Curhat Hukum

Rubrik Curhat Hukum menyediakan informasi hukum secara interaktif juga memberikan tip singkat terhadap problem yang dihadapi dalam menjalani prosedur hukum dengan cara memberikan informasi yang cepat dan mudah diakses oleh pembaca blog ini.

Anda dapat menyiapkan pertanyaan mengenai permasalahan hukum secara singkat dan jelas melalui kolom “komentar” di bawah ini. Pertanyaan tidak diperkenankan menyinggung masalah suku, agama, ras dan antar golongan (SARA).

Mengingat masing-masing pertanyaan bersifat spesifik dan umumnya penyelesaian masalah hukum hanya dapat dilakukan dengan bantuan penasehat hukum, maka penggunaan informasi hukum yang terdapat dalam menu ini terbatas dan tidak dapat digunakan atau diaplikasikan untuk pertanyaan-pertanyaan yang serupa. Seluruh informasi hukum dan tip yang ada BUKAN merupakan atau TIDAK dapat dianggap dan diintepretasikan sebagai pendapat hukum atau advis hukum kepada anda. Penggunaan informasi dan tip hukum ini sepenuhnya menjadi keputusan dan tanggung jawab anda.

 

408 Komentar

408 gagasan untuk “Curhat Hukum

  1. selamat malam pak,
    1 bulan lalu saya kehilangan hp, saya bertanya pd orang yang saya curigai, saya bertanya lebih detail dengan tidak ada kata-kata menuduh, saat ini dia menuntut saya karena merasa dituduh dan dicemarkan nama baiknya. apakah dengan bertanya lebih mendetail itu sudah termasuk menuduh dan mencemarkan nama baik? apakah korban tidak boleh bertanya kepada orang yang dicurigai?

    mohon dijawab, terima kasih.

  2. Tanggapan

    Ibu Lia, suatu perbuatan dianggap mencemarkan nama baik atau menghina jiak terdapat unsur kesengajaan dan unsur publikasi dimuka umum. Jika pertanyaan-pertanyaan tersebut hanya dilakuakn secara empat mata dan tidak mengandung kata-kata menuduh, maka tidak ada unsur pencemaran nama baik.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  3. Assalamualaikum pak Is….
    Mohon tidak bosan2nya menanggapi pertanyaan saya ya.. hehehe..
    1. Ada nasabah yang pinjam uang di Koperasi selama 3 tahap dengan agunan sebidang tanah yang sama. namun selama 3 bulan nasabah tersebut hanya mampu bayar bunganya saja, dan akhirnya koperasi mensomasi nasbah tersebut. Dalam upayanya nasabah tersebut akhirnya membayar selama 3 kali dan diberikan slip setoran yang oleh pegawai koperasi tersebut ditulis “titipan angsuran”. tetapi oleh nasabah tersebut setiap selesai membayar slip yang dipegannya dibawa kembali pada hari berikutnya ke koperasi dan minta kepada pegawai koperasi agar ditambahkan tulisan sehingga menjadi “titipan angsuran pokok + bunga”.
    2. Sedangkan oleh koperasi uang yang dibayarkan oleh nasabah tersebut selalu diperhitungkan sebagai pembayaran pokok, bunga dan denda, sehingga kalau diperhitungkan nasabah tersebut masih kurang untuk pembayaran pokok, bunga dan denda. sehingga koperasi mengajukan surat ke KPNKL untuk melelang agunan atas pinjaman nasabah tersebut, dengan lampiran alsan bahwa nasbah belum membayar pokok, bunga dan denda.
    3. Sebelum di lakukan lelang nasabah tersebut kirim surat ke KPNKL agar tidak dilakukan pelelangan dengan alasan sudah membayar pokok dan bunga sesuai dengan slip yang dia pegang. dan melaporkan ke pihak berwajib dengan pasal membuat surat palsu (karena surat ke KPNKL tidak sesuai dengan bunyi slip setoran yang nasbah pegang, tetapi sesuai dengan perhitungan yang dilakukan oleh koperasi dan slip yang dipegang pihak koperasi yang hanya bertuliskan “titipan angsuran”.)
    4. Kalau hanya diperhitungkan bayar pokok dan bunga saja uang yang disetorkan oleh nasbah tersebut cukup. sedangkan nasbah tidak mau bayar denda dengan alasan tidak mampu.
    ——Pertanyaannya : bagaimana menurut pendapat Pak Is atas kasus tersebut ?
    —– Maaf pak Is terlalu panjang ya… saya tidak dapat menjelaskan secara runtut, mudah2an Pak Is dapat memberikan pencerahan. Trimakasih.
    Wassalamualaikum….

  4. Wa’alaikumussalam

    Secara singkat dapat saya tanggapai sebagai berikut:

    a. Masalah pembayaran kembali atas pinjaman mengacu pada perjanjian kredit yang telah ditandatangani oleh Koperasi dan Debitur. Apabila dalam perjanjian disebutkan bahwa pembayaraan atas angsuran yang tertunggak meliputi pokok, bunga dan denda, maka Koperasi berhak mengenakan denda atas tunggakan tersebut.
    b. Pengenaan pasal surat palsu masih dapat diperdebatkan karena slip yang dipegang koperasi bukan surat palsu tetapi asli. Adanya perbedaan penulisan pada slip justru membahayakan posisi debitur karena justru debitur bisa dianggap mengubah isi slip secara sepihak.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  5. Trimakasih Pak Is atas penjelasannya..
    Menyambung dari permasalahan saya yang tersebut di atas, perlu saya tambahkan bahwa pemalsuan disini bukan pemalsuan slip setoran tersebut, namun pemalsuan keterangan pada lembar lampiran surat permohonan lelang yang dikirimkan koperasi ke KPKNL, yang menurut debitur tidak sesuai dengan slip setoran yang dia pegang. Dimana slip setoran yang dipegang debitur yang semula tertulis titipan angsuran dikembalikan kekoperasi dan atas permintaan debitur agar ditambahkan tulisan menjadi titipan angsuran pokok dan bunga dan yang menulis tambahan tsb pegawai koperasi, dan menurut debitur uang yang disetorkan sudah cukup untuk menutup hutang pokok dan bunga, namun dalam lampiran surat ke KPKNL tersebut masih ditulis kurang membayar pokok, bunga dan denda.
    Demikian Pak Is tambahan informasi saya mudah2an Pak Is tidak bosan menanggapinya.
    Trimakasih…

  6. Tanggapan

    Pak Ponco,
    Mengingat keterbatas forum ini, saya hanya dapat menanggapi berdasarkan apa yang dapat saya tangkap dari informasi yang disampaikan. Menurut saya seandainya memang informasi yang tercantum dalam lembar lampiran surat permohonan lelang yang disampaikan oleh Koperasi kepada KPKNL berbeda dengan informasi yang terdapat dalam slip setoran, maka perbedaan tersebut tidak serta merta dikategorikan sebagai pemalsuan keterangan. Diperlukan telaah lebih lanjut atas kondisi tersebut karena terdapat kemungkinan bahwa di dalam perjanjian kredit yang telah ditandatangani, jumlah hutang yang dinyatakan sah adalah jumlah yang tercatat dalam catatan bank/koperasi berdasarkan urutan pelunasan hutang misalnya hutang pokok terlebih dahulu lalu diikuti dengan bunga, denda dll. Apabila benar demikian, maka sangkaan pemalsuan keterangan masih dapat diperdebatkan.
    Demikian, terima kasih.

  7. Bapak Ismail yang terhormat…saya angga mahasiswa fakultas hukum universitas brawijaya malang…

    begini pak saya mau bertanya, dosen saya pernah berkata kepada saya tentang akta jual beli palsu yang di agunkan ke bank…
    yang saya tanyakan pak :
    1) Adakah perbedaan akta jual beli palsu dengan asli?
    2) bagaimana kita sebagai orang hukum membedakannya?
    3) menutur anda bagaiman upaya pihak bank dalam mengatasi atau mencegah terdapat akta jual beli atas tanah yang palsu di agunkan?

  8. Tanggapan:

    Mas Angga, tanggapan saya sebagai berikut:

    1. Suatu akta jual beli (dalam hal ini akta jual beli tanah) merupakan akta otentik yang bentuknya telah ditentukan peraturan perundang-undangan. Untuk dokumen AJB Tanah blanko AJB telah disediakan dalam bentuk yang seragam. Dalam tanggapan saya ini, saya asumsikan bahwa fisik AJB tersebut adalah asli. Perbuatan pemalsuan terhadap AJB dapat berarti bahwa (i) membuat AJB palsu; atau (ii) memalsukan AJB.
    Perbedaannya adalah, (i) membuat AJB palsu; yaitu bahwa sebelumnya sama sekali tidak ada AJB atas transaksi tanah tersebut atau AJB tersebut diada-adakan; (ii) memalsukan AJB; yaitu sebelumnya telah ada AJB asli atas suatu tanah lalu kemudian ada pihak yang membuat AJB palsu atas tanah tersebut, sehingga terdapat perbedaan data antara yang asli dengan yang palsu.

    Apabila fisik dokumen AJB palsu tersebut adalah sama-sama berasal dari negara/pemerintah, maka kita tidak dapat membedakan keaslian AJB dari segi fisiknya. Dalam hal ini untuk membedakan yang asli dengan yang palsu adalah dengan melakukan pengecekan langsung kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang namanya tercantum dalam AJB tersebut.

    2. Untuk membedakan asli atau palsu maka pertama kali adalah dilihat fisik AJB apakah kertasnya sama dengan kertas blanko AJB resmi. Jika fisiknya asli, maka cocokkan data AJB tersebut dengan data di sertipikat tanah. Apabila kurang yakin, silakan lakukan pengecekan langsung kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah yang namanya tercantum dalam AJB tersebut.

    3. Dalam hukum jaminan atas tanah, yang dapat diagunkan adalah tanah. Agar tanah dapat diagunkan secara sempurna melalui Hak Tanggungan maka tanah tersebut harus telah bersertipikat. Oleh karena itu, apabila akan mengikat tanah sebagai jaminan hutang, bank wajib meminta sertiikat asli dari debitur, bukan meminta AJB. Sertipikat tersebut kemudian dicek di Kantor Pertanahan setempat.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  9. Pak saya mau tanya,bolehkah akta jual beli dijadikan jamina hutang piutang dibank klo bleh dan tidak apa dasar hukumnya?terimakasih ^^

    Pak saya mau tanya,bolehkah akta jual beli dijadikan jamina hutang piutang dibank klo bleh dan tidak apa dasar hukumnya?terimakasih ^^

  10. Tanggapan

    Mba Iis

    Mungkin yang dimaksud dengan akta jual beli dalam pertanyaan tersebut adalah akta jual beli tanah.
    Dalam hukum benda dikenal istilah barang bergerak, barang tidak bergerak, barang bertubuh, barang tidak bertubuh. Tanah termasuk barang tidak bergerak. Bukti pemilikan atas tanah berupa sertipikat hak atas tanah, misalnya Sertipikat hak Milik nomor 1 (catatan; sesuai dengan ketentuan perundangan-undangan, kata yang tepat adalah SERTIPIKAT, bukan SERTIFIKAT).
    Dalam hukum jaminan, yang dapat dijadikan jaminan adalah barang itu sendiri, misalnya tanah. Tanah dapat dijadikan sebagai jaminan hutang. Agar kreditur (bank) memperoleh perlindungan hukum atas pinjaman yang diberikan kepada debitur, maka terhadap jaminan berupa tanah tersebut diikat dengan pengikatan jaminan yang disebut Hak Tanggungan. Terhadap tanah yang telah diikat dengan hak tanggungan, pada sertipikat hak atas tanah dimuat keterangan bahwa tanah sedang dijaminkan pada kreditur. Biasanya sertipikat hak atas tanah tersebut disimpan oleh bank.
    Akta jual beli bukan bukti pemilikan atas tanah. Akta jual beli hanyalah syarat untuk peralihan hak atas tanah dari pemilik sebelumnya kepada pemilik baru. Bukti atas pemilikan suatu tanah adalah sertipikat hak atas tanah. Misalnya Tuan A menjaul tanah kepada Tuan B, maka dibuatlah akta jual beli tanah. Dari akta jual beli tersebut lalu peralihan hak atas tanah didaftarkan ke Kantor Pertanahan dan di dalam buku tanah dicatat peralihannya.
    Jika dalam suatu bank menyimpan sertipikat hak atas tanah sebagai jaminan, perlu diketahui bahwa yang menjadi jaminan adalah tanah itu sendiri, bukan sertipikatnya. Dokumen tanah berupa sertipikat hanyalah bukti bahwa tanah tersebut benar milik pemberi jaminan.
    Akta jual beli tidak dapat dijadikan jaminan hutang, karena yang dapat dijadikan jaminan adalah tanahnya itu sendiri, bukan akta jual beli.

    Demikian semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  11. Assalamualaiku Wr Wb
    Saya ingin bertanya, ditempat saya ada sebuah sekolahan dan sekarang sudah menjadi yayasan.. semua masyarakat sekitar tahu kalau tanah sekolahan tersebut adalah tanah wakaf masjid yang ada disebelah sekolah, pemilik sekolah tersebut sekarang mengklaim klw tanah tersebut sudah dia beli dari BPN dan memiliki sertifikat
    pertanyaan saya, bisa kah kami masyarakat menggugat untuk mengembalikan tanah tersebut sesuai fungsi,nya sebagai tanah wakaf?
    kalau bisa langkah apa yang harus kami tempuh karna kami tidak memiliki document maupun hal lain,,
    Perlu akhi ketahui pemilik sekolah saat ini menjabat sebagai nazhir dan tidak mau digantikan oleh siapapun padahal kelakuan,nya sudah sangat bobrok,

  12. Tanggapan

    Wa’alaikumussalam

    Bapak Muslim

    Untuk menjawab pertanyaan Bapak, ada beberapa hal yang harus saya ketahui terlebih dahulu, yaitu:
    1. Apakah pemberian wakaf tersebut telah dilakukan sesuai dengan UU tentang wakaf atau hanya dilakukan secara internal saja?. Pemberian wakaf menurut UU harus dibuat Akta Ikrar Wakaf dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf dan atas tanah wakaf terserbut didaftarkan di Kantor Pertanahan.
    2. Apakah yang bertindak sebagai Nazhir perorangan atau atas nama Yayasan?

    Tanah yang sudah diwakafkan tidak dapat diperjualbelikan, berdasarkan ketentuan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf.
    Pada dasarnya setiap warga negara boleh menggugat pihak lain jika merasa kepentingan hukumnya terganggu. Untuk melakukan gugatan, yang harus dimiliki pertama kali adalah data-data tentang telah terjadinya perbuatan melawan hukum yang dilakukan nazhir tersebut. Misalnya, apakah tanah wakaf tersebut benar-benar telah diwakafkan sesuai dengan UU wakaf, atau apakah benar Nazhir tersebut telah membeli tanah wakaf. Dalam jual beli tersebut, siapakah yang bertindak selaku penjual.
    Mengenai jangka waktu Nazhir, menurut PP Nomor 42 Tahun 2006, jangka waktu Nazhir adalah 5 tahun dan dapat diangkat kembali oleh Badan Wakaf Indonesia. Selain itu, ahli waris wakif atau Kantor Urusan Agama dapat mengusulkan kepada Badan Wakaf Indonesia agar Nazhir diganti.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam
    Ismail Marzuki

  13. Pak Ismail Ysh,

    Sejauh yang saya baca dari balasan pertanyaan di atas, saya ingin menyimpulkan langkah untuk membeli rumah (bangunan+tanah) mohon untuk di tanggapi Pak apakah benar?
    1. Memastikan rumah tersebut sudah bersertipikat atau tidak. Datangi kantor PPAT yg tercantum di sertipikat.
    2. Akta Jual Beli juga dilakukan di hadapan PPAT

    Pertanyaan saya,
    1. apakah saat akta jual beli di hadapan PPAT itu dilakukan pengukuran juga terhadap tanah? (rumah yang ingin saya beli belum memiliki patok2 batas yang jelas)
    2. Bagaimana membedakan PPAT yang legal dan ilegal? (oknum)

    Terima kasih pak.

  14. Tanggapan

    Bpk Rully, mungkin yang dimaksud adalah jawaban saya atas pertanyaan Mas Angga mengenai AJB palsu.
    Sebetulnya jawaban saya terhadap pertanyaan Mas Angga berbeda dengan kesimpulan yang Bpk Rully sampaikan. Pertanyaan Mas Angga berkaitan dengan bagaimana memastikan keaslian suatu AJB, bukan sertipikat tanah.
    Mengani langkah untuk membeli rumah adalah:
    1. Memastikan apakah tanah tersebut sudah bersertipikat atau belum. Untuk memastikan ada atau tidak adanya sertipikat adalah dengan meminta sertipikat tersebut kepada pemilik tanah/penjual. Jika tanah tersebut ada sertipikatnya maka pemilik harus menunjukkannya kepada pembeli.
    2. Jika sertipikat tanah sudah ada, maka untuk memastikan keaslian sertipikatnya harus mengecek langsung ke kantor pertanahan, bukan ke PPAT, karena sertipikat tanah dikeluarkan oleh kantor pertanahan. Jika sertipikat sudah jelas keasliannya, tetapi pembeli ragu bahwa si pemilik benar-benar telah memperoleh tanah tersebut secara sah dari pemilik sebelumnya, maka untuk menghilangkan keragu-raguan silakan cek keaslian AJB ke PPAT. Oleh karena itu mungkin lebih baik lagi jika transaksi jual beli yang akan dilakukan, dibuat di PPAT yang sebelumnya telah membuat AJB antara pemilik sekarang dengan pemilik sebelumnya.
    3. Akta jual beli tanah dilakukan dihadapan PPAT
    4. Terhadap tanah-tanah yang sudah terdafar atau sudah bersertipikat biasanya tidak dilakukan pengukuran lagi ketika akan dilakukan jual beli. Tetapi bagi tanah yang belum bersetipikat, dilakukan pengukuran sebagai bagian dari pendaftaran tanahnya.
    5. Membedakan PPAT yang legal dan ilegal adalah dengan melihat papan nama di depan kantor PPAT tersebut. Di papan nama tersebut tertera SK pengangkatan PPAT dari pejabat yang berwenang. Silakan cek ke pejabat yang berwenang kebenaran dari SK tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  15. Bapak Ismail Ysh,

    boleh tanya lagi pak?
    1. Apa saat proses balik nama sertifikat tanah harus melampirkan Akta Jual Beli?
    2. Apa boleh kita melakukan pembelian tanah dengan hanya serah terima sertipikat tanpa adanya Akta Jual Beli? Maksudnya Akta Jual Beli baru dibuat saat akan dilakukan proses balik nama sertipikat saja (menyusul)
    3. Jika kita memegang sertipikat asli dari tanah tersebut apakah itu berarti kita sudah memiliki hak dari kepemilikan tanah tersebut?
    4. Bila kita membeli tanah dengan sistem kredit, apa yang dapat menjadi pegangan hukum kita setelah membayar DP karena sertipikat asli tentunya masih dipegang oleh penjual sampai kredit lunas?
    Apa cukup dengan perjanjian kredit di atas materai 6000 saja?

  16. Tanggapan
    Bapak Rully,
    Yang dimaksud dengan balik nama menurut hukum adalah pendaftaran peralihan hak atas tanah ke kantor pertanahan. Pendaftaran tersebut dilakukan antara lain disebabkan karena terjadinya perubahan data yuridis atas hak atas tanah, misalnya telah dilakukannya jual beli atas tanah tersebut.
    1. Untuk melakukan balik nama atau pendaftaran peralihan hak atas tanah wajib melampirkan Akta Jual Beli (Pasal 37 ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)
    2. Akta Jual beli merupakan bukti telah dilakukannya peralihan hak atas tanah. Selain itu AJB juga syarat untuk dapat dilakukannya balik nama. Dengan demikian keberadaan AJB adalah mutlak. Apabila jual beli tidak dibuat AJB, maka secara hukum tidak ada kekuatan bagi pembeli untuk mengakui bahwa tanah tersebut adalah miliknya. Selain itu menunda pelaksanaan pembuatan AJB, sedangkan harga tanah sudah dibayar lunas, dapat merugikan pembeli, antara lain:

    - Nilai jual Objek Pajak semakin lama semakin meningkat, sehingga beban biaya pajak bagi pembeli berupa Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan juga akan meningkat
    - Kemungkinan penjual meninggal dunia, maka akan memerlukan prosedur yang bertambah panjang untuk membuat AJB

    3. Memegang sertipikat asli bukan berarti telah menjadi pemilik suatu tanah, karena bukti peralihan hak adalah AJB yang didalamnya mencantumkan nama pembeli sebagai pemilik baru.
    4. Mungkin yang dimaksud dalam pertanyaan tersebut adalah membeli tanah secara cicilan langsung dari pemilik tanah, tanpa melalui bank. Jika membeli tanah dengan cara tersebut, maka sebaiknya tidak hanya cukup perjanjian kredit di bawah tangan. Harus dibedakan antara perjanjian kredit dengan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Perjanjian kredit adalah perjanjian mengenai pemberian kredit/pinjaman uang dari kreditur kepada debitur. Sedangkan PPJB adalah perjanjian untuk membeli tanah, dimana penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan menjual tanahnya kepada pembeli dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan membeli tanah dari penjual. PPJB diperlukan dalam hal antara lain jual beli tidak dibayar secara lunas.

    Jadi dalam kasus tersebut, sebaiknya dibuat PPJB secara notaril yang antara lain mencantumkan berapa harga jual tanah, berapa harga yang dibayar sebagai uang muka dan kapan pelunasan akan dilakukan.

    Mengingat jual beli tanah tersebut belum lunas, maka tidak dapat dihindari jika sertipikat masih dipegang oleh penjual. Dapat juga diusulkan agar sertipikat dititipkan pada PPAT dengan ketentuan, bila sampai tanggal tertentu calon pembeli gagal melunasi harga jual yang berarti gagal membuat AJB, maka sertipikat dikembalikan ke penjual.
    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

    Terima kasih pak.

  17. Pak.sya mau bertanya.pak 1:kalau ada yg memaksa ortu sya untuk cerai sya bsa tdk menuntut orang itu.?
    2:klau ada yg blang sya anak haram apakah sya bsa menuntutnya?
    Trima kash pak


  18. Tanggapan

    Dik Fairuz,

    1. Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 1975 tentang Pelaksanaan Undang-undang nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan Perceraian dapat terjadi karena alasan atau alasan-alasan:

    a. Salah satu pihak berbuat zina atau menjadi pemabok, pemadat, penjudi, dan lain sebagainya yang sukar disembuhkan;
    b. Salah satu pihak meninggalkan pihak lain selama 2 (dua) tahun berturut-turut tanpa izin pihak lain dan tanpa alasan yang sah atau karena hal lain diluar kemampuannya;
    c. Salah satu pihak mendapat hukuman penjara 5 (lima) tahun atau hukuman yang lebih berat setelah perkawinan berlangsung;
    d. Salah satu pihak melakukan kekejaman atau penganiayaan berat yang membahayakan pihak yang lain;
    e. Salah satu pihak mendapat cacat badan atau penyakit dengan akibat tidak dapat menjalankan kewajibannya sebagai suami/isteri;
    f. Antara suami dan isteri terus-menerus terjadi perselisihan dan pertengkaran dan tidak ada harapan akan hidup rukun lagi dalam rumah tangga.

    Untuk terjadinya perceraian, salah satu pihak harus mengajukan gugatan ke pengadilan. Secara hukum tidak ada pihak luar yang dapat memaksa agar seseorang bercerai.

    Yang dapat terjadi adalah bukan pemaksaan perceraian, tetapi adanya permintaan pembatalan perkawinan. Pembatalan perkawinan dapat terjadi apabila syarat-syarat perkawinan tidak terpenuhi.

    Pihak-pihak yang dapat mengajukan permbatalan perkawinan adalah:

    a. Para keluarga dalam garis keturunan lurus keatas dari suami atau isteri;
    b. Suami atau isteri;
    c. Pejabat yang berwenang hanya selama perkawinan belum diputuskan;
    d. Pejabat yang ditunjuk tersebut ayat (2) Pasal 16 Undang-undang Perkawinan dan setiap orang yang mempunyai kepentingan hukum secara langsung terhadap perkawinan tersebut, tetapi hanya setelah perkawinan itu putus.

    Jika ada seseorang yang memaksa orang lain untuk bercerai, apalagi pemaksaan tersebut dilakukan dengan tindakan ancaman atau perbuatan yang tidak menyenangkan, maka orang tersebut dapat saja dituntut karena telah melakukan perbuatan yang tidak menyenangkan.

    2. Mungkin yang dimaksud dengan anak haram dalam pertanyaan ini adalah anak yang dilahirkan diluar perkawinan. Terlepas dari benar atau tidaknya tuduhan bahwa anda adalah anak haram (maaf) atau bukan, maka tindakan menyebarluaskan informasi tersebut dapat dikategorikan perbuatan tidak menyenangkan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  19. Pak. Sya ingin bertnya lg..
    Ibu sya mendapatkan warisan tanah..
    Dan sertifikat tnah atas nma ibu sya..
    Krn ibu dan bpk sya beda agama.adik dri ibu sya ingin mengambil warisan it.dan menyuruh cerai ortu sya.sedang kan orang tua sya rukun2 sja.
    Apakah sya bsa membwa msalah ini kejalur hukum.
    Sya mnta pendapatnya pak .trima kash

  20. Tanggapan:

    Saya akan memberikan tanggapan terbatas pada pertanyaan yang diajukan.

    Seorang yang beragama Islam, apabila ia meninggal dunia maka harta warisannya hanya dapat diwariskan kepada orang yang beragama islam juga. Untuk pewarisan orang Islam di Indonesia maka peradilan yang berwenang adalah Peradilan Agama (UU No. 7 Tahun 1989 juncto UU No. 3 Tahun 2006).

