saat pengurusan sertipikat akan dilakukan pengukuran dan penetapan batas-batas bidang tanah. Menurut ketentuan yang berlaku, penunjukan batas
      oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan sedapat mungkin disetujui oleh para pemegang hak atas tanah yang berbatasan (Pasal 18 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

      Saran saya, jika tanah belum bersertipikat, maka dibuat terlebih dahulu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara pemilik dan calon pembeli. Biasanya dalam PPJB ini pembeli membayar sebagian dari harga tanah yang disepakati. Setelah PPJB, Ibu meminta bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang biasa mengurus pendaftaran tanah (pensertipikat tanah) . Setelah sertipikat terbit, baru dibuat Akta Jual beli.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  43. Selamat mala pak,saya mau nanya pak,saya punya ajb tanah,dan saya berniat akan saya sertifikatkan,tapi setelah saya daftarkan kebpn dan telah diukur oleh bpn mengatakan kepada saya kalo tanah itu telah disertifikat dengan nama orang lain,bagaimana cara saya untuk mengurusnya’karna selama ini saya tdk pernah menjual ato mensertifikat tanah tersebut,terima kasih atas petunjuk dan saran bapak

    1. Tanggapan

      Ibu Dwi

      Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

      (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukumyang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5
      (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang
      sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan
      mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

      Berdasarkan pasal tersebut, Ibu mempunyai hak untuyk mengajukan gugatan ke pengadilan. gugatan dapat diajukan ke pengadilan negeri jika yang digugat adalah pihak yang namanya tercantum di sertipikat.

      Jika yang akan digugat adalah BPN, maka gugatan diajukan dalam waktu 90 hari sejak keputusan diterima.

      Pasal 55 UU No. 5 tahun 1986 Tentang Peradilan Tata usaha Negara:

      Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  44. assalammualaikum pak? saya mau tanya pak.seseorang di tangkap dengan tuduhan menerima barang sejenis ganja dan mengedar kan.tuduhan ini diterima kepolisian dari tersangka pertama.sementara barang bukti tidak ada di ketemukan.apakah kepolisian berhak menahan pihak yg di tuduh oleh tersangka pertama sementara barang bukti tidak ada sedikit pun dan saksi pun tidak ada.mohon petunjuk pak.trimks.

    1. Tanggaapan

      Bapak Amrizal

      Wa’alaikumussalam

      Ketentuan tentang syarat Penahanan terdapat dalaam Pasal 21 ayat (1) Kitab UU Hukum Acara Pidana,

      Pasal 21
      (1) Perintah penahanan atau penahanan lanjutan dilakukan terhadap seorang tersangka atau terdakwa yang diduga keras melakukan tindak pidana berdasarkan bukti yang cukup, dalam hal adanya keadaan yang menimbulkan kekhawatiran bahwa tersangka atau terdakwa akan melarikan diri, merusak atau menghilangkan
      barang bukti dan atau mengulangi tindak pidana.

      Yang menjadi perhatian adalah “bukti yang cukup” sebagai dasar penahanan. Ketentuan mengenai alat bukti terdapat dalam pasal 184.

      Pasal 184 Kitab UU Hukum Acara Pidana

      (1) Alat bukti yang sah ialah:

      a.keterangan saksi;
      b.keterangan ahli;
      c.surat;
      d.petunjuk;
      e.keterangan terdakwa.

      Untuk memperoleh bukti yang cukup, penyidik dapat menggunakan dua atau tiga alat bukti yang ada misalnya keterangan saksi, keterangan ahli atau petunjuk.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    2. Ass. Bapak Ismail yang terhormat, saya mohon petunjuk dari Bapak, yaitu : 1. Ibu Tiri saya meninggal, sedangkan Bapak asli saya masih ada, diantaranya ada Buku Tabungan an. istrinya,sekarang lagi menunggu Surat Keputusan Pengadilan Agama, dikarenakan jumlah tabungannya diatas 25 juta , namun surat-surat Aslinya termasuk Buku Nikah, Buku Tabungan, termasuk Mobil dan lainnya diambil oleh Anak Tiri Bapak saya semuanya (maaf Ibu Tiri saya menikah sudah punya anak satu,anak tersebut sejak bayi di Adopsi oleh orang lain), hasil perkawinan dengan Bapak saya tidak mempunyai anak, dan saya anak Bapak saya yang paling besar. 2. Harus bagaimana caranya, diminta secara baik-baik mengulur-ngulur waktu saja, bahkan  dia bilang katanya harta tersebut kepunyaan ibunya,sedangkan berumah tangga sudah 38 th (Alm. Pensiunan  BUMN dan Bapak Saya juga Pensiunan PNS) 3. Pak saya hanya kasihan sama Orang tua, setelah sepeninggalnya Orang tua saya sekarang ikut numpang di Rumah Kontrakan adik saya, rumahnya sudah diatas namakan Anaknya malahan diatas namakan  menantunya Alm.,karena tanpa dibeli Ibu tiri  memaksa kepada suaminya langsung diatas namakan menantunya, saya tanya kepada Orang tua hanya bilang tidak mau ribut,karena waktu masih hidup Ibu tiri kepada Bapak saya keras sekali. 3. Mohon kiranya Bapak memberikan petunjuk dan jalan keluarnya,harus bagaimana, karena saya dengan orang tua jauh, saya di Tasik dan Bapk saya di Bandung,

      1. Tanggapan

        Bapak Achyar Suwardi

        Harta Benda yang diperoleh dalam perkawinan pada dasarnya merupakan harta bersama. Jika salah satu meninggal dunia, maka setengah dari harta tersebut menjadi milik yang masih hidup, sedangkan yang setengah lainnya menjadi harta warisan.
        Harta warisan tersebut harus dibagi kepada ahli waris yaitu suami dan anak-anak.
        Jalan keluarnya adalah dengan terlebih dahulu bermusyawarah sambil meminta penetapan waris dari Pengadilan Agama. Jika anak dari pihak isteri tidak mau bermusyawarah, maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan agama.

        Demikian, semoga bermanfaat.

        Ismail Marzuki

  45. Assalamulaikum.
    Saya langsung padamasalah :Si A membuat surat hutang piutang dgn jaminan surat tanah Camat yg letak nya di Medan dgn B di propinsi riau tahun 1999 dgn notaris di riau dimana dlm surat akte yg satu itu disebut hutang,ikatan jual beli dan kuasa utkmenjualkepada siapa saja yg disukai si B .termasuk utk alihkan ke B sendiri.Surat asli sk camat dipegang si B..Tahun 2000 si A jual tanah itu lagi kepada C dgn janji semua surat2akan diselesaikan siB.Namun sdh 2 tahun tdkberes suratnya si C tuntut ke Pengadilan dan menang serta surat eksekusi/Tahun 2014 si C mau jual ke D baru tau bahwa surat asli dipegang si B hingga camat Medan tidak mau menyelesaikan jualbeli si C ke D..Pertanyaan saya apakah surat perjanjian si A dan si B itu syah kerna tanahnya diMedan sdgkan perjanjian notaris di Riau dgn berbagai aspekhukun dlm satu akte?Bgmmenyelesaikan masalahini .Tks

    1. Tanggapan

      Bapak Johny

      Wa’alikumussalam

      Saya akan menjawab secara umum dalam kaitannya dengan dokumen yang dibuat notaris.

      Jika akta yang dibuat berkaitan dengan tanah yaitu Akta Jual Beli atau Akta Pemberian Hak Tanggungan, maka akta-akta tersebut harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah di wilayah letak tanah berada.

      Tetapi jika berupa akta perjanjian pinjam meminjam uang atau akta pengakuan utang, maka dapat dibuat oleh notaris dimana saja.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  46. Salam Sejahtera Pa ismail
    ada hal yang mau saya tanya kan
    Dalam Waktu 3 minggu kemaren saya telah melakukan transaksi jual beli tanah+bangunan dan harga sudah disepakati kemudian saya DP dengan sejumlah uang.dan penjual bilang untuk surat2 nya masih AJB belum sertifikat.
    yang mau saya tanyakan adalah
    1.Tanah+Bangunan yang saya beli belum memiliki/belum berupa SHM ,dan sesuai perjanjian penjual akan di buatkan balik nama AJB,apakah setelah proses ajb ini selesai saya bisa langsung mengurus nya ke SHM atas nama sy sendiri
    2.Untuk proses pembuatan AJB sendiri itu apakah memang harus melalu notaris atau bisa melaui perangkat desa setempat ,
    3.klo misalkan AJB tersebut terbit untuk mengetahui keaslian dan ke absahan nya apa yang musti saya lakukan

    maklum agak was2 , baru pertama beli rumah dan uang hasil jeripayah jadi agak takut jika kedepan ada apa2.

    Atas tanggapan dan perhatian nya saya ucapkan banyak terimakasih.salam

    1. Tanggapan

      Bapak Marba

      1. Untuk tanah-tanah yang belum ada setipikatnya, jika tanah tersebut hendak dijual maka biasanya pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) mensyaratkan agar terlebih dahulu dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) antara penjual dan pembeli. PPJB ini dibuat sambil menunggu proses pembuatan sertipikat hak atas tanah selesai. PPJB ini adalah janji-janji bahwa penjual pada saatnya nanti (yaitu setelah sertipikat selesai) akan mejula tanah kepada pembeli dan pembeli pada saatnya nanti akan membeli dari penjual.
      Setelah sertipikat hak atas tanah terbit ke atas nama Penjual, barulah dibuat Akta Jual Beli antara penjual dan pembeli.
      Setelah dibuat Akta Jual Beli maka selanjutnya adalah tugas PPAT mengurus balik nama ke nama pembeli.

      2. Saran saya, sebaiknya transaksi dilakukan dihadapan notaris untuk pembuatan PPJB dan di hadapan PPAT untuk pembuatan AJB.

      3. AJB berbeda dengan sertipikat. Untuk mengetahu keaslian AJB, maka bapak harus mengecek ke PPAT yang membuat AJB tersebut. Jika PPAT-nya adalah camat, maka bapak mengecek ke kecamatan. Mengecek sertipkat adalah ke Kantor Pertanahan di daerah letak tanah berada.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  47. assalam.. maaf sebelum nya apa yang harus kami lakukan saya punya jatah limbah dari pabrik
    asal mula jalan lancar sakarang ini ada yg mauganggu
    asal mula kesepakatan jadwal pengankutan 3 minggu si [a] 2 minggu saya 1 minggu si [b]
    datang lingkunggan mintak jata narik limbah di musawarah kan di kasih lingkungan 1 minggu
    jadi jadwal angkut limbah si [a] 3 minggu saya seminggu si [b] gugur 1 minggu lingkunga
    jadwal berjalan lancar tapi sakang ada masalah lagi lingkugan mintak jatah satu minggu lagi jd dua minggu tampa sepakatan kita ber tiga pihak pabrik ngasih ijin apa yang harus kami lakukan pak? karna yang merasa di tindas saya dah satu minggu lingkugan mau minatak jatah lagi
    makasih sebelum nya

    1. Tanggapan

      Hamba Allah

      Pada dasarnya setiap kesepakatan hanya dapat diubah berdasarkan kata sepakat dari seluruh pihak yang membuatnya. Oleh karena itu, musyawarahkan dengan pabrik mengenai pembagian jatah limbah. Jika musyawarah tidak berhasil, dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  48. Selamat Malam Pak Marzuki
    saya Marliana Drakel mahasiswa Hukum semester akhir, saya ingin meminta bantuan bapak memberi sedikit masukan dan pencerahan dalam pembuatan skripsi saya,
    1. saya membuat skripsi dengan judul “Pertanggungjawaban PPAT kepada Pemegang Hak Milik atas hilangnya sertifikat hak atas tanah” saya mencari didalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah serta dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah,tetapi keduanya tidak mengatur mengenai tanggung jawab Pejabat Pembuat Akta Tanah yang karena kelalaiannya menyebabkan hilangnya sertifikat hak atas tanah milik pemegang hak. apakah ada peraturan lain yang mengatur tentang pertanggung jawaban ppat yg menghilangkan sertifikat tersebut? jika tidak ada apa ini bisa dikatakan adanya kekosongan hukum? lalu bagaimana pertanggungjawaban Ppat terhadap hilangnya sertifikat hak milik atas tanah milik pemegang hak tersebut?

    2.Bagaimana perlindungan hukum terhadap pemegang hak milik yang kehilangan sertifikat hak atas tanah tersebut?

    sebelumnya saya ucapkan terimakasih atas waktu yang bapak berikan dan kiranya bapak berkenan membagi ilmu kepada saya
    Wasalam

    1. Tanggapan

      Mba Marliana

      1. Sepanjang yang saya ketahui, memang tidak ada ketentuan khusus yang mewajibkan PPAT bertanggung jawab atas hilangnya sertipikat tanah.
      Akan tetapi ada ketentuan bersifat umum, yang berlaku terhadap setiap orang agar bertanggung jawab atas setiap perbuatan yang merugikan orang lain.

      Pasal 1365 Kitab UU Hukum Perdata

      Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.

      Pasal 1366 Kitab UU Hukum Perdata

      Setiap orang bertanggung jawab, bukan hanya atas kerugian yang disebabkan perbuatan-perbuatan, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan kelalaian atau kesembronoannya.

      Jadi, berdasarkan pasal-pasal tersebut, PPAT bertanggungjawab mengganti kerugian atas hilangnya sertipikat. Ganti rugi dapat berupa uang, termasuk uang untuk membayar biaya pengurusan sertipikat pengganti.

      2. Jika sertipikat hilang, pemegang hak berhak untuk meminta penggantian sertipikat dengan yang baru.

      Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1977 Tentang Pendaftaran Tanah

      Pasal 57

      (1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
      (2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud Pasal 53, atau kuasanya.
      (3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
      (4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  49. selamat pagi pak.
    saya ada masalah mengenai jual beli tanah. saya telah mengadakan jual beli tanah kebun karet dengan harga 320. juta dan telah di beri uang muka sebesar 110. juta dengan bukti kwitasi. pada saat itu pembeli berjanji akan membayar kekurangannya paling lama 2 bulan. kemudian saya menyetujuinya dengan syarat pembeli harus membayar angsuran bank saya karena alasan saya menjual tanah itu adalah untuk menutup utang di bank. stelah sebulan berlalu pembeli kembali datang dengan alasan belum bisa melunasi dan dia ingin meminjam sertifikat tanah itu untuk meminjam bank di wilayah tanah yang saya jual (domisili saya lain propinsi dgan tanah saya) tapi ternyata bank hanya bisa memberi pinjaman yang nominalnya tidak mencukupi untuk melunasi tanah kebun saya dan dia mencoba akan mencari ke bank lain. setelah saya beri sertifikat itu ternyata tanah itu belum juga dilunasi tapi dia terus membayar angsuran saya. ini sudah lebih dari setahun dan 2 bulan terakhir dia tidak lagi mengangsur bank pinjaman saya.kemudian dia mengaku tidak sanggup melunasi dan meminta uang mukanya lagi. disinilah kemudian permasalahan bertambah, ternyata sertifikat saya telah dijaminkan ke bank tanpa sepengetahuan saya dengan memalsu akte jual beli kebun tersebut. saya sudah berulang kali mencoba bermusyawarah tapi dia tetap mengaku tidak sanggup dan ingin mengambil uang mukanya padahal setelah pembayaran uang muka, kebun itu sudah digarap dan hasilnya untuk dia. jadi yang saya ingin saya tanyakan :
    1. apakah saya berhak menuntutnya dengan pengelapan sertifikat dan pemalsuan tanda tangan pada akte jual beli?
    2. apakah saya harus mengembalikan uang muka tersebut karena dia telah mengingkari perjanjian lisan kami yaitu akan dilunasi paling lambat 2 bulan tapi belum juga dilunasi sampai lebih dari 1 tahun. sedangkan kebun itu hanya diambil hasilnya tanpa dilakukan perawatan (pemumpukan, pembersihan) sehingga kebun itu sekarang hanya sedikit hasilnya dalam artian rusak
    mohon petunjuknya pak.
    terima kasih

    1. Tanggapan
      Bapak Hengki Kurniawan
      1. Jika benar sertipikat telah diserahkan ke bank tanpa persetujuan, dan menggunakan tanda tangan palsu, maka pelaku dapat diejrat dengan pasal pemalsuan dan penggelapan sertipikat.
      2. Penjual tidak wajib mengembalikan uang panjar yang sudah dibayar jika pembeli tidak melunasi pada waktu yang ditentukan.

      Pasal 1464 Kitab UU hukum Perdata
      Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  50. slmt pagi p.ismail
    saya dan istri saya punya pinjaman ke salah satu bank swasta dengan agunan 2 BPKB motor yang satu dengan nama peminjam istri saya dan satunya saya pribadi. dengan kontrak 1th. tetapi saya belum lunas. sdangkan untuk setoran istri saya lunas. karna istri merasa sudah lunas sehingga minta BPKB di kembalikan/di ambil dari pihak bank. trrnyata dari pihak bank tidak boleh karna masih ada setoran suami atas nama suami yang blum lunas katanya ini aturan. bagaimana cara agar istri saya bisa mengabil agunan tsb.

    1. Tanggapan

      Bapak Mohammad Abdullah

      Setiap benda yang dijadikan agunan harus diikat dengan pengikatan jaminan. Jika berupa kendaraan bermotor maka pengikatannya adalah Fidusia. Fidusia baru bernilai sebagai jaminan secara hukum setelah didaftarkan di Kementerian Hukum dan HAM.

      Setelah pinjaman lunas, maka secara hukum fidusia hapus.

      Jadi, sikap bank yang tidak memberikan BPKB padahal pinjaman sudah lunas adalah salah.

      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

  51. kalau yang menyuruh membeli takut namanya disebutkan, lalu barang tersebut digunakan nama yg disuruh siapakah yang berhak atas barang tersebut secara perdata

    1. Tanggapan

      Bapak Abdul Sahit

      Dalam pembelian dengan menggunakan kuasa, maka nama yang akan tercantum sebagai pemilik baru adalah nama pemberi kuasa. Akan tetapi jika dalam proses pembelian tersebut tidak tidak disebutkan secara tegas bahwa orang yang membeli adalah hanya bertindak sebagai kuasa, maka barang tersebut dianggap dibeli oleh orang yang disuruh.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  52. Slamat pgi p.ismail mohon pencrahan dr msalah yng sy hadapi, sya soang ibu beranak 3 mnikah thun 2005, bkerja sbg PNS dan suami jg PNS ada bebrpa msalah yng sy alami
    1. Thun 2009 suami sy mnggelapkan BPKB motor orTu sy, yng brakibat mtor itu mti tdk bs dsuratkan, 2011 dia bru ngaku pd sy tpi ortu sy bru tau skrng,.. bisakah suami sy dilaporkan pak?
    2. Thun 2010 suami sy ktahuan brslingkuh hingga slingkuhan hmil tp suami mlih kmbali pda sy dan mninggalkan slingkuhan. Krna dia tdk mau brcerai, bisakah dilaporkan sekarang?
    3. Thun 2010 akhir dia pinjam uang kntor 25 jt ktanya utk biaya opeRasi ortu sy dan kbtulan ortu sy skit wktu itu pdhal uang itu dia gnakan utk kpntingan dia sndiri, bsakah sy laporkan pnipuan
    4. Thun 2011 uang ϑï tabungan sya diambil suami tanpa ijin sy sbsar 8 jt bskah sy tuntut?
    5. Thun 2012 dia mngambil └ǻ9! BPKB mobil dan digadaikan senilai 20jt tnpa spngatahuan sy, pdhal BPKB itu ats nama kakak sy yng mna mobil itu sy beli dngan mngangsur pd kakak dan blum lunas, mobil itu murni pembelian saya, suami mngakui mobil itu dia beli dan mmbuat kwitansi pembelian palsu, bisakah saya menuntut suami pak?
    6. Suami ternyata juga telah mengambil pinjaman ϑï bank Чªήğ berakibat gaji mnjadi minus dan uang itu dia gnakan sendiri, akibatnya sya dan ketiga anak sya tdak ada nafkah, bisakah sya menuntut hak saya dan anak2 pak?? Terakhir bulan des dia mengambil uang kantor sebesar 100jta dan dia dpinjami kakak sya sbesar 70jta brRu dkembalikan 30jt sisanya smpai sekarrang beelum dibayar, danhutangnya Чªήğ lain masih banyak sekali, tapi dia malah peRgi dan tidak bertanggung jawab, kluaga Чªήğ bejanji mau mengembalikan sisa uang kakak sya juga ingkar, pdhal ada suat prnyataan suami akan meengembalikan uang kekuangannya, apa sya bisa mnuntut pak, bagaimana langkah saya untuk minta keadilan? Trima kasih atas jawabannya pak ismail…

    1. Tanggapan

      Ibu Dewi Puspa

      1. Penggelapan yang dilakukan pada tahun 2009 dapat dilaporkan ke kepolisian dengan syarat BPKB tersebut bukan milik Ibu Dewi. Jika BPKB milik Ibu Dewi, terhadap suami tidak dapat dilakukan penuntutan.

      Pasal 367 KUHPidana

      (1) Jika pembuat atau pembantu dari salah satu kejahatan dalam bab ini adalah suami (istri) dari orang yang terkena kejahatan dan tidak terpisah meja dan ranjang atau terpisah harta kekayaan, maka terhadap pembuat atau pembantu itu tidak mungkin diadakan tuntutan pidana.

      2. Isteri dapat melaporkan perzinahan yang dilakukan suaminya
      3. Mengingat alasan peminjaman uang berbeda dengan fakta, dapat dilaporkan penipuan.
      4. Dalam kasus ini, isteri tidak dapat menuntut suami, berdasarkan pasal 367 KUH Pidana
      5. Sama dengan jawaban nomor 4
      6. Jika suami melalaikan kewajibannya, isteri dapat menggugat ke pengadilan.

      Pasal 34 UU no. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan

      (1) Suami wajib melindungi isterinya dan memberikan segala sesuatu keperluan hidup berumah tangga sesuai dengan kemampuannya.
      (2) Isteri wajib mengatur urusan rumah-tangga sebaik-baiknya.

      (3) Jika suami atau isteri melalaikan kewajibannya masing-masing dapat mengajukan gugutan kepada Pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Syarif Suwara

      Seseorang yang merasa dirugikan berhak menuntut pihak yang telah merugikannya. Besarnya kerugian tidak ada batasan secara hukum.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  53. Assalamualaikum wr wb,
    Yth Pak Ismail Marzuki,
    Perkenalkan nama saya Heru Noto Dewo, sy mau menanyakan masalah KPR. Sy sebagai debitur sudah mengajukan kredit rumah melalui KPR pada developer X melalui bank Y dan sudah lunas, tetapi setelah sertifikat belum juga dikeluarkan. Bagaimana penyelesaiannya? Dan siapa yang bertanggungjawab untuk mengeluarkan sertifikatnya? Dan apakah bisa dilakukan penuntutan, kalo bisa, ditujukan kepada siapa dan Pengadilan mana? Sebagai tambahan, sy mengajukan KPR di daerah Parung – Bogor. Mohon pencerahannya Pak Ismail Marzuki.
    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Heru Noto Dewo
      Wa’alaikumussalam

      Dalam transaksi jual beli rumah dengan KPR, fungsi bank hanya memberikan fasilitas pinjaman sedangkan tugas mengurus penyelesaian sertipikat ada pada developer selaku penjual.

      Untuk mengajukan gugatan terlebih dahulu diperiksa apakah sertipikat itu memang belum terbit atau sudah terbit tetapi masih di tangan developer?

      Gugatan diajukan di tempat kediaman tergugat.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  54. pak ismail marzuki,
    menyambung pertanyaan saya Kamis, 17 April, 2014 pukul 8:54 am, tentang peminjaman sertifikat yang dijadikan jaminan di koperasi/bank tanpa sepengetahuan saya:
    1. itu sertifikatnya atas nama nenek saya, dulu nenek saya pernah di minta’i tanda tangan tapi tidak tau tanda tngn ttg apa bilangnya buat mecah sertifikat.
    2. skrng orang yang minjam sertifikat melarikan diri dan pihak keluarganya tidak mau tau,
    3. kmrin dari pihak koperasi/bank datang dan menyarankan untuk mengangsur/melunasi hutang sebesar 20jt kpd saya,, kalau tidak sertifikat saya akan dipindah tangan ke bank lain dengan jumlah hutang yang lebih besar,, dan katanya kalaw di pindah tangan ke bank lain tanah saya bisa disita,,,
    pertanyaan saya:
    1. apakah bisa sertifikat saya di pindah tangan ke bank lain?
    2. jika di pindah tangan ke bank lain,, apakah tanah saya bisa di sita?
    3. apa yang harus saya lakukan?
    demikian,, terimakasih

  55. Bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
    Saya mau bertanya Pak…. Sy bekerja di salah satu bank, dan saya mempunyai dua kasus yang hampir serupa, saya mempunyai nasabah yang diberikan pinjaman dengan jaminan kendaraan, tetapi setelah pinjaman diberikan dan nasabah mengangsur bbrp bulan, nasabah tersebut menunggak, dan saat jaminan kendaraan akan dieksekusi, ternyata kendaraan tersebut sdh tdk ada krn sudah dijual padahal BPKB msih dipegang pihak bank, dan kasus kedua saat jaminan kendaraan akan dieksekusi, kendaraan tersebut sudah dibawa keluar daerah/ disembunyikan…. dalam kedua kasus ini, apakan pihak bank berhak mempidanakan nasabah tersebut???? mohon saran dri Bapak Ismail Marzuki, kira2 prosedur apa yg terbaik yg kami bs lakukan agar kendaraan tersebut bs kmi eksekusi…. Trimakasih sebelumnya….

    1. Tanggapan

      Bapak Abdi

      Mengacu pada SURAT EDARAN Kabareskrim No.Pol : B/2110/VIII/2009/Bareskrim, tertanggal 31 Agustus 2009, yang isinya antara lain:

      Surat ini memuat 2 pokok yang harus diikuti oleh penyidik Polri di seluruh Indonesia :

      1. Pelaporan yang dilakukan oleh debitur atas ditariknya unit jaminan oleh lembaga fnance ketika debitur itu wanprestasi, tidak boleh diproses oleh penyidik polri dengan pasal-pasal pencurian, perampasan dan lain sebagainya.

      2. Pelaporan yang dilakukan oleh lembaga finance ketika mengetahui debiturnya melakukan pengalihan unit jaminan, tidak boleh diproses oleh penyidik polri dengan pasal-pasal penggelapan dll sebagainya.

      surat bareskrim ini mempertimbangkan KUHAP dan UU No. 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen sebagai bahan rujukan dikeluarkannya surat tersebut.

      Sehingga dengan demikian, masih menurut surat bareskrim, maka bila terjadi 2 persoalan diatas penyidik harus menolak proses laporan dan menyarankan kepada pihak pelapor untuk menyelesaikannya di BPSK karena badan itulah yang berwenang melakukan penyelesaian sengketa konsumen.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  56. Pada tanggal 30 November 1999 telah
    sepakat untuk mengadakan Perikatan Jual Beli atas tanah dan bangunan yang
    terletak di Jalan XXXXXX No. X XXXX dengan harga Rp135.000.000,00

    cara pembayaran sebagai berikut:
    • Penggugat harus membayar uang muka sebesar Rp15.000.000,00
    (lima belas juta rupiah) sebagai tanda jadi;
    • Penggugat harus melunasi kepada Tergugat dalam jangka waktu 6
    (enam) bulan atau pada tanggal 1 Juni 2000;
    • Apabila dalam tenggang waktu tersebut tidak dilunasi oleh
    Penggugat maka seluruh pembayaran Penggugat yang telah
    diterima oleh Penggugat tidak dapat diminta kembali dan dianggap
    jual beli tidak pernah terjadi

    Penggugat
    telah membayar uang muka kepada Tergugat sebesar Rp15.000.000,00 (lima
    belas juta rupiah) pada saat penandatangan Akte Perjanjian Jual Beli tersebut
    sebagaimana yang tertera dalam kwitansi.
    kemudian Penggugat membayar berturut-turut mulai dari tanggal 9
    Februari 2000 sampai dengan 29 Mei 2000 sebesar Rp32.300.000,00 (tiga puluh
    dua juta tiga ratus ribu rupiah) sesuai kwitansi sehingga total pembayaran
    Penggugat kepada Tergugat menjadi sebesar Rp47.300.000,00 (empat puluh tujuh
    juta tiga ratus ribu rupiah) sehingga sisa pembayaran yang harus dilunasi pada
    saat jatuh tempo per tanggal 1 Juni 2000 adalah sebesar Rp87.700.000,00
    (delapan puluh tujuh juta tujuh ratus ribu rupiah);
    Bahwa pada tanggal 1 Juni 2000 sesuai dengan batas waktu jatuh tempo
    pelunasan sebagaimana dalam perjanjian tersebut oleh Penggugat menemui
    Tergugat untuk melunasi sisa harga tanah dan bangunan tersebut sebesar
    Rp87.700.000,00 (delapan puluh tujuh juta tujuh ratus ribu rupiah) namun Tergugat
    menolak untuk menerima uang tersebut dengan alasan bahwa apabila uang
    tersebut telah berada di tangan Tergugat, takut nantinya uang tersebut habis
    percuma, jadi biar saja Penggugat yang memegang uang tersebut yang penting
    sewaktu-waktu Tergugat membutuhkannya berapapun harus disiapkan oleh
    Penggugat

    Bahwa terhadap tindakan Tergugat tersebut oleh Penggugat sedikitpun
    tidak menaruh curiga dan hal ini terbukti bahwa pada tanggal 22 Juli 2000 sampai
    dengan 29 Desember 2000 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
    berturut-turut sebesar Rp34.300.000,00 (tiga puluh empat juta tiga ratus ribu
    rupiah) sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total keseluruhan
    pembayaran Penggugat sebesar Rp81.600.000,00 (delapan puluh satu juta enam
    ratus ribu rupiah);
    Bahwa pada tahun 2001 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
    berturut-turut mulai tanggal 23 Februari 2001 sampai dengan 31 Desember 2001
    sebesar Rp31.800.000,00 (tiga puluh satu juta delapan ratus ribu rupiah)
    sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total pembayaran Penggugat secara
    keseluruhan yang diterima Tergugat dari Penggugat adalah sebesar
    Rp113.400.000,00 (seratus tiga belas juta empat ratus ribu rupiah);
    Bahwa pada tahun 2002 Tergugat kembali meminta pembayaran secara
    berturut-turut mulai tanggal 20 Februari 2002 sampai dengan 20 Juni 2002
    sebesar Rp10.300.000,00 (sepuluh juta tiga ratus ribu rupiah) sebagaimana tertera
    dalam kwitansi sehingga total pembayaran secara keseluruhan yang diterima
    Tergugat dari Penggugat adalah sebesar Rp123.700.000,00 (seratus dua puluh
    tiga juta tujuh ratus ribu rupiah);
    Bahwa pada tahun 2003 Tergugat meminta lagi pembayaran secara
    berturut-turut mulai tanggal 17 Maret 2003 sampai dengan 10 Juli 2003 sebesar
    Rp8.300.000,00 (delapan juta tiga ratus ribu rupiah) sebagaimana tertera dalam
    kwitansi sehingga total pembayaran keseluruhan sebesar Rp132.000.000,00
    (seratus tiga puluh dua juta rupiah) sehingga sisa harga tanah dan bangunan
    tersebut yang harus diselesaikan Penggugat sebesar Rp3.000.000,00 (tiga juta
    rupiah);
    Bahwa pada bulan Januari 2004 Tergugat meminta pembayaran pelunasan
    harga tanah dan bangunan tersebut sebesar Rp3.500.000,00 (tiga juta lima ratus
    ribu rupiah) sebagaimana tertera dalam kwitansi sehingga total pembayaran
    secara keseluruhan sebesar Rp135.500.000,00 (seratus tiga puluh lima juta lima
    ratus ribu rupiah) sesuai dengan kwitansi dan harga tanah dan bangunan tersebut
    telah dinyatakan lunas

    Penggugat
    kembali menemui Tergugat untuk membuat/menandatangani Akta Jual Beli dan
    sekaligus menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat, akan tetapi Tergugat
    menolak dengan alasan bahwa obyek sengketa saat ini sudah tidak sesuai dengan
    harga saat ini, terkecuali Penggugat mau menambah Rp150.000.000,00 (seratus
    lima puluh juta rupiah) barulah Tergugat bersedia membuat/menandatangani Akta
    Jual Beli serta menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat.

    Tergugat Mengajukan Kasasi

    DAN HASIL DARI MAHKAMAH AGUNG REPUBLIK INDONESIA BERPENDAPAT:
    Bahwa alasan-alasan kasasi tersebut tidak dapat dibenarkan Judex Facti
    tidak salah menerapkan hukum, pertimbangan Judex Facti sudah tepat dan benar;
    Bahwa terbukti gugatan Penggugat masih premature sebab hubungan
    hukum para pihak masih dalam bentuk Perikatan Jual Beli, sehingga belum terjadi
    pengalihan hak secara hukum sebab meskipun telah terjadi pembayaran secara
    lunas namun belum dibuat Akta Jual Belinya;

    Pemohon Kasasi: NY. xxxxxxxx xxxxxx tersebut harus ditolak

    Jadi langkah apa lagi agar Tergugat bersedia membuat/menandatangani Akta
    Jual Beli serta menyerahkan obyek sengketa kepada Penggugat?

    1. Tanggapan

      Bapak Vhinogyownino

      Uraian yang bapak cantumkan ada kemungkinan adalah petikan dari putusan pengadilan. Akan tetapi saya belum memperoleh informasi yang cukup mengenai dasar gugatan tersebut. Jika hanya membaca ujung putusan, sulit bagi saya menemukan apa yag digugat oleh penggugat dan ditolak oleh pengadilan.

      Jalan yang ditempuh agar tergugat bersedia menendatangani AJB dan menyerahkan objek sengketa adalah dengan menggugat ke pengadilan. Tuntutan yang diajukan adalah agar pengadilan memerintahkan tergugat menandatangani AJB dan menyerahkan objek jual beli.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  57. Sore, mohon bantuannya,
    Orangtua saya membeli tanah seluas 800 meter di palembang, Tanah tersebut sudah bersertifikat dan sudah melaksanakan AJB di notaris. Namun selama 1 tahun tidak dilihat, tanah tersebut diserobot orang dan didirikan rumah. kami sudah meminta secara persuasif tetapi mereka tidak mau pindah dan sekarang (3 tahun) terakhir ini tanah tersebut sudah berdiri 3 rumah.
    yang menjadi pertanyaan saya:
    1. bagaimana tindakan yang akan saya lakukan, sedangkan saya sudah melaporkan ke kantor polisi, tetapi tidak ada tanggapan. (Maaf… uang jalan)
    2. saya sudah minta tolong kekantor pengacara tetapi dalam proses sampai kepengadilan diminta menyiapkan uang sejumlah Rp 200 jt.
    3. saya sudah melaporkan ke BPN dan dari laporan BPN tanah tersebut resmi dan tidak ada duplikatnya.
    4. saya sudah melaporkan ke RT setempat, katanya penyerobot tanah tersebut tidak melaporkan sebagai warga setempat
    Tindakan apa yang harus saya lakukan, kami mohon bantuannya…terima kasih

  58. Saya ingin bertanya pa,
    saya berniat untuk meminjam dana dengan jaminan sertifikat rumah ke perorangan dan melakukan perjanjian di depan notaris. yang saya ingin tanyakan apakah benar sertifikat jaminan itu disimpan di notaris sampai pelunasan? saya mohon bantuannya pa, terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Nina

      Jika suatu bidang tanah dan bangunan dijadikan jaminan utang, maka tanah dan bangunan tersebut diikat dengan Hak Tanggungan. Akta Pemberian Hak Tanggungan dibuat dan ditandatangani di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

      Jika mengacu pada UU hak Tanggungan, sertipikat hak atas tanah yang sudah dibebani dengan hak tanggungan dikembalikan kepada pemilik tanah kecuali diperjanjikan sebelumnya bahwa sertipikat disimpan oleh pemberi pinjaman (kreditur).

      Pasal 14 UU No.4 Tahun 1996

      Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

      Jadi, jika tidak diperjanjikan sebelumnya maka sertipikat dikembalikan ke pemilik tanah. Apabila ada perjanjian, maka sertipikat dapat dipegang oleh kreditur .

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  59. maaf sebelumnya pak ismail,
    kalau ada orang transaksi jual beli rumah, orang tersebut tidak memberikan tanda jadi ataupun DP. dia akan memberikan DP setelah melihat surat sertificat yang berada di bank. tetapi dengan alasan sepihak dia memutuskan untuk batal membeli, padahal kita sudah terlanjur berjanji kepada orang bank untuk melihat surat tersebut. dengan kasus ini menurut bapak, kita harus bagaimana ? apakah kasus ini bisa laporkan ke pihak berwajib ? mohon pencerahan nya.

  60. selamat pagi pak,saya mau bertanya. saudara say menunggu vila sudah lebih dari 5 tahun di janjikan gaji 1.500 rb / bulan nya.tapi satu tahun terakhir tidak di gaji sama sekali..pemilik vila tidak pernah ada kabar karna terbelit hutang setiap har banyak penagih ke vila. karna hutang nyabanyak dan gaji tidak pernah di bayar saudara saya berinisiatif menjual perabotan yang ada di vila tersebut untuk membayarkan hutang nya ke warung” sekitar nya karna dia mengalami kebangkrutan. karna si pemilik vila tidak bisa dihubungi sama sekali. stelah barang di jual untuk membayar hutang pemilik vila datang untuk menuntut barang nya yang di jual. dan malah berniat memenjarakan saudara saya atas kasus pencurian. menurut bapakapa yang harus kami lakukan apa perbuatan saudra saya salah.trmks

  61. pak Is yang baik hati dan selalu berbagi, langsung saja saya punya masalah terkait harta waris atas nama Almarhum ayah saya, pada suatu ketika ibu saya memutuskan untuk menikah lagi dan semua waris dari almarhum ayah saya dikelola olah ibu dan suami barunya, tetapi dikemudian hari timbul masalah, dimana sertifikat tanah atas nama ayah saya (3 bersaudara) ternyata sudah diubah atas nama ibu tanpa sepengetahuan ahli waris yang lain (dipalsukan) tetapi yang mengherankan SPT masih berbunyi atas nama kami bertiga dan setiap tahunya dibayarkan oleh kami, celakanya lagi sertifikat tersebut digunakan untuk agunan di bank dimana dalam proses perubahan nama pada sertifikat justru oknum pegawai bank yang memfasilitasinya….sekarang orang tua saya sudah tidak bisa membayar angsuran dan SP3 dari bank sudah keluar…dari cerita tersebut yang saya tanyakan
    1) apakah bank bisa melelang tanah tersebut?
    2) bagaimana posisi orang tua kami dalam masalah ini?
    3) tindak apa yang kami harus ambil untuk meyelamatkan aset kami?
    4) apakah bisa kami menutut kasus ini berdasarkan hukum perdata saja?

    mohon bantuanya pak is berkenan untuk memberikan jawaban…..Trimakasih…

  62. pak , saya ingin bertanya?
    kalo seseorang memberikan barang dan uang , tapi dia ingin meminta nya kembali…
    tapi saya tidak mau….karna barang2 itu sudah rusak…
    tapi dia memberikan omongan palsu , dia bilang dia tidak pernah memberikan nya…
    padahal dia sudah memberikannya…
    dan dia ingin menuntut saya…

    apakah dia bisa menuntut saya pak????

    tolong di jawab pak…

  63. maaf pak Ismail Marjuki…
    memperjelas jawaban kemaren…
    – penjual tanah (pemilik sertipikat tanah) tandatangan di AJB
    – penjual tanah meninggal dunia
    – AJB BELUM di ajukan ke NOTARIS atau pihak terkait SELAMA TIGA (3) TAHUN(dipegang pembeli)
    – AJB cuma baru di tandatangani oleh pejual saja SUDAH TIGA (3) TAHUN
    1. apakah AJB tersebut KADALUARSA? setelah 3th ditandatangani, baru sekarang mau di ajukan ke NOTARIS/ pihak terkait
    2. apakah AJB tersebut masih bisa di ajukan ke notaris/pihak terkait?
    3. apakah NOTARIS/pihak terkait mau untuk memproses AJB yg sudah di tandatangani oleh penjual tiga tahun yg lalu, waktu penjual masih hidup?

    mohon bantuannya pak….
    semoga pak Ismail Marjuki dan keluarga diberi kesehatan selalu oleh Allah SWT aamiin…

  64. Selamat Siang Bpk Ismail Marzuki
    sebelumnya saya minta izin untuk bertanya masalah hukum, saya harap sudi kiranya bapak memberikan solusi kepada kami,,
    PERMASALAHAN : Salah satu dari keluarga saya ingin menjual Rumah warisan dengan luas Tanah 9 are,pinggir jalan, 50 meter dari pasar. sementara rumah tersebut dalam agunan LPD (Lembaga Perkreditan Desa). Setelah bertemu dengan pembeli, si pembeli sudah membayar DP 1/4 dari harga jual, dan siap melunasi hutang rumah yang ada di LPD tersebut. Setelah 2 bulan si pembeli belum melakukan pelunasan di LPD,dan melunasi pembayaran dari pembelian rumah tersebut. sejalan 2 bulan ini, PASAR yang berdekatan dengan rumah kami akan dilakukan renovasi oleh kepala desa setempat yang baru 2 bulan menjabat di desa kami. Kepala Desa tersebut meminta kepada pembeli ingin memakai rumah kami yg belum terjadi pelunasan sebagai pasar sementara selama proses renovasi tanpa ada pemberitahuan sebelumnya kepada kami. kerena si pembeli merasa sudah membayar DP, dia mengijinkan kepala desa menggunakan rumah yang belum di lunasi menjadi pasar, mereka langsung mengukur bagian rumah yang akan di jadikan pasar sementara tanpa ada pemberitahuan kami sebagai pemilik rumah. Sementara kami sebagai pemilik rumah yg belum terjadi pelunasan tidak setuju rumah yang masih kami tempati di jadikan pasar. namun kepala desa ini ngotot ingin memakai rumah kami sebagai pasar karena mendapat ijin dari pemebeli. “Apakah di benarkan jika kepala desa bertindak memakai rumah kami sebagai pasar sementara yang masih belum ada pelunasan pembayaran dari si pembeli..?? bagaimanakah cara menyelesaikan permasalahan ini pak,..??? saya mohon kelonggaran waktu bapak untuk membantu memberikan solusi kepada kami. terimakasih banyak.