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  21. Ass.wr.wb

    Pak saya punya masalah nih..saya bingung apakah masalah ini bisa diproses atau tidak..mohon bantuannya..

    tgl 24 januari saya menggadaikan laptop saya diteman saya..saya berniat menebus laptop itu pada tgl 1 february 2012..ketika tgl 29 januari saya kesana siang masi ada laptopnya…saat tgl 1 february 2012 saya kesana untuk menebus laptop saya..tpi teman saya berkata laptop itu hilang pada saat tgl 29 february sehabis saya pulang..yg bikin saya kecewa kalo memang laptop itu hilang pda tgl 29 january knp saya tidak diberitahu..padahal dia tau no hp sya…pada tgl 4 january saya sms dia untuk menggantinya pada tgl 5 bagaimanapun caranya..saya datang tgl 5 february kios hpnya tutup..dia tinggal diruko dengan usaha konter hp..bru tgl 6 hari ini pagi saya samperin ternyata buka lalu dia berkata dia tidak punya uang untuk mengganti laptop saya..bahkan dia banyak hutang ucapnya..saya bingung harus bagaimana lg..apakah kejadian seperti ini dapat diproses dgn jalan hukum..??
    sekian dri saya terimakasih sebelumnya.. ^_^

    ==============

    Tanggapan
    Mas Jourdan
    Jika saya baca pertanyaan anda maka dapat saya uraikan sebagai berikut:
    1. Anda meminjam uang ke Teman anda (misa namanya ABCD).
    2. Sebagai jaminan atas pinjaman uang tersebut, anda memberikan laptop sebagai jaminan dengan cara gadai. Dengan demikian penguasaan secara fisik atas laptop anda oleh ABCD adalah sah yaitu sebagai jaminan (gadai).
    3. Anda berniat melunasi hutang anda, dan meminta jaminan berupa laptop dikembalikan
    4. Ketika anda meminta laptop tersebut, ABCD mengatakan bahwa laptop hilang.
    Secara hukum, ABCD tersebut dapat dikategorikan ingkar janji karena tidak dapat mengembalikan laptop anda. Dalam hal ini dapat diajukan gugatan perdata.
    Selain itu jika ada indikasi bahwa barang tersebut dijual oleh ABCD untuk kepentingannya sendiri, maka ABCD dapat diajukan pidana penggelapan barang.

    Hanya saja, sebelum anda memutuskan untuk mengajukan gugatan atau tuntutan pidana, alangkah baiknya jika ditimbang terlebih dahulu nilai ekonomis masalah tersebut. Apakah harga laptop tersebut seimbang dengan upaya anda mengajukan gugatan atau tuntutan? Jika yang anda kejar adalah kepuasan batin atau upaya penegakan hukum atau keadilan, maka anda bisa segera memutuskan untuk menggugat atau melaporkan pidana ABCD.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  22. Saya Arif
    Met malam pak Marzuki, sebelumnya saya minta tolong untuk penjelasan tentang masalah keluargaku.
    kakak saya beli tanah kepada x dan tanah tersebut sudah sertifikat namun kami tau sebelumnya bahwa tanah tsb dulunya bersengketa dan sampai kepengadilan dan sudah dapat putusan x yg memenangkan. dengan menunjukan surat keputusan pengadilan ke kami jadi kami merasa tenang dan terjadilah transaksi jual beli, dan kami teruskan ke ajb dan langsung proses balik nama, namun sekarang dalam masa proses balik nama tanah kami diserobot sama orang yang dulu bersengketa dengan x menurut informasi kasusnya lagi diajukan ke PTUN, bagai mana menurut pak Ismail apakah kami bisa mempidanakan dia krna menyerobot dan bagai mana kami menghadapi gugatan yang kasusnya di PTUN.
    kami mohon penjelasannya. terimakasih.

  23. Saya Arif
    Met malam pak Marzuki, sebelumnya saya minta tolong untuk penjelasan tentang masalah keluargaku.
    kakak saya beli tanah kepada x dan tanah tersebut sudah sertifikat namun kami tau sebelumnya bahwa tanah tsb dulunya bersengketa dan sampai kepengadilan dan sudah dapat putusan x yg memenangkan. dengan menunjukan surat keputusan pengadilan ke kami jadi kami merasa tenang dan terjadilah transaksi jual beli, dan kami teruskan ke ajb dan langsung proses balik nama, namun sekarang dalam masa proses balik nama tanah kami diserobot sama orang yang dulu bersengketa dengan x menurut informasi kasusnya lagi diajukan ke PTUN, bagai mana menurut pak Ismail apakah kami bisa mempidanakan dia krna menyerobot dan bagai mana kami menghadapi gugatan yang kasusnya di PTUN.
    kami mohon penjelasannya. terimakasih.

  24. Tolong penjelasannya tentang masalah berikut ini :
    1. Kakak ipar menjual rumah (SHM an. Mr. X masih hidup) kepada temannya Sdri A (terbit akte jual beli di depan notaris) tanpa sepengetahuan Mr. X (kakak ipar bisa menirukan ttd Mr. X dan juga menyewa orang lain untuk mengaku sebagai Mr. X sehingga terbitlah akte jual beli di depan notaris)
    2. Oleh Sdri A, AJB ini diagunkan ke bank MG dan disetujui oleh bank MG
    3. Yang jadi permasalahan karena menunggak (selama 8 bulan), bank MG akan melelang rumah tsb melalui KPKNL, pemilik rumah (Mr. X) baru mengetahui bila rumahnya akan dilelang setelah mengetahui kronologis di atas. Kami sudah membuat iklan di koran untuk KPKNL dan pihak-pihak yang berkepentingan terhadap objek lelang tsb untuk tidak membuat kegiatan apapun.

    dari segi hukum, mohon penjelasannya
    1. Apakah transaksi jual beli di notaris tersebut sah?
    2. Apakah bank MG tetap berhak melelang rumah tsb meskipun telah diberitahukan bahwa pemilik rumah (Mr. X) tidak pernah mengadakan jual beli dengan Sdri. A (yang terjadi adalah anak Mr. X yang bisa menirukan ttd Mr. X yang menjual rumah tsb kepada Sdri A)
    3. Pihak-pihak manakah yang dapat dituntut secara hukum

  25. Tanggapan
    Bapak Zulham
    Berdasarkan informasi yang bapak sampaikan maka, peristiwa hukum yang terjadi adalah sebagai berikut:
    1. Peristiwa hukum jual beli tanah dan bangunan (rumah). Dalam hal ini rumah dijual oleh pihak yang tidak berhak untuk menjual
    2. Peristiwa hukum pemberian jaminan
    3. Peristiwa hukum lelang
    Dari peristiwa hukum tersebut, maka tanggapan kami atas pertanyaan bapak adalah sebagai berikut:
    1. Transaksi jual beli tanah yang dilakukan oleh bukan pemiliknya adalah batal. Pasal 1471 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menyatakan: “Jual beli benda-benda orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar untuk penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”
    2. Dalam transaksi pemberian jaminan kepada Bank MG, maka Bank MG berhak untuk melakukan tindakan hukum apapun juga sepanjang tindakan itu mengacu pada perundang-undangan yang berlaku. Bank MG tetap berhak untuk menjual secara lelang rumah tersebut sepanjang tidak ada keputusan pengadilan berkekuatan tetap yang menyatakan bahwa transaksi jual beli telah batal. Dengan demikian, untuk menentukan bahwa memang telah terjadi pemalsuan tanda tangan, harus dibuktikan terlebih dahulu melalui putusan pengadilan. Dalam hal ini, pihak pemilik asli harus melaporkan peristiwa tersebut ke polisi dengan mengacu pada pasal 266, 378 dan 385 Kitab Undang-undang Hukum Pidana.

    Pasal 266 KUHPidana:
    (1) Barang siapa menyuruh memasukkan keterangan palsu ke dalam suatu akta otentik mengenai sesuatu hal yang kebenarannya harus dinyatakan oleh akta itu, dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai akta itu seolah-olah keterangannya sesuai dengan kebenaran, diancam, jika pemakaian itu dapat menimbulkan kerugian, dengan pidana penjara paling lama tujuh tahun;
    (2) Diancam dengan pidana yang sama barang siapa dengan sengaja memakai surat tersebut dalam ayat pertama, yang isinya tidak sejati atau yang dipalsukan seolah-olah benar dan tidak dipalsu, jika pemalsuan surat itu dapat menimbulkan kerugian.

    Pasal 378 KUHPidana:
    Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

    Pasal 385 KUHPidana
    Diancam dengan pidana penjara paling lama empat tahun:

    (1) barang siapa dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, menjual, menukarkan atau membebani dengan creditverband sesuatu hak tanah yang telah bersertifikat, sesuatu gedung, bangunan, penanaman atau pembenihan di atas tanah yang belum bersertifikat, padahal diketahui bahwa yang mempunyai atau turut mempunyai hak di atasnya adalah orang lain;
    (2) barang siapa dengan maksud yang sama menjual, menukarkan atau membebani dengan credietverband, sesuatu hak tanah yang belum bersertifikat yang telah dibehani credietverband atau sesuatu gedung bangunan. penanaman atau pembenihan di atas tanah yang juga telah dibebani demikian, tanpa mem beritahukan tentang adanya heban itu kepada pihak yang lain;
    (3) barang siapa dengan maksud yang sama mengadakan credietverband mengenai sesuatu hak tanah yang belum bersertifikat. dengan menyembunyikan kepada pihak lain bahwa tanah yanr bezhubungan dengan hak tadi sudah digadaikan;
    (4) barang siapa dengan maksud yang sama, menggadaikan atau menyewakan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat padahal diketahui bahwa orang lain yang mempunyai atau turut mempunyai hak atas tanah itu:
    (5) barang siapa dengan maksud yang sama, menjual atau menukarkan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat yang telah digadaikan, padahal tidak diberitahukannya kepada pihak yang lain bahwa tanah itu telah digadaikan;
    (6) barang siapa dengan maksud yang sama menjual atau menukarkan tanah dengan hak tanah yang belum bersertifikat untuk suatu masa, padahal diketahui, bahwa tanah itu telah disewakan kepada orang lain untuk masa itu juga.

    3. Pihak yang dapat dituntut secara hukum adalah pihak yang mengaku sebagai pemilik padahal bukan pemilik, yaitu pihak yang telah memalsukan tanda tangan. Pembeli dapat dituntut jika pembeli mengetahui bahwa si penjual adalah palsu. Demikian juga dengan notaris, jika notaris mengetahui bahwa penjual adalah palsu pada saat akta jual beli ditandatangani, maka notaris dapat dituntut. Tetapi jiak pembeli dan notaris tidak mengathui, maka pembeli dan notaris tidak dapat dituntut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  26. salam kenal pak Ismail Marzuki yang terhormat..
    nama saya Oki Mulyadi, dari Aceh. Selaku saya orang yang kurang paham masalah hukum, berharap banyak kepada bapak untuk bisa menjelaskan kasus hukum yang saya hadapi. kronologinya seperti ini, pada tahun 2010 saya membeli tanah kebun 2 ha dan 3 ha jadi total luas nya 5 ha dengan dua buah akte jual beli yang disahkan oleh camat dengan harga 30 juta pada satu kelompok masyarakat yang telah mendapat hak atas tanah tersebut(kata pembelinya aturan jual beli tanah kebun).pada dasarnya tanah tersebut adalah tanah hutan rimba yang diperuntukkan kepada masyarakat oleh pemerintah.
    pada awalnya penjual tanah telah memberi tahu batas tanah tersebut dan memberi tanda batas kayu pancang, tetapi tanpa lurah dan pejabat yang berwenang. sehingga sekitar bulan maret 2012 saya mengajak kembali penjual tersebut dan lurah untuk memberi batas yang jelas. tetapi pada saat itu ternyata sudah ada pihak lain (dia merupakan ketua DPRK dan semua orang tahu kalau dia tipe orang yang arogan) yang mengaku itu tanahnya termasuk tanah warga lainnya..
    dengan kasus seperti ini saya mengajukan beberapa pertanyaan kepada Bapak, yaitu:
    1. apa tindakan yang harus saya lakukan terhadap si penjual dan orang yang telah mengaku itu tanah nya?
    2. mengingat yang mengaku tanah tersebut adalah salah seorang yang berkuasa dan arogan, saya berencana meminta kembali uang dan menyerahkan tanah tersebut kepada si penjual? (si penjual pasti akan mencari alasan untuk tidak membayar balik)
    3. jika jalan no.2 itu saya tempuh, apakah boleh saya menuntut dengan bayar lebih kepada saya mengingat kerugian saya?
    4. apa solusi dari Bapak agar saya terlepas dari masalah ini?

    terimakasih kepada Bapak yang telah menyediakan blog curhat hukum ini….
    email: keemoel@gmail.com

  27. maksud pertanyaan saya yang no2. adalah apakah bisa saya meminta uang balik pada penjual mengingat tanah yang dijual bermasalah? jika bisa, bagaimana prosedur hukumnya jika saya meminta kembali uang tersebut?
    terimakasih..

    =====================================
    Tanggapan:

    Bapak Oki Mulyadi,

    Mengacu pada pertanyaan bapak, saya berasumsi bahwa tanah tersebut belum didaftar atau belum bersertipikat. Untuk tanah-tanah yang belum bersertipikat memang terbuka celah terjadinya perbedaan luas atau batas tanah. Untuk mencegah terjadinya perbedaan tersebut, maka tanah-tanah tersebut memang selayaknya didaftarkan/disertipikatkan terlebih dahulu oleh pemilik asal sebelum dijual kepada pihak lain.
    Selain itu untuk tanah yang belum bersertipikat, jika pada akhirnya dilakukan penjualan, maka seharusnya melibatkan pihak lain yang tanahnya berbatasan dengan tanah yang akan dijual.

    Menjawab pertanyaan bapak:
    1. Adakan pertemuan antara bapak, penjual dan orang yang mengaku memiliki tanah, disaksikan camat setempat, Pertemuan untuk mencari titik temu mengenai batas-batas tanah dan klaim pemilikan
    2. Mengacu pada pasal 1471 Kitab UU Hukum Perdata, pada dasarnya pembeli dapat menuntut pembatalan jual beli jika barang yang dijual adalah milik orang lain. Dalam hal ini adalah jika tanah tersebut adalah milik orang lain.
    3. Menuntut pengembalian pembayaran lebih hanya dapat dilakukan jika bapak dapat membuktikan adanya kerugian material akibat peristiwa ini.
    4. Saran saya adalah, lakukan terlebih dahulu langkah dalam jawaban nomor 1. Usahakan terlebih dahulu musyawarah. Upaya penyelesaian melalui pengadilan dapat terjadi pada beberapa kemungkinan yaitu: (a) menggugat penjual karena telah menjual tanah yang bukan haknya; atau (b) menggugat orang yang mengaku pemilik tanah (tuan arogan) jika ternyata dia menduduki tanah yang telah bapak beli dari penjual.
    Demikian tanggapan singkat saya, semoga bermanfaat

    Wassalam
    Ismail Marzuki

  28. met,malem pak marzuki
    mau tanya-tanya :
    1.pada tahun 2005 orangtua saya meminjam dana sebesar Rp 2,500,000, di sebuah koperasi A dengan jaminan sertifikat tanah dan tealah di nyatakan lunas oleh koperasi A tsb,tapi dalm kenyataan nya setelah lunas sertifikat tak kunjung keluar sampai dengan tahun 2008 setelah di telusuri ternyata sertifikat di jaminkan ke koperasi B lain,dengan nominal hutang yang lebih tinggi sebesar Rp 6,500,000 pada tahun 2006 yang jadi pertanyaan saya kenapa yang di kejar-kejar untuk menyelesaikan hutang yang ada pada koperasi B padahal kita berhutang pada koperasi A dan telah lunas berupa bukti kwitansi2 pembayaran.dan nominal nya pun sekarang berkembang menjadi hampir 17juta di koperasi B,saya mohon bantuan untuk penyelesaian nya secara hukum seperti apa,terimaksih

    ==========================

    Tanggapan

    Bapak Ari,

    Jika memperhatikan informasi yang bapak berikan, maka memang seharusnya sertipikat tanah tersebut sudah dikembalikan dengan telah dilunasinya hutang ayah bapak di Koperasi A. Tindakan Koperasi A menjaminkan sertipikat kepada Koperasi B tanpa persetujuan orang tua bapak Ari adalah tindakan melawan hukum. Selain itu tindakan menjaminkan tanah orang lain tanpa izin dan persetujuan pemiliknya merupakan tindak pidana berdasarkan pasal 385 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, dengan ancaman hukuman 4 tahun.
    Bapak harus menjelaskan kepada A dan B bahwa tanah itu bukan jaminan hutang. Apabila B tidak mau mengembalikan maka Bapak dapat menggugat A dan B juga melaporkan kepada kepolisian.

    Demikain, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  29. 1thn yg lalu sy membeli tanah kavling dan 3 bln yg lalu sy membalik nama tanah tsb.namun ada kendala yaitu penjual tanah tidak mau tanda tangan dgn alasan tidak mau membyr pajak penjual,dan saya mencoba utk membayar pajak penjual tsb.namun sampai skrg si penjual tetap tidak mau tandatangan.yg anehnya lagi notaris malah menyuruh saya utk mendatangi rumah penjual.saya jadi binggung harus bagaimana?mohon penjelasanx!

    ==========

    Tanggapan

    Bapak Handoko

    Apa yang Bapak alami memang sering dialami oleh orang lain dimana pihak penjual dengan berbagai alas an enggan menandatangani akta jual beli. Saran yang diberikan notaris sudah tepat yaitu Bapak diminta menghubungi penjual untuk menandatangani akta jual beli. Apabila penjual tetap tidak bersedia, maka bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  30. Assalamualikum

    Saya nurdin pak saya mohon bantuan nya saya ingin membeli tanah seluas 60meter,tapi saya agak ragu pak karena si(b=penjual)mengatakan kalo tadi nya tanah tersebut sudah punya sertipikat dan seluas 500metr namun sertipikat nya sudah di pecah menjadi beberapa bagian dan sudah di jadikan ajb tapi blom di isi nama apa bila saya ingin membeli makan di ajb tersebut akan di tulis nama saya.
    Yg ingin saya tanyakan apakah ada celah bagi si penjual untuk menipu saya dan bagai mana saya mengantisipasinya
    Yg kedua mungkin kan ketika suatu saat saya ingin membalikan nama tetapi si penjual tidak berkenan.bagai mana cara nya agar saya bisa mengatasi hal tersebut ke depan nya dan apakah menggunakan jasa notaris itu bisa 100% aman terima kasih pak ismail marzuki.mohon dibalas

  31. Tanggapan
    Wa’alaykumussalam

    Bapak Nurdin,

    Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

    Jika suatu bidang tanah sudah dipecah menjadi beberapa bagian, maka tiap pecahan tersebut juga harus bersertipikat. Dalam contoh yang bapak tanyakan, jika pemecahan tanah tersebut sudah dilakukan menurut prosedur yang benar, maka seharusnya tanah yang akan bapak beli juga sudah bersertipikat. Apabila ternyata tanah yang akan bapak beli (tanah hasil pemecahan) belum bersertipikat, berarti tanah tersebut masih menyatu dengan tanah yang lainnya yang tercantum di sertipikat asal dan secara hukum belum dipecah.

    Transaksi tanah harus dibuat dengan menggunakan AJB dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Patut dipertanyakan jika si pemilik tanah telah memiliki blanko AJB, padahal AJB itu semestinya ada pada PPAT. Jika bapak ingin membeli tanah tersebut dan sertipikatnya belum dipecah, maka penjual harus menyerahkan sertipikat tanah kepada PPAT untuk dilakukan pengecekan di kantor Pertanahan. Kemudian dibuat AJB dengan luas sesuai yang disepakati bersama. PPAT lalu mendaftarkan jual beli tersebut kepada BPN sekaligus dengan pemecahan sertipikatnya. Saran saya, jangan membeli tanah dengan menggunakan blanko AJB yang ada di tangan penjual, tetapi harus ke PPAT. Karena terbuka celah penipuan jika blanko AJB ternyata palsu atau ternyata si penjual kemudian menjual lagi tanah tersebut kepada pihak lain secara diam-diam dengan menggunakan blanko AJB yang lain yang dimiliki penjual.

    Jika bapak membeli tanah tersebut langsung dari pemilik tanah yang namanya tercantum disertipikat, dan jual belinya dibuat di PPAT, setelah itu PPAT akan mendaftarkan peralihan haknya ke BPN (dalam bahasa sehari-hari, pendaftaran peralihan hak disebut juga balik nama), maka secara hukum jual belinya sah. Jadi, untuk jual beli tersebut, bapak harus transaksi langsung deng pemilik yang namanya disertipikat dan harus di PPAT.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  32. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam

    Pak Nurdhom,

    Jika membaca pertanyaan bapak ada kalimat “sertifikat tanah wakaf”, saya menyimpulkan bahwa tanah tersebut sudah diwakafkan secara resmi. Mengacu pada ketentuan UU No. 41 Tahun 2004 tentang Wakaf, Pasal 40, disebutkan bahwa harta benda wakaf dilarang dijadikan jaminan; . disita; dihibahkan; dijual; diwariskan; ditukar; atau dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  33. Asslmlkm , pak pada tahun 2009 saya minjaman uang pada orang sebut saja X dengan jaminan AJB tp tanpa perjanjian tertulis apapun ,sekarang sudah 3 tahun .dan 3 kali si X menagih dan saya belum bisa bayar pinjaman padanya ,saya 2 kali mengajak nya untuk menjual saja tanah dan rumah saya, yang AJB nya ada padanya tapi dia selalu tidak setuju.
    Pertanyaan saya pak apakah dengan memegang surat AJB si X bisa menguasai,menggadiakan atau menjual tanah tanpa sepengetahuan saya ?
    demikian pertanyaan saya pak mohon penjelasan
    terimakasih
    Wasalaam.

  34. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam

    Bapak/ibu Tri

    AJB bukan tanda bukti hak. AJB adalah bukti peralihan hak. Bukti pemilikan tanah adalah sertipikat tanah.

    Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

    Jadi, dengan hanya menguasai sertipikat AJB atas nama bapak/ibu, maka Mr X tidak dapat melakukan transaksi apapun secara hukum. Mr X tidak dapat menjual atau menggadaikan kepada pihak lain.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  35. Ass Pak ..mau nanya
    bagaimana cara mengambil sertifikat tanah saya yang telah digadaikan kakak saya dbank dengan cara memalsukan tanda tangan saya dan apakah pihak bank bisa kena sanksi karena telah mencairkan uang karena pemalsuan tanda tangan itu..
    terimakasih

  36. Tanggapan

    Bapak Erwin,

    Apabila bank tidak mengetahui bahwa tanda tangan tersebut adalah palsu, maka bank tidak dapat dijerat secara pidana. Cara yang dapat dilakukan adalah dengan melaporkan ke polisi mengenai pemalsuan tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  37. Mohon saya minta bantuan solusinya. Sekitar 5 bulan yg lalu terjadilah transaksi jual beli barang komoditi dengan harga tersepakati Rp16000/kg total senilaiRp 67 680 000,- Antara Saya/penjual, dan si A/pembeli,dan tanpa perjanjian secara tertulis karena sudah teman Baik. Dan A berjanji Lisan satu minggu setelah barang di angkat baru di bayar 50%,dan 1 minggu lagi pelunasan sisanya yg 50%,dan saya sepakati. Ternyata satu minggu pertama hanya di bayar 25jt sisanya tempo 2 minggu,namun saya suruh 1 minggu saja sesuai komitmen awal. Namun yg tejadi 1 minggu tidak bayar,2 minggu tidak bayar,terus berkali kali janji selalu tidak di tepati,dan sampai sekarang tanpa ada pembayaran,dan terakhir janji pertengahan bulan april di bayar. Nah yg sy tanyakan”bisakah di buat perjanjian menyusul’ Dan apakah itu sah? untuk memastikan janjinya yg batas akhir di bulan april tsb?. Dan surat perjanjiannya itu tergolong / judulnya PERJANJIAN JUAL BeLI atau PERJANJIAN UTANG PIUTANG? Mohon penjelasannya dan terimakasih.

  38. Tanggapan,

    Bapak Utomo

    Mengacu pada yang bapak sampaikan, maka transaksi awal yaitu berupa jual beli telah terjadi. Pembayaran yang dilakukan kemudian sesuai dengan kesepakatan tidak menghalangi telah terjadinya jual beli. Dengan demikian, yang terjadi adalah belum adanya pemenuhan kewajiban dari pembeli untuk membayar harga barang yang telah disepakati. Dalam jual beli, kewajiban penjual adalah menyerahkan barang, hak penjual adalah menerima pembayaran. Kewajiban pembeli adalah membayar harga barang, hak pembeli adalah menerima barang.
    Jika akan dilakukan pembaruan perjanjian, maka untuk mengcover hak bapak, dapat dibuat perjanjian utang. Dalam Perjanjian Utang tersebut dijelaskan asal munculnya utang, kemudian besarnya utang, dan tahapan pembayaran utangnya.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  39. pak saya mau crita tolong ditanggepi dan disertakan pula pasal2nya ya pak… sebelumnya, saya dari lampung
    si A menjual tanah kepada si B. ada AJB atau tidak saya kurang tau, si B belum membalik nama sertipikat tersebut.
    kemudian si B meninggal dunia, anak dari si B menjual tanah tersebut kepada si C secara kredit, dan tidak ada AJBnya dan si C itu adalah saya sendiri. sertipikat tersebut ada ditangan anak dari si B saat itu,
    setelah si C melunasinya, sertipikat tersebut digadai kan ke bank oleh anak dari si B.
    setelah 7 thun berlalu pihak bank mendatangi anak dari si B, ternyata anak dari si B telah kabur. setelah pikah bank tau bahwa tanah tersebut telah dijual kepada si C pihak bank mendatangi si C, untuk mengambil tanah tersebut.
    si A pada saat itu sudah meninggal dunia
    pertanyaan saya:
    1. bagai mana menurut bpk mengenai masalah itu…?
    2. secara hukum bolehkah anak dari si B menjual tanah tersebut atau menggadaikannya dengan sertipikat masih atas nama si A..?
    3. apa solusi saya sebagai pihak si C untuk pempertahankan tanah tersebut dari pihak bank, bukti hanya ada pada pengakuan masyarakat bahwa tanah tersebut telah dijual kepada saya…
    tolong dijawab serta dicantungkan pasalnya ya pak…

  40. Tanggapan
    Bapak Zaka,
    Menjawab pertanyaan bapak Zaka:
    1. Dari informasi yang bapak sampaikan tersebut, saya beranggapan bahwa:
    a. Tanah tersebut sudah bersertipikat
    b. Jual Beli dari A ke B ada AJB-nya.
    c. Kemungkinan setelah A dan B meninggal, anak dari B melakukan balik nama sertipikat ke atas nama anak B tersebut. Hal ini dapat dilihat dari cerita Bpk Zaka bahwa tanah tersebut dijaminkan ke bank. Secara prosedur, bank hanya mau menerima tanah sebagai jaminan dalam kondisi aman, yaitu jika sertipikat sudah atas nama anak B.

    2. Anak dari B boleh menjual tanah tersebut sepanjang syarat-syarat terpenuhi. Anak dari B adalah ahli waris dari B sehingga berhak atas tanah tersebut setelah B meninggal dunia. Anak B menjual tanah dalam kedudukan selaku ahli waris B. Ketika anak B menjual tanah kepada C secara kredit seharusnya segera dibuat AJB antara anak B dan C. ada kemungkinan saat itu sertipikat belum dibalik nama ke atas nama anak B sehingga antara anak B dan C tidak dibuat AJB.

    Dalam transaksi jual beli tanah harus dibuat AJB agar teransaksi tersebut sah. Ketentuannya dapat dilihat dalam pasal 617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan peraturan tentang PPAT.

    Ketentuan Pasal 617 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata:

    “Tiap-tiap akta dengan mana kebendaan tak bergerak dijual, dihibahkan, dibagi, dibebani atau dipindahtangankan, harus dibuat dalam bentuk otentik, atas ancaman kebatalan.”

    Mengacu pada pasal 617 KUHPerdata tersebut, yang dimaksud dengan akta otentik untuk pemindahan hak atas tanah adalah Akta jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

    Pasal 1 angka (1) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah:
    “Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT adalah pejabat umum yang diberi
    kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”

    3. Bapak dapat melaporkan anak B ke kepolisian karena penipuan. Secara perdata anak B dapat digugat atas uang yang telah diteriam anak B dari Bapak Zaka sebagai pembayaran pembelian tanah.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  41. assamualaikum
    thn 1998 almarhum ayah saya membeli tanah dan ayah saya hanya mempunyai AJB karena belum membuat sertifikatnya dan skrng ada pada ibu saya tapi secara diam-diam kakak dari ayah saya thn 2013 ini membuat sertifikat diatas tanah yang sama dengan AJB yang ada pada ibu saya.
    pertanyaan saya,apakah bisa seseorang membuat sertifikat tanah tanpa ada AJB dan bagaimana kekuatan hukum antara AJB yang ada pada pada ibu saya dan sertifikat yang ada pada kakak almarhum ayah dan apakah dengan AJB yang ada pada ibu saya bisa untuk membuat sertifikat tanah dan bagaimana kekuatan hukumnya.
    terima kasih.

  42. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam
    Bapak Ari

    Berdasarkan cerita Bapak, saya berasumsi bahwa atas tanah tersebut pada saat dibuat AJB antara ayah Bapak dan penjual belum ada sertipikatnya.
    Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, untuk tanah yang belum bersertipikat, maka untuk pendaftaran tanah tersebut (disertipikatkan) diperlukan bukti-bukti yang mendukung antara lain AJB. Akan tetapi jika tidak ada dokumen-dokumen, maka pemohon dapat mengajukan bukti-bukti lain misalnya saksi-saksi. Dengan demikian, kemungkinan, kakak dari ayah Pak Ari menggunakan bukti selain AJB untuk membuat sertipikat baru.
    Sepanjang AJB yang ada pada Ibu pak Ari itu dibuat secara sah, maka AJB itu memiliki kekuatan hukum. Ibu Pak Ari dapat mengajukan gugatan ke pengadilan dalam waktu 5 (lima) tahun sejak sertipikat tersebut diterbitkan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  43. Assalamu’alaikum,

    Mohon bantuannya, Ibu saya dan kakak ibu saya mendapatkan tanah waris sepakat menjual tanah tersebut dan akhirnya ada pembeli dan melakukan transaksi jual beli melalui notaris, setelah diproses notaris dimana tanah sudah dibalik nama atas nama pembeli namun karena pembeli belum membayar uangnya akhirnya notaris menjanjikan jika Sertifikat tanah tersebut akan dipegang Notaris selama belum dilunasi oleh pembeli. Secara Lisan Notaris menyatakan bahwa Sertifikat akan diserahkan oleh Notaris jika kedua orang pemilik tanah dan pembeli hadir didepan Notaris dan menunjukan bukti pembayaran Lunas, Akhirnya disepakati pembeli bahwa pembeli akan membuat surat pernyataan diatas materai bahwa akan dilunasi pada tanggal yang telah disepakati, surat pernyataan pembeli yang asli tersebut Ibu saya yang pegang, namun hingga batas waktu yang disepakati tidak ada pembayaran kepada Ibu saya. hingga beberapa bulan setelahnya dicek ke Notaris sertifikat sudah diserahkan ke Pembeli. Dan malahan Ibu saya dapat panggilan kepolisian dan di BAP ternyata diketahui bahwa pembeli melaporkan kekepolisian karena ahli waris masih mendiami tanah yang sudah dibelinya. Pembeli mengklaim dia sudah membeli secara sah dari ahli waris. Tapi kenyataannya Ibu saya tidak menerima uang , rupanya Pembeli sudah membayar secara bertahap melalui Kakak Ibu saya tapi dari bukti kwitansi yang ditunjukan Polisi kepada Ibu saya semua tanda tangan Ibu saya dikwitansi itu palsu karena Ibu saya tidak bisa membaca dan menulis ternyata yang menerima uang kakak Ibu saya, yg mungkin memalsukan tanda tangan Ibu saya, termasuk memalsukan tanda tangan pada surat kuasa saat pengambilan sertifikat oleh pembeli di Notaris. Pada BAP tetap Ibu saya menyatakan tanah tersebut sah atas nama Pembeli sesuai kesepakatan di Notaris tapi belum dibayar karena Ibu saya tidak menerima uang yang dijanjikan pembeli. Dan ada Bukti pernyataan diatas Materai dari pembeli. Mohon bantuannya mengenai permasalahan ini, dan langkah hukum yang bisa diambil. Apakah jual beli tersebut saha secara hukum ? Terima kasih atas perhatiannya Beni XDeres JakBar

  44. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam

    Bapak Beni,

    Tindakan yang dapat diambil adalah:
    1. Melaporkan kakak dari ibu ke polisi karena memalsukan tanda tangan
    2. Mengajukan gugatan ke pengadilan atas perbuatan melawan hukum yang dilakukan kakak dari ibu, sekaligus meminta sita atas sertipikat

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam
    Ismail Marzuki

  45. Selamat Malam. Pa Marzuki. Semoga sehat selalu.

    Pa , sy mohon pencerahan dari Bapak untuk masalah yg saya hadapi.

    Begini Pa,..
    sy telah berinvestasi uang pada teman sekantor 3 tahun yg lalu, berjalan beberapa bulan dgn cara bagi hasil untuk usaha yg dijalankannya, keuntungan yg sy peroleh 20% per proyek , namun akhirnya berujung macet dan teman sy tsb menghilang(kabur).
    tidak ada perjanjian tertulis atas usaha tersebut, saya hanya penanam modal dengan ikatan saling percaya.

    3 bulan sy cari akhirnya ketemu juga di lain kota. Sy menagih agar uang modal sy yg terakhir dikrmbalikan, tapi dia beralasan uang masih di konsumen dan uang baru dapat kembali 2 bulan kemudian. Dia menitipkan pada saya satu berkas AJB tanah atas namanya pada sy. maka sy cek ke kelurahan tentang keabsahan AJB tsb (ternyata bersih).
    Di kelurahan dimana lokasi tanah berada kami membuat suatu perjanjian yg berbunyi sbb:

    “Pihak ke satu dengan ini menyatakan telah meminjam uang kepada pihak ke dua (saya) sebesar Rp. … juta (maaf sy tidak tulis). Uang tsb akan dikembalikan/dibayar lunas oleh pihak ke satu pd pihak kedua paling lambat 2 bulan (terhitung dari tgl perjanjian dibuat)”

    “Pihak kesatu menyerahkan jaminan kepemilikan tanah kepada pihak kedua yaitu berupa Akte Jual Beli atas nama pihak kesatu atas sebidang tanah darat terletak di…..dst…yg tercantum pada sppt pbb… dgn batas2 …dst”

    “Demikian surat perjanjian ini kami buat atas kesepakatan bersama tanpa ada paksaan dari pihak manapun, dan apabila dikemudian hari ada salah satu pihak mengingkari perjanjian ini, maka kami bersedia untuk dituntut/diajukan sesuai hukum yg berlaku.”

    ditandatangani kedua pihak diatas materai, dg 2 org saksi dan diketahui dan ditanda tangani kepala kelurahan .

    Namun baru 1 minggu kemudian teman sy tersebut kabur dan menghilang lagi hingga saat ini sudah 2 tahun belum ketemu. ternyata dia jg tersangkut kasus penipuan di tempat asalnya .
    Ajb + surat perjanjian sy pegang & PBB tanah atas namanya sya yg bayar , sy ketahui fisiknya dan sy titipkan ke tetangga disana. Sayangnya Nilai harga tanah tsb saat ini jauh lebih rendah dari utang nya. (ini keshilapan/kebodohan sy)

    Pertanyaan saya :
    1. Apa sebaiknya jalan yg harus sy tempuh agar tanah tersebut dapat sy kuasai?..
    2. Apakah dapat sy menjualnya hanya bermodal ajb dan surat perjanjian tsb? (saat ini ada yg berminat)
    3. Apakah surat perjanjian yg dibuatkan petugas kelurahan tersebut Sah secara hukum?..
    4. Apakah yg mungkin terjadi bila sy melapor ke polisi?. dimana harus melapor?… .(tempat kami awal berbisnis berbeda dgn lokasi tanah /kelurahan tsb).

    Bapak.. mohon pencerahannya, ini sangat mengganggu hari2 saya.

    Terima kasih sebelumnya, semoga Tuhan memberkati.

  46. Tanggapan,

    Pak Priyono,

    Langkah yang dapat diambil adalah sbb:

    1. Bapak mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas ingkar janji-nya teman bapak tersebut, dan memnita hakim menyita tanah tersebut. Setelah vonis hakim, tanah tersebut dilelang, dan hasil lelang digunakan sebagai pelunsan hutang.

    2. Bapak tidak dapat menjual atau memiliki tanah tersebut karena belum ada peralihan hak ke atas nama Bapak.

    3. Surat perjanjian itu sah, akan tetapi surat tersebut tidak dapat memberikan hak kepada bapak untuk memiliki tanah tersebut. Surat tersebut hanya bukti bahwa teman bapak berhutang kepada bapak.

    4. Unsur pidana dalam peristiwa ini belum nampak, oleh karena itu sebaiknya ditempuh dulu jalur perdata. Jika menempuh jalur pidana, maka harus ada bukti permulaan bahwa ada unsur penipuan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  47. Pak saya anto mahasiswa dr semarang ..
    Mau tanya pak .. Kmrn tmen cewek saya pas mandi direkam oleh org yg tdk brtanggung jawab .. Pasal ap sj yg bs kita jatuhkan pd org trsebut pak ?? Mohon pencerahannya ??

  48. Tanggapan
    Mas Anto
    Jika seseorang melakukan perbuatan sebagaimana yang mas Anto sampaikan tadi, maka tindakan yang telah dan mungkin akan terjadi adalah:
    A. Tindakan yang telah terjadi: merekam
    B. Tindakan yang mungkin akan terjadi: menyebarkan rekaman tersebut melalui internet
    Maka setidak-tidaknya pelaku dijerat dengan pasal-pasal sebagai berikut:
    1. Undang-Undang no. 44 Tahun 2008 Tentang Pornografi:

    Pasal 4:
    (1) Setiap orang dilarang memproduksi, membuat, memperbanyak, menggandakan, menyebarluaskan, menyiarkan, mengimpor, mengekspor, menawarkan, memperjualbelikan, menyewakan, atau menyediakan pornografi yang secara eksplisit memuat:

    a. persenggamaan, termasuk persenggamaan yang menyimpang;
    b. kekerasan seksual;
    c. masturbasi atau onani;
    d. ketelanjangan atau tampilan yang mengesankan ketelanjangan;
    e. alat kelamin; atau
    f. pornografi anak.

    Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 29)

    dipidana dengan pidana penjara paling singkat 6 (enam) bulan dan paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau pidana denda paling sedikit Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta rupiah) dan paling banyak Rp6.000.000.000,00 (enam miliar rupiah).

    Pasal 9:

    Setiap orang dilarang menjadikan orang lain sebagai objek atau model yang mengandung muatan pornografi.

    Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 35)

    dipidana dengan pidana penjara paling singkat 1 (satu) tahun dan paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau pidana denda paling sedikit Rp500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) dan paling banyak Rp 6.000.000.000,00 (enam miliar rupiah).

    2. Undang-Undang No. 11 Tahun 2008 Tentang Informasi dan Transaksi Elektronik

    Pasal 27
    (1) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan yang melanggar kesusilaan.

    (2) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan perjudian.

    (3) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan penghinaan dan/atau pencemaran nama baik.

    (4) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan pemerasan dan/atau pengancaman.

    Sanksi Pidana (berdasarkan pasal 45)
    dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  49. Pagi Pak,saya dan tetangga saya membeli rumah secara kredit. Total 5 unit, tapi ternyata sertifikat saya tertukar dengan tetangga. Bagaimana cara mengurusnya? sertifikatpun bukan atas nama kami, tetapi atas nama bank. sedangkan pada perjanjian awal, sertifikat sudah akan dibalik atas nama masing-masing pembeli.
    Dan saat melihat AJB kami sungguh kaget karena yang tertera adalah perjanjian jual beli tanahnya saja, sedangkan kami membeli rumah tinggal beserta tanahnya. IMBnya pun otomatis tidak ada. Ini bagaimana ya Pak? mohon penjelasannya.

    Terima Kasih banyak.

  50. Sebagai informasi tambahan, saat akad kredit, kami menandatangani form kosong. Saat itu saya sempat menolak untuk menandatangani, tetapi karena didesak dan developer meyakinkan saya, maka saya pun menandatanganinya.

  51. Tanggapan

    Ibu Ifa

    Apabila sertipikat tertukar, maka perbaikan dilakukan melalui Kantor Pertanahan tempat tanah tersebut terletak dengan membawa dokumen pendudukung, seperti AJB, PBB.

    Agak mengherankan jika sertipikat tersebut atas nama bank, karena jika jual belinya antara ibu dan developer maka setidak-tidaknya jika nama ibu belum tercantum, yang masih tercantum adalah nama developer selaku pemilik awal. Tolong periksa lagi sertipikat tersebut pada kolom pemilik, apakah tertulis nama bank atau nama pihak lain?

    Dalam AJB biasanya tertulis bahwa objek jual beli adalah sebidang tanah yang diatasnya berdiri sebuah bangunan. Untuk lebih jelasnya, sebaiknya ibu menanyakan langsung pada developer menegani masalah ini.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  52. Assalamua’alaikum & selamat pagi bpk Marzuki
    saya andri mhn saran dan petunjuknya. Sekitar bulan juli 2012 saya pinjam uang sebesar 50 jt di KSP utk usaha di kalimantan,pada waktu itu salah satu syarat dari KSP tanda tangan di notaris yg pada wkt itu saya tanyakan bukan akta jual beli. Musibah terjadi saya tertipu oleh teman usaha uang di teman sampai saat ini masih saya tagih. sktr bulan november saya lakukan pembayaran pokok dan angsuran senilai 25 jt dan pokok wkt itu masih 30 jt jatuh tempo sampai tgl 4 januari 2013. sampai saat ini saya dan keluarga juga masih berusaha keras melakukan pengembalian hutang dg menjual tanah keluarga (sudah di DP tp belum semua terbayar) dan menunggu hasil usaha sktr bulan april-mei. Dari phk KSP ternyata menyatakan bhw surat yg sy tanda tangani awal kontrak adalah akta pengikatan jual beli dan kuasa menjual dari phk KSP menyatakan bhw jaminan rumah & tanah (senilai 350jt) sudah mjd milik KSP berdasarkan akta tsb dan mengancam utk segera mengosokan rumah. Yg saya tanyakan :
    1. Utk mslh hutang piutang sy sdh membayar sebagian pokok dan denda sbg bukti tanggung jwb saya dan sampai saat ini kami juga berusaha maksimal. Seberapa kuat akta tsb utk mengalihkan atas nama dg perjanjian tsb dan bagaimana proses secara hukum yg benar dan kekuatan hukum utk saya ?
    2. Saya pernah konsultasi dg saudara yg juga pengacara, beliau menyatakan bhw hutang piutang & jual beli adalah dua permasalahan yg tdk terkait dan tdk bisa mengkaitkan,jk didlm akta tsb terdapat pernyataan yg memberatkan sepihak mk bisa ditindak pidana dg kasus keterangan palsu di akta tsb.bgmn menanggapi hal tsb tp sampai detik ini saya tetap ingin menyelesaikan hutang saya tdk bertindak lbh dlm ke jalur hukum jk tdk memberatkan saya ?
    3. Apakah bisa di dlm akta pengikatan jual beli tsb harga norma Rumah & tanah senilai 350 jt di hargai 50 jt ? (sampai saat ini saya tdk pernah diberi salinan aktanya n pernah saya minta katanya tdk boleh )
    4. utk KSP berkaitan dg aturan dasar dari kementrian koperasi apakah bisa melakukan tindakan hutang piutang di luar anggota dengan melakukan bunga yg tinggi 3 % ?
    mhn petunjuknya biar saya tdk salah dlm melangkah,mhn jwbannya
    sukron
    wassalam

  53. Tanggapan,
    Wa’alaykumussalam

    Pak Andri,
    1. Suatu Perjanjian Pengikatan Jual beli (PPJB) , baru dapat ditindaklanjuti menjadi Akta Jual Beli jika syarat dan kondisi yang tercantum dalam PPJB itu terpenuhi. Misalnya: jika dalam PPJB itu disebutkan bahwa AJB akaan dibuat jika sertipikat sudah selesai diproses, maka apabila sertipikat itu sudah selesai harus ditindaklanjuti dengan AJB. Untuk kasus bapak, harus dibaca terlebih dahulu kondisi apa yang menjadikan AJB harus dibuat.

    2. Pendapat dari saudara bapak Andri ada benarnya. Pada dasarnay setiap perjanjian harus jelas dan terang-terangan. Ketika pak Andri menandatangani sesuatu, notaris harus menjelaskan isi akta sebelum akta tersebut ditandatangani. Terdapat unsur penipuan, jika pada saat itu tidak dijelaskan akta apa yang bapak tandatangani. Selain itu transaksi yang sebenarnya adalah utang-piutang, bukan jual beli. Apabila pihak KSP menanggap bahwa pak andri telah menjual tanah ke KSP, KSP harus membuktikan adanya pembayaran tanah ke pak Andri. Meskpiun Pak Andri sudah menerima Rp 50 juta, tetapi uang tersebut adalah pinjaman, bukan harga penjualan tanah.

    3. Jual beli merupakan transaksi keperdataan. Para pihak yang bertransaksi bebas mencantumkan harga barang. Akan tetapi dalam hukum juga berlaku asas kepatutan. Jika harga pasar Rp 350 juta, sedangkan dalam akta Rp 50 juta, maka hal ini tidak patut, dan ada indikasi pemaksaan kehendak dari salah satu pihak (KSP).

    4. Mengacu pada UU 17 Tahun 2012 Tentang Perkoperasian, koperasi simpan pinjam hanya dapat memberikan pinjaman kepada anggotanya.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam
    Ismail Marzuki

  54. Slamat sore, bpk Marzuki
    Saya Tikah mau bertanya,
    kakak ipar saya yang bekerja sebagai direktur di perusahaan pembiayaan baru saja terkena tuduhan atas tindak pidana pelanggaran klausul baku dalam pasal 18 ayat 1 UU perlindungan konsumen karena perusahaannya menerapkan prosedur yang salah, yaitu nasabah menandatangani blangko/ formulir perjanjian kredit yang masih kosong, baru kemudian diproses perjanjian leasingnya. Kebetulan perusahaan kakak ipar saya tersebut menerapkan prinsip kredit syariah,
    Yang saya ingin tanyakan adalah bagaimana permasalahaan ini dilihat dari sudut pandang hukum Indonesia dan hukum syariah Islam menurut hukum Indonesia? terutama pada penandatanganan blangko/ formulir kosong oleh nasabah, padahal data-data nasabah yang dibutuhkan belum terisi dalam blangko/ formulir tersebut?
    Mohon pencerahan dari bpk Marzuki

    atas bantuan dan jawabannya saya ucapkan amat sangat terima kasih

  55. Tanggapan

    Ibu Tikah

    Diterbitkannya UU Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen bertujuan antara lain untuk melindungi kepentingan konsumen. Salah satu ketentuan implementasi dari upaya perlindungan konsumen adalah larangan untuk mencantumkan klausul baku senagaimana tercantum dalam pasal 18.
    Dengan tetap berpegang pada asas praduga tidak bersalah, menurut pendapat saya, pengusaha dilarang meminta konsumen untuk menandatangani formulir blanko yang masih kosong. Tujuan larangan ini adalah untuk transparansi dan keadilan diantara pengusaha dan konsumen, karena dengan menandatangi suatu formulir, berarti konsumen dianggap setuju atas semua yang tercantum dalam formulir itu. Dengan demikian, jika suatu saat pengusaha mencantumkan suatu klausul yang merugikan konsumen dalam formulir kosong tersebut, konsumen dianggap telah setuju dengan klausul tersebut, padahal dalam kenyataannya konsumen sama sekali tidak mengetahui apa yang akan ditulis dalam formulir kosong tersebut.
    Jadi, agar adil, pengusaha dan konsumen harus menandatangani formulir yang telah terisi denganklusul yang telah disepakati bersama.
    Dalam kaitannya dengan hukum syariah, secara profesi saya tidak memiliki kompetensi untuk menjawabnya karena saya bukan lulusan pendidikan agama Islam. Akan tetapi, pandangan pribadi saya menanggapi hal tersebut, yaitu dari sudut pandang sebagai seorang muslim, maka hendaklah sutau formulir itu ditulis lengkap sebelum ditandatangani.

    Saya mengutip sebuah ayat dalam Al-Qur’an:

    “Hai orang-orang yang beriman, apabila kamu bermu’amalah tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan, hendaklah kamu menuliskannya. dan hendaklah seorang penulis di antara kamu menuliskannya dengan benar. dan janganlah penulis enggan menuliskannya sebagaimana Allah mengajarkannya, meka hendaklah ia menulis, dan hendaklah orang yang berhutang itu mengimlakkan (apa yang akan ditulis itu), dan hendaklah ia bertakwa kepada Allah Tuhannya, dan janganlah ia mengurangi sedikitpun daripada hutangnya. jika yang berhutang itu orang yang lemah akalnya atau lemah (keadaannya) atau Dia sendiri tidak mampu mengimlakkan, Maka hendaklah walinya mengimlakkan dengan jujur. dan persaksikanlah dengan dua orang saksi dari orang-orang lelaki (di antaramu). jika tak ada dua oang lelaki, Maka (boleh) seorang lelaki dan dua orang perempuan dari saksi-saksi yang kamu ridhai, supaya jika seorang lupa Maka yang seorang mengingatkannya. janganlah saksi-saksi itu enggan (memberi keterangan) apabila mereka dipanggil; dan janganlah kamu jemu menulis hutang itu, baik kecil maupun besar sampai batas waktu membayarnya. yang demikian itu, lebih adil di sisi Allah dan lebih menguatkan persaksian dan lebih dekat kepada tidak (menimbulkan) keraguanmu. (Tulislah mu’amalahmu itu), kecuali jika mu’amalah itu perdagangan tunai yang kamu jalankan di antara kamu, Maka tidak ada dosa bagi kamu, (jika) kamu tidak menulisnya. dan persaksikanlah apabila kamu berjual beli; dan janganlah penulis dan saksi saling sulit menyulitkan. jika kamu lakukan (yang demikian), Maka Sesungguhnya hal itu adalah suatu kefasikan pada dirimu. dan bertakwalah kepada Allah; Allah mengajarmu; dan Allah Maha mengetahui segala sesuatu.” [QS Al Baqarah:282]

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  56. pak saya minta solusinya secara hukum, saya punya masalah tentang kepegawaian yaitu kenaikan pangkat penyesuaian ijazah ( KPPI ).. pada 21 september 2011 diselenggarakan oleh daerah kabupaten ( bupati ) untuk mengikuti ujian KPPI di semarang dan di nyatakan lulus..dengan dasar hukum PP nomer 12 thn 2002 tetapi setelah kami tunggu mestinya kenaikan pangkat itu akan menghasilkan sesuai apa yg dinanjikan untuk mendapatkan kenaikan pangkat tetapi malah yang kami dapatkan pembatalan KPPI dengan dasar peraturan bupati thn 2012 bagaimana apa saya bisa menuntut dgn pembatalan ini secara hukum…terima kasih

  57. Tanggapan

    Yth Bapak Djibran,

    Jika mengacu pada urutan perundang-undangan seharusnya peraturan Bupati tidak boleh mengalahkan Peraturan Pemerintah. Oleh karena itu jika ada pertentangan dalam dua peraturan tersebut maka peraturan yang lebih rendah harus tunduk pada yang lebih tinggi.

    Sebaiknya diperiksa ulang apa bunyi peraturan Bupati yang menjadi dasar pembatalan tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  58. pa ismail yth,saya ingin bertanya dan minta arahan bapak tentang kasus yg saya alami sekarang ini.begini pak,pada bulan desmber 2012 sya membeli sebidang tanah di wilayah depok.masalah yg terjadi adalh saat RT setempat mengkonfirmasi kpd sy bahwa pengurusan surat ajb yg telah kami tanda tangani bersama penjual,ditolak oleh camat yg bertindak selaku PPAT,Alasannya karena pihak penjual terlambat melakukan sisa pembayaran utk buat ajbnya dan RT meminta kpd kami untuk melakukan tanda tangan ulang tanpa menjelaskan kemana ajb yg kmren kami tanda tangani.(dimusnahkan atau dikembalikan kepada kami).pertanyaannya:
    apakah argumentasi bapak RT tersebut bagian dari prosedur proses ajb atau indikasi pelanggaran,pemalsuan dan duplikasi aj?.perlu diketahui sampai 4 bulan ini kami belum menerima ajb,brp lama sebenarnya waktu yg diperlukan untuk porses ajb?
    Adakah tindakan kami sdh tepat atau belum? jika kami penjual danpembeli sepakat untuk tidak menanda tangani kembali kembali ajb yang disodorkan dengan ketentuan jika ajb yg sdh kami tanda tangani kemaren tidak dikembalikan atau dimusnahkan dihadapan kami dan para saksi.mohon penjelasannya dari bapak,terima kasih.