    1. Tanggapan

      Bapak Nyoman Adi Wijaya

      Dalam transaksi jual beli rumah, hak milik atas rumah tersebut belum beralih kepada pembeli jika harganya belum dilunasi. Dengan demikian pembeli tersebut tidak berhak mengizinkan pihak lain untuk menggunakan rumah untuk kepentingan apapun juga.

      Kepala Desa juga tidak berhak menggunakan rumah tersebut tanpa izin pemilik rumah.


      Pasal 3 PERATURAN PEMERINTAH Nomor: 44 TAHUN 1994 Tentang: PENGHUNIAN RUMAH OLEH BUKAN PEMILIK

      Penghunian rumah yang dilakukan tanpa persetujuan atau izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa hak atau tidak sah.

      Pasal 167 Kitab UU Hukum Pidana

      (1) Barang siapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan me- lawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum, dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lema sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
      (2) Barang siapa masuk dengan merusak atau memanjat, dengan menggunakan anak kunci palsu, perintah palsu atau pakaian jahatan palsu, atau barang siapa tidak setahu yang berhak lebih dahulu serta bukan karena kekhilafan masuk dan kedapatan di situ pada waktu malam, dianggap memaksa masuk.
      (3) Jika mengeluarkan ancaman atau menggunakan sarana yang dapat menakutkan orang, diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan.
      (4) Pidana tersebut dalam ayat 1 dan 3 dapat ditambah sepertiga jika yang melakukan kejahatan dua orang atau lebih dengan bersekutu.

      Pasal 429 Kitab UU Hukum Pidana

      (1) Seorang pejabat yang melampaui kekuasaan atau tanpa mengindahkan cara-cara yang ditentukan dalam peraturan umum, memaksa masuk ke dalam rumah atau ruangan atau pekarangan terututup yang dipakai oleh orang lain, atau jika berada di situ secara melawan hukum, tidak segera pergi atas permintaan yang berhak atau atas nama orang itu, diancam dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling tinggi empat ribu lima ratus rupiah.

      Bapak dapat melaporkan perbuatan tersebut ke kepolisian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  65. bagaimana carA mengikat hukum seseorang yg sudah merusak rumah tangga orang lain . tetapi tdk ada tanda tangan di atas materai . apa solisinya ?

    1. Tanggapan

      Bapak Budi

      Jika yang dimaksud dengan mengikat hukum dalam pertanyaan Bapak adalah perikatan atau perjanjian maka setiap orang dapat membuat perikatan dengan syarat-syarat sebagai berikut:

      1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
      2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
      3. suatu pokok persoalan tertentu;
      4. suatu sebab yang tidak terlarang.

      Mengenai meterai, meterai bukan syarat untuk suatu perjanjian. Perjanjian tetap sah dan mengikat pihak yang terlibat didalamnya meskipun tidak dibubuhi meterai. Fungsi meterai hanyalah kewajiban dalam bidang perpajakan bagi pihak-pihak yang membuat perjanjian. Pajak yang dikenakan dalam setiap perjanjian diwujudkan dalam bentuk meterai.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  66. ass. wr. wb.
    Yth, bapak ismail…….
    mohon bantuan jawaban atas permasalahan yang telah di alami oleh paman saya……
    kronologis permasalahannya, paman saya mengajukan pinjaman ke salah satu bank swasta sebesar 40 juta dan sudah cair pembayaran pertama sampai ke tiga di lakukan oleh paman saya sendiri, sebelumnya dari pihak bang (kepala unit bank) swasta tersebut membolehkan jika nasabah tidak bisa datang membayar angsuran ke kantor bank bisa dibayarkan melalui kolektor (karyawan bank bagian penagihan) yang datang kerumah, setelah itu transaksi pembayaran di lakukan di rumah di ambil oleh kolektor sdr. Husnan tagihan yang ke empat sampai ke tujuh, pada bulan berikutnya kolektornya diganti oleh sdri. Susanti mulai tagihan yang ke delapan sampai yang ke dua puluh lima, kemudian pihak bank datang kerumah paman saya akan menyegel rumah yang menjadi jaminan di bank tersebut, keesokanya kami langsung konfirmasi kebank tersebut ternyata cucilan kami yang masuk ke bank hanya 7 cicilan, cicilan yang kedelapan sampai cicilan yang ke dua puluh lima hilang. yang kami sangat menyesalkan tindakan pihak bank tersebut yang tidak mau tahu atas tindakan keryawannya tersebut. yang saya tanyakan dari kronologis tersebut apakah saya bisa menuntut bank tersebut untuk bertanggung jawab atas angsuran yang telah di gelapkan oleh karyawannya atau apakah bisa saya tuntut keduanya (pihak bang dan oknum pegawai bank tersebut)

    1. Tanggapan

      Bapak Suprapto

      Sepanjang bapak dapat membuktikan bahwa bapak telah melakukan penyetoran melalui kolektor maka bank bertanggung jawab atas tindakan koletro tersebut.

      Pasal 1367 Kitab UU Hukum Perdata

      “Seseorang tidak hanya bertanggung jawab, atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan-perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan barang-barang yang berada di bawah pengawasannya. Orangtua dan wali bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh anak-anak yang belum dewasa, yang tinggal pada mereka dan terhadap siapa mereka melakukan kekuasaan orangtua atau wali. Majikan dan orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusan-urusan mereka, bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan kepada orang-orang itu. Guru sekolah atau kepala tukang bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh murid-muridnya atau tukang-tukangnya selama waktu orang-orang itu berada di bawah pengawasannya. Tanggung jawab yang disebutkan di atas berakhir, jika orangtua, guru sekolah atau kepala tukang itu membuktikan bahwa mereka masing-masing tidak dapat mencegah perbuatan itu atas mana meneka seharusnya bertanggung jawab.”

      Bapak dapat menggugat bank dan kolektor sekaligus.

      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

  67. Ass. Wr. Wb
    Mohon bantuannya pak ismail…
    saya mau beli rumah sudah ada sertipikat luas 106 m2 tapi di pbb luas tanah 100 m2 luas bangunannya nol actual ada bangunan
    saya mau proses ajb dan balik nama, yg mau saya tanyakan :
    1. bgmn saya byr pajak nya ? krn saya ke notaris ada yg hitung berdasarkan pbb (tanpa bangunan) atau ada yg bangunannya di masukkan.
    2. yg dimaksud validasi itu apa ya pak ?
    apakah proses balik nama nanti perlu validasi ? dan kalau byr pajaknya dihitung sesuai pbb apakah ada masalah pak ?
    mohon penjelasannya krn saya tidak mengerti.
    terima kasih sebelumnya.

    1. Tanggapan

      Ibu Tanti

      1. Saya sarankan bayar BPHTB sesuai kondisi yang ada. Hal ini akan lebih menentramkan ibu
      2. Validasi yang dimaksud adalah validasi atas Surat Setoran Pajak berkaitan dengan kewajiban pembayaran pajak jual beli tanah. Validasi ini adalah mengecek keaslian Surat Setoran Pajak juga kebenaran data-data setoran.

      Validasi ini dibutuhkan sebagai kelengkaapan balik nama di kantor Pertanahan. Akan tetapi berdasarkan SE BPN No. 5/SE/IV/2013 tanggal 10 April 2013 syarat validasi tersebut tidak dibutuhkan lagi. Sehingga tanpa validasi tersebut, Kantor Pertanahan dapat langsung melakukan proses balik nama.

      Demikian, semoga bermanfaat.
      Ismail Marzuki

  68. nyambung pertanyaan kemaren,
    DALAM JUAL BELI, kalau pemilik sertifikat tanah(penjual) waktu masih hidup sudah pernah tandatangan di akte jual beli… tetapi, belum diproses/AJB belum jadi, pemilik sudah meninggal dunia… (tandatangan sudah tiga tahun)
    1. apakah AJB yang sudah di tandatangani pemilik sertifikat tersebut masih bisa diproses dengan sah tanpa tanda tangan dari semua hak warisnya? sedangkan kejadiannya sudah 3 tahun yang lalu
    2. atau harus buat AJB baru lagi dengan tandatangan semua hak warisnya?

    pak ismail marjuki mohon bantuannya, karena kejadiannya lagi saya hadapi sekarang… terimakasih sebelumnya.

    1. Tanggapan

      Bapak Ali

      1. AJB yang sudah ditandatangani, lalu kemudian pemiliknya meninggal dunia setelah dia menandatangani AJB, maka AJB tersebut sah sebagai bukti telah terjadinya jual beli.

      2. Tidak diperlukan AJB baru karena AJB yang sudah ada secara tegas telah menyebutkan adanya peralihan tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  69. Asslmu’alaikum,,
    Selamat pagi pak ismail marzuki,,
    Klo boleh saya mhon bantuannya pak,,
    Saya ingin menanyakan,apakah hukuman bagi istri resmi polri yang ingin mengajukan pinjaman ke koperasi polri,tapi ia memasulkan data atau kondisi yang ada?
    Terima kasih pak sebelumnya,mhon bantuannya,, 😉

    1. Tanggapan

      Ibu Fitri

      Perbuatan memalsukan data adalah perbuatan melanggar hukum dan termasuk perbuatan pidana.

      Pasal 378 Kitab UU Hukum Pidana

      “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”

      Pasal 263 Kitab UU Hukum Pidana:

      “(1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling
      lama enam tahun.

      (2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian”.

      Jadi, siapapun pelakunya, maka dapat dituntut secara pidana.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  70. ass. wr. wb.
    maaf sebelumnya saya numpang nanya
    semua berawal dari meminjam uang 2 jt. dengan satu unit laptop sebagai jaminan. awal mula kita berbicara sebagai teman dan membicarakan gampang masalah duit sama saya… ” kata si pemberi pinjaman. dan itu tidak ada perjanjian tertulis… hanya melalui lisan. dan saya berkata bahwa akan berusaha mengembalikan pinjaman itu dengan tenggang kurang lebih 2 mg..
    hingga akhirnya waktu pengembalian mundur hingga kurang lebih 1,5 bln. setelah itu uang saya kembalikan 2 jt. dan saya tanyakan berapa bunganya. pemberi pinjaman berkata; sebentar mas saya belum tanya sama si pemilik uang. beberapa hari kmudian dia memberi kabar bahwa bunganya sekitar Rp:380.000,-
    dengan alasan sebagian biaya koprasi. kemudian saya tanyakan… mengapa sampai koprasi..??? kemudian si pemberi pinjaman berkata; ya udah ambil laptopnya saya cuma kasih Rp;150.000,- ke yg punya uang. Saya sempet jengkel waktu itu dan barang belum saya ambil dan kurangan bunga juga belum saya bayar sampai 5 bln lamanya.
    setelah itu ketika barang mau saya ambil si pemberi pinjaman berbelit belit yg katanya dijual, digadaikan sama yg punya duit…. sampai akhirnya dia berkata; ok saya kembalikan barangnya… tp saya hitung menitip disini dengan hitungan harian selama 5 bln.
    yg mau saya tanyakan apa ini bisa dibilang penipuan, penggelapan barang, atau apa.??? maaf saya kurang paham.
    terima kasih sebelumnya
    Wss. Wr. Wb.

    1. Tanggapan

      Bapak Anam

      Dalam perjanjian hutang piutang lazim adanya suatu agunan. Agunan dalam bentuk barang bergerak yaitu laptop diikat dengan GADAI.

      Pasal 1150 Kitab UU Hukum Perdata

      “Gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditur atas suatu barang bergerak, yang diserahkan kepadanya oleh kreditur, atau oleh kuasanya, sebagai jaminan atas utangnya, dan yang memberi wewenang kepada kreditur untuk mengambil pelunasan piutangnya dan barang itu dengan mendahalui kreditur-kreditur lain; dengan pengecualian biaya penjualan sebagai pelaksanaan putusan atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, dan biaya penyelamatan barang itu, yang dikeluarkan setelah barang itu sebagai gadai dan yang harus didahulukan.”

      Selama dalam masa GADAI, barang yang digadaikan tidak boleh lepas dari tangan pemberi pinjaman (pemegang gadai).

      Dalam kasus Bapak Anam, yang bertindak selaku pemberi pinjamkan adalah teman Bpk Anam, sehingga gadai tersebut tidak boleh lepas dari kekuasaannya.

      Pasal 1152 Kitab UU Hukum Perdata

      “Hak gadai atas barang bergerak yang berwujud dan atas piutang bawa timbul dengan cara menyerahkan gadai itu kepada kekuasaan kreditur atau orang yang memberikan gadai atau yang dikembalikan atas kehendak kreditur. Hak gadai hapus bila gadai itu lepas dari kekuasaan pemegang gadai. Namun bila barang itu hilang, atau diambil dari kekuasaannya, maka ia berhak untuk menuntutnya kembali menurut Pasal 1977 alinea kedua, dan bila gadai itu telah kembali, maka hak gadai itu dianggap tidak pernah hilang. Hal tidak adanya wewenang pemberi gadai untuk bertindak bebas atas barang itu, tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada kreditur, tanpa mengurangi hak orang yang telah kehilangan atau kecurian barang itu untuk menuntutnya kembali.”

      Pasal 1154 Kitab UU Hukum Perdata

      “Dalam hal debitur atau pemberi gadai tidak memenuhi kewajiban-kewajiban, kreditur tidak diperkenankan mengalihkan barang yang digadaikan itu menjadi miliknya. Segala persyaratan perjanjian yang bertentangan dengan ketentuan ini adalah batal.”


      Apabila laptop tersebut diserahkan kepada pihak lain, maka teman Bpk Anam dapat dikenakan pasal pidana penggelapan.

      Pasal 372 Kitab UU Hukum Pidana

      “Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  71. bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
    mohon bantuannya…

    saya beli sebagian tanah dari X1 (sertifikat a.n. ayahnya Mr.X), waktu serahterima uang X1 tanda tangan diatas kuitansi bermaterai 6.000, diketahui anak kedua X2, anak ketiga X3 dan juga ibunya Y.
    belum di buat akta jual beli 3 tahun setelah jual beli Mr.X meninggal dunia. (ternyata dari istri sebelumnya Mr.X punya anak Z)
    yang saya tanyakan :
    1. untuk membuat akta jual beli apakah harus ada tanda tangan dari semua hak waris(x1,x2,x3 dan Z)? sedangkan x1,x2,x3,Y tidak mengakui Z sebagai hak waris atas tanah Mr.X.
    2. pihak x1,x2,x3 dan Y tidak mau tandatangan kalau di AJB tercantum Z sebagai salah satu hak warisnya?
    3. pihak x1,x2,x3,Y berseteruh dengan pihak Z… masalah jadi gantung,
    – apakah saya bisa tuntut secara pidana pihak x1 dan keluarganya sebagai penipuan?
    – apakah saya bisa tuntut secara perdata pihak x1 dan keluarganya , untuk mengembalikan uang yang sudah saya bayarkan beserta bunga dan kerugian karena tanah tersebut sudah saya bangun rumah(jumlahnya bisa saya tentukan sendir?)?
    4. apakah pihak Z bisa menuntut secara hukum pihak x1 dan keluarganya karena tidak membagi harta warisan Mr.X kepada Z ?

    sekian… mohon di beri penjelsan… terimakasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Ali

      Sepanjang pernikahan Mr X dengan ibunda Z dilakukan secara sah, maka Z berhak menjadi ahli waris dari Mr X.

      Dengan demikian, ahli waris dari mr X, adalah anak-anak yaitu X1, X2, X3, Z, dan isteri yaitu Y.

      1. Agar jual beli sah, maka AJB harus ditandatangano oleh seluruh ahli waris yaitu, Y,Xi, X2, X3 dan Z.
      2. Z harus tandatangan di Akta Jual Beli, jika Za tidak tandatangan maka jual beli tidak sah
      3. Tindakan yang paling tepat adalah mengajukan gugatan secara perdata kepada Y, Xi, X2, dan X3 agar mengajak Z untuk menandatangani AJB. Pasal pidana penipuan tidak tepat dalam masalah ini.
      4. Z berhak menuntut pembatalan jual beli karena jual beli dilakukan tanpa persetujuan Z.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  72. bapak Ismail Marzuki yang terhormat,
    Terima kasih banyak atas waktunya menjawab pertanyaan saya. Alasan L menahan sertifikat saya setelah pelunanasan menurut L karena ada pihak yang mendompleng meminjam uang ke L dengan jaminan sertifikat saya orang tersebut adalah I. Adapun istri saya maupun M (orang yang membantu) tidak mengetahui bila L mendompleng. Sementara sampai sekarang kredit L macet sehingga L menahan sertifikat saya. HAl yang tidak fair adalah L tidak pernah menyinggung masalah tsb selama penagihan ke istri saya.
    terima kasih banyak. Semoga kebaikan bapak mendapat balasan setimpal dari Allah SWT. Aaminn

    1. Tanggapan

      Mr. AS

      Apapun alasan L, jika penggunaan sertipikat itu tanpa persetujuan pemilik sertipikat untuk menjamin hutang orang lain, maka tindakan tersebut adalah termasuk perbuatan melawan hukum. L tidak berhak menahan sertipikat tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  73. Malam pak,saya ingin bertanya,,,saya bekerja disalah satu bank swasta, dan ada salah satu debitur pinjaman kredit menggunakan KTP,KK,surat keterangan menikah palsu. yg ingin saya tanyakan apakah bank termpat saya bekerja bisa dilaporkan kepihak berwajib dengan alasan bahwa bank tersebut menyembunyikan atau menutupi masalah diatas dari hukum.

    1. Tanggapan

      Ibu Fitri

      Jika dalam proses pemberian kredit telah dilakukan secara cermat dan kehati-hatian dengan mengacu pada standard yang benar, maka apabila dikemudian hari baru diketahui bahwa dokumen-dokumen adalah palsu, maka bank tidak dapat dituntut.

      Dengan demikian, bank harus membuktikan bahwa seluruh tahapan pemberian kredit telah dilakukan dengan benar dan tidak ada kesengajaan untuk menerima dokumen-dokumen palsu

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  74. Ass… Pk. Ismail
    Pada thn 1992 “Mr X” melakukan kontrak Perjanjian KPR dengan “Pengembang Y”, dan data PPJB pada “Pengembang Y” juga data PBB pada Kantor PBB masih tertera nama “Mr. X” sampai saat sekarang.
    Pada thn 1994 “Bank L” yang menjadi debitur “Pengembang Y” menjadi status BBO oleh pemerintah dan diserahkan dalam pengawasan BPPN.

    Yang menjadi pertanyaan : apakah dibolehkan menurut Hukum bahwa Seluruh Asset yang di bawah “Bank L” termasuk “Pengembang Y” yang dalam Pengawasan BPPN, masih bisa melakukan AJB antara “Pengembang Y” dengan “Mr. B”.

    Atas masukannya..dihaturkan terima kasih….Wass.

    1. Tanggapan

      Bapak Sopfyan

      Mungkin yang dimaksud dalam pertanyaan bapak adalah sebagai berikut:

      Mr X membeli rumah dari Pengembang Y dengan menggunakan fasilitas KPR dari Bank L.
      PPJB dibuat antara Mr x dan Pengmbang Y. Perjanjian kredit KPR dibuat antara Mr X dan bank L.

      Jika perjanjian masih berupa PPJB, maka hak atas tanah tersebut masih milik Pengembang Y. Dengan demikian, masih dimungkinkan Pengembang Y membuat AJB dengan Mr B, tentunya atas persetujuan BPPN.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  75. Ass…., pak ismail
    saya mau bertanya apakah agunan tanah yang dijaminkan ke bank dapat langsung dilelang oleh bank karena terlambat 6 bulan tidak melakukan pembayaran cicilan karena usaha sedang bangkrut sedangkan perjanjian kredit masih 3 tahun lagi baru berjalan 1 tahun.
    Terimakasih…Wass…

    1. Tanggapan

      Bapak Andi

      Dalam pemberian fasilitas kredit, seorang debitor menyerahkan tanah untuk dijadikan jaminan pelunasan hutangnya. Pemberian jaminan tersebut dimaksudkan jika debitor cidera janji/ingkar janji atau tidak mampu membayar cicilan sesuai jadwal yang disepakati maka jaminan dapat dijual dan hasil penjualannya digunakan sebagai pelunasan hutang.

      Pasal 20 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

      “(1) Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:

      a. hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual obyek Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, atau

      b. titel eksekutorial yang terdapat dalam sertipikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat (2), obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundangundangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu dari pada kreditor-kreditor lainnya.

      (2) Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.”

      Berdasarkan ketentuan Pasal 20 tersebut, maka jika debitor cidera janji, bank berhak untuk menjual secara lelang jaminan tersebut.

      Cidera janji adalah kondisi dimana salah satu pihak (missal debitor) tidak memeuhi janji yang ada dalam perjanjian kredit. Misal jika debitor diwajibkan membayar hutang setiap tanggal 1, maka jika debitor tidak membayar pada tanggal tersebut, secara hukum sudah termasuk cidera janji.

      Jadi, cidera janji itu tidak harus menunggu bertahun-bertahun. Meskipun baru 6 bulan menunggak, bank sudah berhak mengeksekusi jaminan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  76. Assalamualaikum Pak Ismail…selamat siang
    Saya mengucapkan terima kasih atas tanggapan, yang bapak berikan
    terhadap tulisan yang saya sampaikan tanggal 2 mei lalu.
    Saat ini masukan dari Pak Ismail sedang saya jalankan dan besar harapan saya, transaksi yang kami lakukan semuanya berjalan lancar, dengan tetap bepedoman pada tata aturan hukum yang berlaku, untuk menghindari permasalahan tidak kita inginkan dikemudian hari.
    Terima kasih, dan selamat siang…..salam hormat saya
    Wassalamualaikum, Wr, wb

  77. Pak..setahun lalu istri saya meminta tolong rekannya M untuk mencari pinjaman..M mencari pinjama ke seorang rentenir L dengan jaminan sertifikat rumah SHGB.. Ternyata M juga memanfaatkannya dengan meminjam untuk dirinya sendiri tanpa persetujuan dan sepengetahuan istri saya.. Beberapa bulan kredit macet. M tidak membayar..jadilah saya yang dikejar. KArena tidak mau terkena bunga yang melilit, saya berinisiatif menutupi dengan catatan M tetap berhutang kepada saya. SAmpai sekarang M belum melunasi.
    Saya tentunya berharap setelah pelunasan saya akan mendapatkan kembali sertifikat saya. Hal aneh muncul. kata sang Rentenir..ada orang lain sebut saja I yang mendompleng sertifikat saya untuk mendapatkan uang. KAmi tidak mengenal I. I adalah oknum TNI menurut pengakuannya. si rentenir bilang M datang bersama B seorang calo rentenir. tapi M menyanggahnya.
    Sampai sekarang istri saya/saya belum mendapatkan sertifikat saya karena I terus saja ngemplang. saya khawatir karena akibatnya saya yang akan menanggung.. karena sertifikat masih ditahan rentenir.. Kami ingin menyelesaikan secara kekeluargaan saja.. tapi I selalu ingkar janji dan rentenir selalu menolak mengembalikan sertifikat saya… padahal I juga mengagunkan AJB nya…saya merasa mereka berkonspirasi saja karena pada penagihan tidak pernah disebutkan ada I yang ikut mendompleng.
    bagaimana caranya mengatasi permasalahan saya.. terima kasih atas bantuannya..

    1. Tanggapan

      Mr. AS

      Suatu benda (tanah) hanya menjamin hutang yang secara tegas dinyatakan untuk itu. Jika sejak awal tanah itu hanya untuk menjamin hutang Mr AS, maka L tidak dapat menahan sertipikat tanah itu setelah hutang Mr AS dilunasi.

      Selain itu, secara hukum pemberian jaminan tersebut tidak mengikat, karena untuk pemberian jaminan berupa tanah harus dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan yang ditandatangani oleh pemilik tanah dan pemberi pinjaman. Tanpa Hak Tanggungan, tanah tersebut tidak dapat dieksekusi oleh L jika hutang macet.

      Dengan telah dilunasinya hutang Mr AS, maka L wajib mengembalikan sertipikat kepada Mr As. Tindakan L menahan sertipikat adalah perbuatan. melawan hukum.

      Pasal 1365 Kitab UU Hukum Perdata:

      “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

      Bapak dapat menggugat secara perdata terhadap pihak-pihak yang telah merugikan bapak.

      Selain itu, karena terindikasi ada penipuan oleh M dan L, maka masalah ini dapat dilaporkan ke kepolisian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  78. Ass.wr.wb bpk.Ismail
    Saya ada masalah di kantor, menghilangkan uang setoran Rp.14.561.000 pada bulan januari 2014 saya baru bicara ke pihak kantor pada bulan april, karena saya takut, tidak mau sampai ortu saya tahu dan saya berusaha mencari uang untuk mengganti, dan nyatanya saya hanya mampu mengganti Rp.4.561.000, sisanya 10juta belum terbayar, saya sudah memohon ke pihak kantor untuk mencicil tiap bulannya dengan jaminan KTP dan surat AJB, namun pihak kantor menolak, begitu seterusnya berlarut, saya kembali ke kantor dan katanya sudah ada yang mengganti atau menalangkan uang sisa yang belum saya ganti, begitu di telfon pihak kantor lain bicara ke ortu saya, katanya itu uang perusahaan dan harus di kembalikan, lalu saya di suruh buat pernyataan itu pun bukan kemauan saya dan tertulis di ejakan oleh pihak kantor yang isinya secara singkat, bahwa jika dalam jangka waktu yang di tentukan oleh pihak kantor saya tidak dapat mengembalikan uang tersebut maka berkas saya akan di limpahkan ke kantor polisi/pengadilan …
    Jadi bagaimana menurut bpk.ismail, apakah saya tetap terjerat pasal ? Sedangkan saya sudah mau bertanggung jawab dan mengangsur … memang murni salah saya, di tambah tidak adanya surat kehilangan …
    Bagaimana pak ? Saya tidak mau masuk bui
    Terima kasih …

    1. Tanggapan

      Bapak Bagoes

      Menghilangkan barang/uang milik perusahaan sepanjang hilangnya tersebut tidak disengaja dan tidak ada maksud untuk menghilangkan atau memiliki, tidak dapat dikenakan pasal pidana. Meskipun demikian Pak Bagoes tetap bertanggung jawab mengembalikan uang tersebut.

      Jika suatu saat perusahaan melaporkan masalah ini ke kepolisian, Pak Bagoes harus menghadapi dengan tenang dan menyampaikan permasalahan yang sebenarnya disertai bukti dan saksi jika ada.

      Di negara hukum yang berdasarkan Pancasila ini, polisi dan pengadilan tidak akan menghukum Pak Bagoes jika tidak ada bukti bahwa pak Bagoes mencuri atau menggelapkan uang tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  79. Assalamualaikum, salam hormat pak ismail.
    pak pada kesempatan ini saya ingin bertanya kepada bapak mengenai undang undang ketenagakerjaan.
    sebelumnya saya adalah karyawan kontrak di bank BUMN. kontrak kerja saya dimulai pada bulan Juli 2012 dan dalam surat perjanjian kerja tersebut disebutkan masa kontraknya selama 15 bulan, sampai dengan oktober 2013.
    dikontrak juga dinyatakan bahwa ijazah terakhir ditahan oleh pihak perusahaan.
    sejalan dengan waktu, masa kontrak saya jatuh tempo di oktober 2013.
    dan pihak perusahaan masih mempekerjakan saya berdasarkan hasil evaluasi. akan tetapi saya tidak menerima kontrak baru atau adendum perjanjian kerja tambahan dari perusahaan.
    sampai akhirnya saya di PHK oleh perusahaan tanggal 30 januari 2014.
    yang mau saya tanyakan :
    1. Surat PHK baru saya terima tanggal 25 Februari 2014. sedangkan disurat PHK dinyatakan saya sudah tidak bekerja terhitung tanggal 30 Januari 2014. apakah saya berhak menerima gaji dibulan februari 2014, di mana saya masih bekerja aktif sampai tanggal 25 Februari 2014.
    2. Bersamaan dengan datangnya surat PHK, saya baru diberikan adendum perpanjangan kontrak kerja yang isinya diperpanjang 1 tahun. akan tetapi pada kenyataannya saya sudah di phk di bulan januari. atau 4 bulan setelah masa kontrak pertama saya selesai. apakah saya bersalah jikalau saya tidak mau menandatangani adendum perpanjangan kerja yang datangnya terlambat dari pihak perusahaan (setelah saya di PHK)?
    3. Saya ingin mengambil ijazah saya yang ditahan perusahaan tsb karena sudah tidak menjadi karyawan lagi, akan tetapi pihak manajemen tidak bersedia memberikan ijazah saya tersebut. Dengan alasan saya harus bersedia menandatangani adendum perpanjangan terlebih dahulu. (catatan: saya telah mengembalikan semua inventaris kantor, tidak melakukan tindakan yang merugikan perusahaan). Apakah ada hak perusahaan untuk menahan ijazah saya tersebut? sedangkan saya sudah tidak menjadi karyawan diperusahaan tersebut.

    mohon bantuan pencerahan dari bapak terkait perihal diatas. saya merasa mendapat perlakuan tidak adil, saya hanya mengharapkan hak-hak saya dapat dikembalikan kepada saya.
    atas kesediaan bapak membantu, saya ucapkan terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Andreansyah Nasution

      Dalam UU No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan, diatur mengenai Perjanjian Kerja Waktu Tertentu.

      Pasal 57

      “(1) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu dibuat secara tertulis serta harus menggunakan bahasa Indonesia dan huruf latin.
      (2) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu yang dibuat tidak tertulis bertentangan dengan ketentuan sebagai mana dimaksud dalam ayat (1) dinyatakan sebagai perjanjian kerja untuk waktu tidak tertentu.
      (3) Dalam hal perjanjian kerja dibuat dalam bahasa Indonesia dan bahasa asing, apabila kemudian terdapat perbedaan penafsiran antara keduanya, maka yang berlaku perjanjian kerja yang dibuat dalam bahasa Indonesia.”

      Pasal 59

      “(1) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu hanya dapat dibuat untuk pekerjaan tertentu yang menurut jenis dan ifat atau kegiatan pekerjaannya akan selesai dalam waktu tertentu, yaitu :
      a. pekerjaan yang sekali selesai atau yang sementara sifatnya;
      b. pekerjaan yang diperkirakan penyelesaiannya dalam waktu yang tidak terlalu lama dan paling lama 3 (tiga) tahun;
      c. pekerjaan yang bersifat musiman; atau
      d. pekerjaan yang berhubungan dengan produk baru, kegiatan baru, atau produk tambahan yang masih dalam percobaan atau penjajakan.
      (2) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu tidak dapat diadakan untuk pekerjaan yang bersifat tetap.
      (3) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu dapat diperpanjang atau diperbaharui.
      (4) Perjanjian kerja waktu tertentu yang didasarkan atas jangka waktu tertentu dapat diadakan untuk paling lama (dua) tahun dan hanya boleh diperpanjang 1 (satu) kali untuk jangka waktu paling lama 1 (satu) tahun.
      (5) Pengusaha yang bermaksud memperpanjang perjanjian kerja waktu tertentu tersebut, paling lama 7 (tujuh) hari sebelum perjanjian kerja waktu tertentu berakhir telah memberitahukan maksudnya secara tertulis kepada pekerja/buruh yang bersangkutan.
      (6) Pembaruan perjanjian kerja waktu tertentu hanya dapat diadakan setelah melebihi masa tenggang waktu 30 (tiga puluh) hari berakhirnya perjanjian kerja waktu tertentu yang lama, pembaruan perjanjian kerja waktu tertentu ini hanya boleh dilakukan 1 (satu) kali dan paling lama 2 (dua) tahun.
      (7) Perjanjian kerja untuk waktu tertentu yang tidak memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), ayat (2), ayat (4), ayat (5), dan ayat (6) maka demi hukum menjadi perjanjian kerja waktu tidak tertentu.
      (8) Hal-hal lain yang belum diatur dalam Pasal ini akan diatur lebih lanjut dengan Keputusan Menteri.

      Dalam Pasal 59 ayat (5) UU No. 13 Tahun 2013 tersebut, paling lambat 7 (tujuh) hari sebelumnya perjanjian berakhir pengusaha memberitahukan maksudnya secara tertulis untuk memperpanjang perjanjian. Jika jatuh tempo perjanjian adalah (misalnya) 31 Oktober 2013, maka paling lambat tanggal 24 Oktober 2013 sudah ada pemberitahuan tertulis.
      Jika pengusaha tidak memberitahukan secara tertulis sesuai jangka waktu tersebut, maka perjanjian kerja tersebut menjadi perjanjian kerja tidak tertentu atau menjadi karyawan tetap.
      Perusahaan tidak berwenang menahan ijazah seseorang, justru seharusnya perusahaan tetap mempekerjakan Bapak sebagai karyawan tetap.
      Untuk mempertahankan hak-hak Bapak, Bapak dapat berkonsultasi langsung dengan instansi ketenagakerjaan di kota Bapak.
      Demikian, semoga bermanfaat.
      Ismail Marzuki

  80. Assalamu’alaikum pak marzuki, salam kenal pak, saya ingin bertanya mengenai Surat Izin Pecah/ Balik Nama
    Saya sedang melakukan proses Jual rumah kepada teman saya, semua dokumen sudah lengkap , namun ada satu hal yang membuat saya bingung, pihak Bank yang di pakai teman saya untuk KPR meminta foto copy IMB yang di legalisir, setelah saya datangi developer dan developer mengatakan bahwa IMB induk tidak boleh di keluarkan dengan alasan tertentu dan menyatakan bahwa Izin Pecah/ Balik Nama tersebut adalah pengganti Resmi IMB yang dikeluarkan oleh Dinas Kota, kemudian saya bertanya lagi kepada notaris tempat saya beli dahulu dan mengatakan hal senada dengan developer bahwa Surat Izin Pecah/ Balik Nama itulah IMBnya, notaris mengatakan bahwa kalau tidak ada Surat Izin Pecah/ Balik Nama itu baru memerlukan IMB induk yang di legalisir, saya bingung pihak Legal Bank itu bersikeras tentang foto copy legalisir IMB induknya,
    mohon bantuan penjelasan aturan sebenarnya tentang hal ini seperti apa ya pak ?
    atas bantuannya disampaikan terima kasih..

    1. Tanggapan

      Bapak Singgih

      Wa’alaikumussalam

      Dalam suatu perumahan biasanya berawal dari IMB Induk. Setelah rumah selesai dibangun, developer mengurus pemecahan IMB. Oleh karena itu setiap pembeli unit rumah hanya akan menerima IMB yang sudah dipecah ke masing-masing unit rumah. Sepanjang IMB pemecahan tersebut diterbitkan oleh instansi yang berwenang (pemda) maka semestinya bank menerima IMB pemecahan tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  81. ass…selamat siang pak…saya asep, saya mau tanya pak!
    Ada suatu kasus hukum di suatu daerah…
    seorang pejabat tanda tangan di surat perjanjian sebagai yang mengetahui perjanjian tersebut atas persetujuan semua yang ada dalam perjanjian tersebut, ternyata surat tersebut bermasalah! apakah yang mengetahui bisa dijatuhkan hukuman?

    1. Tanggapan

      Bapak Asep

      Wa’alaikumussalam

      Dalam suatu perjanjian, hak dan kewajiban untuk memenuhi isi perjanjian ada pada pihak-pihak yang terlibat di dalamnya. Dalam hal ini, misalnya Pihak Pertama dan Pihak Kedua terikat memenuhi hak dan kewajibannya satu sama lain. Pihak lain yang tidak terlibat, adalah orang yang menjadi saksi dalam perjanjian tersebut.

      Dalam masalah yang Bapak tanyakan, kedudukan orang yang turut menandatangani sebagai “mengetahui” adalah sebagai saksi bahwa benar pada hari itu telah ditandatangani suatu perjanjian tertentu. Kedudukan sebagai saksi tersebut tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban atas masalah yang muncul dalam perjanjian.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  82. malam pa……
    saya jado,,,saya membeli sepetak tanah…uang panjar/DP yang telah saya kasih 20jt,,,,trus tiba-tiba saya perlu uang untuk pengobatan orang tua,,,jdi saya membatalkan perjanjian beli tanah,,,lalu pihak penjual memotong uang panjar/Dp sebesar 5jt… yang saya mau tanya,,sebesar gitukah pemotongan

    1. Tanggapan

      Bapak Mursalim

      Perjanjian yang telah bapak buat adalah berdasarkan kesepakatan antara pembeli dan penjual. Dalam perjanjian dapat diperjanjikan akibat-akibat yang berkaitan dengan uang panjar jika terjadi pembatalan.

      Pasal 1464 KUH Perdata

      “Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

      Jadi, pihak pembeli yang membatalkan secara sepihak, pada dasarnya tidak berhak meminta pengembalian uang panjar, kecuali jika sebelumnya telah disepakati bahwa uang panjar akan dikembalikan.

      Dengan demikian, pemotonagn sebesar Rp 5 juta, merupakan tindakan yang tidak melawan hukum.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  83. selamat sore pak pak Ismail,
    saya ingin bertanya masalah kredit KPR bermasalah, namun dalam hal ini yang dirugikan adalah saya selaku debitur karena sudah 5 tahun mengangsur tapi rumah yang dicicil belum juga terealisasi pembangunannya karena yang saya dengar bermasalah di pengembang yang kebetulan orangnya sudah meninggal dunia,.tapi saya selaku debitur masih menaati perjanjian dengan terus mencicilnya. YAng ingin saya tanyakan apakah saya di akhir masa perjanjian masih bisa menuntut hak saya kepada pihak Bank karena akta notaris yang dilakukan pada saat akad kredit 5 tahun lalu belum juga di berikan kepada saya,.. Saya bingung menghadapi masalah ini. Mohon penjelasannya pak Is,..terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Suprihatin Ningsih

      Dalam transaksi KPR, ada dua jenis perjanjian yang berbeda, yaitu:

      1. Perjanjian yang berkaitan dengan jual beli rumah. Perjanjian ini dilakukan oleh Pembeli dan Developer. Bentuk perjanjiannya ada dua kemungkinan yaitu dengan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (Akta PPJB) jika sertipikat tanah belum selesai dipecah atau bangunan masih dalam proses, atau dengan Akta Jual Beli (AJB) jika sertipikat tanah serta bangunan telah selesai.
      2. Perjanjian yang berkaitan dengan pinjaman uang atau perjanjian kredit untuk membayar tanah dan bangunan yang dibeli. Perjanjian ini dilakukan oleh bank dan debitur (pembeli rumah).

      Sebagai suatu perjanjian, pada dasarnya perjanjian Akta PPJB atau AJB di satu sisi dan perjanjian kredit di sisi lain adalah berdiri sendiri dan tidak saling terikat satu sama lain. Artinya, sepanjang bank telah mencairkan dana ke developer, maka debitur/pembeli wajib mencicil untuk membayar utangnya kepada bank meskipun developer tidak jadi membangun rumah.

      Jadi, yang dapat ibu lakukan adalah menggugat developer agar memenuhi kewajibannya.

      Mengenai akta notaris, ibu dapat meminta langsung salinan akta ke notaris yang membuat akta tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  84. Assalamualaikum Pak Ismail…selamat pagi
    Saya ingin menyampaikan permasalahan jual beli tanah.
    Saya berencana membeli tanah. Setelah saya lihat sertifikat aslinya ternyata penjual (pemilik kedua) bukan merupakan orang yang namanya tercantum dalam sertifikat tersebut, dari penjelasan penjual dia membeli dari pemilik tanah sebelumya (pemilik pertama), tetapi belum membuat akta jual beli, dan penjual berencana menjual ke saya tanpa mau balik nama sertifikat atas namanya dahulu, dengan alasan harus mengeluarkan biaya lagi.
    Bagaimana masukan bapak agar jual beli ini sah menurut hukum dan tidak ada permasalahan dikemudian hari, karena saya dengar pemilik pertama sdh meninggal dunia yang ada hanya ahli warisnya. Yang saya takutkan adanya tuntutan dari ahli waris (pemilik pertama), karena saya tidak mengetahui riwayat jual beli dari pemilik pertama ke pemilik kedua.
    Terima kasih, semoga masukan ini bisa menjadi bahan reserve kehati-hatian saya dalam transaksi.

    1. Tanggapan

      Bapak Dody

      Dalam jual beli tanah berlaku asas tunai dan terang. Tunai berarti pembayaran harus telah dilunasi dan terang berarti jual beli harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan.

      Tanah yang dijual oleh pemilik pertama kepada pemilik kedua belum memenuhi asas Terang sehingga jual beli dianggap belum terjadi.

      Oleh karena itu, jika tanah tersebut akan dijual ke Pak Dody, dari sisi hukum pertanahan, dapat dilakukan langsung dari pemilik pertama kepada pak Dody. Jika pemilik pertama sudah meninggal dunia, maka yang menggantikan untuk tandatangan adalah seluruh ahli waris pemilik pertama.

      Agar tidak ada tuntutan atas fisik tanah dari pemilik kedua di kemudian hari, serta tuntutan pembayaran dari ahli waris pemilik pertama, maka selain membuat Akta Jual Beli, dibuat juga perjanjian terpisah yang ditandatangani oleh ahli waris pemilik pertama, pemilik kedua dan pak Dody. Inti dari perjanjian tersebut adalah bahwa ahli waris tidak menuntut pembayaran dari pak Dody, dan pemilik pertama bersedia melepas tanah tersebut kepada pak Dody setelah AJB ditandatangani.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Rahmatul Akhir AdiPutra

      Tentang Penggelapan diatur dalam pasal 372 – 377 Kitab UU Hukum Pidana.

      Pasal 372

      Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.

      Pasal 373
      Perbuatan yang dirumuskan dalam pasal 372 apabila yang digelapkan bukan ternak dan harganya tidak lebih dari dua puluh lima rupiah, diancam sebagai penggelapan ringan dengan pidana penjara paling lama tiga bulan atau pidana denda paling banyak dua ratus lima puluh rupiah.

      Pasal 374
      Penggelapan yang dilakukan oleh orang yang penguasaannya terhadap barang disebabkan karena ada hubungan kerja atau karena pencarian atau karena mendapat upah untuk itu, diancam dengan pidana penjara paling lama lima tahun.

      Pasal 375
      Penggelapan yang dilakukan oleh orang yang karena terpaksa diberi barang untuk disimpan, atau yang dilakukan oleh wali pengampu, pengurus atau pelaksana surat wasiat, pengurus lembaga sosial atau yayasan, terhadap barang sesuatu yang dikuasainya selaku demikian, diancam dengan pidana penjara paling lama enam tahun.

      Pasal 376
      Ketentuan dalam pasal 367 berlaku bagi kejahatan-kejahatan yang dirumuskan dalam bab ini.

      Pasal 377
      (1) Dalam hal pemidanaan berdasarkan salah satu kejahatan yang dirumuskan dalam pasal 372, 374, dan 375 hakim dapat memerintahkan supaya putusan diumumkan dan dicabutnya hak-hak berdasarkan pasal 35 No. 1 4.
      (2) Jika kejahatan dilakukan dalam menjalankan pencarian maka dapat dicabut haknya untuk menjalankan pencarian itu.

      Pada pasal-pasal penggelapan tersebut, ancaman hukumannya bervariasi bergantung pada jenis perbuatannya. Hukuman terendah adalah penjara tiga bulan, akan tetapi ancaman hukuman tiga bulan ini tidak efektif lagi karena perbauatn yang diancam hukuman tiga bulan adalah perbuatan yang nilainya tidak lebih dari Rp 25,- (dua puluh lima Rupiah). Pada saat ini nilai Rp 25,- tidak bernilai material lagi.

      Jadi, ancaman yang masih mungkin adalah 4 tahun, atau 5 tahun atau 6 tahun.

      Selanjutnya, dalam KUHPidana terdapat aturan yang membatasi kewenangan menuntut berdasarkan daluarsa, yaitu:

      Pasal 78

      (1) Kewenangan menuntut pidana hapus karena daluwarsa:
      1. mengenai semua pelanggaran dan kejahatan yang dilakukan dengan percetakan sesudah satu tahun;
      2. mengenai kejahatan yang diancam dengan pidana denda, pidana kurungan, atau pidana penjara paling lama tiga tahun, sesudah enam tahun;
      3. mengenai kejahatan yang diancam dengan pidana penjara lebih dari tiga tahun, sesudah dua belas tahun;
      4. mengenai kejahatan yang diancam dengan pidana mati atau pidana penjara seumur hidup, sesudah delapan belas tahun.

      (3) Bagi orang yang pada saat melakukan perbuatan umurnya belum delapan belas tahun, masing-masing tenggang daluwarsa di atas dikurangi menjadi sepertiga.

      Berdasarkan Pasal 78 ayat (1) angka 2, maka perbuatan penggelapan mempunyai daluarsa 12 tahun sejak pidana itu dilakukan. Artinya, setelah 12 tahun tidak dapat dilakukan penuntutan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  85. Assalamualaikum Wr. Wb.

    beberapa tahun yg lalu saya beli satu rmh.lewat sebuah bank.
    dan blm sy balik nama.pada saat pembayaran sy hanya di berikan kuintansi yg tertulis kan nm sy sesuai ktp dan sertifikat hgb.setelah beberapa tahun sy ingin balik nama,tp sebelum nya ada sedikit perubahan pd nama sy(marga)
    pada saat balik nama sy dgn seorg notaris minta tanda tangan pd pihak pertama krn di perlukan buat proses balik nama.
    tetapi pihak pertama menolak menanda tangini dgn alsan nama yg tercantum di kuintansi ada sedikit perbedaan dgn nama di ktp sy.

    mohon pencerahan dan solusi nya.thx

    1. Tanggapan

      Bapak Jaya

      Wa’alaikumussalam

      Perbedaan nama yang terjadi pada KTP bapak memungkinkan pihak lain tidak percaya bahwa nama yang berbeda (beda sedikit) itu adalah orang yang sama. Mengingat KTP tersebut diterbitkan oleh instansi pemerintah (Dinas Kependudukan) maka sebaiknya Bapak meminta surat Keterangan dari instansi tersebut yang menjelaskan bahwa nama yang tercantum di KTP baru adalah sama dengan nama di KTP lama.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Meis Tahir

      Wa’alaikumussalam

      Mohon maaf, pertanyaan yang bapak ajukan tidak aplikatif dan cenderung akademis. Saya membatasi blog ini untuk masalah-masalah riil yang dihadapi masyarakat. Oleh karena itu saya tidak akan membahas pertanyaan Bapak.

      Terima kasih.

      Ismail Marzuki

  86. Assalamualaikum Wr. Wb.
    Bapak Ismail, mohon bantuannya untuk masalah yang sedang saya hadapi.

    Ibu saya membeli sibidang tanah di daerah jakarta timur dari Mr. Y. saat jual beli kami mendapatkan akta tanah jual beli (ajb), kuitansi pembayaran yang ditandangani materai, dan surat pernyataan jual beli tanah yang telah ditanda tangani di atas materai.

    Pada saat ingin balik nama AJB tersebut, saya meminta tolong paman saya untuk mengurusnya. tetapi paman saya ternyata menggunakan jasa orang lain sebut saja Mr. X (Kakak pemilik pertama tanah tersebut) untuk mengurus balik nama AJB. selain balik nama saya jg meminta untuk mengurus pembuatan PBB karena kami telah membangun rumah di tanah tersebut. Saat proses pembuatan balik nama AJB, ibu saya samasekali tidak di ajak ke notaris. Proses tanda tangan dilakukan dirumah.

    Singkat cerita, AJB telah jadi tetapi PBB nya belum jadi juga. AJB lama saya diminta untuk ditukar dengan yang baru yang sudah diganti nama ibu saya. Saat saya cek AJB ada kesalahan luas tanah seharusnya 120m tertulis 100m. Saya mendatangi notaris yang tertera di AJB tersebut, tetapi notaris di sana tidak mengakui AJB tersebut, meraka bilang tidak mengeluarkan surat tersebut di notaris ini. Saya shock pak.. mengetahui AJB saya aspal. saya berusaha menemui Mr. X tapi tidak berhasil, saya hanya bisa menemui adik dari Mr. X sebut saja Mr. Z (pemilik pertama tanah tersebut).

    Menurut bapak langkah apa yang harus saya lakukan, karena AJB yang saya punya sekarang aspal, sedangkan yang asli ada pada Mr. X. Saat ini saya hanya mempunyai fotocopy AJB lama dan Surat Pernyataan beserta kuitansi pembayaran jual beli tanah.
    Apakah saya harus membuat surat keterangan kehilangan ke polisi? atau bagaimana baiknya yang harus saya lakukan. Saya takut AJB saya disalahgunakan oleh Mr. X.

    Mohon dengan sangat untuk bantuannya pak ismail.
    Terimakasih banyak saya ucapkan.
    Semoga Allah senantiasa melindungi bapak, dan membalas kebaikan bapak.
    Wassalamualaikum, Wr. Wb.


    1. Tanggapan

      Ibu Sartini

      Wa’alaikumussalam

      Mengatasi masalah yang ibu sampaikan ada beberapa pilihan penyelesaian:

      1. Jika Mr Y dapat ditemukan, berikut dokumen-dokumen pemilikan tanahnya (bukti AJB lama, atau bukti pembayaran pajak dll), maka buat AJB yang baru di Pejabat Pembuat Akta Tanah. Yang harus hadir adalah Mr Y beserta isterinya dan ibunda Bu Sartini. Setelah proses AJB selesai, selanjutnya akan diurus oleh PPAT.

      Bagaimana dengan AJB aspal? Apabila AJB asli sudah berhasil dibuat, dan proses di kantor pertanahan sedang berlangsung, maka abaikan saja AJB palsu tersebut

      2. Jika langkah pertama tidak dapat dilakukan, maka langkah kedua adalah dengan mengajukan laporan ke kepolisian atas dasar penipuan dan pemalsuan yang dilakukan oleh keluarga penjual. Akan tetapi langkah ini dapat menunda proses jual beli tanah.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  87. Assalamu alaikum wr.wb
    SELAMAT MALAM MENJELANG DINI HARI PAK is.

    Mohon pencerahannya pak is..

    Teman saya membeli sebuat rumah tahun 98 kepada devloper.dengan sistem kredit di salah satu bank yg udah bekerja sama dengan pihak devloper tsb.kredit rumah tsb berjalan hingga sekarang tampa masalah untuk di angsuran kredit.
    Masalah mulai timbul baru2 ini, bukan kepada bank pemberi pinjaman tapi di teman saya, yaitu segala surat2 perjanjian jual beli, hilang (mgkn semua berkas yang didapat dr devploper n bank semua ijut raib pak),tp kemaren teman saya tetep bayar untuk kredit ke bank pemberi pinjaman dan PBB dr rumah yg di cicil tsb.

    Pertanyaan saya pak, bagaimana caranya kita mengurus berkas2 yang hilang tsb, dan apa saja yang perlu kita siapkan untuk mengurus berkas2 tsb, ktakutan kami adalah dipersulit oleh notaris yang ditunjuk bank sebagai pejabat berwenang untuk perjanjian dr PjB(prjanjian jual beli), dan takut dipersulit oleh PPAT utk pengurusan surat2 tanahnya, ataupun dipersulit oleh pihak pengembang sendiri.yang kita punya hanya rekening koran dr bank pemberi kredit atas nama si peminjam yaitu atas nama teman serta PBB yg sudah bernomer dan bernama atas nama teman saya.

    Jika nantinya kita saat mengurus dipersulit oleh pihak pengembang (devloper), notaris/PPAT atau bahkan aparatur desa semtempat dmna rumah tersebut berada, apa yang harus kita lakukan dan step2nya seperti apa.jika kita tampa kuasa hukum atau mengurus sendiri.

    Mohon pencerahannya pak is.

    Selalu sukses dan tetap exis utk segala pencerahan dan ilmu yg di bagi ke kita.aaminnn

    Terima kasih banyak pak is.
    Untuk pencerahannya ditunggu.hehehe 🙂

    1. Tanggapan

      Bapak Zainal Arifin

      Wa’alaikumussalam

      Dalam bidang kenotariatan, terdapat beberapa istilah yang perlu diketahui, yaitu:

      a. Akta Notaris adalah akta autentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang ini.

      b. Minuta Akta adalah asli Akta yang mencantumkan tanda tangan para penghadap, saksi, dan Notaris, yang disimpan sebagai bagian dari Protokol Notaris.

      c. Salinan Akta adalah salinan kata demi kata dari seluruh Akta dan pada bagian bawah salinan Akta tercantum frasa “diberikan sebagai SALINAN yang sama bunyinya”.

      d. Kutipan Akta adalah kutipan kata demi kata dari satu atau beberapa bagian dari Akta dan pada bagian bawah kutipan Akta tercantum frasa “diberikan sebagai KUTIPAN”.

      e. Grosse Akta adalah salah satu salinan Akta untuk pengakuan utang dengan kepala Akta “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang mempunyai kekuatan eksekutorial.

      Dalam transaksi perkreditan, akta notaris yang ditandatangani oleh bank (kreditur) dan nasabah (debitur) disebut dengan MINUTA AKTA.

      Setelah MINUTA AKTA ditandatangani, bank dan nasabah masing-masing akan mendapatkan SALINAN AKTA. Pada SALINAN AKTA ini, tidak ada tandatangan bank dan nasabah tetapi hanya tanda tangan notaris saja.

      Apabila salah satu pihak kehilangan Salinan Akta, maka pihak tersebut dapat meminta salinan akta yang baru ke notaris. Untuk meminta Salinan Akta trsebut dapat dilakukan sendiri.

      Sepanjang yang saya ketahui, jika para pihak menghendaki Salian Akta, notaris tidak akan mempersulit sepanjang pihak tersebut adalah pihak yang terlibat dalam akta.

      Apabila Bapak merasa dipersulit oleh notaris, maka Bapak dapat membuat pengaduan ke Majelis Pengawas Daerah di wilayah notaris menjabat.

      Pasal 54 UU NOMOR 2 TAHUN 2014 TENTANG PERUBAHAN ATAS UNDANG-UNDANG NOMOR 30 TAHUN 2004 TENTANG JABATAN NOTARIS

      “(1) Notaris hanya dapat memberikan, memperlihatkan, atau memberitahukan isi Akta, Grosse Akta, Salinan Akta atau Kutipan Akta, kepada orang yang berkepentingan langsung pada Akta, ahli waris, atau orang yang memperoleh hak, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan.”

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Meis Tahir

      Wa’alaikumussalam

      Mohon maaf, pertanyaan yang bapak ajukan tidak aplikatif dan cenderung akademis. Saya membatasi blog ini untuk masalah-masalah riil yang dihadapi masyarakat. Oleh karena itu saya tidak akan membahas pertanyaan Bapak.

      Terima kasih.

      Ismail Marzuki

  88. Assalamualaikum pak
    Mohon bantuannya untuk masalah kredit motor
    ada Teman kredit motor menggunakan nama saya….awalnya pembayaran cicilan ke pihak leasing lancar…lama kelamanaan bermasalah dan saya selalu di datangi DB…
    untuk mengatasinya saya ajak teman saya yang kredit motor menggunakan nama saya ke leasing untuk menyelesaikan masalah ini…di leasing dibuatkan pengalihan sejenis balik nama kredit…tetapi bisa efektif bila sudah membayar tunggakan dan biaya balik / pengalihan sebesar 500 rb…dan sampai saat ini biaya pengalihan belum dibayar oleh teman saya…sehingga saya masih terus di datangi DB..
    Saat ini teman saya menghilang entah kemana…dan saya tetap di datangi DB
    MOhon bantuannya bagaimana saya menyelesaikan masalah ini menurut hukum…
    apakah saya bisa di tuntut secara hukum oleh leasing sedangkan saya dan teman saya pernah membuat akte pengalihan kridit dan ditandatangani oleh saya dan teman saya walaupun menurut leasing belum berlaku karna belum membayar biaya pengalihan sebesar 500 ribu
    apakah bisa saya laporkan teman saya kepolisi dengan tuntutan penggelapan motor

    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Gallang

      Wa’alaikumussalam

      Secara hukum, ketika perusahaan leasing memberikan pembiayaan ke atas nama Bpk Gallang, maka yang tercatat sebagai debitur adalah Bapak Gallang. Jadi, sudah sewajarnya jika perusahaan leasing menagih hutang ke Bapak Gallang melalui debt collector.

      Sepanjang debt collector tersebut melakukan tugasnya tanpa intimidasi dan kekerasan, maka Bapak tidak dapat melaporkan debt collector ke kepolisian.

      Mengenai peralihan kredit, jika dalam perjanjian peralihan tersebut dicantumkan bahwa efektif peralihan berlaku sejak dibyaranya biaya peralihan Rp 500 ribu, maka sebelum biaya tersebut dibayar maka tanggung jawab masih ada pada Bapak Gallang.

      Solusi yang dapat dilakukan adalah dengan beberapa pilihan:

      a. Jika dengan membayar Rp 500 ribu (untuk biaya peralihan), tanggung jawab berpindah detik itu juga ke teman Bapak Gallang, maka saya sarankan lebih baik Bapak Gallang membayar Rp 500 ribu tersebut. Meskipun jumlah Rp 500 ribu ini cukup besar tetapi secara hitung-hitungan, Bapak akan terbebas dari kunjungan debt collector. Harus dipastikan ke perusahaan leasing bahwa dengan membayar Rp 500 ribu tersebut, kredit beralih ke teman Bapak Gallang.

      b. Dalam transaksi pembelian sepeda motor melalui leasing, sepeda motor dijadikan jaminan dengan pengikatan fidusia. Yang dapat melaporkan ke kepolisian dengan tuduhan pengelapan adalah perusaan leasing, dan pihak yang dilaporkan adalah Bapak Gallang karena nama pak Gallang masih tercatat sebagai debitur. Berdasarkan perjanjian fidusia, perusahaan leasing adalah pihak yang telah menerima penyerahan hak milik dari debitur sebagai jaminan.

      c. Jika ingin melaporkan teman Bapak Gallang, maka yang digunakan adalah “penipuan”.

      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Helmi

      Wa’alaikumussalam

      Setiap perjanjian yang dibuat oleh warga negara Indonesia tunduk pada hukum Indonesia meskipun skema pembiayaannya adalah syariah. Jika terjadi wanprestasi, maka pihak yang merasa dirugikan dapat menggugat pihak yang melakukan wanprestasi ke pengadilan.

      Pasal 1365

      “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

      Demikisan, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  89. Assalamualaikum pak Ismail,

    Saya mau nanya mengenai akta jual beli …
    Saya membeli tanah dari pejual (pemilik sertifikat penjual atas nama istri).
    Pembayaran saya sudah lunas dan sertifikat ada di tangan saya.

    Pemilik tanah tersebut adalah atas nama istri, sedangkan istri sudah meninggal, apakah tandatangan AJB cukup dengan anak-anaknya saja, tanpa tandatangan suaminya ?

    Terimakasih

    Salam
    Tono

    1. Tanggapan

      Bapak Tono

      Wa’alaikumussalam

      Dalam pewarisan, suami dan anak-anak adalah ahli waris dari isteri (pemilik tanah). oleh karena itu seluruh ahli waris yaitu suami dan anak-anak harus menandatangani akta jual beli.

      Demikian, semoag bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  90. ass alaikum bapak
    saya ingin konsultasi masalah hukum kejadiannya sebagai berikut

    pada bulan september suami saya saya curigai melakukan perselingkuhan kemudian saya berusaha mencari bukti dan alhamdulillah saya temukan bukti berupa sms dan foto foto yang mana foto tersebut terpampang di FBnya suami saya yang berpelukan dengan seorang perempuan dan dipasang propilnya hal tersebut dapat dilihat oleh semua orang termasuk teman teman saya sementara sampai dengan saat ini saya masih berusaha ingik baik demi masa depan anak saya saya melihat hal tersebut kemudian saya pertanyakan kepada isteri saya dan mengakui hal tersebut bahwa ada hubungan cinta sejak dari tahun 2011 dan yang lebih menyakitkan lagi foto anak saya juga terpampang di situ dan perempuan ini mengakui bahwa itu adalah anaknya dan teman temannya berkomentar hati saya sangat sakit luar bisa setelah saya bersabar sekitar 7 bulan suami saya malah tidak sadar apa yang telah ia lakukan terhadap diri saya olehnya itu sy mohon bantuan apakah hal tersebut saya dapat laporkan uu ite dan pidana……..
    terimah kasih sebelumnya

    wassalam

    dewi aryani

    1. Tanggapan

      Ibu Dewi Aryani

      Tindakan mengakui anak Bu Dewi sebagai anaknya dapat dianggap melakukan pencemaran nama baik.

      Pasal 27 ayat (3) UU ITE

      “Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan penghinaan dan/atau pencemaran nama baik.”

      Pasal 45 ayat (1) ITE

      “(1) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (1), ayat (2), ayat (3), atau ayat (4) dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  91. pagi pak.
    saya mau tanyakan bagimana hukumnya pengguna ijasah palsu atau dokumen palsu.
    sedangkan pengguna tidak mengerti dan tidak tahu hukum dan pasal pasalnya.
    terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Husen

      Pemalsuan tercantum dalam Pasal 263 Kitab UU Hukum Pidana:

      (1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.

      (2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

      Mengenai penggunaan dokumen palsu, menurut saya ada perbedaan antara ijazah dengan dokumen lainnya. Untuk memperoleh ijazah maka seseorang harus pernah mengikuti suatu jenjang pendidikan, oleh karena itu jika seseorang pernah tercatat resmi mengikuti suatu pendidikan pada lembaga resmi, maka mustahil memperoleh ijazah palsu. Akan tetapi jika seseorang tidak pernah sama sekali mengikuti pendidikan, lalu langsung memperoleh ijazah maka ada indikasi ijazah tersebut palsu dan bagi pelakunya terkena ancaman pasal 263 ayat 2.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  92. pak ismail marzuki
    saya mau tanya,, sertifikat tanah saya di pinjam orang, bilangnya mau di pakai buat mecah sertifikat karena dulu pernah beli sebagian tanah saya,,,
    tiba-tiba sekarang sertifikat saya dijaminkan di koperasi tanpa sepengetahuan saya, dan pihak koperasi mau melelang/menyita tanah saya,,,,
    pertanyaanya:
    1.apa pihak koperasi berhak melelang/menyita
    2. apa yang harus saya lakukan
    saya tunggu jawabannya pak,,,

    1. Tanggapan

      Bapak Mochamad Syafi’i

      Suatu sertipikat tanah tidak bisa dijadikan jaminan tanpa adanya tanda tangan dari pemilik tanah. Agar tanah dapat dijaminkan, harus dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan yang ditandatangani oleh pemilik tanah dan koperasi. Dengan demikian, jika bapak tidak pernah menandatangani dokumen jaminan, maka keberadaan sertipikat di tangan koperasi adalah tidak sah.

      Oleh karena tidak ada Akta Pemberian HAk Tanggungan, maka tanah tidak dapat dilelang begitu saja.

      Bapak dapat melaporkan tindak pidana penipuan terhadap orang yang meminjam sertipikat bapak karena rencana semula sertipikat itu untuk pemecahan, bukan untuk dijaminkan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  93. saya mau tanyak pak misal sesorang ingin mendapatkan kredit sebesar 150 juta, jaminan yang disediakan mobil avansa, rumah susun, restoran dan tanah hak milik, yg saya mau tanyak pak berapa besar jaminan yg diperlukan, jaminan mana saja yg bisa dipakai dan diikat dengan jaminan apa pak? mohon balasannya.

    terimakasih pak sebelumnya

    1. Tanggapan

      Ibu Yayu Mulya

      Untuk mendapat fasilitas kredit sebesar Rp 150 juta, biasanya bank mensyaratkan adanya agunan dengan nilai 120 % dari fasilitas kredit atau Rp 180 juta. Persentase tersebut bergantung pada kebijakan masing-masing bank.

      Semua benda yang ibu sebutkan dapat dijadikan agunan.

      1. Mobil avanza, diikat dengan jaminan fidusia
      2. Rumah susun, jika berupa SHM Atas Satuan Rumah Susun diikat dengan Hak Tanggungan, jika berupa Sertifikat kepemilikan bangunan gedung Atas Satuan Rumah Susun (SKBG) diikat dengan fidusia
      3. Restoran yang berdiri di atas tanah hak milik, diikat dengan Hak Tanggungan

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  94. Yth. Bapak Ismail Marzuk,

    Assalamualaikum….

    Pak saya ingin menanyakan tentang apakah seorang suami yang sebelum menikah mengaku baru cerai 1 kali karena ditinggal meninggal oleh istrinya padahal dia telah bercerai selama 4 kali ……dapatkan suami tersebut dituntut secara hukum

    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Tyas

      Wa’alaikumussalam

      Untuk dapat melakukan perkawinan, tidak ada larangan seseorang pernah bercerai berapa kali, apakah satu kali atau empat kali. Yang penting adalah ketika seorang laki-laki akan menikah, tidak ada penghambat untuk melakukan pernikahan. Hal yang dapat menghambat laki-laki untuk menikah adalah misalnya jika laki-laki tersebut telah beristeri dan ingin menikah untuk yang kedua kali, maka laki-laki itu harus mendapat izin dari pengadilan dan persetujuan isteri pertama.

      Akan tetapi, suatu perkawinan dapat dibatalkan jika syarat-syaratnya tidak terpenuhi. Penjelasannya adalah sebagai berikut:

      Syarat-Syarat Perkawinan berdasarkan Pasal 6 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974 Tentang perkawinan, antara lain:

      Pasal 6
      “(1) Perkawinan harus didasarkan atas persetujuan kedua calon mempelai.”

      Dalam ayat tersebut disyaratkan adanya persetujuan.

      Agar suatu persetujuan sah, maka persetujuan tersebut tidak boleh ada unsur penipuan.

      Pasal 1321 Kitab UU Hukum Perdata

      “Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.”

      Dalam kasus yang ibu tanyakan, apabila laki-laki itu telah berbohong mengenai jumlah perceraian maka terdapat indikasi adanya penipuan. Kata-kata bohong dari laki-laki tersebut masuk dalam kategori penipuan jika pengakuan baru bercerai 1 kali itu digunakan sebagai cara untuk menjadikan si perempuan sebagai isterinya, dimana jika laki-laki itu telah bercerai lebih dari 1 kali kemungkinan keinginannya menikah akan ditolak si perempuan.
      Dengan adanya penipuan tersebut berarti persetujuannya adalah cacat.

      Pasal 27 ayat (2) UU No 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:

      “(2) Seorang suami atau isteri dapat mengajukan permohonan pembatalan perkawinan apabila pada waktu berlangsungnya perkawinan terjadi salah sangka mengenai diri suami atau isteri.”

      Berdasarkan Pasal 27 Ayat (2) tersebut perkawinan dapat dibatalkan. Akan tetapi pembatalan tersebut hanya dapat diajukan dalam waktu 6 bulan sejak isteri menyadari adanya salah sangka mengenai si suami.

      Pasal 27 ayat (3) UU No 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan:

      “(3) Apabila ancaman telah berhenti, atau yang bersalah sangka itu menyadari keadaannya, dan dalam jangka waktu 6 (enam) bulan setelah itu masih tetap hidup sebagai suami isteri, dan tidak mempergunakan haknya untuk mengajukan permohonan pembatalan, maka haknya gugur.”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  95. Yth. Bapak Ismail Marzuk,

    Assalamualaikum….saya mempunyai masalah pak dengan uang pesangon/DPLK yang tidak kunjung dibayarkan juga ijazah asli saya yang diduga hilang saat di titipkan di perusahaan.
    setelah kontrak kerja saya berakhir dengan 3 kali adendum perjanjian kontrak,selama 7 tahun bekerja dan tidak diperpanjang lagi maka saya berhak atas uang penghargaan dalam bentuk DPLK sesuai surat pemberitahuan masa kontrak habis dan tidak diperpanjang lagi dengan ucapan terimakasih atas pengabdian pada perusahaan yang saya terima dari perusahaan yang tertuang dalam point ke 3 (SURAT ASLI MASIH ADA PADA SAYA beserta surat pengalaman kerja ),namun alangkah kagetnya saya saat umur saya memenuhi syarat ketentuan untuk mencairkan uang tersebut dan saya akan mencairkan,ternyata atas informasi pegawai DPLK BRINGINLIFE uang tersebut telah di cairkan pada tahun 2008 dengan menunjukan bukti pencairan yang dilakukan oleh kepala cabang saat dulu saya bekerja,dan kepala cabang tersebut telah meninggal dunia,akhirnya saya mengurus sampai kantor pusat namun tidak ada tanggapan,begitupun mengenai Ijazah yang di duga hilang tersebut belum ada kejelasan,saya merasa heran sekali karena tidak ada saya meninggalkan hutang koperasi di perusahaan,sampai pimpinan yang baru pun sulit untuk menyelesaikannya dengan alasan pimpinan terdahulu telah meninggal padahal jelas di surat keterangan pencairan tersebut ada bukti telah di cairkan di tanggal 22 januari 2008,semua bukti bukti (surat pemberhentian dengan hormat dan pemberian dana DPLK pada saat usia mencapai 35 tahun,surat keterangan kerja,surat keterangan dari pengelola DPLK bahwa uang tersebut telah di cairkan oleh kepala cabang,dan tentang berkas kepagawaian/Ijazah) apakah dapat dijadikan bukti untuk melayangkan gugatan secara hukum pak dan mohon sepantasnya dalam unsur pidana atau perdata pak karena perseroan terbatas yang akan saya hadapi,sudah cukup sabar saya menunggu atas hak saya tersebut. mohon penjelasan dan pencerahannya pak sekian dan terimakasih banyak….wassalam.

    1. Tanggapan

      Bapak Budiyanto

      Wa’alaikumussalam

      Jika dugaan pencairan dana itu dilakukan oleh Kepala Cabang, maka Bapak dapat menggugat perusahaan tempat bapak bekerja untuk bertanggung jawab atas pencairan dana tersebut. Gugatan secara perdata diajukan karena perusahaan bertanggung jawab atas tindakan yang dilakukan oleh kepala cabang.

      Pasal 1367 Kitab UU Hukum Perdata

      “Seseorang tidak hanya bertanggung jawab, atas kerugian yang disebabkan perbuatannya sendiri, melainkan juga atas kerugian yang disebabkan perbuatan-perbuatan orang-orang yang menjadi tanggungannya atau disebabkan barang-barang yang berada di bawah pengawasannya. Orangtua dan wali bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh anak-anak yang belum dewasa, yang tinggal pada mereka dan terhadap siapa mereka melakukan kekuasaan orangtua atau wali. Majikan dan orang yang mengangkat orang lain untuk mewakili urusan-urusan mereka, bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh pelayan atau bawahan mereka dalam melakukan pekerjaan yang ditugaskan kepada orang-orang itu. Guru sekolah atau kepala tukang bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan oleh murid-muridnya atau tukang-tukangnya selama waktu orang-orang itu berada di bawah pengawasannya. Tanggung jawab yang disebutkan di atas berakhir, jika orangtua, guru sekolah atau kepala tukang itu membuktikan bahwa mereka masing-masing tidak dapat
      mencegah perbuatan itu atas mana mereka seharusnya bertanggung jawab.”

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  96. Assalamualaikum ,
    Sebelumnya terima kasih jika Pak Is berkenan meluangkan waktunya untuk menjawab permasalahan saya,
    saya membeli sebuah rumah dan pemiliknya sudah bercerai , saya membeli dari isterinya sertifikat rumah atas nama isteri , menurut isteri setelah bercerai ada kesepakatan secara kekeluargaan pembagian harta, kendaraan untuk suami dan rumah untuk isteri
    Permasalahan saya , saat kami akan akad jual beli , mantan suaminya tidak mau tanda tangan ,pada waktu mantan isterinya minta mantan suaminya untuk datang ke notaris dan menandatangani AJB , si mantan suami bilang “rumah itu bukan urusan saya lagi, terserah mau diapain aja ” pihak notaries tidak bisa untuk melanjutkan proses AJB ini tanpa tanda tangan persetujuan mantan suami, sedangkan saya sudah bayar sekitar 90%
    Mohon bantuannya , langkah apa yang harus saya lakukan untuk bisa melanjutkan proses AJB ini jika mantan suaminya tidak bersedia menandatangani

    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Surya

      Wa’alaikumussalam

      Pada dasarnya kesepakatan yang telah dibuat secara kekeluargaan tersebut sudah cukup baik, akan tetapi semua pihak (mantan isteri dan mantan suami) harus memegang komitmen bahwa jika diperlukan oleh suatu peraturan perundangan-undangan, pihak-pihak tersebut bersedia membantu pihak lainnya dalam menyelesaikan urusan harta.

      Akan tetapi, sayang sekali kesepakatan tersebut tidak diikuti dengan kesediaan mantan suami untuk menandatangani AJB. Jika suami tidak menandatngani, sedangkan tidak ada putusan resmi mengenai pembagian harta perkawinan, maka harta tersebut secara hukum masih milik bersama mantan isteri dan mantan suami.

      Langkah yang dapat diambil adalah;

      1. mantan isteri mengajukan gugatan ke pengadilan agama mengenai pembagian harta gono-gini, dengan ketentuan bahwa harta yang dibagi tersebut mengacu pada kesepakatan sebelumnya; atau
      2. Bapak Surya menggugat mantan suami ke pengadilan negeri berdasarkan perbuatan melawan hukum, karena tidak bersedia menandatangani AJB.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  97. Pak is apakah pegawai bumn boleh membeli tanah pertanian ( absentee )?
    Untuk proses penyitaan tanah absentee apakah ada pemberitahuan dari pemerintah?

    1. Tanggapan

      Bapak Sigit

      Mengacu pada peraturan yang berlaku, yang dapat memiliki tanah absentee adalah:

      – Pegawai negeri (PP No. 224 Tahun 1961)
      – Pensiunan pegawai negeri (PP No 4 Tahun 1977)

      Bagaimanakah dengan Karyawan BUMN?

      Mengacu pada PP No. 4 Tahun 1977, seseorang yang sebelum tanggal 6 November 1974 telah menjadi karyawan BUMN, dan pada tanggal 6 November 1974 telah memiliki tanah absentee maka karyawan tersebut tetap dapat memiliki tanah absentee.
      Tanggal 6 November 1974 adalah tanggal berlakunya UU No. 8 Tahun 1974 Tentang Pokok-Pokok Kepegawaian. Sejak berlakunya UU No. 8 Tahun 1974 Karyawan BUMN tidak lagi dipersamakan dengan pegawai negeri.

      Dengan demikian, setelah 8 November 1974, karyawan BUMN bukan lagi pegawai negeri sehingga tidak dapat lagi memiliki tanah absentee yang baru.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  98. apakah ad hukum pidana seseorang menyatakan surat sertifkat tanah asli adalah palsu. sedang surat tersebut sudah benar benar asli dah sah menurut hukum

    1. Tanggapan

      Bapak Jumain

      Tidak ada pasal khusus yang memuat masalah yang bapak tanyakan. Akan tetapi secara hukum jika orang tersebut menuduh bahwa sertipikat adalah palsu maka dia harus membuktikannya di pengadilan.

      Jika Bapak tidak berkenan dengan tuduhan tersebut, bapak dapat melaporkan ke polisi dengan dasar penghinaan.

      Pasal 310 Kitab UU Hukum Pidana

      “(1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.

      (2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.

      (3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri.”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  99. assalamu’alaikum…salam sejahtera pak.semoga bpk selalu diberi keberkahan dalam hidup ini karna telah banyak membantu kami2 yang punya masalah yang berkaitan dengan hukum di negri ini.
    saya ada sedikit masalah,tolong minta solusi dan pencerahan dari bpk.
    saya punya tanah pekarangan(masih kosong belum dibangun rumah) yang berbatasa dengan rumah orang lain(sebut si ‘A’).
    si A memper luas bangunan rumahnya dengan jelas menyerobot batas pekaranganku,saat ku temui dan bicara baik2 masalah perbatasan pekaranganku si A malah marah2 dan mencaci maki aku dia beralasan bahwa dia lah yang benar,katanya dulu waktu sya membeli pekarangan salah ngukur.
    kemudian selang beberapa hari saya mengajak pamong perangkat desa(kaur dan kadus) untuk mengukur kembali pekarangan ku,dan ternyata si A memang salah telah menyerobot pekarangan ku seluas 3 ubin..
    setelah musyawarah dengan perangkat desa akhirnya sya berikan toleransi pd si A untuk membayar saja pekarangan yang sudah dia serobot..(padahal waktu itu sya sama sekali tidak ingin menjualnya,sya pengin bongkar bangunan yang telah menyerobot tanah hak ku karna sya merasa telah di injak2 harga diri ku pada awal2 waktu belum dilakukan pengukuran dengan perangkat desa).
    tapi setelah setahun berjalan si A membangun rumah lagi dan pada kenyataannya pembangunan yang sekarang juga sama seprti tahun dulu menyerobot batas tanahku lagi,dia membangun diatas tanahku lagi.

    menurut bapak,bagaimana dan langkah apa kah yang harus aku tempuh untuk menyelesaikan perselisihan ini..apa harus dibongkar aja bangunan si A yang jelas2 menyerobot batas lagi apa harus bagaimana.
    terimakasih banyak sebelumnya pak..wassalam

    1. Tanggapan

      Bapak Khoerudin

      Wa’alaikumussalam

      Seseorang tidak boleh membangun di atas tanah milik orang lain tanpa izin pemiliknya, hal ini mengacu pada UU No. 51 PRP Tahun 1960, Tentang LARANGAN PEMAKAIAN TANAH TANPA IJIN YANG BERHAK ATAU KUASANYA. Sanksi atas pelanggaran tersebut adalah hukuman kurungan selama-lamauya 3 (tiga) bulan dan/atau denda sebanyak-banyaknya Rp 5.000,- (lima ribu rupiah).

      Untuk menyelesaikan perselisihan, Bapak dapat meminta bantuan pemerintah daerah agar pihak lain mengosongkan tanahnya. Jadi, jangan lakukan pembongkaran sendiri.

      Pasal 4 UU No. 51 PRP Tahun 1960


      “1. Dalam rangka menyelesaikan pemakaian tanah sebagai yang dimaksud dalam pasal 3, maka Penguasa Daerah dapat memerintahkan kepada yang memakainya untuk mengosongkan tanah yang bersangkutan dengan segala barang dan orang yang menerima hak daripadanya.

      2. Jika setelah berlakunya tenggang waktu yang ditentukan di dalam perintah pengosongan tersebut pada ayat 1 pasal ini perintah Itu belum dipenuhi oleh yang bersangkutan, maka Penguasa Daerah atau penjabat yang diberi Perintah olehnya melaksanakan pengosongan itu atas biaya pemakai tanah itu sendiri.”

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  100. asslkm pak selamat siang ini saya ada masalah sedit mohon kiranya bantuanya..??
    begini permasalahanya sayakan menjual tanah dan tanah itu dah bersetipikat trs ada pembeli yang mau tanah saya tersebut tp sipembeli mau beli klo tanah yang disebalah saya dijual juga tp tanah yang disebelah saya itu bukan tanah milik saya terus dari pihak kami menanyakan apakah tanah itu dijual ternyata dijual setelah itu terjadilah transaksi jaul beli antara saya dan pembeli dan sipembeli ngasih uang 10 jt dulu karena saya minta DP dulu karena sertifikat saya masih dibank untuk pengambilan sertifikat tersebut terjadilah kesepakatan akan tetapi ada masalah lain karena tanah yang ada disebelah saya tadi suratnya bermasalah karena pihak pembeli menanyakan kepemilikan surat tanah tersebut kepada kantor kelurahan dan sipembeli bilang klo tanah disebelah saya tidak bisa dibeli maka sipembeli akan mebatalkan beli tanah tersebut :
    1.Dan yang mau saya tanyakan bila mana sipembeli sudah DIL atau setuju apakah uang muka tersebut bisa diambil kembali oleh pembeli karena pembeli mau uang mukanya kembali
    2.Dan kira – kira uang tersebut seumpama tidak saya kembalikan apakah saya kena pidana bila saya dilaporkan oleh pembeli apakah saya bisa dipidana karena waktu serah terima uang tersebut tidak ada hitam diatas putih terus bagaimana proses hukumnya bila uang itu tidak saya kembalikan tolong penjelasanya sekian terima kaasih

    1. Tanggapaan

      Bapak Rega Muda

      Dalam suatu perjanjian jual beli, maka uang panjar yang sudah dibayar tidak dapat hangus jika calon pembeli belum melunasi seluruh harga kecuali jika sebelumnya sudah disepakati.

      Jika sebelumnya belum ada kesepakatan tentang hangusnya uang panjar, maka kewajiban para pihak adalah memenuhi kewajibannya masing-masing. Penjual wajib menyerahkan barang, pembeli wajib melunasi harga.

      Pasal 1464 KUH Perdata

      Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

      Apabila pembeli hendak membatalkan jual beli sepihak, maka pembeli tidak berhak menagih uang panjar.
      Meskipun tidak ada bukti serah terima uang, bapak tidak dapat dituntut pidana karena penyerahannya secara sukarela. Selain itu masalah ini adalah masalah perdata yang tidak termasuk urusan pidana.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  101. mohon pencerahan:
    pada tahun 1990an, A menjual sebagian tanah SHM ke B, belum dilakukan pemecahan sertipikat. Tidak berapa lama, A berutang sejumlah Rp 1 juta kepada B tanpa kuitansi. B meminta SHM tanah yang dijual untuk dipecah/balik nama. Yang terjadi sertipikat pecahan telah terbit a.n. B, namun sertipikat induk tidak dikembalikan kepada A. hutang A kepada B mau dilunasi, tapi sertipikat tidak kunjung dikembalikan. Sekitar tahun 2011, ada X yang mendatangi A mengatakan SHM Induk a.n. A telah digadaikan oleh B ke X senilai 70 Juta. bagaimana langkah bijaksana yang harus diambil A/
    terima kasih atas waktu yang diberikan

    1. Tanggapan

      Bapak Yuwono

      Dalam hutang piutang, yang dijadikan jaminan adalah tanah dan bangunan, bukan sertipikat. Tanah yang dijadikan jaminan hutang, diikat dengan HAK TANGGUNGAN. Untuk membuat hak tanggungan, maka pemilik tanah dan pemberi pinjaman membuat akta pemberian hak tanggungan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
      Jadi, tidak benar jika tanah digadaikan. Selain itu, untuk menjaminkan tanah, pihak pemilik tanah harus aktif terlibat menandantangani akta pemberian hak tanggungan.

      Langkah bijaksana adalah dengan bermusyawarah. Jika langkah tersebut tidak tercapai bias diajukan gugatan atau melaporkan ke polisi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  102. maf pak say mw tnya?
    Jika ada seseorang yang menjual hutan milik masyarakat tanpa pengetahuan masyarakt kepada perusahaan apakah si penjual itu di katakan pidana,,kalau pidana tolong jelaskan mengenai UU nya pak. dan gimana solusinya

    1. Tanggapan

      Bapak Noprian

      Pada dasarnya, hanya pemilik-lah yang berhak menjual segala sesuatu. Setiap orang tidak boleh menjual benda yang bukan miliknya.