  59. Tanggapan

    Bapak Janwar,

    Mengenai proses pendaftaran tanah (balik nama) di atur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Saya belum menemukan dasar hukum adanya pembuatan AJB ulang yang disebabkan oleh keterlambatan melakukan sisa pembayaran AJB. Dengan perkataan lain, keterlambatan sisa pembayaran pembuatan AJB bukanlah alas an yang tepat untuk diadakannya AJB ulang.

    Seandainya-pun akan dibuat AJB ulang, maka ADA KEMUNGKINAN, pembuatan AJB ulang tersebut karena Pejabat Pembuat Akta Tanah yang terlambat menyerahkan berkas ke Kantor Pertanahan.

    Dalam Pasal 40 PP No. 24 tahun 1997 disebutkan:

    Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatkannya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.

    Dalam Pasal 62 disebutkan:

    PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.

    Mengacu pada pasal-pasal tersebut, jika PPAT terlambat menyerahkan berkas, maka PPAT akan dikenakan sanksi. Untuk menghindari sanksi tersebut, PPAT mencari celah lain yaitu dengan membuat AJB ulang.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  60. Sy kredit rumah lewat developer kredit 3thn,mmg ada keterlambatan utk tiap bulan. Cicilan hrs selesai pd tahun 2012 akhirnya lunas tgl 24 april 2013 dgn selisih bulan 6bln. Pd akhir pembayaran,developer menghitung denda keterlambatan jd 742 hari denda dr cicilan 8jt/bln. Total nilai denda yg hrs sy byr lg rp 5.936.000,- cara perhitungannya gmn? Dan apa yg harus sy lakukan. Mohon informasi dan bantuannya. Trima kasih.

  61. Tanggapan

    Mengenai dasar munculnya tagihan denda tersebut, sebaiknya Bapak bertanya langsung kepada developer/bank. Bapak mempunyai hak untuk memperoleh informasi mengenai dasar perhitungan tersebut. Mintakan pula print-out/cetakan atas perhitungan cicilan Bapak sehingga dengan demikian Bapak bisa membacanya kembali di rumah.

    Mengenai bagaimana developer itu menghitung,mohon maaf saya tidak mampu memberikan jawaban, karena jawabannya justru ada pada developer.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  62. Ass Pak Marzuki,
    Saya ingin bertanya langkah apa hukum seperti apa yg saya ambil agar bisa berrjalan lancar dan tak ada penipuan,
    Saya ingin menjual rumah saya lalu sang pembeli menawarkan sepeerti ini krn dia berwirausaha : dia akan memberi saya (DP) 100jt dr jumlah transaksi 850 jt lalu kita ke notaris dan buat AJB dan buat perjanjian, lalu sama-sama ke bank dan dia menjaminkan sertifikat rumah untuk dpt modal besar melalui program bank untuk kredit usaha,
    Dan dia bilang kepada saya, nanti dinotaris dan di bank pun akan dibuat perjanjian, saat pengajuan di setujui bank maka pihak bank langsung menghubungi dan mengabari kita lalu mentrasfer sisa kekurangan uang pembayaran rumah dan sisanya mau dipakai dia untuk menambah modal usahanya, jd katanya beli rumah plus bisa dapat modal usaha lagi,
    1, Apakah deengan perjanjian semua itu aman buat saya dan tidak dimainkan olehnya?
    2.Langkah dan saran apa yg harus saya ambil ya Pak Marzuki krn saya lihat bapak ibu ini memang setau saya berwirausaha n baik tp satu sisi saya juga ga bisa trlalu percaya orang, dan dia memberi wktu saya untuk berdiskusi kpd kerabat-kerabat saya dan orang yang mengerti hukum,
    3. Apakah rumah saya akan aman dan tidak dimainkan olehnya jika saya seetuju seperrti itu
    4. Apa saran Pak Marzuki untuk kami agar bisa menuntungkan untuk kami dan tidak ada satupun pihak yg dirugikan n merasa cemas,

    Sebenarnya masih banyak yg ingin saya tanyakan, trima kasih Pak Marzuki

  63. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam

    Bapak Fahri
    1. Transaksi yang seperti ini beresiko secara hukum buat bapak Fahri. Jika membaca cerita Bapak, maka alur transaksi adalah sbb:

    a. Calon Pembeli membayar DP Rp 100 Juta. Dengan harga Tanah Rp 850 juta, berarti ada potensi kerugian Rp 750 juta jika ternyata pembeli ingkar janji. Pertanyaan berikutnya, adakah sarana untuk mencegah terjadinya kerugian Rp 750 juta?

    b. Calon pembeli dan Bapak Fahri menandatangani AJB dan perjanjian (maksudnya, perjanjian apa?). Secara hukum dengan ditandatanganinya AJB tersebut maka tanah tersebut telah lepas dari tangan Bapak Fahri, sedangkan Bapak baru menerima Rp 100 juta. Adakah jaminan yang bapak Fahri pegang untuk mengamankan uang sisa Rp 750 juta?

    c. Bersamaan dengan tanda tangan AJB, menurut bapak, akan dibuat perjanjian. Mungkin yang dimaksud adalah perjanjian hutang antara pembeli dengan bapak Fahri. Secara hukum, perjanjian itu mengikat pembeli, akan tetapi harus diingat bahwa perjanjian itu “hanyalah kertas belaka”. Bapak Fahri tidak memiliki fisik jaminan apapun. Berbeda dengan Bank, karena ketika bank memberikan pinjaman ke si pembeli tersebut, bank langsung mengikat tanah sebagai jaminan. Jadi, dalam transaksi pinjam meminjam dengan bank, si pembeli mendapatkan uang pinjaman dengan menggunakan tanah yang sudah atas nama pembeli sebagai jaminan bank.

    d. Posisi Bapak Fahri sangat lemah dalam hal ini. Sedangkan posisi pembeli dituntungkan karena dapat tanah dan mendapat kredit bank. Posisi bank aman karena ada jaminan fisik tanah.

    e. Infromasi yang mengatakan bahwa akan membuat perjanjian untuk mentransfer uang setelah kredit cair, sangat berisiko karena bank tidak terikat sama sekali kepada bapak Fahri. Bank tida memiliki kewajiban apapun untuk mentransfer uang ke bapak Fahri. Dalam suatu perjanjian pemberian fasilitas kredit, bank hanya akan memasukkan dana fasilitas kredit ke rekening debitur (dalam hal ini rekening si pembeli tanah tersebut). Untuk penggunaan keuangan selanjutnya menjadi kewenangan debitur,. Dengan demikian, janji untuk mentransfer uang 100% mutlak ada ditangan si pembeli tersebut. Jadi apabila si pembeli tidak melakukan transfer, maka Bapak fahri hanya memegang kertas perjanjian saja.

    f. Bank biasanya akan mentransfer dana ke penjual dalam transaksi yang melibatkan developer selaku penjual,

    2. Saran saya sebaiknya Bapak Fahri pun meminta jaminan kebendaan dari Si pembeli sebagai jaminan atas hutang yang Rp 750 juta. Atau, Bapak Fahri membuat perjanjian dengan bank yang menyatakan bahwa bank segera mentransfer sisa pembayarn (Rp 750 juta) ke Bapak Fahri jika AJB sudah ditandatangani. Perjanjian dengan bank ini harus ditandatangani oleh pejabat bank yang berwenang.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  64. pak nama saya poniman, Kades di Kab. Way Kanan Lampung.
    Desa kami Ex.Transmigrasi, pertanyaan saya adalah bagaimana proses penandatanganan AJB Tanah yg tlh bersertipikat, sementara orang yg tercantum dlm sertipikat tsb sdh tidak ada, keluarganya juga tidak ada, alamatnya juga tidak tau, terima kasih atas penjelasannya.

  65. Tanggapan

    Bapak Poniman,

    Perlu saya sampaikan terlebih dahulu prinsip yang terkandung dalam suatu jual beli.
    Untuk melakukan jual beli tanah harus menggunakan Akta Jual Beli. Dua pihak, penjual dan pembeli harus menandatangani AJB dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dengan demikian, agar AJB dapat ditandatangani, maka penjual dan pembeli harus hadir dihadapan PPAT. Apabila salah satu pihak tidak hadir, maka jual beli tidak dapat dilaksanakan.

    Selain itu harus dipahami bahwa jual beli didalamnya terkandung dua keinginan yaitu: keinginan pemilik tanah untuk menjual tanahnya, dan keinginan pemilik uang untuk membeli tanah tersebut.

    Dalam kasus yang Bapak Poniman ajukan, jual beli tidak akan pernah terjadi karena syarat pertama yaitu adanya penjual tidak tercapai. Justru yang menjadi pertanyaan adalah, bagaimana si calon pembeli berani menandatangani AJB sedangkan calon pembeli tidak pernah bertemu pemilik tanah (calon penjual)? Bagaimana dengan harga tanah yang disepakati?

    Untuk mengatasi hal tersebut ada jalan keluarnya. Dengan asumsi bahwa pemilik tanah tersebut beragama Islam dan telah meinggal dunia, maka terhadap tanah tersebut tunduk pada hukum Islam.

    Pasal 191 Kompilasi Hukum Islam:

    Bila pewaris tidak meninggalkan ahli waris sama sekali atau ahli warisnya tidak diketahui ada atau tidaknya, maka harta tersebut atas putusan Pengadilan Agama diserahkan penguasaannya kepada Baitul Mal untuk kepentingan Agama Islam dan kesejahteraan umum.

    Selain itu, dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata diatur mengenai harta orang-orang yang tidak diketahui keberadaanya (Pasal 463 KUHPerdata). Secara singkat bahwa harta tersebut atas Permintaan Pengadilan Negeri, diurus oleh Balai Harta Peninggalan. Pihak yang mengajukan permintaan ke Pengadilan Negeri antara lain Kejaksaan dan pihak yang berkepentingan.
    Status atas orang yang tidak diketahui keberadaannya-pun harus diputuskan oleh Pengadilan Negeri, apakah masih hidup atau sudah meninggal dunia.
    Kesimpulan: terhadap tanah tersebut tidak ada seorangpun yang boleh menjualnya tanpa ada putusan dari Pengadilan Negeri dan Balai Harta Peninggalan, atau jika telah diyakini wafat dan beragama Islam maka prosesnya melalui Pengadilan Agama.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  66. Malam pak,
    Mohon pencerahanya pak,10 bln yg lalu saya beli tanah 100 m2 dari pihak ke 2(blom balik nama krena mau dijual lagi) secara sah melalui notaris dan langsung saya balik nama atas nm saya karena sebelumnya msh atas nama pihak ke 1 dan disertai pula ajb pihak ke 1 dan pihak 2 dan dinyatakan sah oleh notaris pd saat itu.
    Belakangan pihak 1 merasa tidak ada menjual ke pihak ke 2 tapi yg ada meminta tolong pd pihak 2 untuk balik dan fee nya yaitu dikasih kontrak 10 thn gratis.
    Saya tanya notaris masalh ini gak ada msalah ajb nya karena ada cap jempol pihak 1,asli ato tidaknya cap jempol itu pak sy tidak tau..
    Gimana pak sy nyikapi masalah ini karena pihak 2 saya tagih kembali gak sangup kembalikan uang sayan,,sedangkan pihak 1 menuntut tanah kembali,,
    Apa tindakan saya yg paling benar pak…
    Terima kasih pak u penjelasannya.

  67. Tangggapan

    Bapak Haryo,

    Dalam transaksi jual beli tanah, aspek formal sangat dubutuhkan. Aspek formal yang dimaksud adalah: (1) harus ada akta jual beli yang dibuat dan ditandatangani oleh penjual dan pembeli; dan (2) proses pendaftaran peralihan hak pada Kantor Pertanahan (dalam bahasa sehari-hari disebut “balik nama”).

    Dari informasi yang bapak sampaikan, saya berasumsi bahwa pihak 1 telah menjual tanahnya kepada pihak ke 2 dengan menandatangani AJB, kemudian pihak ke 2 menjual kembali kepada Bapak Haryo dan kemudian notaris mendaftarkan peralihan hak tersebut kepada Kantor Pertanahan (balik nama). Mungkin yang dimaksusd dengan notaris oleh Bapak Haryo adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah.

    Apabila benar pihak 1 telah menandatangani AJB dengan pihak ke 2 berarti jual beli antara pihak 2 dan pihak 2 adalah sah, dan selanjutnya jual beli antara pihak ke 2 dan Bapak Haryo juga sah.

    Menyikapi masalah ini, apabila sertipikat tanah tersebut telah atas nama Bapak Haryo, maka secara hukum Bapak Haryo adalah pemilik sah tanah tersebut. Tindakan Bapak Haryo saat ini adalah mempertahankan tanah tersebut dengan menyiapkan bukti-bukti tertulis sebagai antisipasi apabila pihak 1 menggugat Bapak Haryo.

    Apabila pihak 1 tidak mau menerima penjelasan mengenai status tanah saat ini, maka Bapak Haryo tidak perlu berbuat apa-apa. Justru pihak 1-lah yang harus membuktikan bahwa pihak 1 tidak pernah menjual tanah itu kepada pihak 2.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  68. Siang Pak Is,
    Saya debby, mohon masukan dan saran untuk masalah yang sedang saya hadapi saat ini. 2 tahun lalu saya mendapat pinjaman kredit usaha di Bank Mega dengan agunan sertifikat rumah. sejak saya ttd kredit tersebut agak kaget ko diberikan 2 fasilitas kredit yaitu 100jt pinjaman kredit usaha, yang ke 2 dengan nilai 60 jt Demand Loan. Saya tanyakan terhadap marketingnya ko gini ? kenapa ada dua perjanjian gini…dia jawab gak b, cuma istilah saja 160jt cician tetap bunga dan pokok selama 7 th 3,4 jt per bulan. singkat cerita ok sy ttd. belum keluar dari ruangan tamu bank tersebut, saya di tawari untuk berbisnis oleh si marketing karyawan bank tersebut, dengan tujuan agar cicilan saya yang setiap blnnya 3,4 itu terkaper. Singkat cerita satu tahun berlalu cicilan memang lancar, namun setelahnya saya sering mendapat surat peringatan yang akhirnya rmh sayasudah di lelang oleh bank, dan sudah di beli orang. NBanyak orang bilang ini permainan banknya. Apa boleh buat nasi sudah menjadi bubur….yang ingin saya tanyakan adalah, masih adakah jalan keluar untuk saya agar dapat uang pengosongan rumah ? adakah UUD tentang hal ini atau apalah….supaya saya tidak begitu saja ( pergi tampa membawa sepeser uangpun ) mana rumah warisan dari orang tua lagi ….
    mohon saran dan bantuannya pak is, trimakasih…

    Salam hormat,
    debby

  69. Tanggapan

    Ibu Debby

    Dari informasi yang ibu sampaikan dapat disimpulkan bahwa Rumah (Tanah dan Bangunan) ibu disita untuk melunasi hutang ibu pada bank.

    Mengenai hak-hak ibu yang berkaitan dengan rumah tersebut, terlebih dahulu saya jelaskan secara singkat mengenai kedudukan rumah ibu sebagai jaminan. Dalam transaksi utang piutang, lazim bagi debitur menyerahkan rumah sebagai jaminan utangnya. Rumah yang dijaminkan tersebut, “diikat” dengan pengikatan jaminan berupa Hak Tanggungan. Biasanya nilai hak tanggungan itu lebih besar daripada nilai utang, dengan syarat nilai tanah tersebut meng-cover jumlah utang..

    Misalnya:

    - Nilai Tanah = +/- Rp 200 Juta
    - Jumlah Utang (total) = Rp 160 juta
    - Nilai Hak Tanggungan: Rp 200 juta

    Apabila pinjaman debitur macet dan Bank melakukan eksekusi, maka perhitungannya adalah dengan contoh sebagai berikut:

    Misal:

    - Jumlah utang pada saat eksekusi = Rp 150 juta (jumlah utang berkurang dari Rp 160 juta menjadi Rp 150 juta dengan asumsi karena sudah ada pembayaran angsuran)
    - Perolehan hasil penjualan lelang rumah = Rp 185 juta
    - Maka, dari uang Rp 185 juta tersebut digunakan untuk membayar utang sebesar Rp 150 juta. Sisa sebesar Rp 35 juta dikembalikan kepada debitur/pemilik rumah. Dalam kasus Ibu Debby, berarti ibu masih berhak atas sisa penjualan rumah itu (jika ada sisa).

    Dasar hukum:

    Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA
    BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH

    Pasal 6

    Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

    Penjelasan Pasal 6:

    Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  70. Selamat sore.
    Saya mohon tanggapan atau arahan dari bapak atas permasalahan yg saya hadapi.

    Saya telah bekerja di perusahaan milik Tuan-M sekitar 1,5 tahun. Sayangnya gaji saya selama 10 bulan terakhir belum juga dibayarkan termasuk THR.

    Akan tetapi Tuan-M sanggup membeli tanah seluas 66 meterpersegi dengan asumsi harga Rp.1juta per meterpersegi, sehingga diasumsikan tanah tsb memiliki nilai Rp.66juta.

    Kemudian Tuan-M mewaqafkan tanah tsb untuk kepentingan pembangunan Gedung Serbaguna RT di daerahnya.

    Selain mewaqafkan tanah, Tuan-M juga memberi sumbangan dan pinjaman dana tunai senilai Rp.30jutaan untuk pembangunan gedung tsb.

    Permasalahannya adalah pada saat Tuan-M melakukan semua kegiatan tersebut diatas, Tuan-M MASIH MEMILIKI ‘kewajiban-kewajiban hukum’ kpd pihak-pihak lain. Diantaranya: Menunggak/ mengabaikan kewajiban membayar gaji kepada para pegawainya; Mengabaikan pengembalian ‘biaya’ yg sudah dipungut dari para peserta outsourcing yg dijanjikan akan bekerja di luar negeri; Mengabaikan pengembalian biaya koordinasi atas proyek yg mundur kepada kontraktor;

    Pertanyaan:

    1. Apakah status waqaf tersebut sah menurut hukum agama dan negara disaat Tuan-M masih terikat kewajiban hukum dgn pihak lain?

    2. Jika status waqaf tidak sah, apakah waqaf tersebut bisa digugat oleh para para pihak lain yg terkait dengan ‘kewajiban-kewajiban hukum’ tsb?

    Terimakasih atas perhatian dan jawaban dari bapak.

  71. Tanggapan

    Bapak Ilham Dwigunawan,

    Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, ada empat peristiwa hukum yang berbeda dan berdiri sendiri.

    - Peristiwa hukum pertama: Tuan M menunggak pembayaran gaji
    - Peristiwa hukum kedua: Tuan M membeli tanah
    - Peristiwa hukum ketiga: Tuan M mewakafkan tanahnya
    - Peristiwa hukum keempat: Tuan M memberikan sumbangan untuk pembangunan gedung.

    Peristiwa hukum Pertama secara hukum tidak berkaitan dengan peristiwa hukum kedua sampai keempat. Tuan M yang menunggak pembayaran gaji, tidak dilarang untuk membeli tanah dan mewakafkan tanahnya.

    Jika dikaitkan dengan dengan persyaratan wakaf, maka sepanjang syarat sahnya wakaf terpenuhi maka wakaf tersebut sah.

    Menurut UU No. 41 Tahun 2004 Tantang Wakaf, syarat agar suatu benda dapat diwakafkan adalah
    apabila benda tersebut dimiliki dan dikuasai oleh Wakif (orang yang mewakafkan) secara sah.

    1. Secara Negara (hukum positif) maka wakaf yang dilakukan oleh Tuan M adalah sah sepanjang syarat-syarat yang terkandung UU No. 41 Tahun 2004 terpenuhi. Mengenai tinjauan syariat Islam, mohon maaf, saya tidak dapat memberikan penjelasan karena latar belakang ilmu dan kapasitas saya yang tidak sesuai untuk menjawabnya. Khusus masalah syariat, silakan tanyakan langsung kepada Majelis Ulama Indonesia.
    2. Setiap orang yang merasa memiliki tagihan kepada Tuan M dapat menagihnya secara langsung atau dengan cara mengajukan gugatan ke pengadilan negeri. Seluruh harta Tuan M dapat disita oleh pengadilan untuk melunasi utang Tuan M kepada semua pihak. Apabila ternyata wakaf tersebut tidak sah, maka tanah itu kembali menjadi milik Tuan M, dan apabila tanah tersebut menjadi milik Tuan M maka tanah itu juga dapat disita.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  72. Selamat pagi pak Ismail,
    Saya ingin bertanya perihal cara menebus sertifikat yg telah kami jaminkan ke bank dan telah menjadi objek lelang oleh KPKNL.
    1. Apakah masih mungkin/ di perbolehkan jika saya sebagai debitur yg semula adalah pemilik tanah, menebus kembali sertifikat tanah saya yg sudah masuk sebagai objek lelang KPKNL? Dimana tanah ini sudah pernah di umumkan sebagai objek lelang di KPKNL tahun 2012.

    2. Sekarang kami memiliki dana yg cukup untuk menebus tanah tersebut. Jika memang ada peraturan yg membolehkan debitur objek yg sudah di lelang (tapi belum terlelang) untuk menebus. Darimana saya dapat mengetahui nilai yg harus saya bayarkan untuk menebus objek lelang yang tadi nya adalah milik saya sendiri?

    3.Jika memang memungkinkan saya sebagai debitur untuk menebus kembali, bagaimana prosedurnya?

    Mohon penjelasan Bapak Ismail.
    Terima kasih sebelumnya.

  73. Tanggapan

    Bapak Sujatmi

    Mengenai pelaksanaan lelang diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
    Dalam peraturan tersebut tidak dimungkinkan bagi bapak selaku Debitor untuk menebus tanah yang akan dilelang. Debitor tidak boleh menjadi peserta lelang, sehingga debitor tidak memiliki kesempatan untuk membeli tanah tersebut melalui lelang (Pasal 69).
    Sebagai jalan keluarnya adalah dengan memanfaatkan celah yang terdapat dalam Pasal 24, 25 dan 26 Peraturan menteri tersebut. Dalam pasal-pasal tersebut dimungkinkan adanya pembatalan lelang atas permohonan penjual. Dalam kasus bapak, yang bertindak selaku penjual lelang adalah Bank.

    Oleh karena itu, langkah pertama yang dapat dilakukan adalah dengan menghubungi Bank dan menyampaikan maksud Bapak untuk membayar seluruh utang ditambah biaya-biaya lainnya yang sudah dikeluarkan bank untuk lelang (biaya pengumuman lelang dan sebagainya). Jika bank menerima permohonan Bapak, maka Bank harus mengajukan permohonan ke Pejabat Lelang paling lambat 3 (tiga) hari sebelum pelaksanaan lelang dan mengumumkan dalam surat kabar 2 (dua) hari sebelum lelang.

    Demikian , semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  74. Pa Ismail, saya mohon bantuannya.

    Saya membeli rumah dr pihak developer, ketika sy membeli rmh tsb, pihak developer memberi tahu bahwa rmh tsb sdh ada ppjb dg pihak lain akan tetapi pihak lain tsb dinyatakan wanprestasi oleh pihak developer, dan menjual rmh itu kpd sy. skrg stlh saya akad kredit, pihak lain tsb meneror sy dan mengatakan bahwa rmh itu msh miliknya, lalu memasangkan papan yg bertuliskan “Rumah ini dalam keadaan status quo”. yg ingin sy tanyakan apakah pihak lain tsb memiliki hak utk menyatakan rmh dlm status quo?. Bagaimana status kekuatan hukum saya dg rmh tsb apabila kasus ini sampai ke meja sidang, mengingat sertifikat rmh msh atas nama bank KPR. sdgkn ajb sdh atas nama sy. apakah sy bs melaporkan kembali si pihak lain itu ke kantor polisi karena telah menganggu ketenangan sy dg meneror dg sms yg mengatakan bahwa sy hrs mengembalikan rmh tsb kepadanya. sy sdh sering memberitahukan pihak developer akan mslh ini, tetapi beliau hanya menjawb utk tdk diperdulikan tanpa ada penyelesaian. Langkah apa yg saya bs ambil utk menyelesaikan mslh ini. Terima kasih atas bantuannya.

  75. Tanggapan

    Ibu Laura,

    Dalam transaksi peralihan hak atas tanah, yang dapat dijadikan bukti telah beralihnya kepemilikan tanah adalah Akta Jual Beli, bukan PPJB.
    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
    Pasal 37

    (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
    pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

    Sepanjang ibu Laura telah menandatangani AJB dengan developer maka Ibu sah sebagai pemilik, sedangkan pihak lain yang hanya berbekal PPJB tidak punya hak kepemilikan atas tanah tersebut. Jika pihak lain tersebut akan menggugat, maka gugatan seharusnya ditujukan kepada developer karena PPJB dibuat antara developer dengan pihak lain tersebut.

    Apabila ibu merasa terganggu dengan tindakan pihak lain tersebut, ibu bisa melaporkannya ke kepolisian.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  76. Terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban bapak Ismail Marzuki terhadap pertanyaan saya sebelumnya.

    Dan pada kesempatan kali ini saya mohon penjelasan dari Bapak mengenai syarat sah waqaf pada point 1.c pasal 8 UU No. 41 Tahun 2004, yang menyebutkan waqif “tidak terhalang melakukan perbuatan hukum”.

    Seperti yang sudah saya ceritakan sebelumnya bahwa Tuan-M masih memiliki kewajiban hukum kepada pihak lain, yang diantaranya: Menunggak/ mengabaikan kewajiban membayar gaji kepada para pegawainya; Mengabaikan pengembalian ‘biaya’ yg sudah dipungut dari para peserta outsourcing yg dijanjikan akan bekerja di luar negeri; Mengabaikan pengembalian biaya koordinasi atas proyek yg mundur kepada kontraktor;

    Dalam hal tersebut, Tuan-M telah lebih dahulu membuat surat pernyataan bermaterai kepada masing-masing pihak bahwa Tuan-M akan segera membayar/ mengembalikan apa yang menjadi kewajibannya kepada pihak lain.