      Pasal pidana yang berkaitan dengan tanah adalah:

      Pasal 385 ayat 1 Kitab UU Hukum Pidana

      Diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun:

      “1. barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat, padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  103. maaf pak saya mau nanya? 1.saya punya sebidang tanah dapat warisan dari orang tua saya yang dulu waktu itu masih ikut saya, dan sudah saya setipikatkan atas nama saya sendiri. persoalanya orang tua saya sekarang ikut sama saodara saya, saodara saya sekarang mengiginkan tanah itu dengan alasan katanya saya telah membuat sertipikat palsu, dan sudah saya buktikan ke kantor pertanahan katanya petugas pertanahan sudah mengatakan surat itu asli, hatisa senang bahwa sertipikat yang saya pegang itu asli. dan beberapa bulan kemudian saodara saya masih belum terima bahwah sertipikat itu asli, dan masih tetap mengugat saya bahwa saya memalsukan sertipikat. yang saya tanyak apa yang saya lakukan terhadap saodara saya? bila saya lanjutkan kehukum, mohon bantuanya dan jawabanya yang jelas ya pak ?…..

    terih kasih dari suwoto

    1. Tanggapan

      Bapak Suwoto

      Ada dua hal yang berkaitan dengan pertanyaan Bapak yaitu:

      1. Pewarisan
      2. Mempertahankan kebenaran /keaslian sertipikat

      Penjelasan:

      1. Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan, bapak menerima warisan dari orang tua. Di sisi lain, orang tua saat ini masih hidup. Yang namanya warisan harus ada pihak yang meninggal dunia. Jika orang tua masih hidup namanya bukan warisan tetapi hibah.

      2. Jika saudara Bapak merasa bahwa sertipikat tersebut palsu, biarkan saja dia dengan “perasaannya” tersebut. Bapak tidak perlu panik, karena yang menentukan asli atau tidaknya adalah pengadilan, bukan saudara tersebut. Jika saudara bapak tidak puas dengan penjelasan bapak, biarkan saja. Menghadapi situasi ini bapak tidak perlu bertindak apa-apa. Bapak bersikap pasif saja sampai saatnya nanti saudara tersebut menggugat melalui pengadilan.

      Dalam hukum berlaku asas: “Siapa yang mendalilkan sesuatu, maka dia harus membuktikannya” artinya jika saudara tersebut menganggap sertipikat itu palsu maka dia harus membuktikannya di pengadilan. Simpan baik-baik sertipikat tersebut, jangan tunjukkan kepada saudara tersebut. Nanti jika masalah ini masuk pengadilan, sertipikat dapat dijadikan bukti kuat.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  104. Selamat pagi pak Ismail,

    Saya membeli sebuah rumah dari salah satu pengembang, setelah sepakat dengan harga dan uang muka kami melakukan transaksi tersebut, artinya ada perjanjian dan bukti pembelian dari pengembang dan juga setelah saya melunasi uang muka yang kita sepakati saya juga mendapatkan kwitansi pelunasan uang muka.
    Seiring berjalannya waktu akhirnya pengembang ingkar janji yaitu tidak membangun rumah yang sudah dijanjikan dan dicantumkan dalam surat perjanjian tersebut, akhirnya setelah saya desak , pihak pengembang menyatakan bahwa dari pengembang tidak bisa membangun rumah saya dengan alasan tidak ada dana dari bank, maka saya mengajukan pembatalan dan penarikan kembali uang muka yang sudah saya bayarkan karena pengembang tidak bisa memenuhi kewajibannya (membangun rumah saya). Permasalahannya sepertinya pihak pengembang selalu mengundur pengembalian uang muka saya.

    Apa yang harus saya lakukan untuk mendapatkan uang muka saya lagi pak? (Pihak pengembang terlalu sering mengingkari janji baik yang dibuat secara tertulis maupun lisan).

    Mohon saran dan masukannya, terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Irawan

      Dalam suatu perjanjian jika salah satu pihak tidak dapat memenuhi isi perjanjian, maka pihak yang dirugikan dapat meminta agar pihak tersebut memenuhi kewajibannya atau menuntut pembatalan perjanjian dengan meminta ganti rugi.

      Jika secara musyawarah tidak tercapai, Bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan untuk membatalkan persetujuan dan meminta ganti rugi.

      Pasal 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      “Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga”
      .

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  105. Selamat malam Pak Ismail,

    Saya lagi cari info di internet tetapi belum ketemu. Saya membeli tanah di thn 1970 dan saya ada ajb asli dan sertifikat asli. Tetapi sekarang alih warisnya penjual tanah itu bilang kalau ajb ini tidak sah karena tidak terdaftar di kecamatan, maka sertifikat saya pun tidak sah.

    Pertanyaan saya adalah, apakah pendaftaran di kecamatan sebegitu pentingnya ? apakah itu artinya tidak sah biarpun semuanya sudah asli dan di buat oleh notaris dgn procedur yg benar, apakah hanya karena tidak ada di daftar kecamatan menjadi ajb dan sertifikat itu tidak sah?

    Terima kasih atas waktunya pak.
    Adrian

    1. Tanggapan

      Bapak Adrian

      Untuk mengetahui asli atau tidaknya sertipikat, Bapak dapat melakukan pengecekan ke Kantor Pertanahan di wilayah letak tanah berada. Di Kantor Pertanahan, salinan buku tanah yang ada di sertipikat akan dicocokkan dengan buktu tanah yang ada di Kantor Pertanahan. Jika data-data tersebut sama, maka sertipikat tersebut asli. Tanah yang sudah bersertipikat tidak harus terdaftar di kecamatan, tetapi harus terdaftar di Kantor Pertanahan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Hans

      PPJB adalah perjanjian yang dibuat berdasarkan kesepakatan pihak-pihak yang membuatnya. Jika salah satu pihak melanggar syarat-syarat yang ada di PPJB, maka pihak yang dirugikan dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  106. Yth Bp. Ismail,
    Selamat malam, sebelumnya saya akan menceritakan terlebih dahulu kronologis awal permasalahan..
    Pada tahun 2012 tepatnya bln Juli si A (pegawai kantor pos pada bagian pelayanan pensiunan) yang dipercaya oleh salah seorang karyawan KSP (Koperasi Simpan Pinjam) untuk menjaring dan memasarkan fasilitas kredit kpd nasabah pensiunan pada kantor pos tersebut.
    Cat: KSP dan Kantor Pos telah menjadi mitra dalam pemberian kredit terhadap pensiunan
    Suatu ketika Si A melakukan tindakan penyelewengan dana KSP dengan modus ada nasabah yang akan meminjam sejumlah dana kepada KSP namun data nasabah pensiunan yang akan meminjam kesemuanya fiktif (data nasabah yg meminjam asli akan tetapi nasabah yg bersangkutan tidak pernah berniat utk meminjam sejumlah dana dari KSP), yang dikarenakan dengan alasan dana tersebut sangat dibutuhkan untuk pencalonan si A menjadi kepala desa di daerahnya (dana digunakan utk kepentingan pribadi si A).
    bahwa diketahuinya tindakan Si A telah melakukan penyelewengan dana KSP dikarenakan dana yang telah dikeluarkan oleh KSP menjadi macet dan KSP tersebut mengalami kerugian yang sangat besar jumlahnya. Pada awalnya pihak KSP akan melaporkan si A ke pihak kepolisian akan tetapi dengan berbagai pertimbangan dan adanya pihak dari kantor pos yang menyarankan agar permasalahan ini diselesaikan secara kekeluargaan maka niat untuk melaporkan si A tidak jadi terlaksana. Dan juga pihak KSP berasumsi apabila si A dilaporkan maka kerugian materi yang dialami KSP tidak akan pernah kembali lagi..
    Singkat cerita pihak KSP dengan si A membuat perjanjian hutang piutang pada awal agustus dengan jaminan AJB (Akta Jual Beli) tanah dan bangunan yang merupakan milik dari mertua si A krn si A masih berdomisili di tempat mertuanya, dan cara pembayaran dilakukan dengan cara mencicil setiap bulannya selama 2 tahun.
    Adapun dokumen-dokumen yang dihasilkan adalah:
    1. Perjanjian utang piutang
    2. Surat pernyataan pengakuan hutang dari si A
    3. Surat penyerahan jaminan AJB dari si A
    4. Surat penyerahan jaminan AJB dari mertua si A
    5. Surat kuasa untuk menjual dari mertua si A kpd KSP
    Pertanyaan saya kepada bapak adalah:
    1. Bagaimana tanggapan bapak terhadap kasus seperti ini?
    2. Apakah semua dokumen-dokumen yang diperoleh sudah cukup kuat?
    3. Apakah dengan jaminan AJB, apabila hari kedepan si A tidak dapat menepati janjinya, tanah dan bangunan sesuai di AJB otomatis menjadi milik KSP?
    4. Apakah si A masih dapat dikenakan pidana apabila si A tidak dapat melunasi hutangnya selama 2 tahun?
    5. Bagaimana langkah-langkah yang akan ditempuh apabila terjadi kasus yang sama, agar dana yang telah diselewengkan dapat terambil kembali oleh KSP?
    Untuk sementara sekian pertanyaan dari saya pak, terima kasih atas waktunya..

    1. Tanggapan

      Bapak Ringo

      1. Pada dasarnya kasus ini masuk dalam ranah hukum pidana dan penyelesaiannya dapat ditempuh dengan dua cara yaitu melaporkan ke kepolisian sekaligus mengajukan gugatan perdata untuk memperoleh ganti rugi. Dengan dibuatkannya perjanjian utang piutang, maka kasus ini menjadi murni perdata.

      2. Jika yang dimaksud adalah dokumen-dokumen untuk menjamin pengembalian uang, maka dokumen-dokumen tersebut tidak kuat dan tidak dapat digunakan untuk mengembalikan dana yang telah digunakan.

      Jika tanah dan bangunan akan dijadikan jaminan, maka tanah dan bangunan tersebut terlebih dahulu harus didaftarkan di Kantor Pertanahan untuk dibuatkan sertipikat tanah. Sertipikat tersebut kemudian diikat dengan Hak Tanggungan.

      3. AJB yang diserahkan oleh A kepada KSP tidak bernilai jaminan secara hukum. KSP tidak dapat memiliki tanah tersebut hanya berbekal surat penyerahan AJB. Satu-satunya celah yang dapat digunakan adalah Surat Kuasa Menjual dari A ke KSP, akan tetapi surat kuasa menjual tersebut belum sepenuhnya bisa digunakan. Suatu saat nanti Mertua A atau A dapat menolak penggunaan kuasa tersebut dengan alasan bahwa surat kuasa tersebut erat kaitannya dengan pemberian jaminan dan bukan kuasa murni. Pejabat Pembuat Akta Tanah kemungkinan akan menolak jika kuasa tersebut masih berkaitan dengan pemberian jaminan.

      4. Karena kasus ini sudah dipindahkan ke masalah utang piutang, maka A tidak dapat dikenakan pidana jika tidak dapat melunasi utang yang dibuat berdasarkan perjanjian utang piutang. A masih dapat dijerat pidana, sepanjang tidak ada pengakuan dari KSP bahwa utang piutang tersebut sebagai pengganti uang yang digunakan A.

      5. Tidak ada langkah penyelesaian yang sama persis untuk setiap masalah. Sekadar bahan masukan saja, jika ada peristiwa sejenis maka, kemungkinan yang dapat dilakukan adalah melaporkan ke kepolisian sekaligus mengajukan gugatan ganti rugi. Cara yang telah dilakukan KSP hanya dapat berhasil jika tanah yang dijaminkan sudah bersertipikat dan diikat dengan Hak Tanggungan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  107. Yth. Bapak Ismail Marzuki

    Selamat malam pak, salam kenal.

    Saya Faqih pak, saya ingin bertanya masalah pekerjaan.
    saya bekerja sebagai auditor di perusahaan leasing (pembiayaan sepeda motor).

    Permasalahan yang saya tanyakan mengenai fidusia bawah tangan yang biasa dilakukan oleh perusahaan leasing pada umumnya. saya sebelumnya sdh membaca UU Nomer 42 1999 Tentang fidusia, dimana dlm peraturan UU tersebut telah diatur penandatangan fidusia dilakukan dihadapan pejabat notaris serta disertai dengan 2 orang saksi. pertanyaan saya, perjanjian notaris dibawah tangan seperti banyak dilakukan oleh perusahaan leasing apakah kuat? kedua, apabila nasabah wanprestasi & tidak mengakui penandatangan yang dilakukan di fidusia tersebut, apa perusahaan leasing bisa dituntut balik atas dasar penipuan? oya pak, apa foto nasabah pada saat penandatangan fidusia bisa jadi dasar kekuatan hukum yang kuat?(bagi perusahaan)… -jika ya, dasar aturan yang mendasarinya apa?

    selama ini fidusia di perusahaan leasing selalu kalah dengan nasabah di mata hukum.

    mohon pak dengan sangat pencerahannya….

    Terimakasih

    1. Tanggapan

      Bapak Faqih

      Berikut ini tanggapan saya mengenai pertanyaan bapak:

      1. Perjanjian

      Suatu perjanjian tertulis dapat dibuat di bawah tangan, dapat juga dibuat dihadapan notaris berupa akta notaris.

      Akta Notaris adalah akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam Undang-Undang. Disebut akta notaris jika memenuhi syarat antara lain Akta dibacakan oleh notaris dihadapan paling sedikit 2 orang saksi. Apabila syarat tersebut tidak terpenuhi maka akta tersebut hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan.

      2. Tidak mengakui tandatangan

      Apabila perjanjian tersebut berupa akta notaril maka para pihak tidak dapat membantah tanda tangan yang sudah dibubuhkan. Jika berupa akta di bawah tangan, setiap orang dapat membantah kebenaran tanda tangan.

      Dalam kasus Bapak, akta yang dibuat tidak dihadapan notaris adalah akta di bawah tangan.

      Pihak yang merasa tandatangannya dipalsukan dapat melaporkan ke kepolisian. Setiap orang yang diduga terlibat pemalsuan, dapat dijadikan tersangka. Untuk membuktikan palsu atau tidaknya tandatangan dapat dengan menggunakan pemeriksaan laboratorium dan juga dengan keterangan sakis-saksi.

      3. Pada dasarnya, foto tidak termasuk dalam alat bukti tulisan. Akan tetapi foto tersebut dapat dijadikan bukti sepanjang mempunyai koneksitas yang erat dengan perkara yang disengketakan.

      4. Seharusnya, perusahaan leasing tidak kalah dalam masalah fidusia jika seluruh persyaratan fidusia dipenuhi. Dalam praktek, leasing menggunakan jalan pintas dengan membuat akta fidusia tidak dihadapan notaris, sehingga akta tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  108. Selamat siang pak Ismail, Saya Mela mohon bantuannya atas pertanyaan saya.
    Tahun lalu saya menjual rumah kpd X. dalam pembayaran X telah menyerahkan sejumlah uang beberapa kali yang terakhir. saat dihadapan PPAT untuk melakukan tanda tangan AJB si X belum melunasi pembayaran terakhir karena perjanjian kami dari awal yg disetujui oleh pembeli bahwa pengosongan rumah akan dilakukan 2 – 3 bulan apabila telah clear jual beli, degnan jaminan uang pembelian rumah d tahan 3 jt dr sisa pembayaran terakhir -+ 15 jt. namun si X pd saat tanda tangan AJB dihadapan PPAT tidak mau menyerahkan uang sisa 12 jt terlbh dulu sisa 3 jt stlh pengosongan rumah sesuai kesepakatan awal. Sehingga terjadilah ketidak sepakatan antara saya (Penjual) dgn si X (Pembeli). Masalah ini tlh menggantun itu? sampai saat ini posisi sertifikat asli masih di pegang PPAT. Mohon jawabannya pak atas pertanyaan saya ini, demikian terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Mela

      Jika syarat pelunasan itu ada waktunya, maka apabila saat pelunasan si pembeli belum melunasi, si pembeli dianggap telah ingkar janji.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  109. Yth Bp. Ismail,

    Saya ingin bertanya permasalahan yg saya alami.

    Saya bermaksud untuk melakukan over kredit sebuah apartemen subsidi, dikarenakan belum pecah sertifikat apartemen tersebut belum dapat dialihkan kreditnya (peraturan bank pemberi kpr katanya seperti itu), karena saya tertarik dengan apartemen tersebut akhirnya saya menyetujui untuk membayar sesuai jumlah yg disepakati dan melanjutkan sisa kredit di bank tetap atas nama pemilik sebelumnya.
    Saat transaksi itu berlangsung, kami difasilitasi oleh salah seorg pengurus / karyawan pengelola apartemen tsb, beliau katakan memiliki seorg kenalan notaris dari bank pemberi kredit tsb, sehingga proses dpt mudah dilakukan dan lebih cepat. Namun ketika kami dipertemukan, ternyata yg bersangkutan bukanlah seorg notaris, melainkan karyawan dari bank pemberi kredit tsb, dan beliau katakan beliau mewakili notaris kenalannya, singkat cerita saya dan pemilik apartemen mulai menandatangani berkas akta dan surat kuasa, namun saat itu saya baca isinya hanya berupa tulisan semacam surat perjanjian namun data diri kami dan data unit apartemen belum dimasukan, katanya nanti akan diisi oleh notaris tsb.
    Untuk proses notaris ini saya membayar biaya 2,5jt kepada karyawan bank tsb dan DP 10jt kepada pemilik apartemen (tanpa bukti kwitansi)
    Awalnya saya dijanjikan bahwa PPJB dan akta kuasa pengambilan sertifikat apart hanya 1 minggu, ternyata sampai saat ini sudah hampir 1 bulan belum jadi juga dan anehnya saya tidak diberitahukan nama dan alamat sang notaris tersebut.

    Yang ingin saya tanyakan adalah sbb:
    1. apakah proses seperti ini lumrah adanya? karena saya baca ulasan bapak sebelumnya bahwa perjanjian akta itu harus dibuat / tandatangani dihadapan notaris langsung
    2. bagaimana cara saya dapat mengetahui / mengecek bahwa PPJB dan akta kuasa dibuat oleh notaris yg asli dan surat2 ini juga asli?
    3. Apakah saya dapat membatalkan transaksi tersebut? bahkan apabila seandainya PPJB dan akta kuasa sudah jadi.
    4. Saya baru saja mengetahui dari bank tsb bahwa over kredit dengan cara yg saya lakukan ternyata sudah tidak diberlakukan lagi, namun karena saya katakan bahwa saya sudah terlanjur melakukan transaksi ini, akhirnya bagian dokumentasi katakan saya dapat memberikan fotocopy surat2 td yg sudah dinotariskan sebagai arsip, namun timbul kekhawatiran dalam hati saya, bagaimana kalau seandainya setelah saya lunasi kredit apartemen tsb namun pihak bank tidak dapat menerima akta kuasa yg sudah saya buat dan harus pemilik pertama yg dapat mengambil sertifikat tsb?

    Maaf apabila terlalu panjang, saya sungguh membutuhkan pendapat bapak sebagai ahli dalam bidang hukum. Terima kasih banyak sebelumnya ya pak

    regards,
    Yani

    1. Tanggapan

      Ibu Yani

      Sepanjang yang saya ketahui untuk apartemen bersubsidi tidak boleh dialihkan/dijual kepada pihak lain.

      Pasal 54 UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

      “(1) Sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah).
      (2) Setiap orang yang memiliki sarusun umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal:
      a. pewarisan;
      b. perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; atau
      c. pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.
      (3) Pengalihan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b dan huruf c hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana.”

      Tanggapan atas pertanyaan:
      1. Jika suatu akta adalah akta notaris, penandatanganannya harus dihadapan notaris.

      Pasal 16 ayah (1) huruf m, UU No. 2 tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris:

      “(1) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib:

      m. membacakan Akta di hadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi, atau 4 (empat) orang saksi khusus untuk pembuatan Akta wasiat di bawah tangan, dan ditandatangani pada saat itu juga oleh penghadap, saksi, dan Notaris”

      2. Untuk mengetahui bahwa PPJB tersebut asli adalah:

      – PPJB itu harus ditandatangani dihadapan notaris oleh para pihak;
      – PPJB dapat dicek keasliannya ke notaris yang bersangkutan

      3. Ibu dapat meminta pembatalan transaksi tersebut karena transaksi pengalihan apartemen bersubsidi dilarang oleh UU.

      4. Memang benar karena transaksi tersebut dilarang, maka nama di sertipikat tetap nama pemilik semula. Agar suatu saat bank dapat menyerahkan sertipikat ke ibu Yani, saran saya adalah agar dibuat Akta kuasa secara notaril. Akta tersebut khusus hanya untuk mengambil sertipikat dari bank.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  110. sya mau bertanya ,
    da kasus,
    seorang ayah y mempunyai istri da anak dan menjual sebidang tanah kpd orang lain dgn hrga 1 m kepda B, B telh membyar setegah harga tanah dgan dibuat tanda terima kwintansi tak lam kemudian si A meningal dunia,kemudian anaknya membatal perjanjian jual beli dengan B dengan berbagai alasan;
    yg jadi pertayaannya 1. apakah perjanjian jual beli tersebut dpat di btalkan ,kalau bisa apa alsannya, dan dasar hukumnya
    2. dan bagaimana sebaiknya perjanjian jual beli tersebut agar mempunyai kekuatan hukum bagi sipembeli

    1. Tanggapan

      Bapak Dany

      Dalam transaksi tersebut, mengacu pada Kitab-Undang-Undang Hukum Perdata, dengan telah disepakatinya barang dan harga maka jual beli telah terjadi (Pasal 1458 KUHPerdata)

      Akan tetapi hak milik baru berpindah setelah tanah itu diserahkan kepada pembeli dan dibuat AJB-nya. Selain itu, konsepsi jual beli tanah menurut hukum adat sebagai prinsip dalam hukum pertanahan adalah jual beli dilakukan secara tunai dan terang. Tunai artinya harga harus sudah dibayar sepenuhnya.

      1. Mengingat jual beli terrsebut belum sempurna karena belum adanya perpindahan hak dan harga belum dilunasi maka ahli waris masih dapat membatalkan jual beli tersebut. Jika dibatalkan, maka uang harus dikembalikan kepada pembeli.

      2. Sebaiknya lakukan negosiasi ulang dengan para ahli waris.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  111. pagi pak,saya mau bertanya ini
    kasus : orang yang telah meninggal apakah pinjaman tersebut bisa lunas di bank.. surat jaminan tanah tetapi bukan atas nama alm.
    dan jika tidak bisa lunas,kita mau melunasi nya…tetapi orang bank menahan surat tanah kita meskipun udah di bayar lunas karena si alm pny tmn ada pinjaman juga atas nama CV alm tersebut sebesar 700juta dengan jaminan surat tanah milik teman nya tersebut..
    itu solusi nya gimana ya?karena kita mau nya lunasi hutang yang jaminan surat tanah kita aja…
    surat tanah kita tidak bersangkut paut dengan atas naama CV..
    tolong pencerahaanya ya pak…

    1. Tanggapan

      Bapak Erwin

      Perjanjian Kredit dan Perjanjian pemberian jaminan termasuk Hak Tanggungan harus berdasarkan kesepakatan pihak-pihak yang membuatnya. Selain itu, suatu perjanjian hanya mengikat bagi pihak-pihak yang terlibat didalamnya.

      Jika debitur meninggal dunia, maka harta peninggalan debitur termasuk hutang debitur menjadi wairsan bagi ahli warisnya.

      Ada tiga kemungkinan:

      – Jika ahli waris menolak warisan, maka ahli waris tidak berhak atas harta warisan dan tidak wajib melunasi hutang pewaris (debitur yang telah meninggal dunia);
      – Jika ahli waris menerima warisan secara beneficier maka ahli waris menerima warisan jika ada sisa dari harta warisan setelah dikurangi hutang-hutang. Jadi ahli waris tidak menanggung hutang pewaris dengan harta pribadi ahli waris
      – Jika ahli waris menerima secara penuh warisan, maka selain menerima harta, ahli waris juga menanggung seluruh hutang.

      Dalam peristiwa yang Bapak Erwin sampaikan, jika ahli waris hendak melunasi hutang pewaris (debitur) maka setelah hutang lunas seharusnya jaminan dikembalikan kepada pemiliknya.

      Bank tidak berhak menahan jaminan karena perjanjian yang dibuat oleh pemilik tanah adalah janji untuk menjamin hutang atas pinjaman perorangan almarhum, bukan untuk menjamin hutang CV.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  112. asalasm mualaikum wr.wb selamat pagi pak adakawan saya salah satu caleg dia membuat suatu poster yang menerangkan 9 program aksi dengan tulisan di butir butir nya bertujuan dan berusaha di butir ke empat bertujuan menyumbangkan gajinya setiap bulan ke fakir miskin 50 % dan di poster tersebut ukuran 30 cm lebar dan panjang 50 cm dan di bubuhi tanda tangan beserta stempal dan materai yang sudah di scen untuk menguatkan porgaram aksi trsebut , dan di bawahnya tertulis jika tidak mncapat 50% selama satu tahun menjalankan proggram aksi siap di turunkan dari jabatan, yang ingin saya tanyakan bagaimana bntuk postr ini apakah nantinya terjeret hukuman negara dan hukuman KPU atau KIP Mohon bantuan ktrangannya pak

    1. Tanggapan

      Bapak Mustafa Kamal

      Dalam UU No. 8 Tahun 2012 Tentang Pemilu Anggota DPR, DPD, dan DPRD, disebutkan adanya larangan menjanjikan uang kepada peserta kampanye (masyarakat)

      Pasal 86

      “(1) Pelaksana, peserta, dan petugas Kampanye Pemilu dilarang:
      j. menjanjikan atau memberikan uang atau materi lainnya kepada peserta Kampanye Pemilu.”

      Pasal 299

      “Setiap pelaksana, peserta, dan petugas Kampanye Pemilu yang dengan sengaja melanggar larangan pelaksanaan Kampanye Pemilu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 86 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, huruf e, huruf f, huruf g, huruf h, atau huruf i dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun dan denda paling banyak Rp24.000.000,00 (dua puluh empat juta rupiah).”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  113. setau sy brdsrkan KUHPerdata perjanjian tdk dpt dibatalkn apabila salah satu pihak yg membatalkan, dan apabila terjadi pembatalan sepihak maka DP hangus kecuali yg melakukan pembatalan perjanjian itu adalah pihak kami maka kami berkewajiban mengembalikan uang DP tsb,

  114. sore pak,, mohon bantu solusi’y ya pak begini pak kami menjual tanah kpd pihak developer seharga 100rb/M2 luas tanah skitar 4720 M2,pihak developer sudh menyetujui dan u/ urusan jual beli tanah melibatkan notaris, perjanjian tsb terjadi bulan oktober 2013 dan pelunasan pd bulan april 2014, nah permasalahan’y adalah pihak pembeli ingin pembayaran’y dicicil smpe oktober dikarenakan tanah kami masuk jalur tambang atau terkena titik koordinat shg developer tdk mendptkn izin,pdhl tanah kami itu mmg sah hak milik kami dan bersertifikat,krn tanah tsb warisan dari kakek yg seorg purnawirawaan,tanah tsb pembagian dari pemerintah thd anggota TNI skitar thn 80 an,sdgkan kami tdk tau menau mslh jalur tambang dan tdk ada tembusan atau pemberitahuan dri pihak terkait u/ mslh itu,dan kami sekeluarga jg tdk mau dilibatkan u/ mslh itu,kami hanya menjual sebidang tanah dgn harga tsb,istilahnya kami jg tdk terlalu gencar menjual tnh tsb,pihak developer lah yg pertama kali berminat dan mengajukan penawaran,tp yg sy bingung knp badan perizinan tdk memberikan izin thd depelover tsb sdgkn itu adalah tanah kami,kemudian pihak pembeli ini mnta harga tanah dikurangin,sebenar’y mslh dia mau membatalkan atau tdk itu hak pembeli tp dgn catatan uang DP/panjer 100jt hangus,sy tdk tau apa ini mmg akal2an developer atau bgimana,jd bgimana ya pak solusinya,tks sebelum’y sy sgt membthkan masukan dri bpk

    1. Tanggapan

      Ibu Karlyana

      Ada kemungkinan memang sebagian tanah ibu masuk area tambang. Jika hal ini terjadi, maka ibu sebagai pemilik sah berhak atas kompensasi dari pihak yang akan menambang di daerah tersebut. Perusahaan yang akan menambang harus membebaskan tanah ibu terlebih dahulu dengan membayar kompensasi sesuai kesepakatan. Jika benar demikian, maka tanah yang dapat dijual adalah bidang tanah setelah dikurangi area tambang.

      Jika penjual membatalkan sepihak, penjual harus mengembalikan uang panjar seluruhnya.

      Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      “Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  115. Pak Marjuki yth, saya membeli rumah secara kredit melalui salah satu bank pemerintah di jkt. jangka waktu kredit sampai thn 2017.
    Bulan september thn 2013 saya berminat melunasi cicilan tsb dan saya juga telah lalai mengadakan pembayaran selama setahun. Namun ketika saya datang ke bank tsb, pihak bank mengatakan rumah saya tsb telah dibeli oleh seseorang, dengan alasan saya telah lalai membayar kewajiban selama setahun. Yang anehnya tidah ada pihak bank yg datang kermh saya ketika saya tdk membayar ci cilan selama setahun. Dan apakah memang mengalihkan rumah kepada pihak lain sebegitu mudahnya tanpa pemberitahuan yang empunya ? Mohon sarannya . Terima kasih.

    1. Tanggapan

      Ibu Jeanny

      Lazimnya suatu transaski pembelian rumah melalui KPR bank adalah dibuatnya Akta Jual Beli atas Tanah dan Bangunan. Akta Jual Beli tersebut ditandantangani oleh pembeli (debitur) dan developer. Dengan akta jual beli ini terjadi pemindahak hak milik dari penjual kepada pembeli.

      Dengan beralihnya hak milik tersebut kepada pembeli, maka bank tidak berwenang menjual tanah tersebut kepada pihak lain.

      Bila bank akan mengeksekusi tanah tersebut maka harus berdasarkan putusan pengadilan. Bank tidak dapat sepihak menjual tanah yang dijadikan jaminan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  116. Halo pak ismail,

    saya ingin tanya,
    apakah tanah/bangunan (SHM) yang menjadi tempat ibadah (masjid/gereja) bisa dijadikan agunan/jaminan kepada pihak bank?

    terima kasih untuk jawabannya,
    salam.
    David Andre

    1. Tanggapan

      Bapak David

      Masjid atau Gereja yang ada di Indonesia, sebagai sebuah bangunan dapat didirikan di atas tanah yang berbeda-beda hak atas tanahnya.

      a. Masjid:

      Masjid dapat didirikan di atas:

      – tanah Wakaf
      – tanah –tanah milik perorangan yang digunakan untuk masjid
      – tanah fasilitas umum / fasilitas sosial
      – tanah dengan Hak Atas Tanah berupa Hak Milik, khusus untuk badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PP. 38 Tahun 1963, Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah)

      b. Gereja

      Gereja dapat didirikan di atas:
      -Tanah-tanah milik perorangan yang digunakan untuk gereja
      -Tanah fasilitas umum / fasilitas sosial
      -Tanah dengan Hak Atas Tanah berupa Hak Milik, khusus untuk badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PP. No. 38 Tahun 1963, Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah)

      Tentang Agunan berupa Tanah yang diatasnya terdapat Masjid atau Gereja:

      (1) Apabila Masjid tersebut berdiri di atas tanah wakaf, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan agunan atau jaminan hutang.
      UU No. 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf

      Pasal 40

      Harta benda wakaf yang sudah diwakafkan dilarang:

      a. dijadikan jaminan;
      b. disita;
      c. dihibahkan;
      d. dijual;
      e. diwariskan;
      f. ditukar; atau
      g. dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya.


      (2) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah fasilitas umum / fasilitas sosial, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan, karena tanah tersebut adalah tanah yang dikuasai Negara.

      (3) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah sebagaimana ditentukan dalam PP No. 38 Tahun 1963 tersebut, tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan, karena dalam pasal 4 PP No 38 Tahun 1963 tersebut disebutkan bahwa tanah tersebut diberikan untuk dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan social. Jika dijadikan jaminan maka akan hilang maksud dan tujuan diberikannya tanah tersebut kepada badan keagamaan.

      (4) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah milik perorangan yang digunakan untuk Masjid atau Gereja, maka pada dasarnya atas tanah tersebut dapat dijadikan jaminan. Akan tetapi akan timbul masalah jika tempat ibadah dijadikan jaminan karena meskipun tanahnya milik perorangan, bangunan masjid atau gereja diklaim sebagai milik bersama para jamaah, sedangkan untuk menjaminkan tanah yang diatas terdapat bangunan harus memperoleh persetujuan dari pemilik bangunan. Selain itu sangat berisiko jika menerima tempat ibadah sebagai jaminan hutang. Ada aspek-aspek non hukum yang membuat sulitnya menjadikan tempat ibadah sebagai jaminan.

      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

  117. Assalamualaikum WR WB
    pagi pak..sebelumnya saya cerita masalah yang saya alami dulu..
    seorang teman “A” meminjam uang kepada saya sebesar 60 Juta, pada saat itu saya tidak membuat surat perjanjian secara tertulis karna saya anggab teman saya akan mengembalikan uang tersebut.., hanya perjanjian lisan , si “A” berjanji akan mengembalikan uang tersebut dengan tempo 1 bulan, pas waktu jatu tempo saya kesulitan untuk menagi uang tersebut kepadasi “A”, adan sia “A” bilang kalau uang dari saya waktu ingin di kembalikan kepada saya tetapi teman si “A” ( si B) ingin memakainya, dan saya tanyakan kepada si “si “B” dia benar memakai uang 60 jt dari si “A” dengan berjalanya waktu saya di suru si”A” untuk menagi langsung kepada si “B” padahal logikanya kan engan begitu ..seharusnya si “A” yang bertangung jawab menurut saya.
    setelah beberapa bulan saya kesusahan untuk menagi janji kepada si “A” dan si “B” baru saya buat perjanjian tertulis “dengan inti perjanjian bahwa saya pernah menitipkan uang sebesar 60 jt kepada si “A” dan si “B” dengan di tanda tangini di atas matrai 600 dengan saksi istri si “A”
    dengan berjalannya waktu pula si “B” pernah membayar saya sebesar 11 juta dan setelahitu mereka berdua si “A”dan si “B” selalu ingkar janji untuk melunasi sisa titapan uang tersebut, saya sudah coba mengadu kepada pihak berwajib ( Polsek setempat ) tetapi mantol dan polsek setempat bilang kalau saya tidak mempunyai kekuatan hukum, untuk perluh di ketahu bapak kalau si “A” mempunyai adik kandung di Polres dimana saya tinggal dan si “B” adalah salah satu kerabat keluarga pejabat di daerah saya. yang ingin saya tanyakan:
    1 bisakah merekah berdua di pidanakan karna saya sudah merasa tertipu
    2. apakah hukum di Indoneisa ini memang begini karna saya tidak mempunya keluarga yang menjabat di kepolisian dan menjabat di pemerintahan setempat beda dengan mereka.
    (NB. uang tersebut saya peroleh dari meminjan kepada teman saya dengan bungga 10 % bulan, dan sekarang saya harus menangung bungan sekaligus pokok dari pinjam saya tersebut akibat ulah si “A dan si B”semua barang saya tanah, mobil sudah saya jual untuk menutupi pinjaman itu kepada teman saya.
    saya mohon pencerahan pak..

    1. Tanggapan

      Bapak Yoppi Krisna

      Wa’alaikumussalam

      Suatu perjanjian tetap sah meskipun dibuat hanya secara lisan. Kelemahan perjanjian lisan adalah pada saat pembuktiannya.

      Pada awal perjanjian disebutkan bahwa perjanjiannya adalah pinjam uang. Akan tetapi kemudian diubah menjadi penitipan uang. Semestinya, perjanjian yang dibuat tetap berupa perjanjian pinjam uang karena memang itulah kenyataannya.

      1. Penipuan:

      Perjanjian utang, atau pinjam uang adalah perjanjian yang masuk dalam wilayah perdata, sedangkan penipuan adalah wilayah pidana sehingga masalah perdata tidak dapat dibawa ke masalah pidana.

      Masalah perdata dapat dibawa ke masalah pidana, jika dalam perjanjian tersebut ada unsur-unsur penipuan di dalamnya. Unsur penipuan tersebut harus ada pada saat dimulainya perjanjian pinjam uang.

      Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

      “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”

      Unsur-unsur penipuan:
      a) Maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain
      b) Maksud tersebut dilakukan secara melawan hukum
      c) Dengan memakai nama palsu
      d) Dengan tipu muslihat
      e) Rangkaian kebohongan
      f) Menggerakan orang lain untuk:

      – Menyerahkan barang
      – Memberi hutang
      – Menghapuskan piutang

      Jika unsur-unsur tersebut tidak terpenuhi, maka tidak masuk dalam penipuan.

      2. Pak Yoppi, saya memahami apa yang bapak rasakan terhadap penegakan hukum di negeri ini. Akan tetapi saya tidak dapat mengatakan bahwa semua aparat hukum di negeri bersikap buruk.

      Dalam hal ini terdapat beda persepsi antara pak Yoppi dengan polisi. Menurut polisi masalah ini adalah murni perdata karena menyangkut perjanjian utang piutang.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  118. Assalamualaikum WR WB saya punya masalah tanah. Sebidang tanah milik si A dan sudah dibuat akta dan dijaminkan di bang oleh kakanya, lalu oleh adiknya dijual tanah tersebut kepada si B dan diaktakan lagi oleh pembelinya.Karena si A bangkrut jadi tidak dapat membayar utang ke bang.SI B dipanggil oleh pihak bang,untuk dimintai keterangan karena takut akhirnya si B minta tolong saudaranya seorang wartawan dan akta tanah milik si B dibawa oleh wartawan tersebut. Dan wartawan tersebut datang ke desa yang telah mengajukan akte dan memimnta dimusnahkan atau pembatalan dan telah disepakati bahwa pihak desa harus mengembalikan biaya pembuatan akta secara utuh kepada wartawan dan bukan kepada pihak B, padahal akteu sudah dibuat oleh PPAT tapi anehnya wartawan tersebut tetap mengejar pihak desa dan katanya mau melaporkan hal ini keberwajib bagaimana menurut bapa dengan masalah ini apakah pihak desa bersalah telah mengajukan akta yang kedua. Bagaimana solusinya terimakasih banyak atas pertolongannya
    .

    1. Tanggapan

      Ibu Neni

      Wa’alaikumussalam

      Dari informasi yang ibu sampaikan, dapat saya rumuskan sebagai berikut:
      a. A mempunyai tanah hak milik, sudah ada akta. (Tidak jelas apakah tanah tersebut bersertipikat atau tidak)
      b. Tanah A dijadikan jaminan pada Bank. (Tidak jelas, apakah penjaminan tersebut menggunak Hak Tanggungan atau tidak)
      c. Adik dari A lalu menjual tanah kepada B, lalu dibuat akta.
      d. A bangkrut, tidak dapat membayar hutang ke Bank
      e. Bank menagih hutang
      f. Wartawan meminta pembatalan akta

      Transaksi penjualan tanah dari adik A ke B adalah batal, karena tanah yang dijual adalah milik A sehingga seharusnya hanya A yang berhak menjual.

      Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”

      Untuk membuat Akta Jual Beli, seorang PPAT harus memeriksa kelengkapan data pemilikan tanah. Jika data dan persyaratan tidak terpenuhi, maka PPAT harus menolak untuk membuat akta.

      Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika:

      a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

      b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

      1) surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan

      2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau

      c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau

      d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau

      e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau

      g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
      yang bersangkutan.

      (2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan
      disertai alasannya.


      Jika PPAT mengabaikan persyaratan untuk membuat akta, maka PPAt akan mendapat sanski.

      Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
      38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.

      Jadi, PPAT telah melakukan kesalahan karena membuat akta jual beli dimana penjualnya bukan pemilik.

      Karena jual beli dari adik A ke B adalah batal, maka tanah adalah tetap milik A.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  119. maaf pak saya masih kurang jelas..,bukankah disana ada unsur penipuan..,( a) maksud untuk menguntungkan diri sendiri )..,dan saya mauu tanya lagi pak..,apabila disurat kesepakatan yg saya buat itu dia menuliskan alamat dan tanda tangan palsu apa itu jg bisa dikategorikan tunsur tipu muslihat ?? mohon pencerahan nya lagi pak. terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Ara

      Suatu perbuatan dapat dikategorikan termasuk tindak pidana jika memenuhi semua unsur yang dipersangkakan dalam undang-undang.

      Jika hanya memenuhi unsur “maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain”, maka belum dapat disebut penipuan. Karena jika seseorang mempunyai maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain, itu adalah maksud yang sah. Dalam transaksi jual beli, si penjual pasti bermaksud menguntungkan diri sendiri, dan maksud ini tidak dilarang oleh hukum sepanjang maksud untuk menguntungkan diri sendiri tersebut tidak dilakukan dengan cara melawan hukum.

      Jika dalam surat kesepakatan atau perjanjian menggunakan data-data palsu, maka ini masuk dalam kategori penipuan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  120. Terimakasih pak Apakah sms tersebut bisa di kategorikan pencemaran nama baik karena pihak tersebut mengirimkan sms kepada mertua saya pak…terimakasih sebelumnya

    1. Tanggapan

      Bapak Furqan

      Tindakan menyebarkan informasi yang bersifat fitnah tersebut dapat dijerat dengan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Pasal 310. Akan tetapi mengingat media yang digunakan adalah sms, maka penggunaan UU ITE akan lebih pas. Selain itu ancaman hukuman dalam UU ITE juga lebih tinggi.

      Pasal 27 UU ITE
      (1) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan yang melanggar kesusilaan.
      (2) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan perjudian.
      (3) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan penghinaan dan/atau pencemaran nama baik.
      (4) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan pemerasan dan/atau pengancaman.

      Pasal 29 ITE

      Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi.

      Pasal 45 UU ITE

      (1) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (1), ayat (2), ayat (3), atau ayat (4) dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
      (2) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 ayat (1) atau ayat (2) dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun
      dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
      (3) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 dipidana dengan pidana penjara paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau denda paling banyak Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

      Pasal 310 KUHPidana

      (1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
      (2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
      (3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  121. selamat siang pak ismail..,saya mau menanyakan kasus saya..,pada 6 bulan yg lalu ada seseorang sewa perlengkapan event pada saya lewat telepon..,akhir nya disepakati dan deal lah transaksi itu..,perjajnian kontrak saya sampaikan via telpon bahwa jika mau sewa hrs depe minimal 50%..,pelunasan nya setelah perlengkapan event nya terpasang dengan baik.namun yg terjadi depe yg diberikan hanya 10% dan pelunasan nya sampe sekarang tidak dibayarkan..,dalam 2 bulan setelah event selesai saya coba tanyakan tapi slalu jawab nya janji2 terus..,sampe akhir nya setiap saya kadang dimatikan kadang tidak diangkat..,sms pun tidak dibales..,singkat cerita setelah 3 bln dia bales sms saya dan ketemua disuatu tempat..,saya buat surat kesepakatan yg ditandatangani diatas materai yg isi nya menyatakan bahwa orang tersebut sanggu membayar dengan cara dicicil..,tp 3 bln lbh setelah kesepakatan itu dibuat tidak orang tersebut tidak prnh membayar..,yg mau saya tanyakan ke pak ismail adalah..,apakah kasus saya bisa dibawa ke tindak pidana atau hanya perdata saja atau mungkin bisa kedua nya mengingat banyak kerugian yg sudah saya alami. mohon pencerahan nya pak..,terimakasih

    1. Tanggapan

      Bapak Ara

      Masalah yang bapak sampaikan tersebut mengarah pada perbuatan ingkar janji dalam hukum perdata. Jika hendak dibawa ke dalam hukum pidana, seperti penipuan misalnya maka harus terpenuhi unsur-unsur penipuan.

      Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

      Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

      Unsur-unsur penipuan:

      a) Maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain
      b) Maksud tersebut dilakukan secara melawan hukum
      c) Dengan memakai nama palsu
      d) Dengan tipu muslihat
      e) Rangkaian kebohongan
      f) Menggerakan orang lain untuk:

      – Menyerahkan barang
      – Memberi hutang
      – Menghapuskan piutang

      Jika unsur-unsur tersebut tidak terpenuhi, maka tidak masuk dalam penipuan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  122. Assalamulaikum wr wb
    bpk Ismail Marzuki.
    ada yg mau saya kosultasikan dengan bapak dan mohon penjelasanya
    saya menikah tanggal 20 mei 2013 dan istri melahirkan tanggal 31 januari 2014 secara hitungan medis usia bayi dalam kandungan 39 minggu dan sudah siap di lahirkan…ternyata ada pihak yang yang meragukan dan mengirimkan sms seperti ini ” anak laki laki lahir 7 bulan 20 hari dalam keadaan normal namanya anak apa?”
    langkah hukum apa yang bisa saya lakukan terhadap pihak tersebut, saya merasa tidak senang dengan sms tersebut karena anak sayang adalah anak halal bukan anak haram
    tolong bantu pak
    wassalam……

    1. Tanggapan

      Bapak Furqan

      Wa’alaikumussalam

      Tindakan si pengirim sms tersebut bersifat menakut-nakuti secara pribadi yang dapat diancam dengan hukuman penjara 12 tahun dan atau denda Rp 2 miliar berdasarkan UU No. 11 tahun 2008 Tentang Informasi Dan Transaksi Elektronik (UU ITE)

      Pasal 29 UU ITE

      Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi.

      Pasal 45 ayat 3 UU ITE.

      Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 dipidana dengan pidana penjara paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau denda paling banyak Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

      Bapak dapat melaporkan tindakan si pengirim ke kepolisian dengan membawa bukti sms tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  123. terima kasih pak tapi buku tabungan nya sudah hilang dan dan tidak tau no rekeningnya..

    bagaimana kira2 ngurusnya pak? apa masih bisa dicairkan ?

    terima kasih pak..

    1. Tanggapan

      Bapak Riski

      Mengenai teknis pencairan tersebut, sebaiknya bapak menghubungi bank yang bersangkutan. Jika mengacu pada hukum waris, setiap ahli waris berhak secara bersama-sama mencairkan rekening pewaris.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  124. selamat siang pak..
    mohon waktunya pak buat tanggapan saya..
    begini pak jika rekening tabungan orang yg sudah meningal apa saldonya bisa diambil..
    sedangkan buku tabungannya sudah hilang.

    tolong bantuan nya ya pak..

    terimakasih banyak sebelumnya..

    1. Tanggapan

      Bapak Riski

      Saldo tabungan dapat dicairkan hanya oleh ahli waris dari penabung. Bank akan meminta ahli waris membawa dokumen-dokumen antara lain:

      1. Keterangan Waris/Fatwa Waris dari pengadilan
      2. KTP
      3. buku tabungan

      Jika buku tabungan sudah hilang, maka buat laporan kehilangan di kepolisian. Yang terpenting adalah bapak mengetahui nomor rekening tabungan tersebut supaya lebih mudah untuk memeriksa saldonya.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  125. Assalamu alaikum wr,wb
    bpk Ismail Marzuki.
    ada yg mau saya kosultasikan dengan bapak dan mohon penjelasanya.
    keluarga kami mebeli sebidang tanah+bangunan yang besertifikat dan trasaksi jual beli tersebut dilakukan dibawah tangan dengan mengetahui perangkat desa yg menjabat pada saat itu, dan dari transaksi tersebut kami mendapatkan
    -kwitansi jual beli,
    -seterfikat tanah bangunan,
    -PBB, (semuanya asli).
    singkat cerita tanah tersebut belum kami balik nama dalam kurun waktu 14th (karena keterbatasan biaya dan atas dasar percaya). saat kami mau balik nama, kami mengalami kendala orang tua kami telah meninggal dan orang yg menjual juga meninggal, tinggal ahli warisnya.
    1. saat kami mau melakukan balik nama kami terkendala ahliwaris
    2. 4orang mau tanda tangan namun 2orang ahli waris lain tidak berkenan tanda tangan dengan alas tidak jelas dan terkesan mengada”.
    3. langkah apa yg harus kami ambil agar proses balik nama bisa tetap jalan.
    4.bisa kah kami melaporkan ahli waris tersebut dan tidak membutuhkan tanda tangan mereka.

    saya ucapkan terimakasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Erdyanto

      Wa’alaikumussalam

      Sebagai langkah awal ada baiknya pihak Bapak berkumpul dengan seluruh ahli waris untuk menjelaskan duduk permasalahannya dan bermusyawarah untuk mufakat.
      Apabila langkah ini tidak berhasil, sebagai jalan terkahir adalah menggugat ahli waris ke pengadilan agar bersedia menandatangani AJB.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Saidi

      Jika surat dari Camat adalah benar data-datanya, maka tidak ada pihak lain yang dapat membuat sertipikat atas nama orang lain. Pihak lain (mafia) hanya dapat melakukan itu dengan menggunakan data dan informasi palsu yang seolah-olah benar.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  126. Kepada Yth. Bapak Ismail Marzuki

    Assalamualaikum Wr. Wb.
    Semoga Bapak dan keluarga senantiasa dilimpahkan rahmat, nikmat, hidayah, dan selalu dalam lindungan Allah SWT. Amien
    Pak saya ada masalah tentang status kepemilikan tanah. Singkat cerita orang tua saya membeli satu bidang tanah kepada si A dengan bukti Surat Keterangan Jual Beli diatas materai 1000(materai lama) dan AJB atas nama si A dengan yang sebelumnya. Kemudian sebelum status kepemilikan tanah tersebut dialihkan keatas nama orang tua saya melalui Pejabat yang berwenang, paman saya(status paman dari sepupu kakek) memohon ke orang tua saya untuk meminjam bukti tersebut untuk syarat anggunan pinjam uang di Bank. Kesalahannya, karena keluarga jadi tidak ada hitam diatas putih, hanya perjanjian lisan “jika jangka waktu peminjaman di Bank selesai bukti tadi akan dikembalikan”. Tetapi rupanya dia ingkar janji, setelah selesai bukti belum dikembalikan. Dia pun tidak pernah bisa ditemui, hanya anak isterinya saja yang ada. Tapi akhirnya bukti (S. Ket. Jual beli dan AJB) tersebut di dapat juga tapi sudah bertambah satu berkas yaitu “Akta Pengoperan Hak dari PPAT” atas nama dia sebagai pembeli dan si A sebagai Penjual. Oleh karena itu akhirnya kami membuat Surat Perjanjian yang di tanda tangani di atas materai bahwasannya dia menyangggupi dalam hal proses pengalih namaan status kepemilikan tanah tersebut kepada orang tua saya. Tapi disini dia ingkar lagi, pada tanggal yang sudah ditentukan dia menolak via phone dan tidak pernah bisa ditemui sampai sekarang. 1. Mohon solusinya pak apa yang harus kami lakukan?, mengingat kondisi ekonomi keluarganya kasihan rasanya untuk diangkat kemeja hukum, tapi kami juga butuh kepastian status kepemilikan tersebut. 2. Bagaimana menurut bapak status kepemilikan tanah satu-satunya tersebut? 3. Berhubung kami termasuk awam soal hukum, sanksi/pasal apa yang dapat menjerat perbuatan seperti ini? 4. Berada di posisi aman kah kami sekarang ini?
    Mohon maaf Pak kalau terlalu panjang, sebelum dan sesudahnya saya ucapkan terima kasih.
    Wassalamualaikum Wr. Wb.

  127. Ass.wr.wb
    Selamat siang Pak Is..yang saya hormati
    Pak saya punya masalah, karena saya buta Hukum mohon kiranya Bapak memberikan arahan,saya harus begaimana, apakah masalah ini bisa diproses atau tidak.
    1. Bapak saya mempunyai istri yang kedua sudah berjalan selama 36 th, (Dari hasil perkawinan tersebut sampai saat ini tdk mempunyai anak ,namun dari istri ke dua sudah punya anak satu sedangkan Bpk.saya 7 anak termasuk saya yang paling besar,dan kaduanya bekerja Istri kedua di BUMN dan Bpk saya sendiri di PNS) sekarang sudan Pensiun , gajih diserahkan kepada Istri yg ke2, sedangkan Istri yang ke 1 (Ibu saya) jarang diberi nafkah sehari2nya dari sumbangan anak2nya,kalau menengok ke Ibu Saya hari Selasa dan Kamis , ( Ibu saya sakit2an Pak selama 25 th dibagian kepala,setiap hari selalu makan obat dari resep dr. Khusus berupa obat penenang, Pada ari Kamis, tgl.22 Mrt.2013,Ibu saya Meninggal Dunia,
    2. Setelah sepeninggalnya Ibu Saya, Bpk saya selalu menjenguk sesuai jadwal, Pada Hari Kamis Tgl. 16 Januari 2014, Istrinya ke 2 meninggal dunia diakibatkan pembunuhan sadis, karena dirumah hanya berdua , dari pihak keluarga Perempuan menuduh Bpk. saya, sedangkan Bpk.saya sedang berada di anaknya, dan skr.masih dalam proses Pak.(Blm. diketemukan pembunuhnya),namun Pihak Berwajib sedang melacak.
    3. Setelah kejadian tersebut, segala sesuatu berupa Rumah,Mobil,Perhiasan dan lain2 dirampas oleh keponakannya,dan anaknya ( Padahal menurut Bpk.saya keponakan dan anaknya alm. , tdk.harmonis selalu bertengkar, terakhir sebelum kejadian bertengkar juga) Pak Is, Bpk.saya tdk.membawa apapun hanya pakaian yang dipakai, sekarang ikut dg adik saya,harta dari hasilkeringat Bpk.saya seolah2 tdk. ada sama sekali ,dan kecewanya saya, tadinya disertifikat Rumah Nama Bpk.saya sendiri, istrinya minta balik nama dia , dan skr. nama anaknya, sekarang Bpk.saya menyerahkan Kepada Saya harus bagaimana.
    4. Yang saya tanyakan kepada Pak Is, apakah ada hak buat Bpk.saya, mohon kiranya Pak. Is… memberikan arahan,dan saya harus melangkah bagaimana?.

    Terimakasih, Achyar Suwardi

    1. Tanggapan

      Bapak Achyar Suwardi

      Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, dapat diformulasikan sebagai berikut>

      I. Perkawinan

      Perkawinan Pertama:

      – Ayah Menikah dengan Isteri Pertama, dari Perkawinan tersebut dilahirkan 7 (tujuh) orang anak

      Perkawinan Kedua:
      – Ayah menikah dengan isteri kedua, dari Perkawinan tersebut tidak ada anak.
      – Isteri kedua membawa anak

      II. Harta Perkawinan (asumsi adalah harta bersama)

      – Harta Perkawinan dengan isteri Pertama:

      Sejak perkawinan dengan isteri pertama, harta yang diperoleh selama perkawinan dengan isteri pertama adalah harta bersama.

      Jika isteri pertama meninggal dunia, maka harta dibagi dua terlebih dahulu menjadi masing-masing mendapat ½ bagian suami (ayah bpk Achyar) dan ½ bagian isteri pertama

      – Harta Perkawinan dengan isteri kedua:

      Sejak perkawinan dengan isteri kedua, harta yang diperoleh selama perkawinan dengan isteri kedua adalah harta bersama.

      Jika isteri kedua meninggal dunia, maka harta dibagi dua terlebih dahulu menjadi masing-masing mendapat ½ bagian suami (ayah bpk Achyar) dan ½ bagian isteri kedua

      III. Pembagian Harta bersama

      Suami: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan isteri pertama + ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan isteri kedua + 1/3 bagian dari perkawinan dengan isteri kedua

      Isteri pertama: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan suami + 1/3 bagian dari perkawinan suami dengan isteri kedua

      Isteri kedua: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan suami + 1/3 bagian dari perkawinan suami

      CONTOH:

      Dari pernikahan dengan isteri pertama, suami memiliki harta bersama senilai Rp 200 juta.
      Pada pernikahan dengan isteri kedua, suami memiliki harta bersama senilai Rp 100 juta.

      Dari harta bersama Rp 100 juta tersebut, dibelikan rumah dan kendaraan untuk isteri kedua sebesar Rp 30 juta. Harta bersama dengan isteri kedua senilai Rp 30 juta tersebut adalah harta bersama suami dan isteri kedua.

      Sisa yang Rp 70 juta adalah harta bersama suami, isteri pertama dan isteri kedua.

      Jadi:

      a. suami mendapat bagian harta bersama = (½ x Rp 200.000.000,-) +( ½ x Rp 30.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 100.000.000 + Rp 15.000.000 + Rp 23.333.333 = Rp 138.333.333

      b. Isteri pertama mendapat bagian harta bersama = (½ x Rp 200.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 100.000.000 + Rp 23.333.333
      = Rp 123.333.333

      c. Isteri kedua mendapat bagian harta bersama= ( ½ x Rp 30.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 15.000.000 + Rp 23.333.333
      = Rp 38.333.333

      IV. Ahli Waris

      Ketika isteri pertama meninggal dunia, maka ahlii waris dari isteri pertama adalah suami (ayah bpk Achyar) dan 7 orang anak dari perkawinan tersebut.

      Ketika isteri kedua meninggal dunia, maka ahli waris adalah suami (ayah bpk Achyar)

      Jadi bagian suami (ayah bpk Achyar) selaku ahli waris dari isteri-isterinya yang telah meninggal dunia adalah: (angka sesuai contoh di atas)

      a. Bagaian waris suami dari isteri pertama= ¼ bagian dari harta isteri pertama
      ¼ x Rp 123.333.333 = Rp 30.833.333

      Hak suami (ayah bpk Achyar) = harta Bersama dengan isteri pertama + warisan

      b. Bagaian waris suami dari isteri kedua= ¼ bagian dari harta isteri kedua
      ¼ x Rp 38.333.333 = Rp 9.583.333

      Jadi berdasarkan contoh, Hak Suami adalah Rp 138.333.333 + 30.833.333 + Rp 9.583.333 = Rp 178.749.999

      Jadi ayah Pak Achyar berhak atas harta warisan. Langkah yang dapat dilakukan adalah bermusyawarah dengan anak dari isteri kedua. Jika musyawarah tidak berhasil maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  128. misi pak, mohon masukannya, untuk mempertambah jawaban surat yang akan sy berikan kepada pihak managemen.
    objeknya adalah mall A yang bangunannya blum 100% jadi. Pokok permasalahan, pihak marketing melakukan promosi berikut dengan selebaran brosur untuk memasarkan sebuah mall A yang sedang dibangun dan akan segara launching. si A tertarik dengan bujukan marketing itu untuk menyewa 1 unit toko di mall A, sehingga si A dengan mall A terjalin kesepakatan dengan dilakukannya perjanjian sewa menyewa toko. isi pokok di surat penawaran menyebutkan 20% uang muka (tidak dapat dikembalikan) dari total harga dasar sewa. si A setuju n menandatangani surat tersebut. Isi di surat perjanjian sewa menyewa toko pun dituliskan hal serupa, uang muka tidak dapat dikembalikan.
    Nah, perjanjian itu terjalin slama 1 tahun 10 bulan. Selama itu dari th. 2012 hingga tahun 2014, si A sampai saat ini blum dapat penyerahan kunci toko dari pihak mall A dikarenakan bangunan mall blum selesai 100% diakibatkan langkanya ketersediaan bahan-bahan material yang menyendatkan waktu proses pembangunan menjadi sangat terlambat. Karena hal itu, si a melakukan penyuratan untuk membatalkan perjanjian sewa toko dengan meminta pengembalian dana berupa uang muka 20% tersebut. menanggapi hal itu, mall A menyutujui dengan sangat menyesal namun khusus pembayaran uang muka 20& itu hangus. Balasan si A, melihat fakta yg ada, si A menjelaskan pihak mall A tidak memberitahukan pengunduran jadwal pembukaan mall, si A mengganggap pihak mall A telah “cidera janji”, si A meminta pmbuktian atas kelangkaan material tersebut, dan menganggap surat perjanjian yang disepakati telah cacat hukum dimana tidak ada kejelasan dan ketegasan atas penempatan waktu penyerahan kunci… Dalam hal itu, si A meminta mall A dengan itikad baik mengembalikan uang muka 20% tersebut.

    Jadi, bagaimana anda menanggapi permasalahan itu pak? tolong penjelasannya, bila berkenan bisa kah pendapatnya melewati email m.steffi22@yahoo.com…. sy tunggu.. terima kasih waktunya

    1. Tanggapan

      Bapak Steffi

      Jika pihak Mall tidak dapat memenuhi janjinya untuk menyerahkan 1 unit toko sesuai yang diperjanjikan, maka A dapat meminta pengelola Mall untuk memenuhi janjinya atau menuntut pembatalan perjanjian dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Pasal 1267 KUH Perdata:

      Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  129. Assalamualaikum pak marzuki,, Saya zainal, mhsswa PAI Stain batusangkar,, Ingin nanya kepada bapak,,seandainya ada orang yg mensetifikatkan tanah kita, tanpa sepengetahuan kita,,

    bagaimana cara membuat surat gugatan terhadap orang yang telah mensertifikatkan Tanah kita tsb, .jika sertifikatnya itu sekarang belum di keluarkan oleh agraria atau masih dalam proses,,..mhon contoh surat gugatannya pak, atau langkah2 yang harus di tempuh..
    terimakasih sebelumnya pak..

    1. Tanggapan

      Bapak Zainal

      Jika sertipikat belum dikeluarkan, maka Bapak dapat mengajukan keberatan ke Kantor Pertanahan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  130. Selamat pagi…YTH…Pak….saya mau jual rumah, udah deal harga dan sudah ketemu di rumah saya dengan assisten notaris dan pihak pembeli, ….kelihatan pihak pembeli sedikit curiga mungkin karena assisten agar mudah dan sedikit groggy..tetap terjadi tandatangan tapi pihak pembeli minta ajb jadi dulu diatas nama dia baru lunasi tahap pertama(70%)di kantor notaris. Notaris bawah surat yang ditandatangani tapi surat asli tetap di tangan saya.apakah ini langkah biasa?yang saya sekarang sedikit kuatirkan adalah apakah g salah kami udah tandatangani tapi belum ada uang bayaran kecuali DP 5juta?dan lagi bagaimana dengan bayaran pajak…kami tunggu dulu pembelinya udah bayar pajak supaya tahu pembelinya serius atau bersamaan tidak masalah
    terima kasih, M.Yasin

    1. Tanggapan

      Bapak M. Yasin

      Proses jual beli tanah yang benar dan aman adalah jika langsung dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bukan dihadapan asisten.

      Sebelum menandatangani akta jual beli, pihak penjual dan pembeli terlebih dahulu harus melunasi kewajiban perpajakannya yaitu pelunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan kewajiban pembeli, dan pajak penghasilan kewajiban penjual.

      Sebelum akta jual beli ditandatangani, PPAT akan meminta agar penjual menyerahkan sertipikat asli untuk dilakukan pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan.

      Dengan diserahkannya sertipikat kepada PPAT, maka pembeli sudah terlindungi karena sertipikat tersebut berada di tangan pihak yang “netral” yaitu PPAT. Dengan kondisi yang demikian, maka pembayaran atas harga jual beli tanah sudah dapat dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  131. menanggapi jawaban bapak,
    jika kasus sertifikat rumah kami dibawa sampai ke jalur hukum (pengadilan), apakah kami akan menang pak?
    dikarenakan ahli waris B merasa tidak pernah menjual dan memiliki sertifikat rumah tersebut

    1. Tanggapan

      Ibu Kartika

      Saya tidak dapat menjanjikan atau menjamin bahwa di pengadilan pihak ibu akan memenangkan perkara. Keputusan akhir atas suatu perkara ada pada Majelis Hakim.

      Jika ahli waris B merasa tidak pernah menjual tanah tersebut, maka Ibu harus mampu membuktikan sebagai berikut:

      a. membuktikan bahwa tanah tersebut pada awalnya benar-benar dibeli oleh A dan penggunaan nama B hanya untuk keperluan peminjaman uang.
      b. membuktikan bahwa nama B hanya dipinjam oleh A.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  132. pak saya mau tanya.ibu teman saya punya sertifikat tanah & dia sudah meninggal sekitar 10 tahun lalu.nah setelah 1 tahun kemudian bapanya juga meninggal.dan setelah itu keluarga bapanya ambil semua surat2 mereka termasuk akte lahir,surat nikah,akte kematian & sertifikat tanah.saat itu teman saya masih SMP.dia sekarang buat surat lahir & akte kematian yang baru.lapor polisi hilang.kl surat nikah orangtua nya sudah ga bisa.karna ga ada fotocopy & lupa tanggal nikahnya.nah yang saya mau tanya.apakah bisa sertifikat tanah dibuat baru lagi & lapor hilang seperti akte lahir & akte kematian.karna teman saya ahli waris mamanya.tapi surat ahli waris juga diambil keluarga bapanya.karna kalau mau pakai jasa polisi pun mahal & mereka bisa jawab bohong; sudah hilang atau apalah.dan teman saya ga ada bukti kalau surat2nya diambil mereka.mohon bantuannya.terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Santi

      Untuk mengurus sertipikat pengganti, maka langkah pertama adalah membuat laporan kehilangan ke kepolisian.

      Mengacu pada Pasal 138 Peraturan Menteri Agraria No.3 Tahun 1997, maka ketentuan mengenai penerbitan sertipikat pengganti adalah sebagai berikut:

      Pasal 138

      (1) Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang didasarkan atas pernyataan dari pemegang hak mengenai hilangnya sertipikat tersebut yang dituangkan dalam Surat Pernyataan seperti contoh sebagaimana tercantum dalam lampiran 25.

      (2) Pernyataan tersebut dibuat dibawah sumpah di depan Kepala Kantor Pertanahan letak tanah yang bersangkutan atau Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk Kepala Kantor Pertanahan.

      (3) Dalam hal pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di luar Kabupaten/Kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) dapat dilakukan di Kantor Pertanahan di domisili yang bersangkutan
      atau di depan pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara domisili yang bersangkutan.

      (4) Dengan mengingat besarnya biaya pengumuman dalam surat kabar hariansebagaimana ditentukan dalam Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dibandingkan dengan harga tanah yang sertipikatnya hilang serta kemampuan pemohon, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertipikatnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.

      (5) Sebagai tindak lanjut pengumuman akan diterbitkannya sertipikat pengganti, maka dibuat Berita Acara Pengumuman dan Penerbitan/ Penolakan Penerbitan Sertipikat Pengganti dengan menggunakan daftar isian 304A.

      Kelengkapan dokumen yang harus disiapkan antara lain adalah:

      – Copy KTP
      – Copy sertipikat
      – Bukti lunas PBB
      – Bukti laporan kepolisian

      Demikian semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  133. Selamat malam Pak,
    Saya ada kasus begini .Saya membeli ruko 6 bulan yg lalu dari Janda A , melalui notaris X dan dibuatlah Akta Jual Beli dan telah di balik nama di BPN ( sertifikat atas nama saya sekarang). Atas peralihan tersebut waktu itu notaris X meminta Janda A untuk meminta akta kuasa peralihan hak dari mantan suaminya Duda B. Nah dibuatlah akta kuasa antara A dan B di hadapan notaris Y. Sekarang Duda B mengaku tidak pernah menandatangani surat kuasa tersebut. Pertanyaan saya :
    Apabila dalam pembuatan Akta kuasa di depan notaris Y ternyata yg datang adalah C yg mengaku2 sebagai B (misalnya dengan KTP palsu dll) , dan notaris Y tidak mengetahui hal tersebut apa implikasinya terhadap akta jual beli antara saya dan A yg dibuat dihadapan notaris X.
    dan sekarang bagaimana status ruko tersebut.

    1. Tanggapan

      Bapak Suhadi

      Jika suatu jual beli dibuat berdasarkan suatu penipuan, maka penipuan tersebut dapat dijadikan alasan untuk membatalkan jual beli tersebut.

      Pasal 1328 KUH Perdata

      Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.

      Mengingat pihak yang melakukan penipuan adalah pihak penjual, maka tidak mungkin jika penjual meminta pembatalan jual beli.

      Kedudukan B dalam transaksi jual beli tersebut selaku mantan suami A adalah pemilik atas tanah bersama-sama dengan A. Dengan posisi sebagai pemilik bersama-sama dengan mantan isterinya, persetujuan B untuk menjual tanah tersebut dibutuhkan.

      Jika jual beli tersebut dilakukan oleh orang lain, selain A dan B, maka jual beli adalah batal.

      Pasal 1471 KUH Perdata

      Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

      Jadi, Bapak dapat menuntut A dan C untuk mengembalikan biaya dan harga atas tanah yang telah dijualnya tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  134. selamat malam pak..
    ayah saya pada tahun 2005 membeli rumah dan sampai hari ini sertifikat tersebut masih atas nama pemilik lama. kami berencana ingin balik nama sertifikat tersebut. dulu beli tidak melalui notaris dan bukti yang kami miliki hanya sertifikat rumah dan kuitansi bermaterai
    yang menjadi masalah adalah pemilik asli sebut saja “A”(sudah meninggal) meminjam nama kakaknya “B” karena dl pihak swasta sulit sekali bisa membeli rumah/meminjam uang bank. sampai dilakukan transaksi jual beli dengan ayah saya sertifikat tersebut masih atas nama “B” (sudah meninggal) tetapi rumah tersebut dijual oleh istri “A” kepada ayah saya.
    nah untuk proses baliknama kami memiliki banyak kendala pak.. kami tidak mengetahui domisili istri “A” dan ahli warisnya kamipun tidak mengetahuinya.
    bagaimana solusi yg bisa bapak bantu kepada kami.
    terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Kartika

      Secara hukum, tanah tersebut adalah milik B berdasarkan sertipikat tanah. Karena tanah tersebut adalah milik B, maka jual beli atas tanah tersebut adalah dilakukan oleh B (beserta isteri B) atau ahli waris B, jika B sudah wafat.

      Dengan demikian, jika akan dibuat Akta Jual Beli, maka yang berwenang bertindak selaku penjual adalah seluruh ahli waris B.

      Isteri A secara hukum tidak diperlukan persetujuannya untuk penandatanganan Akta Jual Beli.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    2. Tanggapan

      Bapak Ardid

      Wa’alaikumussalam

      Jual beli yang terjadi antara A dan orang tua Bpk Ardid telah terjadi. Dengan jual beli tersebut ada hak dan kewajiban. Penjual berhak menerima pembayaran harga tanah, dan Penjual juga wajib menyerahkan tanah.

      Jual beli tanah, berbeda dengan jual beli barang bergerak seperti TV misalnya. Jual beli TV cukup dengan penyerahan TV kepada pembeli maka hak milik atas TV telah pindah. Untuk jual beli tanah, selain “menyerahkan” fisik tanah kepada pembeli, para pihak yaitu penjual dan pembeli harus membuat akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

      Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, maika A selaku Penjual masih memiliki kewajiban yaitu menandatangani Akta Jual Beli bersama orang tua Bapak Ardid dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

      Jika A telah membuat Akta Pengoperan Hak dari PPAT dengan Paman, maka berarti A telah ingkar janji kepada orangtua Bapak Ardid.
      Solusi yang dapat dilakukan adalah:
      1. Minta agar A dan Paman membatalkan Akta Pengoperan hak, dengan cara membuat akta pembatalan.
      2. Minta agar A (penjual) bersama-sama dengan orang tua Bapak Ardid membuat Akta Jual Beli dihadapat PPAT.
      3. Jika Akta Jual Beli antara A dan orang tua Bapak Ardid belum dapat dilakukan karena belum adanya sertipikat tanah, maka A dan orang tua Bapak Ardid membuat Perjanjian pengikat Jual Beli.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  135. assalamu alaikum pak Ismail
    saya nanya pak;
    puasa semalam saya mw beli leptop di black market,tapi katanya kasih uang panjar dulu sebesar 1.300.000,beberapa minggu kemudian dia minta uang lagi untuk pelunasan barang sebesar 1.200.000 untuk bisa keluar barang nya,ga lama kemudian dia bilang pagi dia jam 4 langsung antar barang kerumah,eh ternyata pagi jam 7 dia bilang barang nya dh di tangkap polisi,karna awal pembelian dia bilang akan bertanggung jawab jika barang y tidak ada,habis tu saya minta uang saya balik,dia sepakat saya tunggu beberapa bulang g da uang saya balik, trus dia bilang saya akan mengangsur uang y sekali seminggu tp itupun g da ,,,,,dan akhir nya dia ngasih uang masih 400.000 tu pun cicil udh nunggu beberapa bulan dari perjanjian unk bayar perminggu sampai sekarang dia g bayar lg, krana saya g tahan lg saya ngasih saran ma dia kita buat hitam diatas putih trus dia malah ngamuk dn bilang lw nnt kamu salah wat kamu yg saya gol kan,,,,,,,pertanyaan saya pak…sah gak pak buat surat perjanjian tp uang y dah ada di kasih nya,tw mohon sarannya pak?

    1. Tanggapan

      Rizki Efendi

      Pada dasarnya, perjanjian untuk menjual laptop sudah ada meski masih berbentuk lisan. Perjanjian lisan tersebut sah dan mengikat. Jika kemudian penjual ingkar janji dan dibutuhkan surat perjanjian (tertulis), maka surat tersebut isinya adalah penegasan bahwa penjual memang pernah berjanji untuk menjual laptop dan pengakuan bahwa penjual masih memiliki kewajiban menyerahkan laptop atau uang pengganti.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  136. assalamu’alaikum
    kepada Yth ; Ismail Marzuki
    di TEMPAT
    Semoga bapak selalu dirahmati Alloh Ta’ala semoga sehat dan selalu dalam lindungan Allah, semoga keluarga bapak selalu aman,tentram dan bahagia tidak kurang satu apapun serta mendapat kelimpahan nikmat dari Allah Subkhanahu Wa Ta’ala, amin
    pada saat ini saya mengalami permasalahan yang menurut saya sangat berat.
    saya sudah lama jadi nasabah di sebuah kospin dari umur 20 dan saat ini umur saya 33 tahun
    saya mempunyai hutang dikospin sebesar 100 juta, dan yang saya jaminkan adalah Sertifikat an Bapak saya, pada saat itu yang ikut tanda tangan adalah saya dan istri serta bapak dan ibu saya, akan tetapi Bapak saya meninggal karena sakit dan bersamaan dengan itu saya ketipu habis-habisan, hingga saya susah dalam setoran kewajiban di kospin (Koperasi Simpan Pinjam) pada saat itu istri saya hamil tua,akan tetapi saya berusaha dengan upaya setor, setelah istri saya melahirkan secara cecar, kondisi saya sangat terpuruk, dan punya hutang banyak selain dikospin, pada saat anak saya umur 6 bulan , istri saya kena kanker lidah memerlukan biaya yang sangat besar, sampai saya binggung, mengingat kondisi saya lagi terpuruk.
    hingga kospin tersebut melakukan tindakan ke rumah orangtua saya karena saya masih ikut orangtua, dan menekan ibu saya untuk segera melunasi,
    saya juga di pangil kospin, hingga terjadi upaya lelang, pada saat sebelum lelang saya berupaya hutang kemana-mana dan terkumpulah uang senilai 70 Juta kemudian saya ke kospin untuk meminta kebijakan atas utang saya agar dapat diselesaikan dengan angka 70 juta mengingat
    kondisi saya saat ini sangat terpuruk, akan tetapiu kospin masih meneruskan upaya lelang,akan tetapi saya menolak keras mengingat saya beritikat baik dan kooperatif

    saya mempunyai 1 KAKAK laki laki dan 1 adek perempuan, dan sertifikat yang saya jaminkan ditempati adek dengan keluarganya dan membangun rumah adalah adek saya, mereka tidak mengetahui bahwa sertifikat saya jaminkan,
    pada saat kakak saya mengetahui upaya lelang tersebut, tahu-tahu saya digugat di pengadilan negeri ikut tergugat kospin, dan turut tergugas Bpn dan Kpln

    yang saya tanyakan apa langkah-langkah saya untuk solusi atas permasalahan saya ini, dan bagaimana carannya melaporkan koperasi tersebut mengingat saya tidak pernah diberi pembinaan dan cara mereka sangat arogan dan saya tidak diberi hak atas semua kebijakan kospin, saya non keangotaan kospin, dan bagaimana saat saya di pengadilan mengingat kakak saya pakai pengacara dan saya tidak mampu serta saat ini saya sangat dipojokan keluarga saya, mohon saya dibantu cari pemecahan atas permasalahan saya ini dan saya mohon doanya

    terima kasih atas perhatiannya
    semoga bapak diberi Kesuksesan dan Keberuntungan dunia akherat oleh Allah dan dimudahkan segala urusan dan segala hal dan segala situasi didunia dan akherat, amin ya ROBB

    1. Tanggapan

      Bapak Hamzah

      Wa’alaikumussalam
      Terima kasih atas doanya, semoga kebaikan selalu menyertai bapak.
      Dengan kondisi telah ada gugatan, maka tindakan Bapak adalah menjalani persidangan sesuai dengan acara sidang. Dalam jawaban Bapak di persidangan nanti, Bapak dapat menjelaskan kedudukan tanah tersebut yang merupakan tanah milik orang tua ketika sedang dijaminkan.

      Dengan dilibatkannya Kospin dan KPLN, maka Kospin dan KPLN juga akan memberikan jawaban atas gugatan untuk membela kepentingannya masing-masing.

      Jadi untuk saat ini, konsentrasi Bapak adalah untuk menjalani persidangan di pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  137. Yth. P. Ismail Marzuki

    Pak, saya ingin bertanya-tanya tentang masalah jual beli rumah & sertipikat berhubung karena saya buta dalam hal ini.
    Setelah dilakukan proses AJB & Balik nama sertipikat hak milik oleh developer & pembeli di notaris dan sesudah proses selesai, maka pembeli akan menerima sertipikat hak milik asli dan sudah tertera nama pembeli pada sertipikat tersebut.
    yang ingin saya tanyakan adalah :
    ( I ) apakah pembeli sudah aman & terjamin jika sudah menerima sertipikat hak milik asli dan sudah terdaftar atas nama pembeli pada sertipikat tersebut? misalnya sudah bebas dari segala macam jenis perkreditan, jaminan, hak tanggungan dll… yang sebelumnya dilakukan oleh pihak developer dengan Bank?
    ( II ) dalam urusan jaminan ke Bank, apakah sertipikat hak milik asli yang akan ditahan / menjadi pegangan pihak bank sebagai jaminan sampai pelunasan selesai? ataukah pihak Bank hanya mengurus di BPN untuk pencatatan adanya hak tanggungan pada sertipikat hak milik asli kita, kemudian diserahkan kembali kepada kita sertipikat asli yang di dalam sudah dimuat pencatatan hak tanggungan?
    (III) bagaimana cara kita mengetahui apakah sertipikat hak milik asli kita aman dan bebas dari segala macam jaminan, kredit, beban, hak tanggungan dll… ?

    Terima Kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Nina

      1. Dalam suatu transaksi jual beli tanah, selalu tercantum pernyataan dari penjual bahwa objek jual beli bebas dari sitaan, tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan. Selain itu sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat.

      Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

      2. Pada dasarnya, jiika suatu bidang tanah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan, di dalam sertipikat tanah akan dicantumkan bahwa tanah sedang diikat Hak tanggungan. Sertipikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemilik tanah, kecuali disepakati oleh kreditur dan debitur bahwa sertipikat akan disimpan kreditur.

      Pasal 14 ayat 4 dan 5 UU No. 4 Tahun 1986 (UU Hak Tanggungan)
      (4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
      (5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

      3. Untuk mengetahui bahwa sertipikat tanah asli ata tidak, dijaminkan atau tidak, Ibu dapat mengecek ke Kantor Pertanahan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  138. assalamualaikum wr wb pak Ismail Marzuki,……..
    Pak sy ada masalah dgn koperasi, awalnya istri sy pinjam dana 160 jt sepengetahuan sy, beberapa bulan angsuran tersendat dan tanpa sepengetahuan sy perjanjian di perbarui pokok pinjaman + bunga yg blm terbyr jd pinjaman pokok,terjd perbaruan perjanjian sampai dua kali, sampai akhirnya pinjaman jd 300 jt, sy coba nego dgn membyr 200 jt tdk di tanggapi malah di ancam akan dilelang, pertanyaan sy apakah pihak koperasi bs mendaftarkan lelang dgn mengabaikan permohon kami.trims atas tanggapanya.

    1. Tanggapan

      Jika yang dimaksud dengan lelang adalah lelang atas tanah yang telah dijadikan jaminan, maka hal itu dapat dilakukan. Agar koperasi dapat melelang tanah tersebut, tanah harus diikat dengan Hak Tanggungan terlebih dahulu. Jika tidak ada Hak Tanggungan, maka koperasi tidak dapat melakukan lelang.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  139. kasus wiliam sepertinya sama dengan saya
    hehehe
    boleh saya minta alamat email ataupun facebook supaya kita bisa chatt & berbagi informasi
    thank’s

  140. pak saya mau tanya… saya pada bulan desember 2013 tanggal 20 melakukan pembelian atas sebuah rumah perumahan..pada saat itu kami saya pembeli ,notaris ,dan ORANG YG DI BERI KUASA oleh devoloper melakukan AJB.
    pada saat melakukan ajb saya tanda tangan dan yg ada tanda tangan di setiap lembar bawah ajb tersebut cuman saya sebagai pembeli tidak ada tanda tangan saksi,penjual, dan notaris.(tapi ada nama notaris ppat ) sebanyak 2 rangkap. atau 3 rangkap gitu tapi saya lupa…
    tapi intinya katanya nanti penyerahan sertifikat itu ada di lampirkan 1 rangkap ajb polos tanpa tanda tangan di bawah setiap lembar ajb tersbut apa benar ada hal demikian pak (1 ) ?
    saya terus terang baru pertama beli rumah secara cash dan telah lunas di kantor pemasaran dan melakukan ajb di kantor ppat tersebut tanpa memberikan bukti kwitansi lunas karena katanya notaris telah MOU dengan devoleper untuk masalah jual beli rumah komplek tersebut……
    pada saat itu saya di sodorkan sebuah kertas kuasa bertuliskan diberi kuasa kepada “ORANG KEPERCAYAAN DEVOLOPER (nama)”ATAU PERWAKLIAN tapi bukan karyawan atau pegawai notaris tersebut.untuk mengurusi surat2 saya mungkin untuk penyerahan ke bpn…
    pertannyaannya pak. (2) apa ada hal semacam itu yang memberi kuasa kepada orang lain sedangkan nama notaris yang urus masih tercantum ? kenapa notarisnya tidak urus malah menyuruh saya tanda tangan kertas pemberian kuasa tersebut ?

    nah setelah tanggal 22 januarii 2014 sertifikat saya keluar dan di telepon
    di suruh ambil sertifikat
    setelah di lihat mank benar nama pemliki lama sudah di coret sudah balik nama dan sudah di cek di bpn,serta pbb pun sudah ada skitar 40an ribu
    pertanyyan ke (3 ) pak nah setelah di lihat sertifkat nya udah hak milik dan nama betul tanggal lahir betul dan sudah di cek dan pbb ada trus yg seperti tadi saya bilang ajb nya juga dilampirkan bersama imb yg sudah ligalisir yg belum di pecah….ajb tersbut setiap lembar nya polos tanpa tandan tangan 1 orang pun selaku pihak pertama pihak kedua dan saksi maupun notaris
    tapi di bagian halamn paling belakang bagian bawah ada tandan tangan notaris beserta cap dan nama .. tapi kenapa di kasih yg polos pak ? jadi apa itu sah atau gimana?apa pada saat saya jual kepada orang lain dipakai ajb ini yg polos dan sah ??? mohon di jelsin dan dijawab poin (1) (2) dan (3)
    terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak William

      1. Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 37 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, memang betul bahwa dalam transaksi tanah (jual beli), penjual dan pembeli akan menandatangani 2 (dua) akta asli. Setelah Akta ditandatangani, maka penjual dan pembeli hanya akan memperoleh salinan akta, bukan asli akta. Akta yang asli disimpan di PPAT dan satu lagi digunakan untuk balik nama di Kantor Pertanahan. Dalam salinan akta, memang hanya ada tanda tangan PPAT pada halaman terakhir.

      Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta.

      Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 Tentang PPAT

      1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
      2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
      3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
      a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
      b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

      2. Surat kuasa yang ditandatangani oleh Bapak William adalah surat kuasa untuk melakukan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan (balik nama). Surat kuasa tersebut diberikan kepada seseorang yang dipercaya oleh PPAT untuk melakukan balik nama. Orang tersebut dapat saja pegawai kantor PPAT atau pegawai developer berdasarkan kerjasama developer dan PPAT. Meskipun tugas tersebut adalah tugas PPAT, tetapi untuk urusan di lapangan yang bersifat teknis, biasanya PPAT akan menunjuk orang lain selaku penerima kuasa.

      3. Transaksi jula beli yang bapak lakukan sah. Salinan AJB yang bapak terima dari PPAT juga sah meskipun tidak ada tandatangan penjual dan pembeli. Selain itu, bukti pemilikan tanah adalah Sertipikat tanah, bukan AJB.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  141. Assalamualaikum kak Ismail Marzuki saya mau tanya nih
    >saya ingin resign dari tempat kerja saya,saya kontrak kerja 6 bulan,saya baru bekerja 1 bulan, kira2 jika saya resign dan tidak mengikuti “permohonan pengunduran diri secara tertulis selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal mulai pengunduran diri;”,, apa dampaknya y???
    mohon jawabannya

    1. Tanggapan

      Faid Nur

      Ketentuan UU No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan

      Pasal 62
      Apabila salah satu pihak mengakhiri hubungan kerja sebelum berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kerja waktu tertentu, atau berakhirnya hubungan kerja bukan karena ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 ayat (1), pihak yang mengakhiri hubungan kerja diwajibkan membayar ganti rugi kepada pihak lainnya sebesar upah pekerja/buruh sampai batas waktu berakhirnya jangka waktu perjanjian kerja.

      Jadi, jika pengunduran diri tersebut datangnya dari pihak buruh, maka buruh wajib membayar ganti rugi kepada perusahaan untuk sisa waktu yang belum dijalaninya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  142. Assalam alaikum Wr Wb
    Yth. Bpk Ismail Marzuki
    Beberapa bulan sy membuka usaha catering yang dikelola orang laen untuk melayani salah satu kantor pemerintah dengan sistem pebayaran dibelakang. Pada bulan September 2013 kontrak berakhir dan jatuh tempo pemabayaran sejumlah 325 jt. Akan tetapi pihak kantor tersebut meminta waktu menunda pembayaran secara sepihak dan berjanji dan membuat surat pernyataan akan membayar tgl 10 oktober 2013. Pengelola catering menagih lg dana tersebut dan oleh yang membuat pernyataan meminta sejumlah uang yg cukup besar dengan alasan untuk jaminan bank agar dana dicairkan sehingga utang menjadi 375 jt. Kami mencoba bantu dana jaminan tersebut krn yang bersangkutan berjanji kalau dana di bank ini cair segera melunasi semua. Hari Sabtu Pengelola catering kami seperti biasa datang menagih dan yang bersangkutan melalui istrinya mengatakan akan ditransfer hari senin dengan alasan tutup bank. Hari senin istri beliau bersama pengelola catering ke bank terdekat, akan tetapi bank tersebut terkena banjir sehingga terlambat melayani nasabah dan alhasil gagal lagi. Aknirnya beliau beliau menghubungsi kami vis sms bahwa akan ditransfer melalui bank di kabupaten asalnya dengan memakai dana keluarganya. Keluarganya tersebut minta jaminan lag sebesar 7 jt, cari sana sini ga dapat. Kami melihat situasi ini akhirnya meminjamkan dana lg setelah yang bersangkutan dan keluarga berjanji esoknya akan dibayar. Ketika tiba hari yang ditunggu-tunggu tiba-tiba keluarga menghubungi kami bahwa dana tersebut tidak dapat ditransfer sampai dengan detik ini mereka menjajikan akan ditransfer. Mohon nasehat bapak, apa yang dapat kami tempuh? Kalau kami menempuh cara hukum apakah dana kami masih ada peluang untuk kembali dan siapan saja menjadi tersangka dalam kasus ini? Dalam kasus kami berapa tahun penjara bagi tersangka? Bpk perlu ketahui kami sekeluarga lebih memilih damai krn dana tersebut sebagian kami pinjam. Terima Kasih Atas Bantuan Bapak

    1. Tanggapan

      Bapak Laode Muh. Zuhri

      Wa’alaikumussalam

      Dari informasi yang Bapak sampaikan, ada kejanggalan dalam transaksi tersebut. Jika layanan catering tersebut untuk pegawai pemerintah (instansi pemerintah), maka kewajiban untuk membayar ada pada pemerintah, bukan pada pribadi perorangan. Tetapi ternyata rencana pembayaran akan menggunakan dana keluarga.
      Saya mencium ada unsur penipuan dalam masalah ini. Pada transaksi awal, unsurnya masih bersifat perdata. Tetapi pada saat “pihak kantor” menunda pembayaran dan meminta uang untuk jaminan, maka terdapat unsur penipuan. Penipuan tersebut terletak pada iming-iming dengan kata-kata bohong bahwa dia akan memperoleh dana dari bank.

      Pasal yang dapat dikenakan adalah pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
      Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  143. asalamuailikum wr. wb.

    Yth. P. Ismail Marzuki

    saya mau bertanya pak, saya ada membeli sebuah ruko, saat penandatanganan AJB & balik nama di hadapan notaris tidak dibacakan isinya oleh notaris tersebut, dan kemudian saya disuruh untuk menandatangani kertas yang sudah disiapkan sebanyak 4 kali dan sekitar dalam waktu sebulan saya disuruh datang untuk mengambil sertifikat asli dan diberikan AJB hanya berupa salinan yang tidak ada tandatangan sama sekali.
    pertanyaan saya apakah proses pembuatan AJB & balik nama memang harus ditandatangani sebanyak 4 kali oleh pihak pembeli? sedangkan yang diserahkan hanya berupa salinan yang tidak ada tanda tangan?

    1. Tanggapan

      Ibu Siska

      Dalam suatu transaksi jual beli tanah, penjual dan pembeli harus menandatangani 2 (dua) lembar asli Akta PPAT. satu lembar dari akta tersebut disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

      Dokumen-dokumen lain yang ditandatangani adalah dokumen sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Permen Agraria)

      Pasal 99 Permen Agraria

      (1) Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:

      a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
      b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
      c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
      d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.

      Setelah AJB ditandatangani oleh penjual dan pembeli, maka penjual dan pembeli menerima AJB dalam bentuk salinan. Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta. Pada salinan memang tidak ada tanda tanga penjual dan pembeli. Tanda tangan penjual dan pembeli ada pada 2 (dua) akta PPAT asli sebagaimana dijelaskan di atas.

      Pasal 102 Permen Agraria

      Akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya.

      Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 tentang PPAT

      1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
      2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
      3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
      a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
      b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  144. asslamualikum wr.wb
    saya mau bertanya pak mengenai permasalahan pinjaman mikro utama pada bank BJB bandung dengan jaminan sertifikat rumah saya. besar pinjaman 200jt selama 5 tahun.
    yang menjadi permaslahan dan kekesalan saya pada bank BJB adalah
    1. apakah diperkenankan Bank menentukan besaran denda keterlambatan sebesar 25% dari sisa pokok dan bunga per 1 bulan, dan dalam kasus saya karena ada beberapa hal terlmbt jalan 3 bulan yang didalam surat peringatan kesaya itu denda sebesar 16,5jt lebih, padahal angsuran saya perbulannya cuman sebesar 7,5 jtaan dihitung secara efektif menurun.,saya kaget tidak kepalang dengan besarn dendanya seperti itu. pdahal saya sebelumnya pernah meminjam di bank mandiri ataupun BPR besaran dendanya itu cuman 2% sampai dengan maksimal 5% dari jumlah angsuran yang tertunggak dan jelas ada tulisannya dan ditandatangani oleh saya dan diserahkan kepada saya untuk disimpan.,sedangkan perjnjian kredit ketentuan pasal seprti itu di BJB tidak diberitahukan sebelumnya kepada saya sebagai hak nasabah,dan selama hampir 1 tahun ini saya tidak memegang pasal” perjanjian kredit yang bisa semena” menentukan besaran denda keterlambatan yang saya tanggung. pdahal seperti yg bapk bilang diatas acuan dari penentuan kredit itu harus atas persetujuan dan sepengetahuan kedua belah pihak.
    mohon bantuan bapak atas pencerahan hal seperti ini yang menimpa saya karena terus terang dengan hal denda yang seperti itu benar” mencekik leher nasabah. saya tidak tahu apakah hal serupa menimpa nasabah yang lain.
    terima kasih atas waktunya pak
    samsu
    bandung

    1. Tanggapan

      Bapak Samsu

      Denda atas tunggakan pembayaran hutang dalam hukum perdata disebut juga dengan Bunga Moratoir.

      Saya kutip dari website Hukum Online mengenai jenis-jenis bunga: Menurut J. Satrio, dalam buku “Hukum Perikatan” , ada 3 jenis bunga yaitu:

      1. Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang karena Debitur terlambat memenuhi kewajiban membayar sejumlah uang;
      2. Bunga Konventional, yaitu bunga yang disepakati para pihak; dan
      3. Bunga Kompensatoir, yaitu semua bunga, di luar bunga yang diperjanjikan.

      Jadi, denda yang dibebankan karena tidak dipenuhinya pembayaran angsuran masuk dalam kategori Bunga Moratoir.

      Pasal 1250 KUH Perdata

      Dalam perikatan yang hanya berhubungan dengan pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, kerugian dan bunga yang timbul karena keterlambatan pelaksanaannya, hanya terdiri atas bunga yang ditentukan oleh undang-undang tanpa mengurangi berlakunya peraturan undang-undang khusus. Penggantian biaya, kerugian
      dan bunga itu wajib dibayar, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian o!eh kreditur. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan, kecuali bila undang-undang menetapkan bahwa hal itu berlaku demi hukum.

      Bunga yang ditentukan berdasarkan undang-undang adalah sebesar 6% (enam) persen setahun (S.1848: No. 22).

      Menurut saya sebaiknya Bapak meminta dokumen-dokumen kredit yang pernah Bapak tandatangani, dan meminta klarifikasi dari bank mengenai besarnya denda tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  145. asalamuailikum wr. wb.

    Yth. P. Ismail Marzuki

    Orang tua saya menabung harian dikoperasi sebesar 5 juta, namun setelah 6 bulan mau diambil koperasi mengalami kredit macet. Alhasilnya uang yang ditabung belum bisa ditarik, namun saya minta terus untuk menagihnya. Dua minggu kemudian dikasih sebesar 2 juta, sisanya jika ada uang maka segera dikasih, masalahnya tidak ada kepastian pasca itu sampai 5 bulan. sedangkan saya posisinya masih kuliah UNY masih belum bisa mengurus secara langsung. artinya masih kurang 3 juta di koperasi. Saya berlatar belakang engineering, bukan hukum. Jika menempuh jalur hukum apa yang saya lakukan. Intinya bagaimana uang 3 juta tetep bisa cair.

    Nuwun

    Widodo

    1. Tanggapan

      Bapak Widodo

      Secara hukum Bapak dapat menggugat Koperasi tersebut ke pengadilan negeri untuk menagih sisa hak Bapak. Akan tetapi sebelum menempuh jalur pengadilan, saya menyarankan agar dilakukan penyelesaian secara musyawarah terlebih dahulu. Penyelesaian tersebut dapat berupa meminta penjualan aset-aset koperasi, dan hasil penjualan tersebut diserahkan kepada Bapak Widodo.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  146. assalamualaikum pak Ismail. Pak, saya mau tanya pak. saya mempunyai hutang piutang dengan orang pak. ceritanya orang itu saya pakai atas nama saja untuk meminjam uang di bank, tetapi yang memakai uang adalah saya. dan saya meminjam kepada orangnya. dan sebelum menyerahkan sejumlah uang pinjaman kpd saya, saya di suruh tanda tangan perjanjian yang dia buat tanpa saksi dan isinya tentang bersedia untuk mengembalikan dan menerangkan kalau yang meminjam uang pinjaman dia di bank adalah saya. karena uang yang dari teman saya itu sebetulnya dari salah satu pinjaman dari bank di daerah saya. setelah berjalan 14 bulan saya aktif membayar tidak pernah telat bulan, semenjak bulan ke 15 angsuran ke 15 saya agak telat membayarnya. tetapi tidak ada niat sedikitpun untuk tidak mengembalikan uang yang sudah saya pinjam dari dia. karena memang betul betul saya belum mempunyai uang yang cukup untuk membayar hutang kepada dia. akhirnya dia berkeinginan melaporkan saya ke Pihak yang berwajib dengan memakai bukti tertulis tanda tangan perjanjian yang saya buat diatas materai yang dulu pertama kali saya menerima uang pinjama dari dia pak.
    1. Disini yang saya tanyakan, apakah saya bisa dijerat dengan unsur pidana pak? padahal saya tidak ada niat untuk tidak mengembalikan, karena saya pasti akan mengembalikan jika saya sudah mempunyai uang cukup untuk membayar angsuran dia.
    atas perhatian bapak Ismail saya haturkan banyak terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Joko

      Wa’alaikumussalam

      Dari segi hukum perjanjian, maka perjanjian yang dibuat oleh Bapak dengan teman Bapak masuk dalam wilayah hukum perdata. Jika pada suatu ketika terjadi keterlambatan pembayaran, maka kejadian tersebut disebut dengan wanprestasi atau ingkar janji.

      Dalam persitiwa ini, Pak Joko wanprestasi terhadap janji untuk membayar setiap bulan. Wanprestasi bukan merupakan tindak pidana. Suatu peristiwa akan masuk dalam wilayah pidana jika terjadi penipuan pada saat dibuatnya perjanjian.
      Jika pada saat perjanjian dibuat tidak ada unsur penipuan, maka tidak ada tindak pidananya.

      Pasal 1267 KUH Perdata:

      Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

      Berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata tersebut, teman Bapak Joko dapat memaksa Pak Joko untuk membayar. Pemaksaan tersebut adalah melalui jalur pengadilan perdata.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  147. assalamuallaikum WR.WB saya mau tanya tentang kalu memang tidak sesuai dengan kenyataan knapa nseorang advokat berani mendatangi akta tersebut padahal dia mengetahui konsukuensi hukumnya apa lg di buat di hadapan notaris..

    1. Tanggapan

      Bapak Andhyka

      Seorang advokat dalam melakukan suatu tindakan harus selalu berpedoman pada hukum. Jika seorang advokat menandatangani suatu akta, ada kemungkinan bahwa advokat tersebut meyakini kebenaran atas isi akta yang ditandatanganinya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  148. Selamat pagi pak Is,
    Nama saya Nurmansyah, senin 13 Januari 2014 kemarin saya di telpon oleh salah satu bank swasta dan mereka menkonfirmasikan ke saya jatuh tempo pembayaran hutang saya pada bank tsb, sedangkan saya belum pernah menjadi nasabah apalagi meminjam uang ke Bank tsb. Dan setelah saya cek ke call center bank nya ternyata di data mereka, saya ada pinjaman sebesar 50 juta rupiah sedangakan saya belum pernah sama sekali berurusan dengan bank tersebut, dan data pribadi saya setelah saya tanyakan ke call center semuanya valid termasuk nama ibu kandung saya pun benar.
    Apa yang harus saya lakukkan apakah saya bisa menuntut Bank tsb karena sudah memalsukan data saya, dan pinjaman itu pun sudah berjalan sejak April 2013 dengan tenor 24 bulan.

    Mohon bantuannya pak Is.

    Terima kasih,

    Nurmansyah

    1. Tanggapan

      Bapak Nurmansyah

      Jika memang benar bahwa Bapak belum pernah mengajukan dan menandatangani perjanjian kredit dengan bank tersebut, maka langkah yang dapat Bapak lakukan adalah sebagai berikut:

      1. Periksa kembali nomor call center bank yang ada di surat tagihan, apakah betul itu call center resmi atau nomor telpon penipu. Cara memeriksanya adalah buka website bank tersebut, lalu cocokkan. Atau tanyakan ke layanan 108, nomor telpon bank tersebut. Jika call center itu palsu maka berarti ada penipu yang berencana menipu Bapak.

      2. Jika nomor Call Center adalah benar milik bank tersebut, sebaiknya Bapak datangi langsung bank dan meminta penjelasan atas adanya tagihan. Bukan tidak mungkin oknum pegawai bank yang berusaha menipu Bapak.

      3. Jika benar bahwa ada data-data di bank yang menunjukkan Bapak sebagai nasabah atau debitur sedangkan Bapak tidak pernah mengajukan fasilitas kredit, maka langkah selanjutnya adalah dengan melaporkan peristiwa ini ke Kepolisian dengan dasar adanya penipuan dan pemalsuan dokumen.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  149. assalamualaikum wr wb.pak saya mohon pencerahan saya membeli sebidang tanah yg bersertifikat dan sudah saya balik nama saya,persoalannya muncul karena:
    1.rupanya surat lama tanah itu{surat perjanjian jual beli sementara} digadaikan ke tengkulak mana yang lebih kuat dimata hukum surat perjanjian jual beli sementara atau sertifikat?
    2.luas tanah yang tercantum disertifikat tidak sesuai ukuran aslinya,karna sertifikatnya massal jadi tidak ada keterangan panjang dan lebar hanya berdasarkan skala,jadi bisakah saya meminta pihak bpn untuk mengukur ulang tanah tersebut dan apa syaratnya?terimah kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Adi

      Wa’alaykumussalam

      Dalam hukum pertanahan, tidak dikenal istilah perjanjian jual beli sementara.

      1. Suatu bidang tanah yang telah dijual (dengan menggunakan Akta Jual Beli) dan proses jual beli tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Balik Nama sertipikat), maka proses jual beli tersebut telah lengkap sesuai peraturan perundangan-undangan. Bapak Adi selaku pembeli terakhir adalah pemilik sah atas tanah tersebut.

      Pasal 616 KUH Perdata:

      Penyerahan atau penunjukan barang tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.

      Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
      (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

      Jadi, kedudukan sertipikat adalah lebih kuat.

      2. Berdasarkan ketentuan Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan jika terdapat kesalahan pengukuran.

      Pasal 41 ayat 3 Permenag/Ka BPN No. 3 Tahun 1997:

      (3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.

      Jadi, selakan Bapak ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat.

      Demikian, semoga bermanfaat.
      Ismail Marzuki

  150. jazakumullah khoiron kasiroh terima kasih atas jawaban bapak,sebagai pembeli kami juga menengahi dengan memberi tempo setahun diatas materai ,agar mereka menyelesaikan masalah dengan damai dengan masih tinggal dirumah tersebut.langkah hukum apa yg harus kami lakukan jika s pada akhirnya tidak memenuhi janjinya(mohon maaf misalkan) dan jika pemilik pertama juga tetap menempati rumah tersebut,

    1. Tanggapan

      Ibu Naira

      Pada dasarnya setiap penghunian rumah harus berdasarkan izin pemilik rumah. Pemilik Pertama ketika menempati rumah tersebut atas izin S. Setelah S menjual tanah tersebut kepada pemilik baru, maka pemilik pertama harus memperoleh izin dari pemilik baru untuk menempati rumah tersebut. Jadi apabila pemilik baru tidak memberikan izin, maka penghunian rumah oleh pemilik pertama tidak sah.

      Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.

      Penghunian rumah yang dilakukan tanpa persetujuan atau izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa hak atau tidak sah.

      Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah melakukan somasi (teguran) kepada orang yang menempati rumah tanpa izin tersebut. Jika setelah somasi ternyata pihak tersebut belum juga meninggalkan rumah, maka langkah yang ditempuh adalah dengan menggugat pemilik pertama ke pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  151. malam pak kami baru beli tanah atas nama sertifikat s dan sekarang masuk notaris balik nama atas nama saya,namun tanah yang kami beli ditempati oleh pemilik pertama sebelum saudara s,persoa lanya disini saudara s membeli tanah pada pemilik pertama dgn perjanjian memberi rumah pengganti namun saat ini belum terlaksana kalo menurut bapak posisi saya apa kuat ?masalahnya pemilik pertama tidak akan meninggalkan rumah tersebut sebelum s melunasi janjinya padahal jual beli tanah tersebut saya dengan s dengan sertifikat atas nama s(pemilik pertama menempati rumah sedangkan saudara s ditoko)


    1. Tanggapan

      Ibu Naira

      Jual beli tanah pada dasarnya telah terjadi ketika tercapai kata sepakat antara penjual dan pembeli. Hak milik atas tanah itu berpindah setelah dilakukan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan menandatangani Akta Jual Beli dan kemudian peralihan tersebut didaftarkan (balik nama) di kantor pertanahan (Pasal 613 KUH Perdata).
      Jadi, dalam kasus tersebut jual beli antara S dengan pemilik pertama adalah sah, dan hak milik telah beralih ke S. S selaku pemilik berhak menjual rumah kepada siapapun juga.
      Mengenai keberadaan pemilik pertama di rumah tersebut, keberadaan tersebut tidak sah, karena terhitung sejak S menjual kepada pemilik baru, maka rumah itu adalah milik pemilik baru.
      Perjanjian yang dibuat oleh pemilik lama dengan S adalah perjanjian yang terpisah dengan jual beli rumah. Jual beli rumah antara S dan pemilik lama tidak bergantung pada janji pemberian rumah pengganti.
      Dalam akta jual beli secara tegas disebutkan bahwa pemilik lama menjual rumah kepada S, tanpa ada syarat pemberian rumah pengganti.
      Jual beli antara S dengan pemilik pertama tetap sah meskipun S belum memberikan rumah pengganti. Akan tetapi S wajib memenuhi janjinya kepada pemilik lama untuk memberikan rumah pengganti sedangkan pemilik lama tidak berhak lagi menempati rumah tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  152. Salam saya ingin shering& belajar bila mana saya diperbolehkan untk bergabung dalam grup dmana dasar negara kita mencerminkan sila dan hak dmana dimiliki sebagai WNI,
    terima kasih tanggapan dan waktu @” FB S@ya : SIPMEWS@GMAIL.COM“.
    Salam terima kasih”

  153. Malam Pak Is.
    Sy mau tanya,
    Suatu hari si A karena akan mudik menitipkan anjingnya di penitipan B dgn perjanjian dititipkan selama 3 hari (ongkos titip Rp. 50.000/hari) dan br membayar panjar sebesar Rp. 50.000, namun setelah 3 hari anjing tsb tidak juga dijemput oleh si A. Setelah hari ke 4, pemilik penitipan B mengsms si A mengatakan apabila anjingnya tidak diambil maka akan dijual kpd orang lain. Setelah hari ke 7 anjing tsb tidak juga diambil oleh si A. Karena tidak mendapat tanggapan dari si A, tanpa pemberitahuan pada hari ke 10 anjing tersebut dijual kepada si C dan uang hasil penjualannya dipergunakan oleh pemilik penitipan untuk keperluan penitipan. Pertanyaannya, apakah perbuatan pemilik penitipan B dibenarkan oleh UU atau hal tersebut secara hukum dapat dikatakan sebagai Penggelapan. Mohon pencerahannya Pak Is. Terima Kasih !

    1. Tanggapan

      Ibu Febby

      Dalam hal ini terdapat beberapa asepk hukum yaitu:

      a. Hukum Tentang Penitipan Barang
      b. Hukum Tentang Jual Beli
      c. Hukum tentang Penggelapan

      Perjanjian yang dibuat A dan B adalah perjanjian penitipan barang.

      Pasal 1699 KUH Perdata
      Penitipan barang dengan sukarela terjadi karena ada perjanjian timbal balik antara pemberi titipan dan penerima
      titipan.

      Sebagai orang yang menerima titipan, maka B berkewajiban memelihara barang titipan dengan sebaik-baiknya seperi memlihara miliknya sendiri.

      Pasal 1706 KUH Perdata:

      Penerima titipan wajib memelihara barang titipan itu dengan sebaik-baiknya seperti memelihara barang-barang kepunyaan sendiri.

      Sesuai dengan perjanjian penitipan, yaitu A akan menitipkan untuk jangka waktu 3 hari, apabila setelah 3 hari A tidak juga mengambil titipannya, maka A telah ingkar janji. B berhak untuk meminta pembayaran untuk hari-hari selama anjing tersebut masih ada dalam penitipan.

      Meskipun B secara fisik menguasai anjing tersebut, B tidak berhak menjual anjing tersebut kepada siapapun. B bukan pemilik, tetapi hanya penerima titipan.

      Pasal 1471 KUH Perdata

      Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

      Tindakan menjual barang milik orang lain, dapat masuk dalam kategori penggelapan.

      Pasal 372 KUH Pidana

      Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus
      rupiah.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  154. Yang Terhormat Bapak Ismail Marzuki,

    Selamat sore dan salam jumpa,

    Saya punya sebuah kasus, begini ceritanya…

    Ayah saya mempunyai sertifikat atas tanah yang dulunya milik dari kakek nenek saya. 10 tahun lalu tanah tersebut dibeli oleh ayah saya dari nenek karena kakek sudah lama wafat. Sertifikat baru dibuat 4 tahun lalu beberapa saat setelah nenek meninggal. Lalu kakak perempuan dari aya saya yang sudah lama menetap di Kanada (dia menikah dengan warga Kanada, jadi sudah lama WNA) mengatakan bahwa sertifikat tersebut tidak sah dan bahwa tanah tersebut belum dibagi. Padahal pada waktu pembuatan serfitifikat tersebut dia hadir bersama ayah saya bolak balik ke kantor pertanahan.

    Rumah ini letaknya di sudut jalan raya (pertigaan jalan). Saya sudah 1 tahun ini tinggal di situ dan adik perempuan ayah yang sudah janda sudah tinggal di sini selama 3 tahun. Tanah ini berbatasan langsung (di utara dan timur) dengan kakak perempuan ayah saya yang di Kanada.

    Pertanyaan saya adalah:

    1. apa serfitifkat yang dimiliki ayah saya itu bisa dibatalkan oleh tante saya?
    2. apa hal ini dapat di kategorikan sebagai sengketa?
    3. apa kami boleh menjual rumah tersebut dengan leluasa?
    4. bila kami menjual tanah tersebut apakah harus dilakukan pengukuran tanah lagi dan membutuhkan tanda tangan tante saya?

    1. Tanggapan

      Bapak Arnold

      Sebelum menjawab satu persatu pertanyaan Pak Arnold, saya akan jabarkan terlebih dahulu kondisi tanah tersebut berdasarkan informasi yang Pak Arnold sampaikan.

      Kakek dan Nenek mempunyai 3 orang anak, yaitu:
      – Ny. A (Perempuan, Kakak dari ayah Pak Arnold tinggal di Kanada)
      – Tuan B (ayah pak Arnold),
      – Ny. C (janda, adik dari ayah Pak Arnold).

      Jika selama perkawinan Kakek dan Nenek tidak terdapat perjanjian pemisahan harta perkawinan, berarti harta yang diperoleh Kakek dan nenek selama perkawinnan adalah harta bersama.

      Akibat hukum dari harta bersama adalah, jika salah satu pihak meninggal dunia, maka seluruh harta tersebut dibagi dua terlebih dahulu, yaitu 50% menjadi milik Kakek, dan 50% milik Nenek.
      Ketika Kakek meninggal dunia, maka harta yang diwariskan adalah harta yang 50% tersebut. Harta tersebut dibagi kepada empat ahli waris yaitu Nenek, A, B, dan C.

      Jika tanah tersebut adalah harta bersama, berarti 50% dari tanah tersebut merupakan milik Kakek yang diwariskan kepada Nenek, A, B, dan C. dengan demikian, jika Nenek akan menjual tanah tersebut maka Nenek harus mendapat persetujuan dari A, B, dan C.
      1. Tante (Ny A) dapat meminta pembatalan atas sertipikat tersebut melalui pengadilan. Dalil yang dignakan Tante adalah karena tanah tersebut adalah tanah ahli waris (milik Nenek, A, B, C) sehingga perlu persetujuan semua pihak jika Nenek akan menjual tanah tersebut.
      2. Masalah ini bisa disebut sengketa jika sudah masuk dalam pemeriksaan pengadilan.
      3. Sepanjang belum ada perkara di pengadilan, secara hukum B dapat menjual tanah kepada siapapun. Jika sengketa sudah masuk ke pengadilan, maka penggugat dapat meminta agar Kantor Pertanahan melakukan blokir atas sertipikat tanah, sehingga tidak dapat dijual.
      4. Sepanjang belum ada sengekta di pengadilan, maka penjualan tanah tidak memerlukan pengukuran atau tanda tangan pihak lain. Tetapi, jika Pak Arnold khawatir suatu saat masalah ini menjadi sengketa di pengadilan, maka melakukan musyawarah dan persetujuan seluruh ahli waris adalah lebih aman.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  155. Terima kasih untuk jawabanya pak.
    Tp ijinkan saya untk bertanya lagi.
    1.menyambung prtanyaan saya sebelumnya apakah bisa membuktikan selembar keaslian fotocopy kwitansi pembayaran uang panjer tanah yg bertanda tangan di atas materai,sedangkan yg menandatangani tdk merasa menandatangani kwitansi tersebut dan apakah bisa foto copy kwintansi tersebut menjadi bukti yg kuat di pengadilan sedangkan yg asli hilang.?
    2.Apakah bisa uang panjer tanah bisa hangus jika tidak dilunasi, Meskipun tdk ada perjanjian baik lisan maupun tulisan.?
    3.dan yg terakhir pak.saya mau tanyakan. Apakah tanah kosong tersebut boleh ditempati sedangakan yg saya ketaui jika tanah masih sengketa tidak boleh ditempati apalagi jika dilihat dari segi kwitansi itu masih panjer dan belum terlunasi.?

    Mohon penjelasannya pak dan terima kasih sebelumnya

    1. Tanggapan
      Bapak Wim

      1. Untuk memeriksa keaslian suatu tanda tangan pada dokumen, maka dapat ditempuh cara-cara sebagai berikut:

      a. Saksi-saksi. Jika ada saksi yang ikut menyaksikan penandatanganan dokumen tersebut, maka dapat diketahui apakah benar tanda tangana itu milik seseorang; atau
      b. Pemeriksaan Laboratorium: dengan menggunakan teknologi yang dimiliki kepolisian, maka keaslian tanda tangan suatu dokumen dapat ditentukan.

      2. Dalam suatu perjanjian jual beli, maka uang panjar yang sudah dibayar tidak dapat hangus jika calon pembeli belum melunasi seluruh harga kecuali jika sebelumnya sudah disepakati.
      Jika sebelumnya belum ada kesepakatan tentang hangusnya uang panjar, maka kewajiban para pihak adalah memenuhi kewajibannya masing-masing. Penjual wajib menyerahkan barang, pembeli wajib melunasi harga.

      Pasal 1464 KUH Perdata

      Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

      3. Yang berhak menempati tanah adalah pemilik atau orang yang ditunjuk oleh pemilik. Jika ada sengketa atas tanah tersebut, maka sepanjang belum ada keputusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, orang yang menempati tanah tersebut dapat menempati sampai dengan ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Akan tetapi, jika ada putusan sela dari pengadilan yang meminta agar tanah dikosongkan selama proses persidangan berlangsung, maka tidak ada seorangpun yang berhak menempati tanah tersebut.

      Demikian, semoga bermafaat.

      Ismail Marzuki

  156. Permisi mau tnya pak.
    Apakah pada materai tempel 6000 terdapat tanggal pembuatannya dan apakah arti dari angka dan huruf yg tertulis pada materai tersebut.?
    terimakasih dan saya tunggu jawabannya pak.

    1. Tanggapan

      Bapak Wim,

      1. Pada meterai tempel, tercantum 17 digit angka dan huruf. Angka dan huruf tersebut adalah nomor seri meterai.

      2. Tanggal yang tertulis dalam meterai, harus diisi sesuai dengan tanggal pelunasan hutang meterai dan pada saat penandatanganan dokumen. Maksudnya adalah, untuk dokumen-dokumen tertentu ada kewajiban bea meterai.

      UU No. 13 Tahun 1985 Tentang Bea Meterai

      Pasal 5
      Saat terhutang Bea Meterai ditentukan dalam hal :
      a. dokumen yang dibuat oleh satu pihak, adalah pada saat dokumen itu diserahkan;
      b. dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak, adalah pada saat selesainya dokumen itu dibuat;
      c. dokumen yang dibuat di luar negeri adalah pada saat digunakan di Indonesia.

      Pasal 6
      Bea Meterai terhutang oleh pihak yang menerima atau pihak yang mendapat manfaat dari dokumen, kecuali pihak atau pihak-pihak yang bersangkutan menentukan lain.

      Pasal 7 (Pelunasan hutang meterai)

      (5) Pembubuhan tandatangan disertai dengan pencatuman tanggal, bulan, dan tahun dilakukan dengan tinta atau yang sejenis dengan itu, sehingga sebagian tandatangan ada diatas kertas dan sebagian lagi di atas meterai tempel.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  157. selamat siang Pak,saya mau bertanya, jikalau orang yang bersangkutan hukum tersebut meninggal dunia apakah bisa hukumannya jatuh pada keluarganya? pasal berapa dan contoh kasus apa aja yang dapat dilimpahkan kekeluarganya?
    sebelumnya saya ucapkan terimakasih untuk penjelasannya yang anda berikan.

    1. Tanggapan

      Bapak Yudi

      Dalam perkara perdata, jika penggugat meninggal dunia maka ahli waris dapat memilih untuk melanjutkan atau mengentikan gugatan.
      Jika tergugat meninggal dunia, maka ahli waris yang menerima warisan dapat digugat untuk melunasi kewajiban tergugat terbatas pada nilai harta yang diwariskan. Dalam perkara perdata, yang digugat adalah pemenuhan kewajiban dari tergugat dimana pemenuhan kewajiban tersebut berupa penyerahan barang atau uang. Dengan demikian, ahli waris dapat digugat untuk memenuhi kewajiban tersebut.

      Dalam perkara pidana, terdapat aturan khusus dalam tindak pidana korupsi dimana ahli waris tetap dapat digugat secara perdata atas harta yang diduga hasil korupsi.

      Pasal 33 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi

      Dalam hak tersangka meninggal dunia pada saat dilakukan penyidikan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penyidik segera menyerahkan berkas perkara hasil penyidikan tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.

      Pasal 34 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi

      Dalam hal terdakwa meninggal dunia pada saat dilakukan pemeriksaan di sidang pengadilan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penuntut umum segera menyerahkan salinan berkas berita acara sidang tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  158. Kepada bpk yg saya hormati,
    Terima kasih pak atas penjelasan yg sbelumnya mengenai permasalahan saya.Kalau boleh saya tanya pak, terkait UU PHI no.2/2004 dan UUK no.13/2003 adalah apakah tindakan menahan hak karyawan dan pembayaran gaji tidak sesuai hak yg telah dilakukan perusahaan itu ada sanksi hukumnya? Dan apakah pernyataan manajemen menyebarkan isu saya tdk aktif itu ada sanksi hukumnya? Kemudian pertemuan yg belum selesai dan dimasa skorsing saya tiba-tiba sepihak di phk itu ada sanksi hukumnya juga? Sebelumnya terima kasih pak utk penjelasan ini.

    1. Tanggapan

      Bapak Ady

      Mengenai upah yang tidak dibayar, ada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1981 Tentang Perlindungan Upah.

      Pasal 19 PP No, 8 Tahun 1981:

      (1) Apabila upah terlambat dibayar, maka mulai dari hari keempat sampai hari kedelapan terhitung dari hari dimana seharusnya upah dibayar, upah tersebut ditambah dengan 5% (lima persen) untuk tiap keterlambatan.
      (2) Sesudah hari kedelapan tambahan itu menjadi 1% (satu persen) untuk tiap hari keterlambatan, dengan ketentuan bahwa tambahan itu untuk 1 (satu) bulan tidak boleh melebihi 50% (limapuluh persen) dari upah yang seharusnya dibayarkan.
      (3) Apabila sesudah sebulan upah masih belum dibayar, maka disamping berkewajiban untuk membayar sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), pengusaha diwajibkan pula membayar bunga sebesar bunga yang ditetapkan oleh bank untuk kredit perusahaan yang bersangkutan.
      (4) Penyimpangan yang mengurangi ketentuan dalam pasal ini adalah batal menurut hukum.

      Mengenai isu atau kata-kata yang menimbulkan pencemaran nama baik, bisa masuk dalam wilayah hukum pidana.

      Pasal 310 KUH Pidana:

      (1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
      (2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
      (3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri


      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Widodo

      Dalam mengatasi kredit bermasalah, bank berpedoman pada ketentuan yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia. Mengacu pada Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, ada 5 (lima) penggolongan kualitas kredit, yaitu:

      a. Lancar
      b. Dalam Perhatian Khusus
      c. Kurang Lancar
      d. Diragukan; atau
      e. Macet

      Suatu fasilitas kredit yang sudah menunggak 4 bulan meskipun belum dimasukkan dalam kategori Kurang Lancar, maka dapat masuk Dalam Perhatian khusus.

      Meskipun demikian, jika mengacu pada perjanjian kredit yang dibuat oleh Bank dan Debitur maka menunggak 4 bulan sudah termasuk wanprestasi, dan bank selaku kreditur berhak mengakhiri perjanjian dan seketika menagih seluruh hutang.

      Jika hutang yang ditagih tidak dapat dibayar maka bank berhak melakukan eksekusi atas jaminan. Eksekusi tersebut dapat berupa penjualan melalui lelang atau atas kesadaran debitur sendiri menyerahkan tanahnya untuk dijual sebagai pelunasan hutangnya.

      Agar bank dapat melakukan eksekusi maka tanah sudah harus diikat dengan Hak Tanggungan.

      Jika debitur hendak melunasi pinjaman ke bank dengan cara menjual tanah jaminan , mengingat tanah tersebut masih atas nama ayah dari debitur, maka PPJB dibuat dan ditandatangani oleh ayah debitur dan calon pembeli dengan persetujuan bank.

      Setelah pembeli membayar harga tanah dan ayah debitur melunasi hutang debitur maka sertipikat tanah dapat diserahkan kepada pembeli. Ayah debitur kemudian menandatangani AJB dengan pembeli.

      PPJB merupakan perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh pemilik tanah (selaku calon penjual) dan calon pembeli.

      Dalam PPJB disebutkan bahwa pembayaran atas harga tanah adalah lunas, dan penjual memberikan kuasa kepada pembeli untuk bertindak mewakili penjual untuk menandatangani Akta Jual Beli pada saat yang disepakati.

      Memang benar bahwa ada ketentuan tentang berakhirnya pemberian kuasa.

      Pasal 1813 KUH Perdata

      Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

      Pasal 1814 KUH Perdata

      Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya bila hal itu dikehendakinya dan dapat memaksa pemegang kuasa untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu.

      Pasal 1815 KUH Perdata

      Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan kepada penerima kuasa tidak dapat diajukan kepada pihak ketiga yang telah mengadakan persetujuan dengan pihak penerima kuasa karena tidak mengetahui penarikan kuasa itu hal ini tidak mengurangi tuntutan hukum dan pemberi kuasa terhadap penerima kuasa.

      Pasal 1816 KUH Perdata

      Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa penerima kuasa yang pertama, terhitung mulai hari diberitahukannya pengangkatan itu kepada orang yang disebut belakangan.

      Sebab-sebab berakhirnya pemberian kuasa tersebut adalah sebab-sebab yang berlaku pada pemberian kuasa yang berdiri sendiri.

      Jika pemberian kuasa tersebut berkaitan dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian untukl menjual dan membeli (PPJB) maka pemberian kuasa tersebut tidak berdiri sendiri tetapi mengikuti perjanjian pokoknya. Sepanjang perjanjian pokoknya yaitu jual beli tanah masih berlaku dan seluruh persyaratan telah dipenuhi oleh pembeli (missal harga telah lunas), maka sebab-sebab berakhirnya kuasa tidak berlaku dalam PPJB ini.

      Demikian, semoga

      Ismail Marzuki

  159. Kepada Yth Bp. Ismail Marzuki,

    Assalamualaikum ….
    Terima kasih sebelumnya bapak menyediakan kolom curhat hukum untuk kami yang buta hukum, dan banyak juga orang yang dalam keadaan mempunyai masalah juga tidak punya materi/ uang ( sudah jatuh tertimpa tangga ) untuk konsultasi / meminta nasehat/ petunjuk dari sisi hukum.
    Saya mohon bantuan bapak untuk masalah yang sedang saya hadapi sekarang :
    Suami saya pada th 2004 membuat surat Pernyataan dan Surat Kuasa isi nya sbb :

    Surat Pernyataan ( saya tulis intinya saja )
    Bahwa suami (pihak pertama) menyerahkan rumah, kepemilikannya dan penguasaannya kepada pihak ke dua ( saya/ istri ) apabila di kemudian hari pihak pertama melakukan tindakan proses perceraian terhadap pihak kedua.
    ( di dalam surat tsb di cantumkan alamat rumah dan sebuah kendaraan; no mobil nya ).
    Note : rumah atas nama suami ( pihak pertama ).

    Surat Kuasa ( saya tulis intinya saja )
    Suami (pemberi kuasa) memberikan kuasa kepada saya/istri (penerima kuasa ) untuk :
    melakukan segala kewajiban sehubungan dengan Perjanjian kredit ( di sebutkan no perjanjian kredit pada sebuah bank – pada waktu itu rumah kami masih kredit ),
    menandatangani surat surat berharga termasuk menandatangani surat pelepasan hak/ pengoperan hak atau akta jual beli kepada pihak ketiga, menandatangani bukti penerimaan uang mengenai sebuah bangunan rumah tinggal ( disebutkan no seritifikat HGB dan alamat rmh ).