    Sehingga jika Tuan-M kemudian mendahulukan melakukan pembelian lahan, mewaqafkan, dan menyumbang biaya pembangunan gedung serbaguna tersebut, dapat diartikan bahwa Tuan-M secara sadar dan sengaja telah mengabaikan seluruh kewajibannya, sehingga dapat dikatakan bahwa Tuan-M telah melakukan perbuatan melawan hukum.

    Demikian pertanyaan dari saya, terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban dari Bapak. Semoga Allah SWT membalas perbuatan baik Bapak.

  77. Tanggapan

    Bapak Ilham Dwigunawan,

    Untuk mewaqafkan sesuatu maka waqif harus tunduk pada ketentuan syariat islam sebagai unusr material, dan secara formal harus memenuhi ketentuan hukum positif.
    Dalam Pasal 8 ayat 1 huruf c UU Nomor 41 Tahun 2004 disebutkan bahwa seorang waqif dapat mewaqafkan sepanjang waqif tidak terhalang untuk melakukan perbuatan hukum.

    Apa yang dimaksud dengan “TERHALANG MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM’? apakah setiap halangan dapat dianggap sebagai halangan melakukan perbuatan hukum?
    Sebelum masuk ke pembahasan lebih jauh, perlu saya sampaikan terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan PERBUATAN HUKUM.

    PERBUATAN HUKUM adalah setiap perbuatan atau tindakan subyek hukum yang mempunyai akibat hukum dimana perbuatan tersebut dikehendaki oleh subyek hukum.

    Dalam masalah waqaf, maka Perbuatan Hukum dari subyek hukum adalah berupa perbuatan untuk mewaqafkan, dimana mewaqafkan terssebut memang dikehendaki oleh subyek hukum (waqif).

    TERHALANG MELAKUKAN PERBUATAN HUKUM adalah seseorang yang tidak dapat melakukan perbuatan yang mempunyai akibat hukum karena adanya suatu halangan.
    Pertanyaannya adalah: Kondisi apa yang membuat seorang subyek hukum terhalang melakukan perbuatan hukum?

    Secara umum, kondisi yang membuat seseorang subyek hukum terhalang melakukan perbuatan hukum adalah:

    a. Faktor usia: seorang yang belum dewasa tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri (Pasal 47 UU Perkawinan)

    b. Faktor ketidakmampuan bertindak: seorang yang berada di bawah pengampuan tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri tanpa didampingi pengampunya (Pasal 446 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)

    c. Faktor mental: orang gila tidak dapat melakukan perbuatan hukum sendiri (Pasal 433 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata)

    d. Faktor obyek hukum: seseorang tidak boleh menjual sesuatu benda yang bukan miliknya

    Dalam masalah waqaf tersebut, apakah keempat faktor penghalang tadi terpenuhi? Apabila tidak ada satupun penghalang sebagaiaman disebutkan diatas, maka waqif berwenang untuk mewaqafkan tanahnya.

    Informasi yang bapak sampaikan bahwa waqif masih memiliki utang atau kewajiban dan janji-janji kepada pihak lainnya, secara hukum positif bukanlah halangan bagi waqif untuk melakukan perbuatan hukum berupa waqaf. Meskipun mungkin jika ditinjau dari segi syariat Islam seorang waqif sebaiknya bebas dari utang sebelum mewaqafkan tanah, akan tetapi adanya utang-utang tersebut tidak menghalangani terjadinya waqaf.

    Dalam hukum positif, waqif yang masih mempunyai banyak utang kepada pihak lain, tidak dilarang untuk mewaqafkan tanahnya sepanjang tanah tersebut tidak ada kaitannya dengan utang-utang waqif.

    Tuan M, meskipun dia memiliki utang dan kewajiban-kewajiban, tidak serta merta dianggap telah melakukan perbuatan melawan hukum. Terlebih lagi jika utang itu muncul dari suatu perjanjian maka jika Tuan M menunggak pembayaran disebut Ingkar Janji atau wanprestasi, bukan perbuatan melawan hukum. Baik perbuatan melawan hukum maupun wanprestasi, harus dibuktikan dengan adanya putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Jika belum ada putusan pengadilan, maka Tuan M tidak dapat dianggap melakukan perbuatan melawan hukum atau wanprestasi.

    Bahkan jika seandainyapun pengadilan memutuskan bahwa Tuan M melakukan perbuatan melawan hukum atau wanprestasi, putusan tersebut tidak dapat menghalangi Tuan M untuk berwaqaf, kecuali jika tanah yang akan diwaqafkan dinyatakan disita berdasarkan putusan pengadilan tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  78. Terimakasih atas penjelasan dari bapak Ismail Marzuki atas pertanyaaan saya pada tanggal 23-Mei-2013, sekarang saya agak mengerti tentang perbedaan/ pengertian antara “terhalang melakukan perbuatan hukum” dengan “perbuatan melawan hukum”.

    Mohon maaf jika saya banyak bertanya kepada Bapak, karena latar belakang saya dari bidang ilmu komputer, sehingga agak bingung ketika membaca literatur tentang ilmu hukum tanpa disertai analogi atau contoh kasus seperti yang telah Bapak jelaskan.

    Berikut ini adalah kalimat yang saya kutip dari Klinik Hukumonline :
    Suatu perbuatan bersifat melawan hukum apabila perbuatan itu bertentangan dengan hukum pada umumnya.
    Hukum bukan saja berupa undang-undang, tetapi juga aturan-aturan hukum tidak tertulis, termasuk kebiasaan yang harus ditaati dalam hidup bermasyarakat.
    Kerugian yang ditimbulkan itu harus disebabkan karena perbuatan yang melawan hukum itu.
    Dengan kata lain, antara kerugian dan perbuatan harus ada hubungan sebab akibat yang langsung; kerugian itu disebabkan karena kesalahan pelakunya.

    Adapun sepengetahuan saya, Tuan-M tidak memiliki sumber penghasilan selain dari perusahaan tempat dulu saya bekerja. Dana berasal dari para kontraktor yang jelas-jelas merupakan titipan dana sebagai booking proyek (bertahun-tahun proyeknya sampai saat ini belum juga terealisasi sehingga para kontraktor meminta dana mereka dikembalikan).

    Dengan kata lain, dana yang digunakan untuk membeli tanah yang diwaqafkan tersebut merupakan dana perusahaan yang bukan dana pribadi.

    Apakah bisa dikatakan bahwa Tuan-M selaku pemilik perusahaan sekaligus direktur utama dengan secara sadar dan sengaja telah melalaikan kewajiban perusahaan / menggelapkan dana perusahaan yg seharusnya diutamakan untuk kepentingan operasional perusahaan?

    Karenanya saya menganggap bahwa Tuan-M telah berbuat zhalim kepada orang banyak dengan melakukan perbuatan tersebut.

    Maksud saya bertanya di site curhat hukum ini hanyalah mencari jawaban/ pendapat dari ahlinya, tidak bermaksud untuk mencemarkan nama baik seseorang.

    Terimakasih banyak atas tanggapan dan jawaban dari Bapak. Semoga Allah SWT membalas perbuatan baik Bapak.

  79. terima kasih pak ismail atas penjelasan diatas…
    menindak lanjuti pertanyaan saya yg diatas pak,
    ini seandainya pak ismail kemungkinan terburuk,

    -pihak pertama memenangkan gugatan ke pihak ke dua dikarenakan ajb pihak ke 1 dan pihak ke 2 memang dipalsukan oleh pihak ke 2 dan notaris/ppat secara langsung atau tidak langsung terlibat dengan melegalisir ajb tersebut sebab dari itu pengadilan memutuskan sertipikat saya batal demi hukum.(ini seandainya lo pak).

    -pertanyaan saya pak,siapa saja yg bisa saya tuntut?
    -tuntutan saya pidana atau perdata?
    -bisakah saya menuntut ganti rugi kepihak yg terlibat pak?

    sebelumnya saya ucapkan terima kasih buat pak ismail atas penjelasannya

  80. Tanggapan

    Bapak Ilham Dwigunawan

    Jika benar apa yang Bapak sampaikan tersebut maka secara hukum Tuan M termasuk telah melakukan penyalahgunaan wewenang yaitu menggunakan uang perusahaan diluar tujuannya, atau melakukan penggelapan dana atau setidaknya bertindak ingkar janji terhadap para investor.
    Agar Tuan M bersedia mengembalikan dana yang telah terpakai maka sebaiknya dlakukan penagihan secara persuasif terlebih dahulu, dan jika Tuan M tetap tidak bersedia, pihak yang dirugikan dapat menempuh jalur hukum.

    Meskipun demikian, wakaf yang telah diberikan Tuan M secara hukum positif adalah sah kecuali jika ada putusan pengadilan yang memutuskan bahwa tanah tersebut adalah hasil dari tindak pidana.

    Demikian, semga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  81. Tanggapan

    Bapak Haryo,

    Menjawab pertanyaan Bapak, maka dapat saya sampaikan sebagai berikut:

    1. Siapa saja yang dapat dituntut?

    Bapan Haryo dapat menggugat pihak kedua dan notaris. Pihak kedua digugat karena ada hubungan hukum antara Bapak Haryo dengan Pihak 2. Notaris (atau PPAT) digugat jika ada indikasi bahwa Notaris tersebut terlibat dalam pemalsuan.

    2. Bapak Haryo dapat menggugat secara perdata dan melaporkan pemalsuan secara pidana. Akan tetapi mengacu pada ketentuan pasal 98 Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana, Bapak Haryo dapat meminta penggabungan perkara perdata dengan pidana.

    Pasal 98 KUHAP

    (1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua siding atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.

    (2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum . mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.

    3. Bolehkan menuntut ganti rugi? Bapak dapat menuntut ganti rugi melalui gugatan perdata saja, atau menggabungkan dengan pidana sebagaimana diatur dalam pasal 98 KUHAP.

    Demikian, semoga bermanfaat
    Wassalam

    Ismail Marzuki

  82. Asslm…
    Pak Is yg terhormat,,,sy mau menanyakan tentang masalah perktreditan,kronologisnya sbb:
    Calon debitur sy bermohon melakukan pinjaman kredit pada bank tempat sy bekerja dengan agunan Sertifikat tanah atas nama org tua (ayah), sedangkan ibu cadeb sdh meninggal dan ayah cadeb sy menikah lagi untuk kedua kalinya. dari pernikahan pertama ayah cadeb, cadeb memiliki 3 saudara,sedangkan saudara dari ibu kedua belum ada. Pada waktu pengikatan jaminan pihak notaris meminta surat keterangan ahli waris sedangkan salah satu saudara cadeb tdk berada di tempat (merantau dn sdh lama tdk kembali).. tolong berikan pencerahan agar pencairan kredit dapat dilakukan. ty

  83. Tanggapan

    Bapak/Ibu Ari

    Wa’alaikumussalam

    Suatu tanah dapat dijadikan agunan oleh pemiliknya. Dalam suatu perkawinan, pada dasarnya harta yang diperoleh selama perkawinan adalah harta bersama, kecuali jika ada perjanjian perkawinan yang menentukan adanya pemisahan harta.

    Dalam kasus yang Bapak/Ibu Ari sampaikan, saya asumsikan bahwa harta perkawinan adalah harta bersama. Dengan demikian, jika seorang suami hendak menjaminkan tanahnya maka suami wajib meminta persetujuan isteri meskipun sertipikat tersebut atas nama suami.

    Dengan harta bersama maka hak masing-masing suami isteri adalah 50% : 50% sehingga apabila isteri wafat, isteri tersebut mewariskan 50% bagiannya kepada ahli waris yaitu suami dan anak-anak. Jika suami akan menjaminkan, diperlukan persetujuan dari ahli waris isteri yaitu suami dan anak-anak.
    Mengenai ahli waris yang tidak diketahui keberadaannya, maka mengacu pada ketemtuan Pasal 463 ayat 2 Kitab-Undang-Undang Hukum Perdata maka keluarganya dapat meminta pengadilan negeri agar menunjuk salah satu keluarga mewakili kepentingan orang yang tidak diketahui keberadaannya tersebut.

    Demikian, semoga bermafaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  84. Siang Pak Ismail, assalamualaikaum wr.wb, pak saya mau tanya, saya melakukan jual beli kios, kios tbd menjadi jaminan ke pihak bank, kemudian saya melakukan transaksi jual beli di depan notaris, kemuadian saya melakukan pelunasan ke bank, kemudian membayar sisa uang ke penjual setelah dikurangi pembayaran ke bank, beberapa hari kemudian, notaris menghubungi saya bahwa dia salah melakukan perhitungan pajak, sehingga nilai yang harusnya dibayarkan ke notaris sebesar 15 juta menjadi 37 juta (plus pajak pembeli, penjual, balik nama), nah karena semua uang dari saya sudah lunas, si penjual mangkir dari membayar kelebihan biaya ini, padahal penjual harus membayar pajak penjual sebesar 15 juta, dan dari perjanjian sebetulnya telah disepakati bahwa penjual akan membayar semua pajak dan biaya balik nama, kira2 ada sara bagaimana saya mengatasi penual yang mangkir membayar pajak yang seharusnya dia bayar?makasih

  85. Tanggapan

    Bapak Ichsan Slamet

    Wa’alaikumussalam

    Berdasarkan kesepakatan yang tercantum dalam AJB, seharusnya Penjual bertanggung jawab atas kekurangan pembayaran pajak. Tidak dapat dipungkiri bahwa Bapak Ichsan tidak memiliki “senjata” untuk memaksa secara langsung agar penjual membayar pajaknya. Cara pertama yang dapat Bapaklakukan adalah melakukan pendekata ke penjual agar mau membayar pajak tersebut. Jalan terakhir adalah menggugat di pengadilan, meskipun cara ini memakan waktu lama.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  86. Selamat malam pa,
    Sebelumya saya adalah nasabah salh satu bank di JABAR. Saya mengajukan pinjaman melalui 2 tahapan. Tahapan 1 acc 500jt n tahapan ke 2 acc 350jt. Selang 1th 6bl usaha saya mulai pailit dan terjadilah tunggakan pembayaran angsrn. Dri total kedua pinjaman tsb sy harus membayar hmpr 20jt/bl. Saya pernah mengajukan permohonan penurunan angs menjadi 5jt/bl krn saya masih ada itikad baik utk membayar pinjaman tsb tpi dri pihak bank tdk mengacc yg ada tanah jaminan saya malah lgs dilelang tanpa ada persetujuan saya terlebih dahulu. Yg ingin sy tanyakan sah kan pelelangan tsb n upaya hukum apa yg hrs sy tempuh? Karna org yg mengaku pemenang lelang memaksa sy utk mengosongkan tanah jaminan 1mgg dri skrg. Terimakasih banyak. Sy tgg jawabanny

  87. Tanggapan

    Ibu Ratna,

    Secara umum dapat saya sampaikan bahwa salah satu upaya bank untuk mengamankan fasilitas kredit yang diberikan kepada debitur adalah dengan meminta agunan kebendaan, dalam hal ini tanah (rumah). Seorang debitur menyerahkan tanahnya ke bank sebagai agunan, kemudian bank dan debitur menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan Hak Tanggungan tersebut, bank berhak menjual agunan melalui lelang sebagai pelunasan dalam hal fasilitas kredit tersebut macet.

    Jadi, apabila fasilitas kredit macet, bank berhak menjual agunan dengan cara lelang tanpa meminta persetujuan terlebih dahulu dari Ibu Ratna. Seorang pembeli agunan melalui lelang dilindungi hak-haknya termasuk hak untuk menguasai tanah yang dijadikan objek lelang.
    Yang perlu Ibu lakukan adalah menghubungi bank dan menanyakan hasil penjulan lelang, apakah masih ada sisa atau tidak.

    Meskipun demikian, Ibu Ratna dapat menggugat bank apabila dalam proses eksekusi tersebut ada hal-hal yang dilanggar, atau Ibu Ratna belum pernah diberi peringatan oleh bank sebelumnya. Gugatan yang demikian tidak termasuk dalam bagian undang-undang Hak Tanggungan, tetapi bersifat umum.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  88. Selamat pagi pa, mohon maaf yang sebesar besarnya, bisa kirim ulang jawaban atas pertanyaan saya? Email ny kebetulan lupa pass. Terimakasih banyak.

  89. Aslam. Pak Ismail,

    salam kenal dari Hidayat di kalbar.
    Pak Ismail ada yang ingin saya tanyakan dan minta solusi:
    “Beberapa bulan lalu ada rekan kerja saya ingin berinventasi barang gaduhan dengan saya dengan sistem bagi hasil yang sudah kita sepakati, dimana investasi barang tersebut saya dipercayakan untuk mencari barang yang akan digaduh. Setelah saya mendapatkan barang yang akan dijadikan investasi, rekan kerja saya sdh deal dengan harga dan barang. serta memutuskan memberikan DP untuk barang tersebut.
    setelah melakukan pembayaran DP (barang belum lunas) dan barang sudah diambil untuk disimpan ditempat saya sebagai penggaduh. dipertengahan jalan tiba2 rekan saya dengan alasan berbagai macam tiba-tiba membatalkan perjanjian yang sebelumnya sdh disepakati padahal status barang saat itu belum lunas. karena pembelian barang tersebut atas nama saya maka sebara tidak langsung saya yang mnjadi tertagih oleh pemilik barang meski pemilik barang sudah tahu siapa pembelinya. dengan berat hati saya melunasi barang tersebut beserta mengembalikan sebagian modal ke rekan kerja. yang ingin saya tanyakan adalah:

    1. apakah rekan saya bisa saya tuntut dengan tindakan melanggar perjanjian? sedangkan perjanjian ini hanya lisan. saksi yang tahu hanya penjual barang?
    2. apakah saya berhak untuk tidak membayar modal rekan kerja saya , karena dia sudah melanggar kesepakatan?
    3. jika pemilik modal rekan kerja saya meminta barang yang ada untuk dijual sedangkan secara langsung uang saya juga tertanam dimodal tersebut. apakah saya bisa menolak?
    4. jika saya ganti dengan sistem angsur apakah dibolehkan secara hukum karena saya merasa modal yang saya keluarkan skrng ini sdh 50 % juga?

    mohon penjelasannya pak.

    terima kasih.

  90. Tanggapan

    Bapak Hidayatullah

    1. Setiap perjanjian yang dibuat oleh para pihak adalah mengikat dan berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Meskpiun perjanjian itu lisan, perjanjian itu sah secara hukum, dan Bapak dapat menggugat teman Bapak tersebut

    2. Modal kerja dari teman Bapak sudah masuk ke dalam harga pembelian barang sehingga seharusnya tidak dapat ditagih kembali

    3. Teman Bapak berhak meminta barang tersebut untuk dijual tetapi penjualannya harus bersama-sama dengan Bapak.

    4. Secara hukum boleh mengangsur sepanjang teman bapak tersebut sepakat.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  91. Assalamualaikum wr.wb, Pak Marzuki.
    Saya Nora

    Sy mendpt tugas mengenai masalah PTUN, namun sy masih blm mngerti mngenai masalah PTUN. Ada sebuah kasus menjlskan:
    Ada pasutri yg telah bercerai dan dlm putusan perceraian tersebut tidak mnyinggung msalah harta gono-gini. Nah, mreka ini mmiliki sebidang tanah.

    Kmudian, tanpa spengetahuan istrinya, si Suami scra pribadi meminjam uang Rp200.000.000 kpd Tn.X dgn jminan sertifikat tanah tersebut.

    Dlm pandangan SUAMI:
    1. Hutang-piutang ini tdk terdpt perjanjian utang-piutang dan kwitansi pnerimaan uang.
    2. Ternyata, Tn.X brhutang kpd bank dengn jaminan sertifikat Suami itu. Serta tanpa spengetahuannya, Tn.X telah mlakukan balik nama atas sertifikat tersbt.
    3. Krn Tn.X tidak dpt mlunasi hutangnya pd bank, scra otomatis tanah itu dilelang oleh bank. Drinya tidak terima karena sertifikat itu dianggap cacat hukum dan batal demi hukum.

    Dlm pndangan Tn.X:
    1. Dirinya tlh mngakui adanya utang-piutang dgn Suami dgn sertifikat tanah sbg jaminannya. Namun, Tn.X mngatakan bhwa telah trjadi penandatanganan surat kuasa menjual oleh Suami kpd dirinya dihadapan seorang notaris.
    2. Mnurtnya, scra subtansial masalah ini lebih mngacu pd msalah utang-piutang yg mana masuk k dlm hukum perdata. Sehingga kasus ni dianggap cacat hukum dan batal demi hukum.

    Finalnya adalh PTUN memenangkan pihak Tn.X. PTUN mnyetujui bhwa kasus ini lebh ke perdata yg mana masuk ke domain Pengadilan Negeri, bknnya k PTUN.

    Yg sy krng mngerti adalah:
    1. Setahu sy PTUN itu dpt mngurusi hukum perdata maupun hukum pidana. Nmn, knp malah lepas tangan masalh ini?
    2. Misalkan PTUN memang tdk mngurusi hukum perdata, knp PTUN tidak mlihat masalah “balik nama” sertifikat tnah tersebut? Harusnya itu ‘kan dapat membuat Suami memenangkn gugatan tersebut?

    Mohon bantuannya penjelasannya ya pak.. ^.^ Terima kasih banyak

  92. Tanggapan

    Ibu Nora

    Wa’alaykumussalam

    1. Menurut ketentuan perundang-undangan, Pengadilan Tata Usaha Negara bertugas dan berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan sengketa
    Tata Usaha Negara.

    Sengketa Tata Usaha Negara adalah sengketa yang timbul dalam bidang tata usaha negara antara orang atau badan hukum perdata dengan badan atau pejabat tata usaha negara, baik di pusat maupun di daerah, sebagai akibat dikeluarkannya keputusan tata usaha negara, termasuk sengketa kepegawaian berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

    Keputusan Tata Usaha Negara adalah suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi tindakan hukum tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final, yang menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan hukum perdata.

    Dengan demikian, PTUN tidak berwenang memeriksa, memutus, dan menyelesaikan perkara perdata maupun pidana.

    2. Di PTUN, yang menjadi Tergugat adalah pejabat tata usaha negara. Apabila Suami hendak menggugat masalah sertipikat tanah, maka seharusnya Suami menggugat pejabat pertanahan setempat melaluyi PTUN berkaitan dengan penerbitan sertipikat tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  93. Ass..
    Nma sy halqi

    Pak sy pnya mslah,1 tahun yg lalu ibuku meminjam uang sbsar 2 jta rupiah pda pamanku dgn cra ibuku menggadaikan sawahnya, tp beberapa blan kmudian pmanq menggadaikn sawah i2 kepada 0rg lain dgn meminjam uang sbesar 10 jta
    Prtanyaan saya.. Bagaimana dalil hukumnya dan s0lusi permasalahan ini jika ibuku ingin melunasi hutangnya, padahal pamanq juztru menggadaikn lg k 0rang lain

  94. Tanggapan
    Bapak Halqi

    Secara hukum jaminan sebenarnya jika tanah akan dijadikan jaminan maka pengikatannya bukan dengan gadai tetapi dengan Hak Tanggungan. Sebidang tanah hanya dapat dijadikan jaminan apabila pemberi jaminan adalah pemilik yang sah atas tanah tersebut.
    Dengan demikian, pemberian jaminan kepada orang lain oleh paman Bpk Halqi tidak dibenarkan karena:
    - Pemberi jaminan bukan pemiliknya
    - Jenis pengikatannya bukan Hak Tanggungan

    Solusinya adalah bicarakan hal ini dengan paman secara kekeluargaan agar tanahnya segera dikembalikan. Apabila tidak berhasil, temui pihak yang telah meminjamkan 10 juta ke paman dan sampaikan bahwa pemberian jaminan tersebut tidak sah.
    Apabila cara yang kedua tidak berhasil, maka jalan terakhir adalah dengan jalan hukum.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  95. terima kasih atas tanggapan pertanyaan saya terdahulu, sekarang ada pertanyaan baru, didalam desa Ex. transmigrasi ada tanah Restan yaitu tanah sisa pembagian untuk transmigran dan tanah restan tersebut telah disertifikatkan oleh kepala desa dulu atas nama anak-anaknya, legalkah penyertifikatan tersebut dan bagaimana prosedurnya yang benar dalam mengalihkan tanah restan menjadi hak milik, temima kasih.

  96. Tanggapan

    Pak Poniman

    Mengingat tanah restan tersebut adalah tanah yang dikuasai negara, maka setiap pihak yang berminat harus mengajukan permohonan kepada pemerintah. Dalam kasus yang Bapak sampaikan, saya belum mengetahui pasti dasar perolehan tanah oleh Kepala Desa tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  97. Assalamualaikum pak Ismail,

    Saya adalah karyawan kontrak di luar negeri dan istri saya adalah PNS.
    Kami mempunyai kredit di sebuah Bank dengan tujuan renovasi rumah. Jaminannya adalah sertifikat rumah tersebut, atas nama istri saya.
    Setelah lebih satu tahun kami mengajukan top-up kredit karena nilai rumah juga meningkat. Top-up tersebut telah disetujui/approved oleh Bank sejak awal tahun ini.
    Namun setelah beberapa lama tidak realisasi/pencairan dana, dan setelah kami desak, Bank mengakui bahwa sertifikat kami telah hilang di tangan Notaris dalam masa pemasangan APHT.
    Sebagai akibatnya, kami tidak dapat menerima pencairan dana dan bank sangat “menggantung” kami dengan tidak kunjung jelasnya sertifikat tersebut. Tentunya kami pun tidak dapat mengajukan take-over kredit ke bank lain karena sertifikat tersebut tidak ada.
    Bank pun tidak memberikan kompensasi apapun, meskipun secara lisan mereka menjamin sertifikat kami “1000% aman”, misalnya dengan pencairan terlebih dahulu, karena toh sertifikat itu masih di tangan Bank.
    Dampak dari masalah ini, saya kehilangan penghasilan selama beberapa bulan karena saya tidak bekerja hanya untuk mengurusi masalah ini. Ini terkait dengan ketidaktenangan saya dalam bekerja.
    Kami juga terpaksa meminjam ke tempat lain untuk memenuhi kebutuhan kami selama saya tidak bekerja, yang berarti beban semakin menumpuk, karena tempo hari kami sudah optimis akan menerima pencairan dana setelah adanya approval dari Bank.
    Ini berlangsung sudah lebih dari 6 bulan.
    Kami melakukan protes dengan tidak membayar kredit tersebut sementara waktu, namun resikonya kami bisa masuk ke Daftar Hitam (Blacklist) debitur (atau apalah istilahnya). Jadi akhirnya kami tetap harus membayar kembali agar nama kami aman.
    Di sinilah sulitnya/terjepitnya posisi kami.
    Kami membutuhkan dana, tapi tidak bisa karena yang akan dijadikan jaminan telah dihilangkan oleh bank. Sementara kami dituntut untuk membayar cicilan kredit sebelumnya.
    Sebagai konsumen/nasabah, kami merasa telah dirugikan, yang lucunya justru oleh hilangnya properti kami sendiri di tangan pihak lain.
    Saat ini saya telah bekerja kembali (di luar negeri) karena sepertinya tidak ada ujung penyelesaiannya.
    Saya berniat menggugat bank tersebut jika saya telah menyelesaikan kontrak kerja saat ini, dan menuntut ganti rugi atas dampak yang terjadi dari masalah ini, termasuk kerugian karena waktu dan pikiran saya tersita untuk masalah ini. Jalan negosiasi dan persuasif, termasuk surat komplain ke Bank setempat dan Pusat sudah kami tempuh.

    Pertanyaannya:
    1. Bisakah saya menggugat dalam masalah ini?
    2. Apa dasar hukum yang kuat dalam masalah ini yang bisa digunakan untuk menuntut Bank?

    Demikian mohon saran, opini, dan pendapat Pak Ismail.
    Mudah-mudahan Allah senantiasa memberikan perlindungan dan kemudahan kepada kita semua.

    Wassalam
    Satrio

  98. Tanggapan
    Wa’alaikumussalam

    Bapak Satrio

    1. Bapak dapat menggugat Bank dan Notaris atas kehilangan sertipikat tanah tersebut. Bank dan Notaris bertanggung jawab karena sertipikat tersebut telah bapak serahkan kepada mereka
    2. Dasar hukum adalah Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) , yaitu menghilangkan sertipikat bapak.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  99. Assalamualaikum.. Selamat siang pak, Ayah saya meninggal sejak bulan Januari 2013. Ayah saya meninggalkan seorang istri dan 1 anak perempuan. Beliau masih meninggalkan hutang di Bank sebesar sekian krn meminjam atas nama mama saya. Mama saya pun dalam kondisi sakit stroke dan saya masih kuliah. Adik laki2 papa saya berjumlah 2 orang dan memaksa meminta hak mereka. kami belum bisa memberikan krn kami masih harus melunasi hutang dan membiayai pengobatan mama serta biaya kuliah. salah satu adik papa masih memiliki hutang sebesar 250 jt yg tidak mau mereka bayarkan. akhirnya adik papa saya menjual tanah tanpa izin.
    Pertanyaannya :
    1. Apa dasar hukum yang kuat agar saya bisa menggugat mereka, karena kami sudah memberikan tanah yang lain untuk di jual berdasar kesepakatan bersama.

  100. Tanggapan

    Wa’alaikumussalam

    Mba Nia

    Sebelum menjawab pertanyaan Mba Nia, saya ingin bertanya:

    - tanah yang dijual oleh adik dari papa Mba Nia itu tanah siapa? kenapa sang adik Papa bisa menjual tanah tersebut? secara hukum hanya pemilik tanah yang bisa menjual tanahnya.

    Jika Mba Nia akan menggugat, maka dasar hukum adalah ingkar janji karena mereka sudah melanggar kesepakatan mengenai tanah mana yang akan dijual.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  101. Assalamu`alaikum,
    Maaf pa ismail, sy m bertanya lgi, tgl 10 juli sy n kaka sy dipanggl oleh pihak pengadilan krn ada laporan dri pihak pemenang lelang apa y namanany anmaning/teguran (mohn maaf bila salh menyebtkan). Yg sy kurg faham kenapa pihak bank bisa main lelang2 aja smntra pihak kami tetap ada kesanggupan bayar, trmksh

  102. Tanggapan

    Wa’alaikumussalam

    Ibu Ratna,
    Mohon maaf jika jawabannya terlambat mengingat kesibukan saya.

    Aanmaning atau teguran yang dimaksud dalam proses eksekusi biasanya dilakukan agar pihak debitur melunasi kewajibannya ke Bank sebelum lelang jadi dilaksanakan.

    Akan tetapi jika aanmaning tersebut berdasarkan laporan pemenang lelang, maka teguran tersebut adalah untuk pengosongan rumah.

    Bank akan melelang jika sampai suatu saat tertentu debitur dianggap tidak dapat lagi melunasi kewajibannya.

    Pertanyaannya, jika Ibu Ratna sanggup membayar, apakah kesanggupan tersebut pernah disampaikan ke bank sebelum lelang terjadi? Ada kemungkinan ketiak Ibu Ratna ke Bank untuk melunasi, proses lelang sudah berjalan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  103. Assalamu`alaikum
    selamat malam pak ismail,saudara mempunyai sedikit masalah mengenai sebidang tanah
    orang tua saudara saya saat masih bersama-sama mereka mengagunkan sertifikat tanah di sebuah bank swasta,
    bank swasta tersebut telah di likuidasi dan surat agunan tadi disita oleh juru sita tanah
    saat ini saudara saya ingin mengambil surat tanah tersebut
    tetapi ada kendala dimana kedua orang tuanya berpisah/cerai tanpa surat cerai resmi
    nama peminjam adalah ayah dan nama debitur adalah ibu
    menurut dr kantor sita untuk pembayaran dan pelunasan utang dan pengambilan surat
    harus membutuhkan tanda tangan ibu atau ayah
    lha kla misal sama saudara saya tanah tersebut diambil dengan tanda tangan ibu
    pertanyaan
    saudara saya ingin meminjam uang kepada saya untuk menebus anah tersebut dan separuh di berikan kepada saya sebagai pelunasan utangnya
    1. bisakah surat tersebut dijual dan dibalik nama tanpa sepengetahuan ayah
    kn ayah saudara termasuk penjudi ,ditakutkan kalau di beri tahu tanah tersebut akan
    di pergunakan untuk hal yang tidak benar
    2. semisal tidak di jual / dibalik nama tapi hanya di tebus saja di balai lelang
    dan disimpan apakah akan ada hukum yang kemudian hari menuntut ibu saudara krn
    menandatangi surat pembayaran,pelunasan dan pengambilan secara sepihak (tanpa
    sepengetahuan ayah )
    3. dan bilamana sesuatu hal buruk yg terjadi (semisal ayah saudara meninggal) apakah bisa
    dibalik nama tanpa ada surat jual beli
    4. bilamana saya meminjamkan uang kepada saudara saya untuk menebus tanah tersebut
    dan ditukar akte tanah tp atas nama ayah saudara
    bisakah di kemudian hari ayah saudara saya meminta surat tanah itu kembali krn atas
    namanya,atau adakah cara untuk membalik nama tanah tersebut krn pihak ibu dan saudara
    tidak ingin ayah mereka mengambil tanah itu lagi
    terima kasih

  104. Tanggapan
    Wa’alaikumussalam

    Bapak Bambang

    Dari informasi yang Pak Bambang sampaikan dapat saya ringkas sebagai berikut:
    a. Pemilik Tanah adalah Ayah dari saudara (AYAH) atau sertipikat atas nama AYAH, peminjam adalah Ibu dari saudara (IBU)
    b. Sertipikat tanah sekarang ada pada bank atau disita bank

    Jawabn saya sebagai berikut:

    1. Apabila AYAH akan menjual tanah, maka diperlukan persetujuan IBU jika tanah tersebut sebagai harta bersama perkawinan.
    2. Jika bank atau balai lelang mengizinkan pengambilan sertipikat tanah tanpa persetujuan AYAH, maka pengambilan oleh IBU tidak melanggar hukum

    3. Jika pemilik tanah atau nama pada sertipikat tanah adalah AYAH sedangkan AYAH meninggal dunia, IBU dan Ahli waris lain dapat menjual tanah . untuk balik nama harus menggunakan akta jual beli

    4. Untuk peralihan atau jual beli tanah harus dengan akta jual beli tanah yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. AYAH berhak meminta sertipkat tanah jika belum ada perjanjian pengalihan/jual beli tanah.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  105. Yth Bp Ismail,
    mertua saya memegang sertifikat rumah milik / atas nama suami saya dan tidak mau mengembalikan dengan alasan suami saya masih belum dewasa. padahal usia suami saya sudah 42 tahun. dan bila nanti andaikata mertua saya itu meninggal, maka sertifikat itu akan dititipkan kpd kakak suami saya.
    yang menjadi pertanyaan, apakah kami bisa mengambil tindakan hukum atas perbuatan mertua saya ini? mengingat rumah tersebut dibeli dengan uang beliau.
    terimakasih

  106. Tanggapan

    Ibu Kartika Sari

    Ada dua hal yang menjadi perhatian dalam masalah yang ibu tanyakan yaitu:
    1. Tentang Kedewasaan:

    Mengingat usia suami ibu sudah 42 tahun, dan statusnya juga sudah menikah, maka suami ibu adalah termasuk kategori dewasa

    2. Tentang Hukum Kepemilikan atas Tanah

    Jika tanah yang ibu maksudkan adalah hadiah dari mertua kepada suami ibu, maka harta tersebut berada dalam penguasaan suami ibu, dan tidak termasuk dalam harta bersama perkawinan.

    Meskipun tanah itu dibeli dari uang mertua, secara hukum tanah itu milik suami ibu, dan suami ibu-lah yang berhak atas tanah tersebut. Pihak lain, termasuk mertua dan kakak dari suami, tidak berhak atas tanah tersebut.

    Apabila suatu saat (maaf) misalnya suami ibu Kartika meninggal dunia, maka tanah tersebut menjadi harta warisan suami ibu kartika , dan menurut hukum Islam pihak yang berhak selaku ahli waris adalah isteri, anak-anak dan oramg tua.

    Apabila mertua ibu Kartika meninggal dunia, tanah milik suami ibu Kartika bukan harta warisan dari mertua ibu Kartika sehingga sertipikatnya harus diserahkan ke suami ibu Kartika.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  107. mau konsultasi pak is yang bijaksana, saya setahun yang lalu meminjamkan agunan kepada bos saya guna penambahan agunan dikarenakan agunan yang pertama kurang apabila untuk penambahan pinjaman, dan kami sepakat 1 tahun sertifikat saya untuk agunan itu akan dikembalikan dengan surat pernyataan. tapi sampai saat ini sudah lebih dari 1 bulan dari pernyataannya.sampai pihak bank akan memberikan menyegel rumah saya. apa yang harus saya lakukan bapak, terima kasih minta solusinya.

  108. Tanggapan

    Bpk Maman,

    Sepanjang sertipikat milik Pak Maman dijaminkan sesuai dengan hukum yang berlaku, maka bank berhak untuk mengeksekusi tanah tersebut apabila debitur (boss) ingkar janji atau kredit macet. Yang dapat dilakukan oleh Pak Maman adalah meminta pertanggungjawaban boss pak Maman agar melunasi hutangnya di bank dan menarik kembali sertipikat Pak Maman.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  109. assalaamu’alaikum wr. wb

    saya mohon bantuan dan sarannya dari bpk ismail…

    saya merasa tertipu oleh kakak ipar saya dan temannya .. kronolodginya seperti ini:

    ketika saya sedang mengalami kesulitan ekonomi… tiba2 kakak ipar saya dan temannya menawarkan kontrak kerjasama dngn rumah makan AMPERA.. saat itu saya tidak ada modal sepeserpun.. akhirnya kakak ipar saya menyarankan dan membujuk saya, ya sudah klo tidak ada modal bagaimana klo sertifikat rumah ini di kontrakan saja sama teman saya selama 5 th.. dan teman saya akn memberikan ke untungan 2 jt / bulannya, klo mau nnti saya yang akan urusin yang penting ada seritifikat rumah nya.

    keesokan harinya kakak saya dtg ke rumah dan langsung membawa saya ke NOtaris.. alasannya mau di balik nama sertifikatnya atas nama temannya… seolah2 rumah saya ini di beli oleh temannya.. dan AKAN DI JAMINKAN KE BANK… dan hasilnya akan di tambahkan modal untuk rumah makan tsb.
    setelah selesai di notaris saya berharap Kerjasama nya Lancar dan tidak ada kendala…

    Setelah ada kabar pencairan dari bank tsb… Rumah saya yang di jaminkan ke bank Cairnya
    Rp. 500 jt … setelah pencairan tsb saya tidak dikasih uang sepeserpun.. oleh kakak ipar dan tmnnya itu..

    kemudian saya bertanya kpd mereka klo janji yang 2 juta perbulannya bagaimana?
    mereka menjawab Pasti akan di bayar…

    kemudian saya tunggu dari mulai bulan pertama juni 2011 sampai saat ini juli 2013 mereka tidak membayar kewajibannya kepada saya.. kepada Pihak Bank pun tidak mereka CICIL..,

    akhirnya saya cek … dan setelah saya Cek … ternyata Uang yang mau di kerjasamakan tsb… tidak di pakai untuk kepentingan Rumah Makan… Dan saya pertanyakan kepada mereka Di kemanakan Uang yang sebesar itu…?? mereka tidak menjelaskan apapun kepada saya.

    terus saya kejar mereka dan di buatlah perjanjian Cuman 1 th saja sertifikat saya di kontrakan….
    perjanjian tersebut di setujui dan di tandatangani di atas materai 6000 pada th 2011 dan berakhir th 2012

    karena mereka CACAT JANJI..
    pada akhirnya Pihak bank kerumah dan mengancam kepada saya kalau bulan ini tidak di lunasi..
    maka bulan depan rumah ini akan di masukan ke pelelangan…

    saat ini saya dan istri saya panik HARUS BAGAIMANA supaya masalah saya ini dpt terselesaikan dan sertifikat rumah saya bisa kembali lagi ke tangan saya? sedangkan orang yang memakan uang saya tidak jelas tempat tinggalnya? saat ini pembeli rumah yang aslinya sedang menunggu dan memberikan tawaran 500 jt… tp saya tangguhkan karena Saat ini sertifikat rumah nya masih di bank….

    MOHON SOLUSINYA BAPAK…..
    saya tidak mau klo rumah saya di sita oleh pihak Bank…

  110. Tangapan

    Wa’alaikumussalam

    Bapak Bery

    Secara perdata, rumah tersebut memang terbukti atas nama teman dari kakak ipar Bapak Bery. Bank juga berhak menyita rumah tersebut jika fasilitas kredit yang dijamin dengan rumah tersebut menjadi macet.
    Untuk mencegah terjadinya penyitaan, maka Pak Bery harus melaporkan peristiwa ini ke Polisi berupa penipuan. Bahwa pak Bery telah ditipu sehingga rumah tersebut beralih ke atas nama teman dari kakak ipar Pak Bery.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  111. Selamat malam pak,saya mau tanya soal hukum 2 bulan yg lalu saya ada jual tanah berikut bangunan luas tanah disertifikat sebesar 316 m setelah ajb dan sertifikat sdh balik nama ke sipembeli, sipembeli mengukur ulang tanah tersebut ternyata berkurang 56 m sipembeli ini mau menuntut saya bagaimana itu pak hukumnya mengingat saya sdh ajb dan sertifikat sudah balik nama ke sipembeli saya juga Tdk tau kalau tanah itu kurang dari yang tertera disertifikat krn saya tidak mengukur tanah tersebut saya tidak bermaksud menipu krn saya jual berdasarkan sertifikat katanya dia mau menuntut berdasarkan kwitansi yg saya ttd bahwa saya sudah menerima pembayaran mohon bagaimana. Saran bapak untuk kasus seperti ini atas perhatiannya saya ucapkan trimakasih

  112. Tanggapan
    Ibu Putri

    Transaksi jual beli tanah adalah transaksi yang bersifat terbuka dan jelas, artinya benda yang menjadi objek jual beli terlihat jelas keberadaan, bentuk dan ukurannya. Ketika Penjual menunjukkan lokasi tanah kepada Pembeli dan menyebutkan ukuran atau luas tanah tersebut, pada saat itu juga apabila pembeli ragu dengan luas tanah, maka pembeli berhak mengukur ulang luas tanah.

    Apabila pembeli tidak mengukur ulang, berarti pembeli sudah sepakat dengan ukuran yang disebutkan oleh penjual sebagaimana tercantum dalam sertipikat tanah. Dengan demikian jika dikemudian hari terdapat perbedaan luas antara yang tercantum di sertipikat dengan keadaan yang sebenarnya, maka pembeli tidak dapat menuntut penjual karena sejak awal pembeli tidak menggunakan haknya untuk mengukur ulang.

    Selain itu, perbedaan luas yang terjadi adalah luas yang tercantum dalam sertipikat dengan luas hasil pengukuran pembeli. Sepanjang penjual telah menyebutkan luas yang sama dengan luas di sertipikat, maka penjual tidak dapat disebut telah melakukan penipuan, karena luas tersebut tercantum dalam dokumen resmi. Misalnya, di sertipikat tercantum 316 M2, lalu Penjual menyebut bahwa luas tanah adalah 316 M2, maka penjual tidak menipu.

    Yang biasa terjadi adalah kesepakatan penjual dan pembeli dengan klausul: “apabila luas tanah berbeda dengan hasil pengukuran Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran Badan Pertanahan Nasional dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling menggugat. Klausul ini biasanya ada di AJB pasal 4. Jadi yang dijadikan pedoman adalah pengukuran BPN.

    Perlu diperhatikan pula, apakah pengukuran yang dilakukan pembeli itu sudah benar? Dapat terjadi pembeli tidak akurat dalam mengukur tanah.

    Kesimpulannya, pembeli tidak berhak menuntut ganti rugi karena sejak awal pembeli telah sepakat dengan kondisi tanah yang dijual termasuk lokasi, bentuk dan ukuran.

    Akan tetapi ada juga jalan tengah, atas dasar kebaikan penjual dan menjaga hubungan baik, penjual dapat mengembalikan uang seukuran 56 M2. Tetapi ini semata-mata unsur untuk menjaga hubungan baik saja.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  113. Bapak Ismail yang terhormat
    saya membeli sebidang tanah dan bangunan,katakanlah dari si A, dia(si A) membeli tanah tersebut dari si B dan ada AJB nya tapi tidak ada sertipikat…belakangan saya baru tahu bahwa si B menjual tanah & rumah tsb karna terpaksa,dia terlilit hutang kepada si A..katakanlah rumah itu jaminan hutangnya kepada si A…pertanyaan saya : bisakah penjual pertama (si B) menggugat tanah yang saya beli ke si A yang baru ada AJB saja??…karna dia sangat berambisi memiliki kembali rumah tsb…atas jawabannya saya ucapkan terima kasih…dan semoga ALLOH SWT membalas kebaikan bapak

  114. Tanggapan

    Bapak Hasan Basri

    Akta Jual Beli merupakan bukti telah dilakukan pemindahan hak atas tanah. Sepanjang Akta Jual Beli yang ditandatangani oleh A dan B dibuat dihadapat Pejabat Pembuat Akta Tanah dan memenuhi persyaratan yang diatur dalam perundang-undangan, maka jual beli dari B ke A adalah sah. Adanya sebab hutang B kepada A bukan alasan yang dapat membatalkan jual beli yang telah dilakukan. Karena jual belia B ke A adalah sah, maka A berhak menjual ke Bpk Hasan Basri.

    Apabila B sebelumnya menjaminkan tanah tersebut ke A, maka agar jaminan itu bernilai secara hukum harus dibuktikan dengan Sertipikat Hak Tanggungan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  115. Pak Ismail Saya mau tanya

    Saya jual beli tanah dengan teman baik saya , kita sudah buat surat perjanjian di atas materai saja tapi untuk ke notarisnya belum .Pada saat ini teman saya lagi pulang kampung…apabila mau bikin surat kuasa melalui notaris bisa gak tanpa teman saya ( penjual )

  116. Tanggapan

    Bapak Ilham

    Jual beli tanah harus dibuktikan dengan akta jual beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jika Akta tersebut belum dibuat maka peralihan tanah tidak memeuhi ketentuan hukum pertanahan dan kedudukan Bpk Ilham selaku pemblei adalah lemah.

    Jika teman bapak (penjual) akan membuat surat kuasa jual, maka suerat kuasa tersebut harus dibuat dihadapan notaris, dan dapat dilakukan di mana saja tanpa kehadiran Bpk Ilham.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  117. Tanggapn

    Bapak Yoedha

    Jika bapak ingin melihat sertipikat tanah yang sedang dijadikan jaminan kredit pada bank, pada dasarnya tidak ada aturan yang berlaku umum untuk hal tersebut. Jika sertipikat disimpan di bank, maka Bapak harus mengajukan permohonan ke bank untuk melihat fisik sertipikat, selain itu harus dijelaskan juga hubungan hukum antara napak dengan sertipikat tersebut. Jika bapak adalah pemilik, maka bank dapat memberi izin agar bapak dapat melihat sertipikat tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  118. Pa Ismail yang s aya hormati,

    saya membeli sebuah rumah dengan cara mencicil ke pada penjual selama 15 thn. Saat ini cicilan rumah sudah memasuki tahun kedua. Namun di karenakan ke awaman saya mengenai jual beli, saya tidak membuat perjanjian jual beli. Dan saat ini si penjual sedang dalam proses mengagunkan rumah beserta tanah yang saya beli tersebut ke pihak bank.

    Pertanyaan saya :

    1. Bila saya membuat surat perjanjian jual beli diatas materai, apakah surat perjanjian
    tersebut mempunyai kekuatan hukum?

    2. Apakah bisa / di bolehkan rumah & tanah yang sudah di perjualbelikan dengan cara mencicil
    tersebut di agunkan oleh si penjual ? bagaimana hukumnya ?

    3. Apakah di perbolehkan bila saya mengembalikan rumah beserta tanah tersebut dan meminta
    kembali biaya yang sudah saya keluarkan ?

  119. Tanggapan

    Bapak Annas

    Dalam jual beli yang paling penting adalah, kapan hak kepemilikan tersebut beralih dari penjual ke pemilik?

    Ada dua jenis peralihan, yaitu:

    a. Hak milik beralih pada saat dicapai kesepakatan jual beli dengan cicilan.

    Apabila penjual dan pembeli sepakat dengan jenis peralihan ini, maka tanah tersebut menjadi milik pembeli sejak awal perjanjian meskipun harga jual tanah belum dilunasi. Misalnya, tanggal 2 Januari 2013 disepakati A menjual kepada B dengan harga Rp 12 Juta, pembayaran dicicil selama 12 bulan. Maka sejak tanggal 2 Januari 2013 tersebut tanah telah menjadi milik B meskipun belum dilunasi. Dalam transaksi ini, dibuat Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada tanggal 2 Januari 2013, dan dibuat perjanjian hutang sebesar Rp 12 juta.

    b. Hak milik beralih setelah cicilan dilunasi.

    Dalam perjanjian ini, penjual belum mengalihkan hak atas tanah kepada pembeli, meskipun secara fisik mungkin tanah sudah ditempati oleh pembeli. Misalnya: Tangggal 2 Januari 2013 disepakati harga jual Rp 12 juta, dicicil 12 bulan. Hak milik beralih setelah cicilan lunas. Selama cicilan belum lunas, tanah masih milik penjual, meskipun secara fisik pembeli sudah dizinkan untuk menggunakannya.

    Menjawab pertanyaan Bapak, maka jawaban saya adalah dengan mengacu pada dua jenis peralihan yang saya sebutkan di atas.

    1. Perjanjian jual beli di atas meterai bukan dokumen yang kuat dalam peralihan hak atas tanah. Peralihan hak atas tanah harus dibuktikan dengan Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta tanah. Kepemilikan tanah baru beraliha jika sudah ada AJB.

    2. Jawaban atas pertanyaan yang kedua, mengacu pada penjelasan saya tentang kapan beralihnya hak milik? Jika hak milik sudah beralih (butir a) maka penjual tidak boleh mengagunkannya kepada pihak lain. Tetapi jika hak milik masih atas nama penjual, penjual nerhak mengagunkannya

    3. Jika ada bukti yang cukup, bapak bisa meminta agar seluruh biaya/pembayaran dikembalikan.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Mazruki

  120. Assalamualaikum,
    Bapak, saya seorang single yang berencana membeli rumah dengan cara mengangsur langsung ke penjual. Kebetulan penjual tersebut adalah kenalan orang tua saya. Si penjual menawarkan untuk membeli rumahnya dengan cara memberi DP 30 juta dan diangsur tiap bulannya sebesar 2 juta. Ukuran rumahnya tidak besar, hanya 3 x 10, 2 lantai saja. Saya belum memfollow up kembali berapa tahun cicilannya karena saya masih belum tahu hukum mengangsur langsung ke penjual (tanpa KPR). Oh ya bapak, saat ini saya baru saja keluar dari pekerjaan, jadi untuk KPR sepertinya tidak mungkin. Mohon pencerahannya apa yang harus saya lakukan sesuai hukum.
    Terima kasih atas bantuannya.
    Wassalamualaikum wr wb

  121. Tanggapan

    Ibu Khadijah

    Wa’alaikumussalam

    Ada dua jenis peralihan, yaitu:

    a. Hak milik beralih pada saat dicapai kesepakatan jual beli dengan cicilan.

    Apabila penjual dan pembeli sepakat dengan jenis peralihan ini, maka tanah tersebut menjadi milik pembeli sejak awal perjanjian meskipun harga jual tanah belum dilunasi. Misalnya, tanggal 2 Januari 2013 disepakati A menjual kepada B dengan harga tertentu, pembayaran dicicil selama 12 bulan. Maka sejak tanggal 2 Januari 2013 tersebut tanah telah menjadi milik B meskipun belum dilunasi. Dalam transaksi ini, dibuat Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah pada tanggal 2 Januari 2013, dan dibuat perjanjian hutang sebesar sisa harga setelah dikurangi DP.

    b. Hak milik beralih setelah cicilan dilunasi.