    Note : Surat Pernyataan dan surat cerai sudah di notariskan dengan di tanda tangani oleh 2 orang saksi juga di dalamnya

    Tahun 2013 ini suami mengajukan gugatan cerai kepada saya dan prosesnya sudah selesai.
    Sebelum perceraian Sertifikat rumah sudah kami ambil dari Bank ( sudah lunas ), tetapi beberapa th kemudian surat tsb kami agunkan untuk mengambil pinjaman di bank lain, masih proses mengangsur sampai sekarang. dan surat rmh bukan HGB lagi tetapi sudah menjadi HM ( tentunya no nya berbeda dari sebelumnya ).

    Pertanyaannya :
    1. Bisakah saya mengambil surat rumah tersebut langsung ke bank dengan membawa bukti Surat Pernyataan, Surat Kuasa dan Surat Cerai ? haruskah saya menggunakan pengacara ?
    2. Apakah Surat Pernyataan dan Surat Kuasa tsb sah secara hukum dan valid ?
    3. Apakah harus melalui jalur hukum seperti gugatan ke Pengadilan ? mengingat banyaknya praktik uang, sehingga akan banyak pengeluaran biaya untuk mengurusnya dan saya sudah tidak bekerja lagi.

    Saya mohon nasehat dan petunjuknya, sebelum nya saya ucapkan banyak terima kasih.

    Wassalam,
    Tio

    1. Tanggapan

      Ibu Tio

      Wa’alaikumussalam

      Seblum saya menjawab satu persatu pertanyaan ibu, saya akan ulas beberapa hal sebagai berikut:

      a. Surat Pernyataan:

      Surat pernyataan, apapun isinya hanya mengikat bagi pihak yang membuat pernyataan kepada pihak yang dikehendaki dalam pernyataan tersebut, untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu, untuk menyerahkan sesuatu atau tidak menyerahkan sesuatu.

      Jadi, surat pernyataan hanya janji seseorang, dimana janji tersebut harus ditindaklanjuti dengan tindakan (melakukan atau tidak melakukan).

      Misalnya: A membuat pernyataan bahwa jika B berhasil menjadi sarjana maka A akan menyerahkan tanah kepada B. Pernyataan tersebut belum memindahkan hak milik atas tanah tetapi baru sebatas janji A kepada B umntuk menyerahkan tanah jika B menjadi sarjana. Agar hak milik atas tanah tersebut berpindah kepada B, maka A dan B harus membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah setlah B menjadi sarjana. Jika A tidak juga membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah, maka A ingkar janji.

      b. Surat Kuasa:

      Dalam transaksi jualbeli, dimungkinkan untuk menggunakan surat kuasa. Akan tetapi ada pembatasan dalam masalah surat kuasa. Pembatasan yang dimaksud adalalah, larangan menggunakan surat kuasa mutlak dalam pemindahan hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor : 14 tahun 1982, Tentang Larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai Pemindahan hak atas tanah.
      Salah satu ketentuan dalam peraturan tersebut adalah Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah.

      Yang dimaksud dengan kuasa mutlak adalah Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa; dan Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

      Jawaban:

      1. Jika pada saat menandatangani perjanjian pemberian jaminan (Hak Tanggungan), tanah itu masih milik dan atas nama suami, maka hanya suami yang dapat mengambil sertipikat tersebut, atau pihak lain yang diberi kuasa secara khusus oleh suami. Permasalahannya adalah, meskipun Ibu memiliki surat kuasa, tetapi surat kuasa tersebut tidak menjamin ibu dapat bertibndak mewakili suami, dengan alasan:

      a. Surat Kuasa ibu hanya memberikan kuasa untuk melakukan kewajiban sehubungan dengan perjanjian kredit. Kewajiban dalam perjanjian kredit biasanya adalah kewajiban melunasi pinjaman.
      b. Surat Kuasa tidak secara tegas untukmengambil sertipikat
      c. Status ibu yang sudah bercerai, akan membuat bank ragu atau takut menerima surat kuasa tersebut. Bank merasa lebih aman jika suami sendiri yang mengambil. Ada kemungkinan bahwa tanah tersebut adalah harta gono gini (harta bersama)

      2. Surat Pernyataan dan Surat Kuasa sah sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata). Akan tetapi surat-surat itu bukan surat pemindahan hak atas tanah. Surat-surat itu hanya janji untuk menyerahkan tanah. Tanah tersebut masih hak suami meskipun ada surat pernyataan tersebut.

      3. Dalam kaitannya dengan harta perceraian, apakah sudah diputuskan mengenai pembagian harta pada saat perceraian? Jadi, menurut saya, selesaikan terlebih dahulu dengan mantan suami masalah pembagian harta akibat perceraian.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  160. Slamat malam pak……..
    saya mau tanya ,,,saya memiliki tanah darat selama 30 th sya yg bayar pajak karna itu tanah saya tetapi tiba tiba th 2013 sppt tanah tersebut d mutasi ke nama orang lain tanpa ada pemberitahuan dan sppt yang tahun 2012 juga d tahan ,apakah saya bisa lopor polisi aja karna sudah saya anggap itu udah penahan surat perharga dan mengalihkan atasnama tanpa dasar yang jelas

    1. Tanggapan

      Ibu Alice

      Ibu mengakui telah “memiliki” tanah selama 30 tahun. Pertanyaannya adalah apakah ibu benar-benar memiliki atau hanya menempati atau menggarap tanah tersebut?

      Jika Ibu menganggap telah memiliki, adakah bukti-bukti bahwa ibu memiliki tanah tersebut? Misalnya bukti bahwa tanah tersebut dibeli dari seseorang atau warisan dari orang tua.

      Jika penguasaan tanah tersebut oleh ibu hanya berdasarkan penguasaan fisik tanpa dasar hukum yang sah, maka ada kemungkinan tanah tersebut adalah tanah yang dikuasai oleh Negara, sedangkan ibu hanya sebagai penggarap atau orang yang menempati saja.

      Apabila ibu dapat membuktikan bahwa tanah tersebut benar-benar milik ibu, maka ibu dapat menggugat Kantor Pertanahan atas penerbitan sertipikat ke atas nama orang lain. Gugatan di ajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  161. Assalamualaikum…Pak Ismail,
    Saya ingin bertanya dan memohon bantuan bapak tentang permasalan yang sedang saya hadapi. Saya memberikan pinjaman kepada kawan sebesar Rp 10juta pada tgl 10 April 2013. Waktu itu dia meminjam uang tersebut kepada saya dengan alasan untuk operasi karena dia menderita sakit usus buntu yang dia bilang kepada saya, dan tanggal serta waktunya sudah di tentukan. Dan dia mau tidak mau harus di operasi pada hari dan tanggal tersebut karena penyakit yang di deritanya itu yang dia ceritakan kepada saya saat itu. Karena kasihan saya memberi pinjaman uang tersebut dan saya transfer ke rekeningnya, dengan syarat awal sept 2013 uang tersebut harus sudah dikembalikan semua karena saya sangat memerlukan uang tersebut untuk biaya kuliah adik saya dan dia pun setuju. Namun beberapa bulan kemudian saya mendengar kabar dari adiknya bahwa dia tidak memerlukan operasi sama sekali. Saya juga mendengar kabar tidak baik tentang dia bahwa sebelumnya dia pernah meminjam uang dan melakukan beberapa penipuan terhadap salah satu keluarga jauhnya. Pada pertengahan bulan sept 2013 saya menagih janjinya untuk mengembalikan uang yang dia pinjam sesuai perjanjian terhadap saya, akan tetapi dia tidak menepati janjinya dan tidak membayar uang tersebut kepada saya. Banyak sekali alasan yang dia berikan ketika itu, dia bilang dia akan membayar hutang tersebut di awal bulan Nov 2013. Awal November 2013 saya menelpon kembali untuk menagih janjinya untuk membayar hutangnya terhadap saya. Tetapi dia bilang nanti 14 hari lagi dia baru bisa bayar karena uang dia belum cair di bank dan dia bilang akan bayar pada bulan awal Desember 2013 dan dua hari yang lalu saya tanyakan janjinya alasan dia sama seperti sebelumnya, dia bilang dia masih menunggu uangnya cair dari bank karena dia sudah mengajukan pinjaman ke bank tetapi masih belum cair juga dan seperti biasa dia janji satu minggu di depan dia akan bayar.
    Yang ingin saya tanyakan andaikan dia tidak menepati janjinya tersebut, apakah saya bisa menyelesaikan masalah ini di jalur hukum? Karena saya sangat kesal sekali dengan kebohongannya.

    Mohon petunjuknya pak dan Terimakasih banyak sebelumnya atas waktu & bantuannya.
    Wassalam…..

    1. Tanggapan

      Ibu Rita

      Wa’alaikumussalam

      Apa yang dilakukan oleh Ibu Rita dengan kawan Ibu (Tuan X) adalah perjanjian pinjam meminjam uang yang masuk dalam ranah hukum perdata.

      Berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata, syarat sahnya suatu perjanjian adalah:
      1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
      2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
      3. suatu pokok persoalan tertentu;
      4. suatu sebab yang tidak terlarang.

      Akan tetapi ketika Tuan X mengajukan pinjaman ke Ibu Rita, ada unsur kebohongan yang dilakukan Tuan X yaitu dengan mengatakan bahwa uang akan digunakan untuk biaya operasi, padahal pada kenyataannya bukan untuk operasi.

      Dengan demikian, tindakan Tuan X memenuhi unsur penipuan.

      Pasal 378 KUH Pidana

      Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

      Langkah hukum yang dapat ditempuh adalah dengan melaporkan secara pidana adanya penipuan yang telah dilakukan Tuan X, selain itu ibu dapat menagih secara perdata atas uang yang telah digunakan Tuan X.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  162. Assalamualaikum.. Pak Ismail, sy Ias. sy memohon petunjuk kepada Bapak terkait masalah yang sy hadapi.
    sy seorang pns di ntb, pada tahun 2012 sy telah menjabat sebagai lurah pd salah satu kelurahan di ntb. pada bulan februari 2012 yg lalu sy mengeluarkan surat jual beli tanah atas Jual beli tanah antara Koperasi telkom dgn seorang yg brnama abdurahman. pd saat jual beli tersebut yg menjual dri pihak koperasi telkom adalah ketua koperasi yg dibuktikan dgn surat kepengurusan koperasi, surat pernyataan bersama ketua koperasi dgn bendahara koperasi dan anggota badan pengawas koperasi. serta adanya surat dari Rapat Anggota tahunan Koperasi yang di tandatangani oleh seluruh pengurus koperasi pd thn 2010 yg keterangannya menyetujui penjualan tanah koperasi tsb. dimna sy dlm surat jual beli tanah tsb bertanda tangan selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah tsb.
    pada akhir tahun 2012 sy di pindah tugaskan di skpd lain (tdk lgi menjabat sebagai lurah). pd bulan november 2013 kmarin sy di datangi oleh seorang yg brnama pak yf, beliau dtng kpd sy memprotes trhadap jual beli tanah yang sy keluarkan pd bulan februari 2012 yg lalu. pk yf memprlihatkn kpada sy surat tanah yg asli milik koperasi telkom, kmudian surat kepengurusan koperasi telkom pd thn 2012 yg asli. stlah sy melihat surat yg asli, bhw pk yf adalah ketua koperasi telkom pd sa’at itu. dan kepengurusan koperasi telkom pd saat jual beli tanah adalh palsu(tdk benar), dn dokumen pendukung penjualan tnh yg lain adalah jg palsu. Setelah beberapa hri kemudian sy dtng k kelurahn tmpat sy sblumnya bkerja sy jumpai lgi bhw tanah trsebut sdh pk abdurahman jual lgi ke pihak lain. Pertanyaan sy Pak :
    1. Bgaimana langkah yg harus sy lakukan terhadp masalah tersbut, krna pd surat jual beli tsb ada tercantum nama sy selaku kepala wilayah kelurahan,?
    2. Apakah sy dpt membatalkan surat jual beli tanah tsb sblum ada keputusan dri padilan?
    3. Apa langkah2 hukum yg hrus dilakukan oleh Pk YF agar masalah ini bisa selesai?
    Atas Petunjuk n Penjelasan Bapak sy sampaikan terimakasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Imam

      Wa’alaikumussalam

      Sebelum saya menjawab lebih jauh, saya ingin memastikan peran Bapak Imam dalam jual beli tanah tersebut. Di bagian awal Bapak menyebutkan “mengeluarkan surat jual beli tanah” sedangkan pada bagian lain Bapak menyebutkan “selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah”.

      Ada dua kedudukan yang berbeda yang Bapak sampaikan, yaitu:

      (a) Selaku pihak yang mengeluarkan surat jual beli
      (b) Selaku pihak yang mengetahui terjadinya jual beli tanah

      Dalam bahasa hukum, posisi (a) adalah posisi yang dijabat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, sedangkan posisi (b) adalah posisi saksi. Selain itu apakah yang dimaksud dengan “surat jual beli tanah” itu adalah “Akta Jual Beli”?

      Jika sebagai Pejabat pembuat Akta Tanah, maka berdasarkan Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, seorang PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Jadi jika proses ini dilaksanakan, maka terjadinya transaksi menggunakan sertipikat palsu bisa dihindari.

      1. Bapak dapat melaporkan ke kepolisian mengenai adanya penipuan dalam jual beli tanah tersebut. Meskipun Bapak tidak dirugikan secara langsung tetapi penipuan tersebut dapat merugikan nama baik Bapak.

      2. Jika surat jual beli yang dimaksud adalah Akta Jual Beli PPAT, maka untuk membatalkannya hanya dapat dilakukan oleh para pihak yang menandatanganinya atau berdasarkan putusan pengadilan. Tetapi jika jual beli tidak menggunakan Akta Jual Beli dan bukan dihadapan PPAT, maka jual beli atas tanah tersebut belum sempurna sehingga hak milik masih atas nama Kooerasi.

      3. Jawaban ini sama dengan jawaban nomor 1.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  163. Assalamualaikum. pak Marzuki. Pak saya mau tanya apakah boleh kita menggadai rumah yang sedang diagunkan di sebuah Bank (SHM nya berada di bank)?

    1. Tanggapan

      Pekarasa Dc Maskar

      Wa’alaykumussalam

      Jika tanah akan dijadikan jaminan hutang, maka tanah tersebut “diikat” dengan Hak Tanggungan, bukan gadai.

      Suatu tanah yang sudah dijaminkan pada bank (sudah dibebani hak tanggungan), secara hukum dapat dijaminkan kembali pada pihak/kreditur lain.

      UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

      Pasal 5
      (1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
      (2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
      (3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan

      Jadi, di sertipikat akan dicantumkan peringkat hak tanggungan.
      Akan tetapi, dalam prakteknya bank tidak akan mengizinkan tanah yang sudah dijadikan jaminan hutang pada bank tersebut dijaminkan kembali pada pihak lain. Jika bank tidak mengizinkan maka pembebanan yang kedua tidak dapat dilakukan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam
      Ismail Marzuki

  164. terjadinya penjualan krena kmi msih kerabat dekat..wktu pmbelian kata si pmilik nanti sudah lunas bru dicrikan sertifikatnya di bank papan sejahtera..lama kmi bru thu setelah si pmilik mninggal ternyata bank itu sudah dilikuidasi…kami sdh dtangi beberapa bank ktnya tidak ada,kami ke BPPN,kantor keuangan negara juga dengan jwaban yg sama..pertanyaan kami pak.?apakah kami bisa memutihkan sertifikat yg tdk di thu kebradaannya atas nama kami?

    1. Tanggapan

      Bapak Jaja

      Saat ini aset-aset bank yang dahulu dikelola oleh BPPN, dialihkan ke PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero). Jadi bapaak dapat melacak keberadaan sertipikat tersebut di PT PPA tersebut. Silakan buka web http://www.ptppa.com .
      Istilah “pemutihan sertipikat” secara hukum adalah “Sertipikat Pengganti”.

      PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI
      Pasal 57

      (1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang,
      masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli
      lelang dalam suatu lelang eksekusi.

      (2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
      namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang
      merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
      Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud
      Pasal 53, atau kuasanya.

      (3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia,
      permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
      sebagai ahli waris.

      (4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

      Dalam kasus yang Bapak tanyakan, sertipikat pengganti hanya dapat diterbitkan atas permohonan pihak yang namanya tercantum disertipikat. Akan tetapi mengingat sertipikat itu masih dijadikan jaminan hutang, maka pihak yang namanya tercantum di sertipikat terlebih dahulu harus melunasi hutangnya pada bank.

      Dengan demikian kepentingan bank/BPPN/PT PPA selaku kreditur terlindungi haknya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  165. Selamat pagi Pak Is…
    Pak Is beberapa minggu lalu Bapak saya meninggal dunia dan mempunyai hutang di koperasi simpan pinjam berbadan hukum dengan agunan BPKB sepeda motor. Tapi saya tidak mengetahui di ikutkan asuransi atau tidak. Banyak orang bilang jika meninggal maka hutang dianggap lunas.
    pertanyaan saya “apakah benar pak?”

    Terima kasih sebelumnya…

    1. Tanggapan

      Bapak Ferry Suandaru

      Dalam hukum waris, jika seseorang meninggal dunia maka ia mewariskan seluruh harta dan hutangnya kepada ahli waris, kecuali bagi ahli waris yang secara tegas menolak menerima warisan.

      Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata): Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

      Pasal 1100 KUH Perdata: Para ahli waris yang telah bersedia menerima warisan, harus ikut memikul pembayaran utang, hibah wasiat dan beban-beban lain, seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan itu.

      Jadi, jika seorang ahli waris bersedia menerima warisan, maka ia ikut memikul kewajiban melunasi utang pewaris seimbang denga warisan yang diterimanya.

      Apabila kredit sepeda motor itu diasuransikan, maka jika debitur wafat pelunasannya akan menggunakan dana dari pertanggungan asuransi. Tetapi jika tidak diasuransikan maka harta warisan pewaris digunakan untuk melunasi utang pewaris.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  166. Selamat siang Pak Is yang selalu memberi jawaban yg mencerahkan, mohon sarannya utk permasalahan saya pak. Langsung saja ya pak…

    1 Saya akan membeli unit apartemen dr penjual, penjual hanya memiliki PPJB atas unitnya krn Sertifikat atas unit apartemen belum pecah sehingga belum dilakukan AJB oleh developer. Jadi transaksi jual beli yg saya lakukan utk balik nama PPJB tsb, nah utk proses balik nama PPJB ini developer mencantumkan biaya2: Bea Balik Nama PPJB 2,5%, Pajak 5%, Biaya Legalisir notaris. Utk balik nama PPJB ada dlm PPJB telah diatur besarannya, nah yg aneh adalah Pajak 5% ini karena tidak jelas utk pajak apa krn setahu saya satu2nya pajak dlm jual beli tanah/rumah adlh BPHTB 5% utk pembeli dan Pajak Penjual 5%, tetapi itu terutang saat AJB, bukan PPJB. Bagaimana pendapat bapak soal ini?

    2. Terkait masalah diatas, penjual memberi ide krn merasa pajak tsb hanya akal2an developer saja, untuk saya dan penjual melakukan perjanjian di notaris saja jika telah menjual unit apartemen tsb ke saya. Sehingga pada saat AJB unit tsb dgn developer ketika sertifikatnya sudah pecah, dgn perjanjian tsb saya yg langsung melakukan AJB dgn developer. Sehingga terhindar dari biaya pajak akal2an developer tsb. Apakah cara demikian dapat dilakukan pak?

    3. Sekalian memperjelas pak, dokumen apa saja yg dapat diakui sebagai dasar AJB properti, apakah harus seperti PPJB, atau bisa melalui perjanjian biasa?

    Demikian, terima kasih banyak atas penjelasannya….. 🙂

    1. Tanggapan

      Bapak Rizwan

      1. Dalam transaksi pertanahan lazim dikenal dua istilah yang berbeda yaitu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli)

      PPJB merupakan perjanjian yang dibuat oleh “calon penjual” dan “calon pembeli”. Untuk memudahkan pemahaman, dalam jawaban ini saya menggunakan sebutan calon penjual dan calon pembeli. Dalam PPJB tersebut belum terjadi jual beli, tetapi hanya ada kesepakatan kedua pihak bahwa pada suatu saat nanti calon penjual berjanji untuk menjual tanah kepada calon pembeli, dan calon pembeli berjanji untuk membeli tanah dari calon penjual. PPJB dibutuhkan karena pada saat tersebut jual beli menggunakan AJB belum dapat dilaksanakan karena alasan-alasan:

      – Pembayaran belum dilunasi;
      – Sertipikat tanah belum terbit atas belum ke atas nama penjual;
      – Pajak dan BPHTB belum dibayar
      – Atau kondisi lain yang dipersyaratkan kedua pihak.

      Dengan PPJB ini, hak atas tanah belum beralih kepemilikannya kepada calon pembeli.

      AJB merupakan Akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan cara jual beli.

      Dengan dibuat dan ditandatanganiya AJB, maka kepemilikan atas tanah beralih dari penjual kepada pembeli.

      Berkaitan dengan pajak-pajak atas transaksi tersebut, Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan pada pembeli. Pengenaan pajak-pajak tersebut berkaitan dengan pemindahan hak dari penjual kepada pembeli. Pajak-pajak tersebut harus dilunasi oleh para pihak sebelum ditandatanganinya AJB.

      Jika ditinjau dari sudut peralihan kepemilikan, dengan PPJB belum terjadi peralihan kepemilikan sehingga beban atas Pph dan BPHTB belum dikenakan pada para pihak. Kondisi ini berlaku untuk transaksi tanah secara umum.

      Akan tetapi, khusus dalam bidang perpajakan ada pengecualian dalam pajak penghasilan yang dikenakan kepada penjual. Kekhususan ini berlaku terhadap penjual yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam bahasa yang sederhana, terhadap wajib pajak yang melakukan usaha pengalihan hak atas tanah (menjual apartemen, perumahan dll) maka untuk pajak penghasilannya berlaku ketentuan khusus.

      Ketentuan yang dimaksud adalah Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak, No. SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013, Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Oleh Wajib Pajak Yang Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

      Secara ringkas dapat disampaikan materi dari Surat Edaran tersebut yang berkaitan dengan pertanyaan Bapak Rizwan, yaitu:

      a. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan:

      – paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan cara tunai maupun angsuran, atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; dan
      – sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

      b. PPJB dijadikan dasar Pajak Penghasilan terhutang.

      Menurut pendapat saya, pemerintah, dalam SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 menetapkan PPJB sebagai dasar adalah karena meskipun hak kepemilikan tanah belum beralih kepada pembeli, tetapi penjual (perusahaan real estate) telah menerima penghasilan dari jual beli tersebut. Jadi yang menjadi penekanan adalah penerimaan penghasilan oleh wajib pajak, bukan pada peralihan hak atas tanahnya.
      Dengan demikian, jika dibuat PPJB antara Perusahaan real estate (penjual) dengan Tuan X (pembeli), maka Pajak Penghasilan sudah terhutang meskipun masih berupa PPJB (kewajiban penjual). Sedangkan BPHTB (kewajiban pembeli) baru terhutang ketika AJB dilakukan.

      Mengenai kasus yang bapak sampaikan, Bapak Rizwan akan membeli dari Tuan X dimana Tuan X memiliki tanah hanya berdasarkan PPJB saja. Dokumen yang diperlukan untuk transaksi tersebut adalah perjanjian peralihan hak yang ditandatangani oleh Bapak Rizwan dan Tuan X. Untuk perjanjian ini, biasanya dibutuhkan persetujuan dari perusahaan real estate.

      Karena yang bertransaksi adalah sama-sama orang pribadi yaitu Bapak Rizwan dan Tuan X, maka saat PPJB semestinya tidak ada PPh terhutang.
      Saya belum memperoleh dasar hukum yang tegas mengenai adanya kewajiban PPh atas pengalihan PPJB. Meskipun demikian, untuk sementara saya berprasangka positif terhadap perusahaan real estate yang mensyaratkan PPh. Analisa saya adalah sebagai berikut:
      Peralihan PPJB dari Tuan X ke Bapak Rizwan nantinya melibatkan perusahaan real estate, maka perusahaan real estate menetapkan syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk peralihan tersebut. Sebagai ilustrasi saya sebutkan sebagai berikut: ketika Tuan X menandatangani PPJB dengan Perusahaan real estate, perusahaan real estate telah membayar PPh atas transaksi PPJB tersebut. Nama yang dicantumkan sebagai pembeli dalam pembayaran PPh tersebut adalah nama Tuan X.

      Tuan X kemudian membuat perjanjian peralihan hak atas PPJB dengan Bapak Rizwan. Dengan perjanjian peralihan ini nantinya yang akan menandatangani AJB adalah Bapak Rizwan dan perusahaan real estate. Agar AJB dapat dilakukan, para pihak harus menyerahkan bukti setor PPh dan BPHTB, sedangkan bukti setor PPh masih tercantum nama pembeli yang lama yaitu Tuan X, sehingga agar sesuai antara nama pembeli pada AJB dengan yang ada pada setoran PPh maka perusahaan real estate harus melakukan setoran PPh dengan mencantumkan nama Bapak Rizwan harus dicantumkan sebagai pembeli. Untuk menyetor PPh dibutuhkan dana, perusahaan real estate jelas tidak bersedia menanggung beban PPh karena peralihan PPJB tersebut bukan atas kemauan real estate. Oleh karena itu real estate membebankan pembayaran PPh tersebut kepada para pihak yang akan melakukan pengalihan PPJB.

      Bapak Rizwan,

      Agar lebih jelas lagi mengenai alasan pengenaan PPh tersebut, sebaiknya Bapak dapat menanyakan langsung ke perusahaan real estate disertai dasar hukumnya.

      Jika yang diminta oleh perusahaan real estate adalah benar, maka untuk mengujinya Bapak dapat meminta copy atas setoran PPh yang dibayarkan melalui bank.

      2. Secara hukum perjanjian yang Bapak Rizwan akan buat dengan Tuan X (penjual) adalah sah sepanjang syarat-syaratnya terpenuhi

      Permasalahannya adalah, perjanjian apa yang akan dibuat oleh Bapak Rizwan? Jika yang akan dibuat adalah perjanjian jual beli, ini tidak mungkin karena tanah masih mutlak milik dan atas nama perusahaan real estate, bukan atas nama Tuan X. Selain itu jika Tuan X akan membuat perjanjian pengalihan PPJB secara diam-diam, maka perjanjian ini berpotensi cacat hukum, karena biasanya dalam PPJB disyaratkan adanya persetujuan perusahaan real estate apabila PPJB akan dialihkan.

      Selain itu, bagaimana mungkin Bapak Rizwan dapat langsung tanda tangan AJB dengan perusahaan real estate jika sebelumnya tidak pernah ada perjanjian antara Bapak Rizwan dengan real estate tersebut.

      Yang masih memungkinkan adalah, Bapak Rizwan dan Tuan X membuat perjanjian yang isinya menyebutkan bahwa nanti jika Tuan X telah menjadi pemilik sah dari tanah tersebut, Tuan X akan menjual kepada Bapak Rizwan. Jadi, yang menandatnagni AJB adalah Tuan X dan Bapak Rizwan.

      3. Dokumen yang digunakan untuk peralihan hak atas tanah adalah AJB. Jika AJB belum dapat dibuat maka dibuat PPJB.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  167. Dengan hormat,
    Saya sebelumnya digantung status bekerja oleh Kabag tempat saya bekerja.Departemen saya adalah plant section dan saya bekerja sebagai mekanik alat berat pertambangan batubara di kalsel.Status lokal.Awalnya agustus 2012 saya dinyatakan bersalah krn tidak mengikuti program ujian kenaikan golongan sbelumnya sbanyak 3kali.Dimana saya heran pd tahun-tahun sbelumnya pihak perusahaan tdk pernah menyalahkan saya.Teguran lisan,surat peringatan ataupun sanksi lainnya tidak pernah saya terima.Sistem ujian kenaikan adalah stiap 1 thn.Saya divonis sdh 3kali.Waktu itu memang saya aktif juga di kepengurusan serikat pekerja.Ketika itu Kabag Plant saya menyatakan status saya adalah nonmekanik dan dicoba ditawarkan ke departemen lain (Bukti rekaman pembicaraan ada).Jadi kata kabag saya sementara saya ditampung dulu di Plant sambil dicarikan posisi dilain.Beberapa kali sempat dipanggil utk konseling dlm personal contact tapi cuma membahas status saya yg nonmekanik,kesehatan saya dan minat atas penawaran/rotasi ke departemen lain.Tiba-tiba tanpa adanya dialog terlebih dahulu pd tgl 19 feb 2013 mengeluarkan promosi mutasi ke sumatera kpd saya.Dimana surat itu sendiri dibuat pd tgl 6 feb 2013.Saat itu saya katakan akan membicarakan dgn pihak org tua saya.Saya waktu itu merawat bapak saya yg sakit stroke.Dan saya anak tunggal.Kemudian atas inisiatif keluarga(ibu,nenek,saudara bapak) mengajak saya utk meminta surat keterangan dri kepala desa setempat bahwa menerangkan pihak keluarga keberatan.Kemudian pd tgl 13 maret 2013 dipanggil lg oleh kabag saya ketika saya sdg bekerja,saya pikir mungkin beliau mau pertanyakan bagaimana hasil pembicaraan dgn keluarga saya.Tapi alangkah terkejutnya saya ternyata lsg dikeluarkan SK mutasi yg sdh jadi.Dimana SK itu sendiri dibuat tgl 18 feb 2013.Jadi tdk ada dialog terlebih dahulu yg serius dari kabag saya.Tdk ada penyampaian.Disitu saya meminta kabag utk meninjau kembali atau melakukan kunjungan kerumah terhadap kebijakan mutasi td sambil menyerahkan surat keterangan kepala desa.Selama bulan berjalan,tdk ada tanda-tanda manajemen melakukan kunjungan.Bulan september 2013 tiba-tiba saya tdk lg menerima hak saya sperti karyawan lain umumnya yaitu pembagian timesheet/record kehadiran dan slip gaji.Kalaupun ada gaji yg masuk,saya tdk tau berapa persisnya normatif yg saya terima.Bulan oktober saya tdk terima lagi pembagian timeshet,saya pun mencoba bertanya kpd bagian admin.Betapa terkejutnya saya ketika pihak admin mengatakan bahwa kabag saya telah mengatakan status saya nonaktif/diStandbykan.Padahal slama itu saya masuk dan bekerja serta berinteraksi dgn pekerja lain.Kemudian tiba-tiba manajemen melakukan kunjungan kerumah.Pihak keluarga menyampaikan ke saya smoga ada hasilnya.Tapi 2 hari setelah itu manajemen mngirimkan surat kerumah panggilan menghadap utk membahas jadwal mutasi.Surat itu kemudian saya kembalikan ke kabag saya karna saya keberatan.Apa fungsi kunjungan manajemen sbelumnya kerumah?Puncaknya pd tgl gajian saya tdk dibyr penuh padahal bukti absen kehadiran dan laporan kerja full 1 bulan.Tdk ada penyampaian sbelumnya.Karna hal ini saya mogok kerja 1 hari dan minta diadakannya pertemuan dgn pihak manajemen.Pd pertemuan 1 tgl 04 nov 2013 saya kemukakan semua kekecewaan saya krn saya merasa dilecehkan.Pihak manajemen mempermasalahkan perihal mutasi.Karna saya sdh sakit hati saya minta pihak manajemen menelusuri hal ini dan nanti saya meminta lsg keputusannya saja tanpa ada perundingan lagi.Saya mau tau apa maunya perusahaan.Saat itu manajemen mengeluarkan surat skorsing 1 bln dri tgl 05nov-04des 2013.Tgl 19 nov 2013 perusahaan tiba-tiba lsg mengeluarkan surat keputusan phk dgn dalih saya dianggap menolak Mutasi.Jadi sekarang saya ingin bertanya,bagaimana seharusnya sikap saya dan tindakan saya dalam menanggapi permasalahan ini.Krn menurut saya surat phk sdh secara sepihak dikeluarkan?trims.

    1. Tanggapan

      Bapak Ady

      Mengacu pada UU No. 2 Tahun 2004 Tentang Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial, maka langkah yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut:

      – Perselisihan hubungan industrial wajib diupayakan penyelesaiannya terlebih dahulu melalui perundingan bipartit secara musyawarah untuk mencapai mufakat.
      – Penyelesaian perselisihan melalui bipartit harus diselesaikan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak tanggal dimulainya perundingan.
      – Apabila dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari salah satu pihak menolak untuk berunding atau telah dilakukan perundingan tetapi tidak mencapai kesepakatan, maka perundingan bipartit dianggap gagal.
      – Dalam hal perundingan bipartit gagal maka salah satu atau kedua belah pihak mencatatkan perselisihannya kepada instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat dengan melampirkan bukti bahwa upaya-upaya penyelesaian melalui perundingan bipartite telah dilakukan.
      – Apabila bukti-bukti tidak dilampirkan, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan mengembalikan berkas untuk dilengkapi paling lambat dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak tanggal diterimanya pengembalian berkas.
      – Setelah menerima pencatatan dari salah satu atau para pihak, instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat wajib menawarkan kepada para pihak untuk menyepakati memilih penyelesaian melalui konsiliasi atau melalui arbitrase.
      – Dalam hal para pihak tidak menetapkan pilihan penyelesaian melalui konsiliasi atau arbitrase dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan melimpahkan penyelesaian perselisihan kepada mediator.
      – Penyelesaian melalui konsiliasi dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan, perselisihan pemutusan hubungan kerja, atau perselisihan antar serikat pekerja/ serikat buruh.
      – Penyelesaian melalui arbitrase dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan atau perselisihan antar serikat pekerja/serikat buruh.
      – Dalam hal penyelesaian melalui konsiliasi atau mediasi tidak mencapai kesepakatan, maka salah satu pihak dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Hubungan Industrial.
      – Gugatan perselisihan hubungan industrial diajukan kepada Pengadilan Hubungan Industrial pada Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat pekerja/buruh bekerja.
      – Gugatan oleh pekerja/buruh atas pemutusan hubungan kerja sebagaimana dimaksud dalam Pasal 159 dan Pasal 171 Undang-undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjan, dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu 1 (satu) tahun sejak diterimanya atau diberitahukannya keputusan dari pihak pengusaha.
      – Pengajuan gugatan yang tidak dilampiri risalah penyelesaian melalui mediasi atau konsiliasi, maka hakim Pengadilan Hubungan Industrial wajib mengembalikan gugatan kepada pengugat. Hakim berkewajiban memeriksa isi gugatan dan bila terdapat kekurangan, hakim meminta penggugat untuk menyempurnakan gugatannya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  168. assalamualaikum wr.wb pak ismail yang terhormat bapak saya memiliki sangkutan dengan bank nih, jadi begini kronologisnya , mohon pencerahannya pak, saat ini kondisi ayah saya sedang kalut

    ayah saya punya kenalan orang bengkel + rental udah sekitar 1tahunan lebih, nah sebut saja orang rental itu si F , nah si F ngajak bisnis bapa saya nah dari situ bapa saya tergiur karena bapa saya juga sudah pensiunan PNS , jadi niatnya mau cari tambahan,. singkat cerita terjadilah kesepakatan antara F dan bapa saya, dengan kesepakatan bagi hasil 2jt/bulan , nah dari sini tanda tanda mencurigakan mulai terlihat dari angsuran F yang terlambat sekitar 5-10 per bulan selama 4 bulan,.

    nah berkembang lagi ternyata si F menyatakan membutuhkan bantuan dana lagi, terjadilah negosiasi tsb dan bapa saya memutuskan menjaminkan sertifikat rumah kpd bank , terjadilah proses proses dimana ada survey dan lain lain, yang saya ingin tanyakan adalah dalam proses ini dalam gambaran saya si F ada main dengan org bank pejabat Account Officer ini, dimana yg harusnya kriteria rumah saya tidak layak lolos namun sengaja di loloskan, dan pada saat penandatangan SPPK dan kwitansi , bapa saya langsung di perintahkan pulang oleh si oknum bank ini, yg seharusnya bukannya setelah penadatanganan tsb si nasabah harus menuju teller untuk pencairan, angusran yang dibebankan kepada bapa saya dengan menajaminkan sertifikat sbb : pinjaman 130 jt , cicilan 7,2jt perbulan selama 2 tahun,.

    nah disini bapa saya tidak menaruh curiga, dikiranya memang prosesnya begitu, namun anehnya 2 hari setelah itu si F datang kerumah dengan membawa bukti pengambilan uang (pencairan) dan otomatis uang langsung diambil oleh si F , bapa saya sama sekali tidak melihat wujud uangnya, yang menurut pengakuan si F uangnya lgsg dibelikan mobil ,. dan sekarang si F bertindak tidak kooperatif seakan menghindar dan kabur kaburan, sementara ayah saya ditekan pihak bank untuk membayar cicilan,. apakah ini termasuk penipuan ? karena :

    -hitam diatas putihny ada antara si F dan bapa saya sbg keterangan hutang , dan plus materai
    -bisakah dituntut si F dan oknum banknya?
    – bisa disebut kah ini sebagai penipuan?
    – yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana kekuatan hukum kondisi seperti ini,
    – apakah perjanjian ini cacat hukum?
    – apakah sertifikat rumah saya bisa selamat?
    – ini masuknya hukum pidana atau perdata?
    – apakah jika ayah saya ga bisa melunasi , rumah saya akan disita?

    1. Tanggapan

      Bapak Masandi

      Jika nama yang tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit adalah nama ayah bapak Masandi, maka seharusnya hanya ayah bapak Masandi (atau kuasanya) yang dapat menarik dana kredit tersebut.

      Apabila terjadi kerja sama antara pegawai bank dengan F untuk mencairkan dana, maka pegawai bank dapat dituntut telah melakukan tindak pidana perbankan sebagaimana tercantum dalam Pasal 49 UU No, 10 tahun 1998. F juga dapat dituntut karena melakukan kerja sama dengan pegawai bank.
      Perjanjian antara F dan ayah Bapak Masandi tidak cacat hukum sepanjang dilakukan tanpa paksaan dan telah memenuhi persyaratan.

      Masalah ini bisa masuk dalam dua ranah hukum yaitu pidana dan perdata:
      – Pidana : penarikan dana kredit tanpa hak oleh F atas bantuan pegawai bank
      – Perdata: F ingkar janji

      Jika hutang tidak dilunasi, maka rumah yang dijaminkan dapat disita dan dieksekusi oleh bank sepanjang rumah tersebut telah diikat dengan Hak Tanggungan.
      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  169. Salam.saya ingin bertanya kepada pak is,bagaimana caranya/langkah-langkah mengurus/membuat AJB dikelurahan agar tidak tertipu oleh oknum aparat?argumen apa yang harus dipersiapkan?terimakasih atas jawabanya.

    1. Tanggapan

      Bapak Agus

      Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada umumnya PPAT juga merangkap Notaris. Selain PPAT sebagaimana yang kita kenal, terdapat PPAT Khusus yaitu:

      a. Camat atau kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara;

      b. Kepala Kantor Pertanahan untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu

      Apabila di wilayah Bapak Agus telah tersedia PPAT dalam jumlah yang cukup, maka untuk membuat AJB tidak di kelurahan.

      Agar Bapak Agus bisa dilayani dengan baik, Bapak Agus agar menyiapkan dokumen bukti-bukti pemilikan tanah berikut bukti pembayaran PBB. Selain itu, agar tidak tertipu, selalu minta tanda terima uang untuk setiap pembayaran dan tanda terima dokumen atas setiap dokumen yang diserahkan ke pihak PPAT.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  170. Selamat malam pak is,

    Kami mempunyai permasalahan seperti ini dan ingin melaporkan kejahatan tersebut ke kepolisian.
    Ada karyawan kami sebut saja a, dan posisi sudah ex karena diminta mengundurkan diri oleh kantor akibat menggelapkan dana. Rupanya setelah sudah tidak bekerja dikami. Si a mendatangi relasi kami untuk melakukan penagihan piutang kami dengan membuat surat tagihan palsu menggunakan atas nama PT kami.
    Dan sialnya oleh si relasi piutang tersebut dibayarkan kepada si A tanpa konfirmasi terlebih dahulu kepada kami dimana pembayaran dp sudah dibayarkan dengan giro ke rekening an PT kami. Sehingga pada saat kami melakukan tagihan maka relasi kami mengkonfirmasi bahwa tagihan sudah dibayar dan ditransfer kepada si A.
    Pertanyaan kami adalah :
    1. Apakah kami dapat melakukan pelaporan kepada polisi dengan pasal apa terhadap si A?
    2. Apabila relasi kami ngotot tidak mau bayar, apakah dapat kami tuntut secara hukum? Dan pasal apa? Mohon bantuan solusinya. Thank u

    1. Tanggapan

      Ibu Citra

      Berdasarkan informasi yang ibu sampaikan, maka:

      1. Ibu dapat melaporkan si A dengan Pasal 378 mengenai penipuan dan Pasal 263 KUH Pidana mengenai pemalsuan surat.
      2. Relasi yang telah membayar dengan itikad baik, tidak dapat dituntut atas pembayaran yang telah dilakukan kepada si A. Perusahaan dapat menggugat A atas perbuatan melawan hukum yang dilakukannya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  171. yth bapak Ismail Marzuki,
    Kami keluarga sedang mengalami masalah warisan,pada tahun 1995 ahli waris yang sah telah melakukan pembagian waris yang intinya tanah dan rumah apabila dijual nantinya harus dibagi sama rata terhadap ahli warisnya, ahli waris ada 7 orang dan tanda tangan semua di Surat Pernyataan tersebut, setelah sekian tahun rumah itu, dijual oleh salah satu ahli waris, meski sampai sekarang yang mebeli rumah tidak bisa mengambil, kemudian ahli waris yang menjual rumah tersebut lewat pengacaranya menggugat dipengadilan perdata, yang intinya ialah yang merupakan ahli waris yang sah/ahli waris tunggal. dari 7 orang yang bertanda tangan disurat pernyataan bagi waris pada th 1995, yang menggugat/menjual rumah merupakan anak dari istri pertama, dan yang lain anak isteri kedua,jadi setelah isteri pertama meninggal, eyang menikah lagi dengan istri kedua dan memiliki 6 anak, sementara itu tanah dan rumah dibeli ketika eyang menikah dengan isteri pertama, namun dibeli dengan cara mencicil, yang ketika menikah kedua kalinya isteri kedua jadi ikut mencicil pula, kalau diprosentase hampir fity-fity isteri pertama dan isteri kedua ikut mengangsur. Pernyataan kami apakah surat penyataan bagi waris yang dibuat pada tahun 1995 tersebut sah meski dilakukan secara internal -semua ahli waris yang berhak tanda tangan semua? Pertnayaan kedua apakah ahli waris dari isteri pertama bisa menguasai semua harta warisan tersebut, seperti gugatan yang dilayangkan kepada ahli waris dari isteri kedua? Pertanyaan ketiga,apakah dari ahli waris isteri kedua dapat mengajukan wanprestasi kepengadilan perdata kepada sipenjual rumah/ahli waris isteri pertama karena mengingkari perjanjian th 1995? Mohon penjelasan dan terima kasih

    1. Tanggapan

      Bapak Yoga

      Sebelum menjawab point-point pertanyaan Bapak Yoga, ada beberapa yang akan saya sampaikan.