    Dalam perjanjian ini, penjual belum mengalihkan hak atas tanah kepada pembeli, meskipun secara fisik mungkin tanah sudah ditempati oleh pembeli. Misalnya: Tangggal 2 Januari 2013 disepakati harga jual tertentu, dicicil 12 bulan. Hak milik beralih setelah cicilan lunas. Selama cicilan belum lunas, tanah masih milik penjual, meskipun secara fisik pembeli sudah dizinkan untuk menggunakannya. Untuk jenis ini, pertama dibuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli, setelah lunas , dibuat Akta Jual Beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
    Jadi, silakan Ibu berbicara dengan penjual mengenai dua pilihan di atas. Yang terpenting adalah ada dokumen perjanjian yang mengikat dua pihak (pembeli dan penjual).

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  122. Assalamualaikum pak..
    Sebelumnya saya mohon dengan sangat kpd bapak,agar pertanyaan saya di jawab oleh bapak..

    Kasusnya seperti ini:
    1.Tante saya meminjam uang ke Bank dengan salah satu persyaratan yg palsu.. Yaitu SPPT tanah yg di gadaikannya di rubah namanya dari atas nama alm. kakek saya menjadi nama dia tanpa ada persetujuan nenek saya (ahli waris dari kakek/suaminya).Sedangkan yg asli masih di pegang oleh nenek saya. Bagaimana kekuatan hukumnya SPPT itu??

    2. Nenek saya tidak tau soal pemalsuan SPPT Tanah ini..Juga beliau tidak tau kalo barangnya digadaikan..sekarang tante saya tidak sanggup membayar setorannya ke bank..macet total..Tp pihak bank sekarang malah menagih setorannya kpd nenek saya dgn ancaman kalo tdk sanggup membayar setoran.. Rumah/Tanah rumah yg di gadaikan akan disita.. Menurut Hukum,apakah cukup kuat pihak Bank untuk menyita Rumah/Tanah Rumah yg di gadaikan..??sementara SPPT yg diserahkan ke bank adl palsu..dan yg asli masih di pegang nenek saya..

    Terima kasih..

  123. Tanggapan

    Bapak/Ibu Uzi

    Wa’alaikumussalam

    Sepanjang pengetahuan saya, SPPT adalah Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang. SPPT bukan bukti pemilikan atas tanah. Justru yang menjadi pertanyaan saya adalah, jika hanya berbekal SPPT, mengapa bank mau menerima SPPT sebagai jaminan? Bukti pemilikan adalah sertipikat tanah. Dengan adanya sertipikat tanaah lalu dibuat Akta Pemberian Hak Tanggungan dan diterbitkanlah Sertipikat Hak Tanggungan. Jika tidak ada Sertipikat Hak Tanggungan maka penjaminan tidak sah

    Bank tidak berwenang menyita karena pemberian jaminan tersebut tidak sah.
    Selain itu, pemalsuan SPPT merupakan tindak pidana sehingga semakin kuat bagi Bapak/Ibu Uzi untuk mencegah penyitaan oleh bank.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  124. Harap maklum saya orang awam masalah pinjam meminjam uang di bank.. :)
    Terima kasih atas jawabannya..Sangat bermanfaat sekali Pak Is.. Assalamualaikum Wr Wb

  125. assalammualaikum bpk ismail..
    saya syaiful…ingin bertanya mengenai surat tanah…
    2 tahun yang lalu saya menyerahkan akte tanah pada notaris untuk dibuatkan sertifikat hak milik
    yang ingin saya tanyakan adalah:
    1.apakah perlu memakan waktu lama untuk mengurus itu, yang memerlukan waktu 2 tahun?
    2.dimana saya bisa cek surat tanah saya bila mana ada kejanggalan ( selain notaris)?

    Terima kasih

  126. Tanggapan

    Bapak Syaiful

    Wa’alaikumussalam

    Dalam hukum pertanahan, proses yang dilakukan terhadap tanah-tanah yang belum ada sertipikatnya disebut “Pendaftaran Tanah”.

    Jenis pendaftaran tanah:
    Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.

    Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
    Saya menduga proses yang Bapak maksud adalah Pendaftaran Tanah Secara Sporadik.

    Berkaitan dengan jangka waktu pendaftaran tanah, maka jangkat waktu yang dibutuhkan adalah 98 (Sembilan puluh delapan) hari. Ketentuan mengenai jangka waktu ini dapat dilihat di

    Apabila Bapak ingin melakukan pengecekan, silakan Bapak datang langsug ke Kantor Pertanahan tempat lokasi tanah berada.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  127. Malam pk’Ismail,
    Saya pernah berkerja disalah satu perusahaan swasta pada tahun 2012 yang bergerak dibidang ekspor-import dijakarta. Kebetulan posisi saya sebagai operasional lapangan. Nah,saya diberi pinjam sepeda motor dari perusahaan tsb. Setelah tugas saya selesai,motor itu memang harus dibawa pulang. Singkat kata,setelah saya baru kerja diperusahaan itu kurang lebih 2 bulan motor itu hilang ditempat saya tinggal. Saya baru sadar setelah saat saya mau bangun dipagi hari,ternyata motor hilang. Nah,saya lapor kepolsek matraman,niat untuk buat surat kehilangan. Nah,sudah sampai ditempat saya berkerja,saya lapor sama bos. Ternyata bos saya tidak percaya,dia malah bilang kalau saya sudah kerja sama dengan pencurinya. Saya bilang,kalau tidak percaya saya sudah lapor kepolisi. Lalu bos bilang “untuk apa lapor ke polisi,yang ada keluar duit lagi”. Tapi gaji saya dipotong @ Rp.200.000,- tiap bulan. Tapi saya baru masuk sampai hari ini baru 600 ribu. Karena saya masih sakit hati dibilang saya pencurinya,trus saya sudah kong kalikong. Akhirnya saya mengundurkan diri 1bulan berikutnya dari perusahaan itu. Tapi Ijazah saya masih ditahan sama bos saya.
    Pertanyaan saya, apakah dengan saya dituduh mencuri tanpa bukti sudah termasuk mencemarkan nama saya,mohon jawabanya pak’Ismail. Terima kasih sebelumnya.
    Selamat malam.

  128. Tanggapan

    Bapak Andre

    Pada dasarnya setiap tuduhan harus disertai bukti. Menuduh tanpa bukti bisa termasuk mencemarkan nama baik. Akan tetapi Bpk Andre harus mempunyai bukti atau saksi bahwa boss telah mencemarkan nama baik dengan meuduh bapak kongkalikong.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  129. Assalam mualaikum..
    Terima kasih atas balasannya..
    Setelah telusuri dokumen tanah yg ingin disertifikat hilang dinotaris dengan alasan kemalingan..
    Sedangkan saya tidak mempunyai copy annya..
    Terus apa yang harus saya lakukan?
    bagaimana saya membuat dokumen yang hilang tersebut agar disertifikatkan?
    terima kasih

  130. Tanggapan

    Bapak Syaiful

    Wa’alaikumussalam

    Mengenai dokumen-dokumen yang hilang, bapak sebaiknya mengingat kembali dokumen apa saja yang pernah bapak berikan kepada notaris. Selanjutnya bapak meminta notaris untuk membuat laporan hilang ke kepolisian dengan menyebutkan dokumen apa saja yang hilang. Dengan berbekal laporan hilang dari kepolisian, bapak menghadap ke instansi terkait untuk meminta dibuatkan duplikat atas dokumen yang hilang. Misalnya, jika yang hilang adalah bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, maka Bapak dapat meminta dibuatkan duplikat dari kantor PBB, demikian juga dengan dokumen-dokumen lainnya.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  131. Siang,saya ingin menanyakan masalah ajb. Apakah ajb ada batas waktunya? Apakah bila lewat 7 hari sejak ajb ditandatangani, sudah hrz ddaptar k kantor pertanahan setempat?apakah wajar jika kantor tersebut menolak ajb yg dibuat bukan pada tahun berjalan dan harus dibuat ajb yg tahun terkini supaya bisa dproses balik namany? Trims

  132. Tanggapan

    Ibu Rere

    Pada dasarnya AJB itu tidak ada batas waktunya. AJB merupkan akta yang membuktikan telah terjadinya pemindahan hak dari penjual ke pembeli. Jangka waktu 7 (tujuh) hari adalah jangka waktu bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk menyampaikan akta yang dibuatnya (AJB) kepada Kantor Pertanahan. Jika melebihi 7 (tujuh) hari, PPAT terkena sanksi. Tetapi tidak ada ketentuan tertulis bahwa jika lebih dari 7 (tujuyh) hari AJB menjadi tidak berlaku.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  133. Tanggapan

    Ibu Rere

    Pada dasarnya AJB itu tidak ada batas waktunya. AJB merupkan akta yang membuktikan telah terjadinya pemindahan hak dari penjual ke pembeli. Jangka waktu 7 (tujuh) hari adalah jangka waktu bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk menyampaikan akta yang dibuatnya (AJB) kepada Kantor Pertanahan. Jika melebihi 7 (tujuh) hari, PPAT terkena sanksi. Tetapi tidak ada ketentuan tertulis bahwa jika lebih dari 7 (tujuyh) hari AJB menjadi tidak berlaku.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  134. Siang pak
    Pak apakah pihak bank bisa mengeksekusi jaminan sedangkan jaminan tersebut belum beres di notaris di karnakan kelengkapan berkas untuk persertifikatan jaminan tersebut tidak lengkap
    Notaris ceroboh karena berani mengeluarkan covernote sebelum kelengkapan berkas benar2 lengkap..mohon di jawab ya pak is

  135. Tanggapan

    Bapak Riki,

    Mungkin yang dimaksud adalah jaminan berupa tanah dan bangunan. Tanah dan Bangunan dapat dijadikan jaminan hutang dengan menggunakan Hak Tanggungan.

    Agar Hak Tanggungan bernilai sebagai jaminan, maka harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:

    UU Hak Tanggungan
    Pasal 13
    (1) Pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
    (2) Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak
    Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2), PPAT wajib mengirimkan
    Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan
    kepada Kantor Pertanahan.
    (3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan oleh
    Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku-tanah Hak Tanggungan dan mencatatnya
    dalam buku-tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan serta menyalin
    catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
    (4) Tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) adalah
    tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
    pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, buku-tanah yang
    bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.
    (5) Hak Tanggungan lahir pada hari tanggal buku-tanah Hak Tanggungan sebagaimana
    dimaksud pada ayat (4).

    Jadi, apabila dokumen belum lengkap, maka Hak Tanggungan belum lahir. Dengan demikian, eksekusi tidak dapat dilaksanakan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  136. Selamat Malam Pak Is ysh..

    Ada yg ingin saya tanyakan:
    1) Apakah bank dapat melakukan eksekusi hak tanggungan terhadap agunan nasabahnya yang telah meninggal dunia?? (nasabah tsb di tengah jangka waktu kredit meninggal dunia sehingga kreditnya macet, kemudian Nasabah tidak dicover asuransi jiwa dan nasabah belum pernah menikah serta tidak memiliki anak)

    2) Apakah surat kuasa menjual (tanah) dibawah tangan (bukan notariil) memiliki kekuatan di mata hukum?

    Terima kasih sebelumnya pak Is, semoga pak Is semakin jaya

  137. Tanggapan

    Bapak Rosyid

    1. Menurut hukum, setiap orang yang berhutang wajib mengembalikan atau melunasi hutangnya. Apabila orang yang berhutang meninggal dunia, maka ahli waris yang berhutang berkewajiban melunasi hutang yang meninggal, kecuali jika ada ahli waris yang menolak warisan.

    Pasal 1100 Kitab UU Hukum Perdata:
    “Para ahli waris yang telah bersedia menerima warisan, harus ikut memikul pembayaran utang, hibah wasiat dan beban-beban lain, seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan itu.”

    Selain itu dalam peminjam meminjam uang biasanya disyaratkan adanya agunan. Apabila ada agunan maka untuk melunasi kewajiban hutang debitur yang meninggal dunia, maka agunan terlebih dahulu dieksekusi sebagai pelunasan. Jika nilai agunan tidak cukup untuk melunasi hutang, ahli waris wajib menanggung sisa kewajiban.

    2. Setiap surat kuasa, notaril maupun di bawah tangan, sepanjang dibuat sesuai dengan ketentuan perundang-undangan, maka surat kuasa tersebut sah. Akan tetapi terhadap surat kuasa di bawah tangan harus dibuktikan dengan bukti-bukti pendukung untuk menguatkan surat kuasa tersebut. Berbeda dengan surat kuasa notaris yang tidak memerlukan bukti tambahan lainnya. Dengan mengacu pada pertimbangan tersebut, maka surat kuasa di bawah tangan, meskipun sah secara praktek tidak digunakan untuk transaksi jual beli tanah. Jadi, karena secara hukum tidak mudah membuktikan kebenaran surat kuasa di bawah tangan, maka biasanya untuk transaksi tanah digunakan kuasa notaril.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  138. saya perna menandatangani perjanjian hutang pd seorang peminjam uang yang tidak saya pakai uangnya hanya karena saya sebgai perantara sementara si pemilik uang mengetahui sebenarnya yang memakai uang tersebut namun dia ttp ingin saya membayar utang tersebut… dan saya mengwtahui mereka (pemilik uang dan pemakai uang) secara sembunyi2 melakukan perjanjian tanpa sepengetahuan saya.. segingga nominal hutang menjadi bertambah… sehingga saya mengajukan somasi melakui pengacara atas tindakan mereka yang sebenrnya mengetahui saya tidak memakai uang tersebut..apa hukumnya dalam islam..apakah saya harus menepati perjanjian yang saya buat dengan dia pemilik utang atau langkah saya benar melakukan somasi karna saya merasa tidak menggunakan dan dirugikan secara materi yang jmlhnyaztidak sedikit..trimakasihxsebelumnya

  139. Tanggapan

    Bapak/Ibu Sinew

    Mohon maaf, dalam forum ini saya tidak dapat menjawab pertanyaan Bapak/Ibu yang berkaitan dengan hukum Islam karena secara profesi dan keilmuan, hukum Islam bukan termasuk keahlian saya.

    Secara umum dapat saya tanggapi bahwa setiap perjanjian harus ditepati sesuai dengan apa yang diperjanjikan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  140. assalammualaikum

    Bapak, saya ingin menanyakan tentang pemalsuan tanda tangan lurah serta stempel desa guna pembuatan letter c. yang bertanda tangan disitu termasuk saya, tetapi saya tidak mengetahui kalau tanda tangan lurah dan cap desa itu palsu.

    saat itu saya ada kebutuhan untuk meminjam uang di suatu bank, dengan jaminan sertifikat. tetapi oleh marketingnya disuruh untuk pake letter c, karna keterbatsan waktu jadi saya putuskan saya pasrahkan ma marketingnya aja.

    saya juga dah memberi tahu dia nama lurah,kadus berserta alama rumahnya, dan akhirnya kredit saya cair. dan dah berjalan cukup lama. tetapi kemarin dari bank terjadi audit, sehingga letter c yg dibuat oleh marketing itu palsu.

    dan pihak dari lurah tidak terima akan hal itu, dan akan diproses melalui jalur hukum

    maaf bapak…..
    saya mo nanya, status sy disini gimana? pdhl saya ikut menanda tangani surat yang ternyata palsu.

    terimakasih, dan mohon penjelasannya

  141. Tanggapan

    Wa’alaykumussalam

    Bapak Eko

    Pemalsuan tanda tangan merupakan tindak pidana. Hal pertama yang harus diketahui adalah, apakah benar tanda tangan tersebut palsu? Jika memang palsu, siapakah yang memalsukan?

    Jika sudah diketahui pihak yang memalsukan, langkah berikutnya adalah siapa saja yang terlibat dalam pemalsuan tersebut? Keterlibatan disini dapat bersifat aktif maupun pasif. Bersifat aktif, jika seseorang nyata-nyata dengan sadar membantu terjadinya pemalsuan tersebut. Secara pasif adalah, jika seseorang mengetahui pemalsuan, tetapi dia diam saja bahkan tetap terlibat dalam transaksi tersebut meskipun orang yang pasif tersebut tidak pernah memalsukan.

    Mengenai status pak Eko, harus diketahui terlebih dahulu apakah pak Eko mengetahui terjadinya pemalsuan tersebut pada saat ikut menandatangani? Jika dapat dibutkikan bahwa Pak Eko tidak mengetahui, maka Pak Eko tidak akan tersangkut dengan perkara tersebut.

    Kemungkinan, Pak Eko akan dimintai keterangan sebagai saksi oleh Kepolisian.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  142. saya ada surat perjanjian , pada saat jatuh tempo orang tersebut tidak bisa menepati, apa bisa saya melapor ke pihak berwajib, surat perjanjian di atas materai 6000 ???

  143. Tanggapan

    Bapak Rosil

    Perjanjian masuk dalam lingkup hukum perdata sehingga apabila salah satu pihak ingkar janji, maka pihak yang merasa rugikan dapat menggugat dengan cara mengajukan gugatan ke pengadilan negeri.

    Jika ada unsur penipuan, maka Bapak dapat melaporkan ke kepolisian.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  144. Tanggapan

    Ibu Stefany

    Penyitaan adalah tindakan Jurusita Pajak untuk menguasai barang Penanggung Pajak, guna dijadikan jaminan untuk melunasi utang pajak menurut peraturan perundang-undangan Reff: UU No. 19 Tahun 2000)

    Penyitaan dilaksanakan terhadap barang milik Penanggung Pajak yang berada di tempat tinggal, tempat usaha, tempat kedudukan, atau di tempat lain termasuk yang penguasaannya berada di tangan pihak lain atau yang dijaminkan sebagai pelunasan utang tertentu.
    Hak mendahulu untuk tagihan pajak melebihi segala hak mendahulu lainnya.

    Jika barang yang dijadikan jaminan hutang disita oleh juru sita pajak, maka bank tidak dapat menggugat Kantor Pajak. Jurusita Pajak menyita kekayaan wajib pajak berdasarkan kewenangan yang diberikan undang-undang.

    Untuk menjaga kepentingan bank, maka bank menggugat debitur karena debiturlah yang wajib melunasi hutangnya ke bank.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  145. assalammualaikum

    selamat siang pak is, saya mo tanya dimana kita bisa mengambil/menebus sertifikat tanah yang telah lama dijaminkan di bank,..
    sedikit info : sertitifikat tsb dijamin oleh almarhum bapak sekitar tahun 1990an dan sekarang tahun 2013..
    terima kasih

  146. Pak Benny

    Wa’alaykumussalam

    Jika sertipikat tersebut masih dijadikan sebagai jaminan, maka pak Benny dapat mengambilnya di bank yang bersangkutan dengan terlebih dahulu melunasi pinjamannya.

    Jadi, sebaiknya bapak terlebih dahulu menghubungi bank yang bersangkutan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  147. Assalamu’alaikum …, Pak.
    Mohon dibantu, Pak bagaimana caranya menghadapi permasalahan berikut ini :
    seorang pemilik tanah, sertifikat tanahnya masih dalam agunan bank. Sebagian kecil luas tanahnya dari luas total sertifikatnya, akan diwakafkan kepada suatu lembaga.
    Apa saja yang harus dipersiapkan, dan bagaimana cara atau langkah – langkah yang harus dilakukan.

    Demikian pertanyaan saya, Pak, dan terimakasih atas jawabannya.

  148. Tanggapan

    Rumah Pekalongan

    Suatu tanah yang akan diwakafkan harus “bersih” dari beban jaminan, karena tanah wakaf tidak boleh dijaminkan.
    Apabila dari keseluruhan luas tanah itu sebagiannya akan diwakafkan, maka terlebih dahulu harus dilakukan pemecahan sertipikat tanah (splitsing).
    Misalnya tanah yang sebelumnya berukuran 1000 m2, dipecah menjadi dua, satu bidang sebesar 700 m2, dan sisanya 300 m2. Misal tanah yang akan diwakafkan adalah 300 m2.

    Setelah tanah tersebut selesai dipecah, maka akan muncul dua sertipikat tanah yaitu sertipikat dengan luas 700 m2 dan dengan luas 300 m2. Kedua-duanya masih atas nama pemilik semula (misal, Tuan A).

    Tuan A lalu menandatangani dua dokumen:
    1. Akta Pemberian Hak Tanggungan atas tanah seluas 700 m2. Akta ini dibuat jika tanah masih tetap dijadikan jaminan pada bank. Akta ditandatangani oleh Tuan A dan bank.

    2. Akta Ikrar Wakaf atas tanah seluas 300 m2, dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf.
    Akan tetapi, semua langkah dan niat tersebut terlebih dahulu harus mendapat persetujuan bank. Jika bank tidak setuju tanah tersebut dipecah, maka pemecahan tidak dapat dilakukan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  149. pak ismail saya mau tanya
    saya mempunyai hutang ke seseorang sebesar 60jt dg jaminan sertifikat tanah. Karna saya hanya bisa membayar 2 kali, dia minta saya menandatangani akte jual beli di notaris. Yg saya tanyakan apakah itu artinya saya telah memberikan rumah saya untuknya. Dan dia sewaktu” bisa balik nama sertifikat saya.

  150. Tanggapan

    Ibu Dewi

    Jika ibu sudah menandatangani akta jual beli, maka berarti sejak detik itu pula ibu telah kehilangan hak kepemilikan atas tanah/rumah ibu Dewi. Si pembeli (pihak yang memberikan pinjaman uang) tidak memiliki kewajiban untuk menjual kembali tanah tersebut kepada ibu Dewi kecuali jika sebelumnya dibuat perjanjian untuk menjual kembali.

    Jika tanah hanya ingin dijadikan jaminan, maka prosedur yang tepat dan aman adalah dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  151. Saya mau bertanya apa kah saya bisa membatalkan buku nikah yang telah diterbitkan pihak kua wilayah istri saya..dikrenakan saya tidak pernah sama sekali mengurus persyaratan nikah dikua wilayah saya maupun diwilayah istri saya..krena semua persyaratan istri saya yg mengurus tanpa ada nya campur tangan dr sya saya pak..mohon jawaban nya

  152. Tanggapan

    Bapak Rizki

    Buku Nikah merupakan dokumen yang menunjukkan telah dilangsungkannya suatu perkawinan yang sah menurut ketentuan perundang-perundangan bidang perkawinan. Buku Nikah disebut juga Akta Nikah.

    Buku Nikah diterbitkan oleh Pegawai Pencatat Perkawinan (KUA) ditempat perkawinan dilangsungkan. Dengan demikian, suatu buku nikah baru diterbitkan oleh KUA jika ada perkawinan yang sah di wilayah KUA tersebut.

    Dalam hukum perkawinan, dikenal istilah “pembatalan perkawinan”, jika suatu perkawinan batal maka buku nikah mejadi tidak berlaku lagi. Perkawinan dapat dibatalkan apabila para tidak memenuhi syarat-syarat untuk melangsungkan perkawinan (Pasal 22 UU No. 1 Tahun 1974).

    SYARAT-SYARAT PERKAWINAN (UU No 1 Tahun 1974)

    Pasal 6

    (1) Perkawinan harus didasarkan atas persetujuan kedua calon mempelai.
    (2) Untuk melangsungkan perkawinan seorang yang belum mencapai umur 21 (duapuluh satu) tahun harus mendapat izin kedua orang tua.
    (3) Dalam hal salah seorang dari kedua orang tua telah meninggal dunia atau dalam keadaan tidak mampu menyatakan kehendaknya, maka izin dimaksud ayat (2) pasal ini cukup diperoleh dari orang tua yang masih hidup atau dari orang tua yang mampu menyatakan kehendaknya.
    (4) Dalam hal kedua orang tua telah meninggal dunia atau dalam keadaan tidak mampu untuk menyatakan kehendaknya, maka izin diperoleh dari wali, orang yang memelihara atau keluarga yang mempunyai hubungan darah dalam garis keturunan lurus keatas selama mereka masih hidup dan dalam keadaan dapat menyatakan kehendaknya.
    (5) Dalam hal ada perbedaan pendapat antara orang-orang yang disebut dalam ayat (2), (3) dan (4) pasal ini, atau salah seorang atau lebih diantara mereka tidak menyatakan pendapatnya, maka Pengadilan dalam daerah hukum tempat tinggal orang yang akan melangsungkan perkawinan atas permintaan orang tersebut dapat memberikan izin setelah lebih dahulu mendengar orang-orang tersebut dalam ayat (2), (3) dan (4) pasal ini.
    (6) Ketentuan tersebut ayat (1) sampai dengan ayat (5) pasal ini berlaku sepanjang hukum masing-masing agamanya dan kepercayaannya itu dari yang bersangkutan tidak menentukan lain.

    Pasal 7

    (1) Perkawinan hanya diizinkan jika pihak pria sudah mencapai umur 19 (sembilan belas) tahun dan pihak wanita sudah mencapai umur 16 (enam belas) tahun.
    (2) Dalam hal penyimpangan terhadap ayat (1) pasal ini dapat meminta dispensasi kepada Pengadilan atau Pejabat lain yang ditunjuk oleh kedua orang tua pihak pria maupun pihak wanita.
    (3) Ketentuan-ketentuan mengenai keadaan salah seorang atau kedua orang tua tersebut dalam Pasal 6 ayat (3) dan (4) Undang-undang ini, berlaku juga dalam hal permintaan dispensasi tersebut ayat (2) pasal ini dengan tidak mengurangi yang dimaksud dalam Pasal 6 ayat (6).

    Pasal 8

    Perkawinan dilarang antara dua orang yang:

    a. berhubungan darah dalam garis keturunan lurus kebawah ataupun keatas;
    b. berhubungan darah dalam garis keturunan menyamping yaitu antara saudara, antara seorang dengan saudara orang tua dan antara seorang dengan saudara neneknya;
    c. berhubungan semenda, yaitu mertua, anak tiri menantu dan ibu/bapak tiri;
    d. berhubungan susuan, yaitu orang tua susuan, anak susuan, saudara susuan dan bibi/paman susuan;
    e. berhubungan saudara dengan isteri atau sebagai bibi atau kemenakan dari isteri, dalam hal seorang suami beristeri lebih dari seorang;
    f. mempunyai hubungan yang oleh agamanya atau peraturan lain yang berlaku, dilarang kawin.