      A. Jual Beli Tanah

      Ada 3 kemungkinan

      a. Jual Beli Tunai

      – Pembayaran harga tanah dilakukan saat jual beli. Uang yang digunakan dapat berasal dari uang pembeli sendiri atau fasilitas kredit dari bank
      – Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Akta Jual Beli biasanya dibuat pada saat pembayaran harga tanah

      b. Jual Beli Dengan Angsuran

      – Pembayaran harga tanah secara angsuran sesuai waktu yang disepakati
      – Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Jadi perpindahan hak milik tidak menunggu lunasnya angsuran

      c. Sewa Beli

      – Pada sewa beli, mirip dengan jual beli dengan angsuran. Pada sewa beli, pembeli juga mengangsur harga tanah tersebut. Tetapi perbedaannya adalah pada sewa beli hak milik baru berpindah setelah seluruh angsuran dilunasi pembeli. Selama angsuran belum lunas status tanah adalah sebagai tanah sewa.

      Dari 3 jenis jual beli tanah tersebut, jenis yang mana yang telah dilakukan oleh Eyang ketika membeli tanah?

      Jika yang digunakan adalah jenis kedua (b), maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah telah beralih pada saat perkawinan dengan isteri pertama meskipun harga atas tanah tersebut masih diangsur/dicicil. Dengan demikian hak atas tanah tersebut adalah harta bersama Eyang dengan isteri pertama.

      Jika yang digunakan adalah jenis ketiga (c) maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah beralih setelah angsuran lunas, yang berarti peralihan terjadi setelah Eyang menikah dengan isteri kedua. Dengan demikian hak atas tanah adalah milik Eyang dan isteri kedua.

      Jadi hak milik atas suatu tanah tidak bergantung pada dari mana sumber uang tersebut, tetapi siapa yang namanya tercantum di akta dan kapan jual beli dilaksanakan.

      B. Siapa Yang berhak sebagai Ahli Waris?

      Jika enam orang anak dari isteri kedua adalah anak yang dilahirkan dari hasil perkawinan Eyang dan isteri kedua, maka yang berhak menjadi ahli waris adalah:

      – Anak dari isteri pertama (1 orang)
      – Isteri kedua
      – Anak-anak dari isteri kedua (6 orang)

      Berarti jumlah ahli waris adalah 8 orang.

      Jadi terhadap tanah tersebut, ada 50% bagian Eyang yang diwariskan kepada 8 orang. Sehingga apabila akan menjual tanah tersebut harus persetujuan 8 orang.

      Jawaban atas pertanyaan:

      1. Surat Pernyataan

      Surat pernyataan mengenai pembagian jumlah warisan hanya mengikat para pihak yang membuatnya dan hanya berkaitan dengan persentase besarnya perolehan masing-masing. Sedangkan untuk menjual kepada pihak lain harus persetujuan semua ahli waris.

      2. Ahli waris dari isteri pertama tidak dapat menguasai harta warisan sendirian jika 6 orang anak dari isteri kedua adalah hasil perkawinan antara Eyang dengan isteri kedua. Selain anak-anak, isteri kedua juga sebagai ahli waris.

      3. Jika memang ahli waris ada 8 orang, maka penjualan tanah oleh ahli waris dari isteri pertama tanpa persetujuan ahli waris lainnya adalah tidak sah. Ahli waris yang lain dapat menggugat perbuatan melawan hukum kepada anak isteri pertama.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  172. Pa sy mau tnya,
    Suami sy membeli tanah, ktika membuat ajb dipercayakan kepada ketua rw stempt katanya akan jadi selama 6bln tp sdh hmpr 3th ajb blm diberikan katanya sdh jadi tinggal ditandatangan tp bliau blm bs tebus krn uangnya hbis terpakai.
    Pertanyaannya:
    Menurut bpk apa yg hrs sy lakukan untk mengurus ajb?sdangkan sy tdk memiliki surat2 apapun.smua surat sdh sy brikan kpda ktua rw tsb.hanya bukti pmbayaran pmbuatan ajb yg dimiliki. Yg jd mslh ktua rw tsbt skrg sdh tdk menjabat rw dan sangat sulit skali untuk ditmui.
    Terima kasih

    1. Tanggapan

      Ibu Salma

      Untuk jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT).

      Yang bertindak sebagai PPAT adalah seseorang yang diangkat oleh Menteri Agraria atau kepal BPN. Pada saat ini umumnya para Notaris juga menjadi PPAT. Untuk daerah yang belum ada PPAT, maka pemerintah mengangkat Camat atau Kepala desa sebagai PPAT Sementara.

      Oleh karena itu menyerahkan urusan jual beli tanah kepada Ketua RW adalah tidak tepat.

      Mengingat dokumen-dokumen sudah ditangan orang lain, maka sebaiknya Ibu tanyakan kepada Ketua RW tersebut, siapa PPAT yang mengurusnya? Karena kemungkinan besar dokumen-dokumen ibu ada pada PPAT tersebut.

      Jika Pak RW susah dicari, maka ibu bisa tanyakan kepada staff RW mengenai kebiasaan Pak RW dalam mengurus tanah, PPAT mana yang biasa ditunjuk oleh Pak RW.

      Apabila nama PPAT sudah diketahui, maka saran saya sebaiknya Ibu langsung menghadap PPAT tersebut dan membuat AJB langsung dihadapan PPAT tersebut tanpa melibatkan Ketua RW lagi.

      Bagaimana dengan uang yang telah dibayar kepada Ketua RW? Mengenai uang ini, menurut saya adalah dua hal yang berbeda. Jika Ibu bersikeras mengejar pak RW untuk menyelesaikan urusan tanah ini, saya khawatir akhirnya semua akan berantakan. Artinya Ibu akan kehilangan uang karena Pak RW tidak mampu menyelesaikan surat tanah, juga ibu akan gagal memperoleh akta jual beli dan sertipikat tanah karena AJB dan sertipikat tidak diurus oleh pak RW dengan alas an tidak dapat menebusnya karena uang terpakai.

      Jadi jika ibu bisa langsung membuat AJB dihadapan PPAT yang namanya sudah diketahui, urusan uang ibu yang terlanjur dipakai oleh Pak RW bisa ibu selesaikan dilain waktu. Penyelesaian uangnya bisa dengan menagih langsung atau menggugat di pengadilan negeri.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  173. yth pak Ismail,, saya udah kena tilang tapi pas di persidangan nama saya tidak pernah di panggil karna berkasnya belum masuk ke pengadilan dan setelah saya pergi ke polisi yg menilang saya ternyata STNK motor saya dia bingung dan sampai sekarang keberadaan STNK motor saya masih belum jelas nah yg saya tanyakan apa yg harus saya lakukan terhadap polisi itu supaya STNK motor saya bisa balik

    1. Tanggapan

      Bapak Rahmat

      Jika memang benar keberadaan STNK Bapak tidak diketahui, Bapak dapat melaporkan tindakan anggota polisi tersebut ke bagian Profesi dan Pengaman Internal (Propam) sesuai wilayah penugasannya. Sertakan pula bukti Tilang yang telah bapak terima.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  174. Yth Bapak Ismail Marzuki, yang ingin saya tanyakan adalah apa saja yg harus saya persiapkan untuk mengajukan gugatan sita jamainan terhadap Si A yang dimana si A tidak mampu lagi menyelesaiak masalah hutang pengambilan barang karena si A telah Kabur dan diaman tanah dan bangunannya juga sudah di anggunkan kepada bank. apakah saya masih dapat menyita Tanah dan bangunannya yg di anggunkan kepada bank tersebut? sebelumnya saya ucapkan banyak terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Yanto

      Untuk mengajukan gugatan, yang harus bapak persiapkan adalah:

      A. Tahap Persiapan

      – mengumpulkan, fakta, dokumen bukti
      – membuat gugatan tertulis

      B. Tahap Pengajuan gugatan

      – Mengajukan gugatan di pengadilan negeri yang berwenang.

      Berdasarkan Pasal 118 HIR, Pengadilan Negeri yang berwenang memeriksa perkara adalah:
      1. Pengadilan negeri tempat domisili Tergugat.
      2. Apabila tergugat lebih dari 1 orang, maka gugatan diajukan di salah satu Tergugat.
      3. Apabila domisili tergugat tidak diketahui, maka gugatan diajukan di Pengadilan negeri tempat kediaman Penggugat. Apabila gugatan mengenai barang tidak bergerak, maka gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri dimana barang tidak bergerak tersebut terletak.

      C. Membayar biaya pendaftaran perkara melalui bank

      Tanah dan bangunan yang sudah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan tidak dapat dikenakan sita jaminan, karena pemegang Hak Tanggungan mempunyai kedudukan preferent (diutamakan) (Lihat putusan Mahkamah Agung RI No. 419 K/Pdt/2002.)

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  175. yth;
    bapak ismail marzuki

    assalamualaikum

    saya jaja,dari makassar.
    adapun permasalah yg kami hadapi sekarang.
    orang tua kami membeli tanah dan rumah tahun 2000.masalahnya akte tanah yang tuan rumah punyai di gadaikan ke bank yang sudah dilikuidasi..sampe pemegang hak tanah yg kmi tinggali sekarang meninggal.akte itu tidak tahu di mana keberadaannya…kami pegang sementara ini cuma akte jual beli dari si pemilik..bagamana caranya kami mencari kembali sertifikat tanah itu,?atau ada langkah lain yang kami bisa lakukan agar tanah yang kami tinggali sekarang bisa jadi milik kami sepenuhnya tanpa ada rasa was2 lagi…
    thank ajat sudrajat

    1. Tanggapan

      Bapak Jaja

      Wa’alaikumussalam

      Jika tanah tersebut sudah bersertipikat dan sudah dijaminkan pada bank, pertanyaan saya adalah bagaimana caranya hingga tanah tersebut bisa dijual ke orang tua Pak Jajat?

      Jika bank dilikuidasi, likuidasi tersebut terjadi kemungkinan karena likuidasi sukarela atau likuidasi karena keputusan dari Bank Indonesia. Jika likuidasi ini karena keputusan BI, ada kemungkinan asset bank termasuk sertipikat jaminan ditangani oleh PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) . PT PPA ini melakukan pengelolaan atas aset eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional.
      Apabila kemudian ternyata sertipikat ada di PT PPA, maka ahli waris dari pemilik tanah terlebih dahulu harus melunasi hutang kepada PT PPA. Setelah hutang dilunasi, sertipikat dapat diambil kembali oleh ahli waris.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  176. Selamat malam Pak, saya membaca di situs bapak ini yg begitu arif bijaksana memberikan jawaban2 terhadap pengirim yg memiliki masalah. Semoga saja masalah saya juga bisa mendapat titik terang setelah dijawab oleh bapak. Iaitu mengenai perbedaan luas tahah pada Sertifikat yang akan terbit dengan AJB yang saya miliki. Luas tanah di AJB telah saya ukur bersama juru ukur dr kelurahan. Setelah diukur BPN dan disertifikat tertera luas tanah saya berkurang 10meter. Saya dimintai tanda tangan diatas materai utk menyetujui perbedaan luas tanah tersebut. Pertanyaan saya :
    1. Apakah saya harus proses lagi dari awal pengurusan sertifikat jika saya ingin mengukur ulang?
    2. Apakah berkas tanah saya yang sudah masuk di BPN dapat saya ambil kembali jika saya tidak menyetujui surat pernyataan dari BPN tersebut.
    Demikian pak. Terima kasih banyak saya ucapkan atas jawabannya. Semoga ilmu bapak selalu menjadi ilmu yang bermanfaat dan menjadikan bapak penuh berkah berkat ilmu2nya.

    1. Tanggapan

      Bapak Ichsan

      Mengenai perbedaan luas, saya berasumsi bahwa perbedaan tersebut terjadi antara luas yang tercantum dalam sertipikat tanah dengan yang tercantum di AJB (hasil pengukuran kelurahan).

      Ada kemungkinan perbedaan hasil pengukuran antara BPN dengan kelurahan adalah disebabkan oleh cara yang digunakan dalam pengukuran.Mengacu pada Pasal 24 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pedaftaran Tanah, disebutkan bahwa “Pengukuran bidang tanah dilaksanakan dengan cara terrestrial, fotogrametrik, atau metoda lainnya.

      Pasal 41 Permenagraia No. 3 Tahun 1997:
      (1) Pemeliharaan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.

      (2) Apabila terdapat peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait yang rusak atau hilang, Kepala Kantor Pertanahan diwajibkan memperbaiki atau mengembalikan data informasi tersebut.
      (3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.
      (4) Apabila pembuatan peta pendaftaran yang dilaksanakan dengan menggunakan metoda fotogrametrik, terdapat kekeliruan yaitu bidang tanah yang dipetakan tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan, maka berdasarkan pengukuran di lapangan Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki peta pendaftaran tersebut.
      (5) Apabila atas suatu bidang tanah yang diukur ulang sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) sudah diterbitkan sertipikat, selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya.
      (6) Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , (2), (3), (4) dan (5) harus dibuatkan berita acaranya.

      Jadi, jika memang terdapat perbedaan, harus dicek terlebih dahulu penyebab perbedaan tersebut. Selain itu sebelum memutuskan untuk menarik kembali dokumen dari BPN, sebaiknya bapak mencari kepastian pengukuran mana yang benar. Mungkin saja pengukuran BPN adalah yang benar. Bapak juga bisa membandingkan dengan pengukuran dari pihak lain (perusahaan jasa swasta) sebagai pembanding.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  177. Salam kenal Bp. Ismail,
    Saya sangat terkesan dengan pengetahuan mengenai masalah hukum yang Bapak mengerti.
    Saya sekarang ini bekerja disalah satu BPR di Kota Bogor. Ada hal yang ingin saya tanyakan yaitu mengenai SHM. Seperti kita ketahui bahwa blanko SHM saat ini bertuliskan Badan Pertanahan Nasional, yang dahulu bertuliskan Departemen Dalam Negeri. Sekarang ini peraturan di kota Bogor apabila SHM masih bertuliskan Departemen Dalam Negeri harus diganti blanko menjadi bertuliskan Badan Pertanahan Nasional. Waktu proses bisa dibilang lama yaitu 3-6 bulan. Yang saya mau tanyakan :
    1. Amankah Bank untuk memberikan kredit pada saat penggantian blanko tersebut karena apabila terganti nomor SHM akan berubah.
    2. Cara apa yang bisa lebih mengamankan Bank apabila kredit tersebut dicairkan?
    Mohon bantuan informasinya
    Terimakasih banyak

    1. Tanggapan

      Bapak Derin Kristianus

      1. Perlu diingat bahwa dalam suatu pemberian jaminan, yang dijadikan jaminan atau objek jaminan adalah hak atas tanah, bukan sertipikat tanah. Sertipikat tanah hanya dokumen bukti atas kepemilikan terhadap hak atas tanah.

      Pasal 4 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

      (1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
      a. Hak Milik;
      b. Hak Guna Usaha;
      c. Hak Guna Bangunan.

      Dengan demikian, sepanjang hak atas tanah itu masih ada (tidak musnah), tidak ada perubahan bentuk dan ukuran, dan pemilik dari hak atas tanah tersebut masih atas nama si pemberi hak tanggungan maka pemberian kredit masih tetap aman.

      Perubahan nomor SHM atau penggantian blanko sertipikat hanya bersifat administratif. Perubahan nomor SHM secara hukum tidak mengubah hak atas tanah.

      Selain itu, penggantian sertipikat tanah dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan (Pasal 51 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

      Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

      Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.

      Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

      Sepanjang data yuridis dan data fisik tidak mengalami perubahan maka tidak akan mempengaruhi pembebanan hak tanggungan.

      2. Agar bank aman, maka proses penggantian sertipikat tersebut harus dilakukan oleh bank sendiri atau melalui notaris/PPAT yang ditunjuk bank. Debitur/pember hak tanggungan harus menyanggupi bahwa apabila penggantian sertipikat telah selesai maka sertipikat itu diserahkan kepada bank.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  178. Assalamu’alaikum
    pak saya faruq
    saya akan menanyakan perihal tentang pembelian tanah kavling.
    saya membeli tanah kavling pada suatu cv yang menjual tanah kavling secara kredit 4 tahun dengan perjanjian jual beli akta notaris, ditengah perjalanan saya sering terlambat membayar angsuran, tapi itu dikenakan bunga dan denda. angsuran saya bayar sampai lunas sampai 4 tahun. setelah lunas angsuran saya, sertifikat tak kunjung selesai sampai 5 tahun ini belum selesai. dan setelah saya desak malah pihak penjual memberitahukan kepada saya bahwa saya gagal bayar, padahal saya angsuran tersebut saya bayar sampai lunas disertai denda keterlambatan, dan kenapa pernyataan gagal bayar tersebut diberitahukan setelah 5 tahun melunasi angsuran tersebut.

    mohon bantuan infomasinya apa yang harus saya lakukan, sekedar info tanah kavling saya masih dalam pengusaan penjual, di mana penjual masih memanfaatkan tanah tersebut dengan cara menanami hasil pertananian selama ini.

    1. Tanggapan

      Bapak Fahrudin

      Tindakan penjual jelas telah termasuk wanprestasi/ingkar janji. Jika bapaak memiliki bukti-bukti pembayaran, maka bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas tindakan wanprestasi tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Agus

      Kuitansi yang secara umum berlaku di masyarakat adalah sebagai tanda telah dilakukannya pembayaran. Dalam transaksi tanah, kuitansi yang demikian hanya membuktikan bahwa seseorang (misal A) telah membayar kepada orang lain (misal B) untuk pembelian sebidang tanah. Akan tetapi kuitansi ini secara hukum belum menjadi bukti yang cukup untuk terjadinya peralihan hak.

      Pasal 37, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

      (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

      Dalam pasal tersebut, yang dimaksud dengan akta PPAT dalam transaksi jula beli adalah AKTA JUAL BELI. Jadi, kedua pihak harus membuat dan menandatangani AJB dihadapan PPAT.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  179. Dear Bp. Ismail Marzuki,

    Salam kenal saya Kanaya..
    Mohon info, untuk jenis kertas AJB saat ini (november 2013) apakah ada pembaruan (antara yang lama dan yang baru)
    Karena belum lama ini (sekitar bulan oktober akhir) saya membuat AJB setelah saya terima di minta untuk tanda tangan di AJB tersebut, saya heran kenapa kertas AJB nya hanya seperti kertas HVS biasa sedangkan Kertas AJB yang lain yang pernah saya lihat sebelumnya itu menggunakan kertas seperti kertas ijazah dan ada nomor seri di bawah (nomor yang bolong2)

    Mohon pencerahannya ya, Pak..

    Terima kasih.
    Regards,
    Kanaya

    1. Tanggapan

      Ibu Kanaya

      Memang benar terhitung sejak 2 Januari 2013 berlaku ketentuan baru berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI, No. 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

      Aturan tersebut pada pokoknya menyebutkan bahwa akta-akta PPAT (termasuk AJB) penyiapan dan pembuatannya dilakukan oleh masing-masing PPAT. Mengacu pada petunjuk dalam peraturan baru tersebut, Kertas yang digunakan adalah jenis HVS 80 sampai dengan 100 gram, ukuran 29,7 cm x 42 cm (ukuran A 3).

      Jadi, saat ini memang menggunakan kertas HVS.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  180. Pak Ismail, saya dan saudara saya memiliki tanah warisan dari orangtua saya dimana lebarnya sekitar 13.000 m2. Kami semua ada 9 orang, tetapi yang hidup tinggal 5 orang. sementara surat kuasa hanya ditandatangani oleh 2 orang saudara saya. Atas kesepakatan kami maka kami ingin menjualnya. Salah satu saudara saya membuat surat kuasa penjualan tanah kepada temannya. adapun yang saya ingin tanyakan adalah :
    1. Surat kuasa tersebut oleh saudara saya ditandatangani tetapi dia memalsukan tanda tangan saudaranya 1 lagi. apakah pemalsuan tanda tangan ada sanksinya.
    2. apakah surat kuasa tersebut dapat kami tarik secara sepihak dan tanpa ditandatangani oleh saudara saya yang memalsukan tanda tangan.
    3. Tanah tersebut belum dibayar PBBnya dan atas perjanjian akan dibayar oleh yang dikuasakan karena harga tanah dijualnya Rp.700.000.000 tapi sama kami hanya kami minta Rp.500.000.000, bagaimana contoh surat perjanjian tersebut.
    4. Perjanjian tanah tersebut pembayarannya dicicil selama 5 bulan dengan pembayaran setiap bulannya Rp.100.000.000, tetapi untuk cicilan I saja selalu bermasalah sampai saat ini.
    Demikian yang saya ingin tanyakan dan kiranya bapak dengan senang hati dapat menjawabnya. dan sebelumnya saya ucapkan terima kasih.

    1. Tanggapan

      Ibu Donda

      Untuk penjualan tanah warisan, maka semua pihak yang berkedudukan sebagai ahli waris harus menandatangani akta jual beli. Ahli waris dapat memberikan kuasa kepada orang lain untuk menandatangani akta jual beli, tetapi kedudukan penerima kuasa hanya mewakili si ahli waris tersebut dan bukan sebagai pemilik .

      Jika ada pemalsuan tanda tangan, maka pemalsuan tersebut termasuk dalam tindak pidana. Pemalsuan tanda tangan masuk dalam tindak pidana pemalsuan surat yaitu yang tercantum dalam Pasal 263 KUHPidana.

      Pasal 263 KUHPidana

      (1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
      (2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

      Surat kuasa hanya dapat ditarik kembali oleh orang yang memberikan kuasa.

      Pasal 1813 KUHPerdata:

      Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

      Jika proses pembayarannya secara cicilan, saya sarakan agar menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut calon penjual berjanji akan menjual tanah kepada calon pembeli apabila harga pembelian telah dilunasi.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  181. Pada awalnya saya ingin membeli tanah seharga Rp. 70 juta. Saya telah memberikan panjar tertulis di kwitansi senilai Rp. 9 juta, dengan alasan untuk pengurusan surat balik nama sertifikat. Namun surat tersebut tidak selesai karena si penjual tidak mencukupi syarat. sehingga saya meminta uang saya dikembalikan, dan si penjual pun meng-iakan. akan tetapi sudah beberapa kali dia buat janji dengan batas waktu yang dia buat sendiri untuk membayarnya tapi tidak pernah ditepati dan dia pun marah-marah setiap saya meminta uang tersebut.
    jadi, bagaimana cara agar saya bisa mendapatkan kembali uang panjar tersebut?
    terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Imul

      Tindakan calon penjual tersebut masuk dalam kategori ingkar janji. Upaya yang dapat bapak lakukan adalah bermusyawarah dengan calon penjual, dan jika musyawarah tidak berhasil, maka upaya yang diterima oleh hukum adalah menggugat di pengadilan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail marzuki

  182. Pa Ismail, Apakah seseorang bisa di tuntut secara perdata maupun secara pidana sekaligus, kalau kita menuntut secara perdata langkah apa yang harus kita lakukan apakah perlu pengacara dan brpa prosentase pembayaran, karena hal ini mau saya tindak lanjuti, mengingat selama ini saya sudah terlalu banyak di rugikan termasuk keluarga saya, dan adapun cek yang dibayarkan kepada saya sampai sekarang belum bisa di cairkan, kira kira bagaimana Pa Is langkah2 yang terbaik yang harus saya lakukan?, dan bagaimana pula orang ketiga yang menghubungkan (menjamin) aset yang saya investasikan secara tidak langsung dia lepas tangan, adapun orang ketiga ini sepengetahuan saya dan mata saya sendiri melihat dia ada hbungan perselingkuhan apakah orang ketiga (penghubung dan penjamin) bisa juga di mintai keterangan……dan bagaimana kalau seseorang sudah dikenai tindak pidana apakah semua hutang2nya sudah dihapus?

    1. Tanggapan

      Bapak Kiki Fauzi

      Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) seseorang yang merasa dirugikan atas terjadinya suatu tindak pidana dapat meminta penggabungan perkara gugatan ganti kerugian dengan perkara pidana.
      Hal ini diatur dalam pasal 98-101 KUHAP.

      Pasal 98 KUHAP:

      (1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua siding atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.

      (2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum . mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.

      Selain itu, pihak yang merasa dirugikan juga dapat langsung menggugat secara perdata tanpa digabungkan dengan perkara pidana. Akan tetapi jika perkara pidananya sudah dalam tahap pemeriksaan, maka perkara perdata yang pokok masalahnya berkaitan dengan perkara pidana tersebut, menunggu putusan perkara pidana.

      Pihak-pihak yang dianggap terkait dengan kerugian yang Bapak derita, dapat digugat selaku para tergugat.

      Mengenai biaya untuk pengacara, tidak ada keseragaman dalam menentukan harga. Komponen untuk biaya pengacara biasanya untuk uang jasa (fee), biaya operasional (misalnya pendaftaran perkara dll), dan success fee.

      Seseorang yang sudah dihukum karena melakukan tindak pidana tidak hilang kewajibannya untuk membayar hutangnya.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Wassalam

      Ismail Marzuki

  183. Terima kasih kepada bapak yang telah menjawab pertanyaan saya pada 05 september 2012 lalu. Menindaklanjuti dari jawaban bapak, saya telah mengirimkan surat permohonan penyelesaian masalah tanah beserta fotokopi AJB kepada lurah dan kecamatan sebanyak dua kali dalam waktu yang berbeda. Akan tetapi setelah saya tunggu sekian lama, tidak ada tanggapan dari lurah dan camat nya.
    Jadi, apa hal selanjutnya yang harus saya lakukan?
    Mengingat harga tanah tersebut Rp. 30 juta, jika saya menempuh jalur hukum (menggugat) terhadap penjual tanah (untuk mengembalikan uang saya) berapa biaya pengurusan di peradilan yang harus saya bayarkan?
    Jika bapak tidak keberatan, bisakah bapak rincikan biaya nya?
    Bagaimanakah prosedur2 dari awal hingga akhir jika saya ingin menggugat ke pengadilan?
    Terima kasih.

    1. Tanggapan

      Bapak Oki Mulyadi

      Mengenai biaya pengurusan (gugatan) di pengadilan negeri, berbeda-beda antara satu PN dengan PN lainnya. Tetapi sebagi patokan, perkiraan biaya antara Rp 500 ribu sampai dengan Rp 1 juta. Biaya-biaya tersebut meliputi antara lain: Biaya pendaftaran, biaya panggilan sidang, biaya meterai, biaya pemberitahuan putusan.

      Prosedur singkat mengenai proses gugatan, silakan membuka web berikut ini:
      http://www.pn-bireuen.go.id/index.php?option=com_content&view=article&id=152:alur-alur-perkara-perdata-gugatan&catid=45:transparansipengadilan&Itemid=133

      Demikian, semoga bermanfaat
      Ismail Marzuki

  184. pagi pak Is, saya ada masalah sedikit mohon solusinya.. kami sekeluarga berencana menjual tanah dan rumah kami, dan kemarin sudah ada yang berminat membelinya.. akan tetapi tanah yang didepan masih kami kontrakan kepada pihak 3 dan jangka waktunya masih lama (11thn) dan sudah berjalan 1thn dan masalahnya lagi surat perjanjian itu belum dibuat( kami lupa). yang jd pertanyaan kami apa bisa kami mengakhiri perjanjian sewa itu scr sepihak walaupun surat perjanjian itu belum dibuat? recana kami, kami akan memberi ganti rugi sesuai dgn nominal nilai kontrakan kepada pihak 3 tersebut. dan apakah perlu kami membuat surat pernyataan yg isinya pihak 3 bersedia pindah/keluar dan dengan mendapat ganti rugi, yang ditandatangani notaris? terima kasih

    1. Tangapan

      Bapak Budi Sasongko

      Mengenai sewa menyewa rumah dia taur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Thun 1994.

      Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu.

      Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

      Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

      Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik

      (1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9,
      dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :

      a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
      b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
      (2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.

      Mengacu pada Pasal 1570 KUHPerdata tersebut, jika perjanjian sewa menyewa tidak tertulis maka salah satu pihak dapat mengakhiri perjanjian dengan pemberitahuan sebelumnya. Selain itu pihak Pemilik wajib mengembalikan uang sewa (Pasal 11 ayat 1 huruf a PP No. 44 Tahun 1994).

      Adanya pernyataan kesediaan untuk mengakhiri sewa menyewa dapat mengurangi resiko gugatan dari penyewa, oleh karena itu pernyataan tersebut sebaiknya memang dibuat. Mengenai bentuk, bisa di bawah tangan atau dibuat akta notaris.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  185. pak Ismail, saya ada sedikit masalah, dan mohon sarannya. Ibu saya membeli sawah kepada si A, dalam kondisi sawah itu digadaikan kepada orang lain (si “B”). Dan pada saat pembicaraan awal transaksi, ibu saya menanyakan kelengkapan surat-surat tanah/sawah tersebut kepada si A. dari kesepakatan dengan ibu saya, pembayaran dari dilakukan dengan mencicil. dan mengenai kelengkapan surat-surat tanah, jawaban dari penjual/si A, surat-surat itu lengkap dan ada ditangannya. namun saat itu ibu saya tidak melihat secara fisik surat-surat itu. maklum ibu saya orang desa yang tidak tahu soal transaksi jual beli sawah. hanya berdasarkan kepercayaan saja. dan sedikit informasi bahwa sawah si A itu adalah hasil beli dari pihak lain yang baru-baru ini meninggal dunia. dan oleh si A belum dibalik nama. jadi sawah itu masih atas nama pemilik terdahulu yang sudah meninggal dunia. dan bulan ini adalah pelunasan transaksi jual beli sawah tersebut. dan ketika akan dilunasi, ternyata sawah itu masih belum diselesaikan gadainya dan surat-surat tanah yang katanya lengkap ternyata tidak ada. yang ingin saya tanyakan:
    1. surat-surat tanah yang ternyata tidak ada. dan saya harus buka buku catatan dikantor desa mengenai nama pemilik asli dan ahli waris. namun ada yang mengganjal dihati saya, apakah bisa surat tanah yang masih atas nama penjual awal sebelum si A itu bisa atau ada kemungkinanan digadaikan atau dijadikan agunan untuk kredit ke bank oleh si A? mengingat si A ini ternyata tukang tipu. dan ibu saya baru tahu akhir-akhir ini.
    2. dari catatan tanah dikelurahan/desa, penjual sawah yang notabene sudah meninggal itu memiliki ahli waris yang berada dibawah umur. apakah ahli waris yang dibawah umur menjadi penghambat pengurusan akte tanak/balik nama?
    3.jika ibu saya membeli tanah/sawah tersebut dan mengurus akta tanahnya hingga sertifikat, apakah akte tanah atau sertifikat sudah dapat menjadi bukti kuat tidak bisa digugat oleh pihak lain jika ada pihak lain yang dikemudian hari mengaku memiliki surat-surat tanah itu?

    mohon penjelasannya. dan terima kasih atas informasinya.

    best regard,

    yuli

    1. Tanggapan

      Ibu Yuli

      Berdasarkan informasi yang Ibu sampaikan, saat ini tanah tersebut sedang dijadikan agunan oleh A pada B (digadaikan).
      1. Secara hukum, jika A belum menjadi pemilik tanah atau nama A belum tercantum di sertipikat sebagai pemilik tanah, maka A tidak dapat melakukan tindakan menjual maupun menjaminkan tanah tersebut. Terlebih lagi bank, bank tidak mungkin menerima tanah sebagai jaminan jika surat-surat tanah belum lengkap.

      Sebagaimana infromasi yang ibu sampaikan, tanah tersebut dijaminkan kepada B (perorangan). Jika informasi ini benar, maka pemberian jaminan dari A kepada B tidak sah, karena A tidak berhak menjaminkan tanah yang belum menjadi miliknya.

      2. Ahli waris yang masih dibawah umur dapat menjual tanahnya sepanjang tindakan tersebut diwakili oleh walinya.

      Menurut Pasal 309 juncto Pasal 393 KUHPerdata, untuk penjualan tersebut wali harus mendapat izin dari pengadilan negeri. Akan tetapi jika mengacu pada pasal 66 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan, Pasal 66 tersebut menyebutkan bahwa seluruh ketentuan dalam KUHPerdata yang berkaitan dengan perkawinan dinyatakan tidak berlaku. Dengan mengacu pada Pasal 66 tersebut, izin dari pengadilan negeri tidak diperlukan.

      Untuk mengetahui kepastian diperlukan atau tidaknya izin dari pengadilan negeri tersebut, sebaiknya berkonsultasi langsung dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat karena dapat terjadi di suatu daerah diperlukan izin tersebut.

      3. Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

      (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
      (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Wassalam

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Zuhairi

      Secara umum pengertian barang yang dibeli dari black market adalah barang yang diperjualbelikan secara tertutup guna menghindari bea masuk atau pajak. Barang-barang yang demikian masuk kategori illegal.

      Dalam transaksi jual beli harus didasarkan pada itikad baik dari kedua belah pihak. Sejalan dengan ketenuan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, maka baik penjual maupun pembeli harus beritikad baik dalam melakukan transaksi jual beli.

      Pasal 1338 KUHPerdata:

      Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

      Jadi, apabila pembeli beritikad baik ketika terjadinya transaksi jual beli, maka pembeli dilindungi oleh undang-undang. Yang dimaksud dengan beritikad baaik dalam hal ini adalah, apabila ketika membeli handphone si pembeli meyakini bahwa handphone tersebut adalah handphone resmi (bukan black market). Keyakinan pembeli tersebut juga harus didukung oleh bukti-bukti misalnya:

      1. Si penjual secara tegas mengatakan bahwa HP yang dijual adalah barang legal (bukan black market)
      2. Harga HP yang ditawarkan masuk akal (tidak terlampau murah dibandingkan harga di toko lain).

      Dengan itikad baik tersebut, maka pembeli tidak termasuk sebagai pihak penadah barang gelap.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

    1. Tanggapan

      Bapak Kiki Fauzi

      Cek sebagai surat berharga dapat dialihkan.

      Peralihan cek dilakukan sebagai berikut: (Pasal 191 KUHD)

      – Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan atau tanpa Klausula yang tegas “kepada tertunjuk”, dapat dialihkan dengan jalan endosemen.
      – Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan klausula: “tidak kepada tertunjuk”, atau Klausula semacam itu, hanya dapat dialihkan dalam bentuk sesi biasa beserta akibatnya. Endosemen yang ditempatkan pada cek demikian berlaku sebagai sesi biasa.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  186. Mkash pak atas sarannya pak,,,kalau boleh tau kuat kah surat jual beli tahun 1986 kalau hanya fotocopiannya saja,dimata hukum,,karna yg aslinya disimpan oleh keponakan saya dan ibunya adik saya sendiri,,,dan saya punya fotcopian sertipikat tahun 2008 atas nama keponakan saya atas dasar arbayah jual beli kepada keponakan saya,,,sedangkan pda thun 1986 sdah terjadi jual beli tanah pada ayah saya, yg surat jual belinya pakai materai jaman dulu,,,,,,,

    1. Tanggapan

      Bapak Rahmad

      Fotocopy tidak memiliki nilai pembuktian. Meskipun demikian, dalam Pasal 1886 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dimungkinkan agar pihak lawan menunjukkan bukti asli dalam persidangan.

      Pasal 1886
      Pada setiap tingkat perkara, masing-masing pihak dapat meminta kepada Hakim, supaya pihak lawannya diperintahkan menyerahkan surat-surat kepunyaan kedua belah pihak yang menyangkut hal yang sedang dipersengketakan dan berada di tangan pihak lawan.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  187. Mksh terlebih dahulu feedbacknya pak, tapi bukti tertulis saya hanya surat jual beli itu tahun 1986 saja dan saksi2nya ketuaRw dan ketua Rk sdah meninggal gimana ya pak solusinya pak,,,mksh

    1. Tanggapan

      Bapak Rahmad

      Penilaian atas suatu alat bukti sepenuhnya ada pada hakim yang memeriksa perkara. Jadi, apapun bukti yang Bapak miliki nantinya akan dipertimbangkan oleh hakim apakah bisa diterima atau tidak.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  188. Saya Bapak Refly. Mau tanya, saya telah menggugat perbuatan melawan Hukum terhadap Perusahan Wisata. Namun setelah masuk pembuktian Surat ternyata pihak Perusahan asing tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik. Namun pada saat gugatan Perusahan tersebut merekonvensi saya dgn menuntut balik saya dgn ganti rugi. Yg menjadi bertanyaan saya apakah perusahan sebagai tergugat bisa menggugat ganti rugi pada saya sebagai penggugat ?? Sementara Perusahan tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik..? Gimna pak ? Mohon penjelasannya untuk solusi saya agar terlepas dari gugatan rekonvensi…. Mksh sebelumnya.

    1. Tanggapan

      Bapak Refly

      Yang dimaksud dengan rekonvensi adalah gugatan yang diajukan Tergugat sebagai gugatan balasan terhadap gugatan yang diajukan Penggugat kepada Tergugat. Gugatan rekonvensi ini diatur dalam Pasal 132 a ayat 1 HIR. Gugatan rekonvensi dapat diajukan sebelum acara pembuktian.

      Mengajukan gugatan rekonvensi adalah hak Tergugat dan tidak dikaitkan dengan kepemilikannya atas tanah apapun. Mengenai sertipikat hak milik yang tidak dimiliki perusahaan tersebut, tidak menghalangi perusahaan tersebut untuk mengajukan gugatan rekonvensi.

      Jadi, meskipun Tergugat tidak memiliki harta apapun, Tergugat berhak mengajukan gugatan rekonvensi.

      Yang dapat Bapak lakukan adalah mempersiapkan jawaban rekonvensi dan bukti-bukti yang diperlukan.

      Demikian, semoga bermanfaat.

      Ismail Marzuki

  189. sore pak ismail
    saya memiliki perjanjian hutang piutang dengan teman kerja saya , kita telah sepakat mengenai cicilan dan temen kerja saya dengan sukarela berniat menyimpan ATM yang dipakai sebagai alat pembayaran upah dari perusahaan kepada saya.
    cicilan yg disepakati baru berjalan 1 tahun dan masih tersisa 1 tahun lagi, kemarin sempat teman kerja saya ditegur oleh personalia mengenai absensi yang buruk lalu ditanya permasalahannya,teman kerja saya menjawab karena masalah financial (hutang kepada saya) jadi malas berkerja.
    lalu akhirnya personalia mempertemukan kami ber2 dan personalia melarang aturan menyimpan ATM karena melanggar aturan hukum menurut beliau.
    yang mau saya tanyakan apakah benar menyimpan ATM itu melanggar hukum lalu jika personalia hendak mengembalikan ATmnya kepada teman saya lalu bagaimana dengan sisa hutang cicilan yang masih ada 1 tahun lagi?
    apakah personalia bisa dimintai pertanggungjawabannya apabila temen kerja saya kemudian hari melalukan wanprestai?
    terimakasih sebelumnya pak,mohon bantuannya.

    1. Tanggapan

      Bapak Adam

      Kartu ATM merupakan benda yang digunakan sebagai sarana penarikan uang. Secara hukum Kartu ATM melekat dengan pemilik rekening. Seseorang boleh menggunakan kartu ATM milik orang lain dengan syarat penggunaan tersebut atas izin dari pemilik ATM. Dengan demikian, sepanjang penyerahan ATM tersebut secara sukarela, maka tidak ada pelanggaran hukum dalam penyimpanan kartu ATM tersebut.

      Personalia tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban atas wanprestasi teman Bapak.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki

  190. Pak, saya ada pertanyaan mengenai sertifikat ruko:

    Tahun 1999 saya telah membeli salah satu ruko dari total 6 ruko dari Tuan A (Sbg pemilik). Dimana pada saat AJB, sertifikat tersebut dalam proses pemecahan serifikat oleh si pemilik. Beberapa tahun belakangan ini, saya mencoba mencari si pemilik akan tetapi saya tidak bisa menemukannya. Beberapa hari yg lalu saya mencoba ke BPN untuk mengecek serifikat nya, mereka memberitahu saya jika sertifikat tersebut telah digadaikan ke bank. Bagaimana solusi agar saya bisa mempunyai sertifikat atas tanah tersebut dan saya tidak mempunyai fotokopi dari sertifikat tersebut? Mohon pencerahannya.

    1. Tanggapan

      Bapak Wijaya

      Jika informasi keberadaan sertipikat tanah itu belum melebihi waktu 90 hari, maka Bapak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha negara agar pengadilan membatalkan sertipikat tersebut.

      Demikian, semoga bermanfaat

      Ismail Marzuki