    Pasal 9

    Seorang yang masih terikat tali perkawinan dengan orang lain tidak dapat kawin lagi, kecuali dalam hal yang tersebut pada Pasal 3 ayat (2) dan Pasal 4 Undang-undang ini.

    Pasal 10

    Apabila suami dan isteri yang telah cerai kawin lagi satu dengan yang lain dan bercerai lagi untuk kedua kalinya, maka diantara mereka tidak boleh dilangsungkan perkawinan lagi, sepanjang hukum masing-masing agamanya dan kepercayaannya itu dari yang bersangkutan tidak menentukan lain.

    Kesimpulan:

    - Buku nikah, tidak dapat dibatalkan jika perkawinannya sah dan tidak ada pembatalan perkawinan
    - Jika terdapat kesalahan penulisan, maka hal yang wajar jika buku nikah diperbaiki

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  153. terimakasih atas sarannya pak Is……
    maaf pak…. trus untuk status saya di bank gimana?, misalkan pihak bank melaporkan masalah ini juga kepada yang ber wajib?

    terimakasih sekali lagi dan mohon penjelasannya

  154. Tanggapan

    Bpk Eko

    Pertanyaan bpk mengenai status di bank, jika yang dimaksud adalah masalah utang piutangnya maka status bpk sebagai debitur tetap berkewajiban melunasi utang. Mengenai status dalam perkara yang ditangani kepolisian ada dua kemungkinan yaitu sebagai saksi atau sebagai tersangka. Dari dua status itu (saksi atau tersangka) bergantung pada hasil pemeriksaan polisi. Apabila dari pemeriksaan tidak ditemukan unsur keterlibatan bpk, maka status bpk hanya sebagai saksi saja.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  155. salam kenal pak is,langsung saja setahun yang lalu saya membuat perjanjian dengan developer yang intinya rumah akn jadi dalam waktu 75 hari setelah pembayaran uang muka lunas,sampai sekarang rumah belum selesai.adakah jalur hukum yang dapat ditempuh?bagaimana jika developer sampai bangkrut sedang kan saya sudah terlanjur setor uang.terima kasih

  156. Tanggapan
    Bapak Andi Setiawan

    Menanggapi permasalahan yang bapak hadapi, maka jalur hukum yang dapat ditempuh adalah mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas dasar ingkar janji. Secara hukum, perusahaan yang bangkrut tetap dapat dimintakan pertanggungjawabannya untuk membayar kewajibannya, sepanjang perusahaan tersebut masih memiliki asset.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  157. Assalamu’alaikum wr wb

    Pak Ismail Yth,
    Perkenalkan nama saya Anto.
    Saat ini saya sedang punya masalah, pd tahun 2003 kami ( keluarga ) pernah memberi kuasa kepada agen penjuakan properti untuk menjualkan rumah kami. dan pada minggu lalu september 2013 ada calon pembeli yang datang kerumah dan menawar rumah kami, terjadilah kesepakatan jual beli dalam hal ini diwakili org tua kami ( akte atas nama org tua ) dan calon pembeli tersebut meberi DP sebesar 10jt rumah. setelah 3 hari berselang kami dikumpulkan oleh org tua kami dan kami semua sepakat termasuk orang tua sepakat untuk tidak jadi menjual rumah kami, setelah itu saya menelpon calon pembeli tersebut dan memohon maaf yang sebesar besarnya krn kami mau membatalkan jual beli tersebut dan mau mengembalikan DP secara utuh, tapi calon pemebeli tersebut tidak terima dan mau transaksi tersebut dilanjutkan , kalau tidak dia mengancam akan penggugat kami secara hukum ( kebetulan calon pembelinya seorang pengacara ) dalam hal ini yang mau saya tanyakan adalah :

    1. Bisakah kami membatalkan jual beli tersebut dengan mengembalikan DP secara utuh ?
    2. apakah secara hukum kami dapat digugat, misalkan dia minta uang ganti rugi atau lainnya ?
    3. Bisakah calon pembeli memaksa kami secara hukum agar menjual rumah kami ?

    Mohon pencerahannya. Trima kasih atas waktu dan sarannya.

    Salamu’alaikum wr wb.

    Anto Malaya

  158. Tanggapan

    Bapak Anto Malaya

    Wa’alaykumussalam

    Jual beli menurut hukum di Indonesia tunduk pada ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

    Apabila pemilik dan pembeli telah sepakat dengan harga, maka jual beli secara hukum dianggap telah terjadi.

    Pasal 1458 KUHPerdata
    Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.

    Jadi, dengan adanya kesepakatan, pemilik tanah berkewajiban menjual dan pembeli berkewajiban membayar harga.

    Meskipun telah terjadi kesepakatan, hak milik atas tanah tersebut baru beralih ke pembeli apabila tanah telah diserahkan (dalam hal ini telah dibuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah)

    Pasal 1459
    Hak milik atas barang yang dijual tidak pindah kepada pembeli selama barang itu belum diserahkan menurut Pasal 612, 613 dan 616.

    Jawaban:

    1. Pemilik tanah/penjual tidak dapat membatalkan jual beli secara sepihak meskipun disertai pengembalian uang DP. Kecuali jika dibuat perjanjian sebelumnya.

    Pasal 1464
    Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

    2. Pembeli dapat menggugat penjual berdasarkan pasal 1267 KUHPerdata

    Pasal 1267
    Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

    3. Berdasarkan Pasal 1267 KUHPerdata, pembeli melalui pengadilan dapat memaksa penjual untuk memenuhi kewajibannya menjual tanah tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  159. Sy punya mslh sy awal nya kerja sama modal dg si A,,,si A ini berikan modal usaha kp sy,,trus lunas,ambil lgi,lunas,,ambil lgi dah msuk byrn ke4,,ambil lgi yg trus terakhir sy ambil 350jt ,krn tdk ada pemasukan,,sy tdk bs membyr cicilan,,,trus yg si A mau laporkan sy atas tindak penipuan,,bgaimna kah itu

  160. Tanggapan

    Ibu Susan

    Hubungan kerja sama adalah bentuk hubungan keperdataan. Artinya jika salah satu pihak tidak dapat memenuhi kewajiban yang diperjanjikan, maka pihak lain berhak menuntut pemenuhan atas kewajiban tersebut atau meminta ganti rugi. Jadi, bersifat perdata.

    Sedangkan penipuan adalah perkara pidana.

    Pasal 378 KUHPidana
    Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

    Jadi, untuk disebut penipuan, maka suatu perbuatan harus memenuhi unsur-unsur sebagaimana disebutkan dalam pasal 378 tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  161. Saya mau bertanya apakah investor orang asing bisa menggugat perdata ganti rugi …? Sementara tanah yg didudukinya bukan sertifikat atas nama orang asing.

  162. Tanggapan

    Bapak Refly

    Mengacu pada pasal 128 Reglemen Acara Perdata (Reglement op de Rechtsvordering), maka orang asing dapat mengajukan gugatan (sebagai penggugat).
    Mengenai tanah, apabila orang asing selaku penggugat dikabulkan gugatannya dan tanah itu diserahkan ke pihak asing, maka orang asing itu dalam waktu 1 tahun harus mengalihkan tanahnya ke WNI.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  163. Saya mau beranya mengenai kasus pada diri saya, ceritanya begini: saya telah melakukan kerja sama dalam penyuplaian BBM ( Bhan Bakar Minyak) dalam perjanjian dengan sistim bagi hasil yang telah di tentukan, pihak yang saya ajak kerja sama menjaminkan sebidang tanah kepada saya, Adapun modal yang saya investasikan di bayar berupa Cek plus keuntungan setiap bulannya, setelah pekerjaan selesai saya bermaksud mengembalikan jaminan karena uang yang saya investasikan sudah di bayar dengan Cek. Masalahnya sekarang Cek yang di bayarkan kepada saya ternyata kosong dan telah mengingkari isi perjanjian, pertanyaan adalah apa hukumnya orang telah membayar Cek itu kosong apakah bisa dikatakan penipuan

  164. Tanggapan

    Bapak Kiki Fauzi

    Pengertian Cek Kosong:

    Surat Edaran Bank Indonesia No. 2/10/DASP tanggal 8 Juni 2000 tentang Tata Usaha Penarikan Cek/Bilyet Giro Kosong:
    “Cek/Bilyet Giro Kosong adalah Cek/Bilyet Giro yang diunjukkan dan ditolak Tertarik dalam tenggang waktu adanya kewajiban penyediaan dana oleh Penarik karena saldo tidak cukup atau Rekening telah ditutup”

    Dalam kasus cek kosong tersebut dapat berupa perkara perdata maupun pidana.

    Kasus cek kosong masuk kategori Perdata karena pihak yang telah memberikan cek kosong dianggap telah ingkar janji dalam memenuhi kewajiban pembayaran.

    Kasus cek kosong masuk kategori pidana karena pihak yang menyerahkan cek dianggap telah melakukan penipuan berdasarkan pasal 378 KUH Pidana.

    Pasal 378 KUH Pidana:
    “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  165. tolong saya bapak:bisakah dibuatkan sertifikat tanah hanya berdasarkan: 1;akte jual beli 2;kwitansi pembelian tanah 3;K T P penjual tanah 4;fotho copy kartu keluarga penjual tolong saya pak…….

  166. Selamat malam pak ismail, saya mau bertanya, saya mengenal baik mr.X dan saya disuruh menempati rumahnya tanpa ada surat sewa menyewa, setelah beberapa bulan ternyata rumah tsb d anggunkan dan sudah d lelang, dan dimenangkan oleh miss D, namun mr.X bilang unt tidak meninggalkan rmh dan saya disuruh bertahan, miss D melaporkan ke polisi bahwa saya menepati rumah dan tidak dapat menunjukkan bukti sah memiliki hak menempati rmh, lalu saya dapat surat panggilan dari kepolisian sebagai saksi ,kira2 pak saya bisa tidak menjadi tersangka? Padahal saya han ya sebagai perwakilan mr.x saja

  167. Tanggapan

    Bapak Suparno

    Jika mengacu pada pertanyaan Bapak, maka saya menyimpullan yang Bapak maksudkan adalah “pembuatan” sertipikat baru. Artinya atas tanah tersebut belum pernah didaftarkan sehingga belum ada sertipikatnya.

    Untuk tanah yang belum ada sertipikatnya maka untuk pendaftaran tanahnya (atau untuk dapat “disertipikatkan”) diperlukan bukti-bukti tertulis.

    Pasal 24 Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

    Ayat 1.
    Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.

    Penjelasan Pasal 24:
    Ayat 1.

    Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepemilikan atas nama pemegang hak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti peralihan hak berturut-turut sampai ke tangan pemegang hak pada waktu dilakukan pembukuan hak.

    Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:

    a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik; atau
    b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad. 1834-27)
    sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
    c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau
    d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959; atau
    e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya; atau
    f. akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini; atau
    g. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau
    h. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977; atau
    i. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau
    j. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau
    k. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlaku Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961; atau
    l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau
    m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, Pasal VI dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

    Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi, pembuktian pemilikan itu dapat dilakukan dengan
    keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya kebenarannya menurut pendapat Panitia
    Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara
    sporadik.

    Yang dimaksud dengan saksi adalah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.

    Jadi, dengan mengacu pada pasal 24 tersebut di atas, maka akta jual beli yang dibuat dihadapan PPAT dapat dijadikan sebagai bukti tertulis untuk pembuatan sertipikat tanah.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  168. Sore pak,
    Saya membeli rmh kpr tp sdh pd org kedua. Sedang org tsb dulu membeli pd org pertama hsnya dg cara di bwh tangan.
    Setelah sy beli via org kedua dan ingin mengurus jual beli via notaris ternyata diketahui kalo sertifikat rmh tertukar dg tetangga sebelah.
    Yg jd pertanyaan sy adalah :
    1.siapa yg hrs bertanggung jawab dlm mslh sertifat yg tertukar ini
    2. Baiknya bgm utk urusan jual beli ini krn sertikat msh bermasalah sedang sy sdh menyelesaikan pembayaran dg pihak kedua
    Terima kasih

  169. Tanggapan

    Ibu Juliastuti

    1. untuk mengetahui siapa yang bertanggung jawab maka perlu diadakan pemeriksaan menyeluruh atas proses pendaftaran tanah tersebut. Semua pihak yang berkaitan dengan transaksi tanah dapat diminta untuk memberikan penjelasan mengenai proses pendaftaran tanah (“pensertipikatan”) tersebut, misalnya bank selaku pemberi kredit, developer selaku penjual pertama, PPAT selaku pembuat akta jual beli, pejabat Kantor Pertanahan. Jadi, saya tidak dapat serta merta menentukan siapa yang bertanggung jawab. Sertipikat tertukar dapat terjadi karena kesalahan data sehingga perlu diketahui di bagian mana terjadninya kesalahan tersebut.

    2. Jika Ibu sudah melunasi seluruh harga tanah maka pihak penjual harus bertanggung jawab sampai dengan selesainya masalah ini.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  170. Selamat siang pak !saya ingin tanyakan permasalahan .2tahun lalu ada seseorang mengajukan pinjaman ke kantor koperasi A,dengan jaminan sertipikat rumah,pada awalnya dia mengatakan sertipikat tersebut adalah milik nya,dan letaknya adalah rumah tempat tinggal nya,dan di perkuat dengan surat pernyataan di atas materai dan di ketahui kepaladesa setempat,namun terjadi kemacetan angsuran hampir setahun tidak dibayar angsuran nya hingga kini.setelah itu,pihak koperasi A hendak melelang rumah tersebut,namun peminjam tersebut tidak mau,dan mengatakan bahwa tanah tersebut bukanlah sesuai dgn sertifikat yang di jaminkan nya.dan menunjuk kan ke tanah yang lain,dan mengingkari surat pernyataan nya.sementara pemilik rumah yg sbenarnya tidak memiliki surat kepemilikan nya.apa dan bagaimana cara penyelesaian nya dan dapatkah pihak koperasi melelang rumah tersebut ?harap penjelasan nya pak !

  171. Tanggapan

    Bapak M. Sitanggang

    Dalam hukum perkreditan, apabila seseorang hendak menjadikan tanah & bangunan sebagai agunan maka tanah & bangunan tersebut harus diikat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) untuk selanjutnya diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.

    Dengan adanya Sertipikat Hak Tanggungan tersebut, kreditur (dalam hal ini Koperasi A) dapat menjual tanah agunan antara lain dengan cara lelang.

    Apabila belum ada Sertipikat Hak Tanggungan, maka Koperasi A tidak dapat melelang agunan kecuali atas kesepakatan dengan pemilik agunan.
    Penyelesainnya dapat melalui perkara perdata yaitu karena kredit macet, juga bisa melalui pidana yaitu karena peminjam telah melakukan penipuan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  172. Selamat malam pak ismail,

    sy mau menanyakan, bagaimana menekan Bank pemberi kredit KPR jika bank tersebut diangap telah melalaikan tugas dan kewajibannya untuk melakukan AJB terhadap user sehingga didapatkan sertifikat. Sedangkan user sudah melakukan kewajiban terhadap bank yaitu melakukan angsuran tiap bulannya untuk melunai kredit KPR tersebut.

  173. Tanggapan

    Bapak Didit

    Saran saya, jika ingin menekan Bank maka gunakan cara yang tidak melawan hukum. Layangkan surat teguran atau somasi kepada Bank atas keterlambatan AJB.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  174. Malam pak, gini ceritanya pak. ayah saya punya rumah dan tanah yg dibelinya pada pd tahun 1986 pada Pak Toni,tapi pda tahun 2008 keponakan saya bikin sertifikat rumah dan tanah atas dasar jual beli pada arbayah,arbayah ini adalah anak Pak Toni, sdangkan pda tahun 1986 sdah dibeli ayah saya lewat surat perjanjian jual beli yg berisi sjak thun 1986 sdah jadi milik ayah saya dan tidak ada lagi keturunan pak toni yg berhak atas tanah itu karna sdah dijual pd ayah saya saya,Langkah apa yg harus saya lakukan agar tanah dan rumah kembali atas nama ayah saya lagi,,,,,,mksh

  175. Tanggapan

    Bapak Rahmad

    Apabila memang benar bahwa tanah tersebut telah dibeli oleh ayah Bapak Rahmad, maka Ayah Bapak Rahmad dapat menggugat keponakan tersebut dan Arbayah ke pengadilan. Untuk mempersiapkan gugatan, kumpulkan terlebih dahulu bukti-bukti tertulis dan saksi-saksi yang mengetahui bahwa tanah tersebut telah dijual kepada ayah Bapak Rahmad.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  176. assalam. mualaikum mas sy pendatang br di blok ini saya mau tanya mas kemaren ada yang gadai lektop dengan saya gk ada cas gk ada kota nya jaji 4hari di tebus sampe skrg orangg nya gk nongol2 saya jd curiga apa barang ini haram apa bukan ya mas nanti saya takut dia datang sama polisi lg apa yang harus saya perbuat dengan barang ini mohon pencerahan nya mas

  177. Tanggapan

    Bapak Ady

    Keberadaan Laptop pada diri Bapak Ady adalah sah berdasarkan perjanjian gadai dengan teman Bapak. Jika suatu saat ada kecurigaan dari kepolisian terhadap bapak Ady, maka Bapak Ady harus dapat menjelaskan dan membuktikan bahwa benar laptop tersebut digadaikan. Terhadap Laptop tersebut, Bapak Ady hanya dapat menyimpannya saja karena statusnya masih berupa jaminan (gadai). Jangan dijual karena jika dijual Bapak Ady akan kena pasal penggelapan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  178. Malam pak, gini ceritanya pak. ayah saya punya rumah dan tanah yg dibelinya pada pd tahun 1986 pada Pak Toni,tapi pda tahun 2008 keponakan saya bikin sertifikat rumah dan tanah atas dasar jual beli pada arbayah,arbayah ini adalah anak Pak Toni, sdangkan pda tahun 1986 sdah dibeli ayah saya lewat surat perjanjian jual beli yg berisi sjak thun 1986 sdah jadi milik ayah saya dan tidak ada lagi keturunan pak toni yg berhak atas tanah itu karna sdah dijual pd ayah saya saya,Langkah apa yg harus saya lakukan agar tanah dan rumah kembali atas nama ayah saya lagi,,,,,,mksh

  179. Orang tua saya punya hutang kepada si b dgn jaminan sertifikat atas nama saya sendiri tidak ada hitam diatas putih dalam proses tersebut setelah berjalannya waktu saya dgn keluarga mencoba beritikat baik untuk menyelesaikan hal tersebut tetapi si b tdak menerima itikat baik kami degan uang yg telah di pinjam x 2 sebagai tanda terima kasih kami kami tdak ingin menjual tanah berikut rumah waris tersebut dan kami ingin menyelesaikan hal tersebut sesuai hukum. Apa kira” langkah” yg kami harus ambil terimakasih atas bantuan nya

  180. Tanggapan

    Bapak Sugeng WH

    Dalam perjanjian utang piutang pihak kreditor berhak untuk menerima atau menagih pengembalian utang sedangkan pihak yang berutang (debitur) wajib mengembalikan utang.

    Jika debitur sudah beritikad baik untuk melunasi utang sesuai dengan jumlah utang yang disepakati, maka kreditur wajib menerima pelunasan itu dan mengembalikan sertipikat Bapak Sugeng.

    Jika langkah musyawarah tidak dapat dicapai, maka Bapak Sugeng dapat mengajukan gugatan melalui Pengadilan Negeri. Gugatan terutama ditujukan untuk memperoleh kembali sertipikat yang saat ini masih ditangan kreditur.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  181. Malam Pak…
    Bagaimana jika ajb atas pembelian rumah yg dilakukan di depan notaris berdasarkan ppjb palsu atau fiktip yg ditandatangan oleh notaris yg ternyata sudah mati sebelum ppjb ditandatangan dan hal tersebut diketahui setelah ajb telah ditandatangan oleh para pihak. Terimakasih

  182. Tanggapan

    Bapak Norman

    untuk membuktikan telah terjadinya pemalsuan maka harus dibuktikan melalui proses peradilan. Untuk itu Bapak dapat melaporkan ke kepolisian.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  183. Pak, saya ada pertanyaan mengenai sertifikat ruko:

    Tahun 1999 saya telah membeli salah satu ruko dari total 6 ruko dari Tuan A (Sbg pemilik). Dimana pada saat AJB, sertifikat tersebut dalam proses pemecahan serifikat oleh si pemilik. Beberapa tahun belakangan ini, saya mencoba mencari si pemilik akan tetapi saya tidak bisa menemukannya. Beberapa hari yg lalu saya mencoba ke BPN untuk mengecek serifikat nya, mereka memberitahu saya jika sertifikat tersebut telah digadaikan ke bank. Bagaimana solusi agar saya bisa mempunyai sertifikat atas tanah tersebut dan saya tidak mempunyai fotokopi dari sertifikat tersebut? Mohon pencerahannya.

  184. Tanggapan

    Bapak Wijaya

    Jika informasi keberadaan sertipikat tanah itu belum melebihi waktu 90 hari, maka Bapak dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha negara agar pengadilan membatalkan sertipikat tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  185. sore pak ismail
    saya memiliki perjanjian hutang piutang dengan teman kerja saya , kita telah sepakat mengenai cicilan dan temen kerja saya dengan sukarela berniat menyimpan ATM yang dipakai sebagai alat pembayaran upah dari perusahaan kepada saya.
    cicilan yg disepakati baru berjalan 1 tahun dan masih tersisa 1 tahun lagi, kemarin sempat teman kerja saya ditegur oleh personalia mengenai absensi yang buruk lalu ditanya permasalahannya,teman kerja saya menjawab karena masalah financial (hutang kepada saya) jadi malas berkerja.
    lalu akhirnya personalia mempertemukan kami ber2 dan personalia melarang aturan menyimpan ATM karena melanggar aturan hukum menurut beliau.
    yang mau saya tanyakan apakah benar menyimpan ATM itu melanggar hukum lalu jika personalia hendak mengembalikan ATmnya kepada teman saya lalu bagaimana dengan sisa hutang cicilan yang masih ada 1 tahun lagi?
    apakah personalia bisa dimintai pertanggungjawabannya apabila temen kerja saya kemudian hari melalukan wanprestai?
    terimakasih sebelumnya pak,mohon bantuannya.

  186. Tanggapan

    Bapak Adam

    Kartu ATM merupakan benda yang digunakan sebagai sarana penarikan uang. Secara hukum Kartu ATM melekat dengan pemilik rekening. Seseorang boleh menggunakan kartu ATM milik orang lain dengan syarat penggunaan tersebut atas izin dari pemilik ATM. Dengan demikian, sepanjang penyerahan ATM tersebut secara sukarela, maka tidak ada pelanggaran hukum dalam penyimpanan kartu ATM tersebut.

    Personalia tidak dapat dimintakan pertanggungjawaban atas wanprestasi teman Bapak.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  187. Saya Bapak Refly. Mau tanya, saya telah menggugat perbuatan melawan Hukum terhadap Perusahan Wisata. Namun setelah masuk pembuktian Surat ternyata pihak Perusahan asing tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik. Namun pada saat gugatan Perusahan tersebut merekonvensi saya dgn menuntut balik saya dgn ganti rugi. Yg menjadi bertanyaan saya apakah perusahan sebagai tergugat bisa menggugat ganti rugi pada saya sebagai penggugat ?? Sementara Perusahan tersebut tidak memiliki sertifikat Hak milik..? Gimna pak ? Mohon penjelasannya untuk solusi saya agar terlepas dari gugatan rekonvensi…. Mksh sebelumnya.

  188. Tanggapan

    Bapak Refly

    Yang dimaksud dengan rekonvensi adalah gugatan yang diajukan Tergugat sebagai gugatan balasan terhadap gugatan yang diajukan Penggugat kepada Tergugat. Gugatan rekonvensi ini diatur dalam Pasal 132 a ayat 1 HIR. Gugatan rekonvensi dapat diajukan sebelum acara pembuktian.

    Mengajukan gugatan rekonvensi adalah hak Tergugat dan tidak dikaitkan dengan kepemilikannya atas tanah apapun. Mengenai sertipikat hak milik yang tidak dimiliki perusahaan tersebut, tidak menghalangi perusahaan tersebut untuk mengajukan gugatan rekonvensi.

    Jadi, meskipun Tergugat tidak memiliki harta apapun, Tergugat berhak mengajukan gugatan rekonvensi.

    Yang dapat Bapak lakukan adalah mempersiapkan jawaban rekonvensi dan bukti-bukti yang diperlukan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  189. Mksh terlebih dahulu feedbacknya pak, tapi bukti tertulis saya hanya surat jual beli itu tahun 1986 saja dan saksi2nya ketuaRw dan ketua Rk sdah meninggal gimana ya pak solusinya pak,,,mksh

  190. Tanggapan

    Bapak Rahmad

    Penilaian atas suatu alat bukti sepenuhnya ada pada hakim yang memeriksa perkara. Jadi, apapun bukti yang Bapak miliki nantinya akan dipertimbangkan oleh hakim apakah bisa diterima atau tidak.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  191. Mkash pak atas sarannya pak,,,kalau boleh tau kuat kah surat jual beli tahun 1986 kalau hanya fotocopiannya saja,dimata hukum,,karna yg aslinya disimpan oleh keponakan saya dan ibunya adik saya sendiri,,,dan saya punya fotcopian sertipikat tahun 2008 atas nama keponakan saya atas dasar arbayah jual beli kepada keponakan saya,,,sedangkan pda thun 1986 sdah terjadi jual beli tanah pada ayah saya, yg surat jual belinya pakai materai jaman dulu,,,,,,,

  192. Tanggapan

    Bapak Rahmad

    Fotocopy tidak memiliki nilai pembuktian. Meskipun demikian, dalam Pasal 1886 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dimungkinkan agar pihak lawan menunjukkan bukti asli dalam persidangan.

    Pasal 1886
    Pada setiap tingkat perkara, masing-masing pihak dapat meminta kepada Hakim, supaya pihak lawannya diperintahkan menyerahkan surat-surat kepunyaan kedua belah pihak yang menyangkut hal yang sedang dipersengketakan dan berada di tangan pihak lawan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  193. Tanggapan

    Bapak Kiki Fauzi

    Cek sebagai surat berharga dapat dialihkan.

    Peralihan cek dilakukan sebagai berikut: (Pasal 191 KUHD)

    - Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan atau tanpa Klausula yang tegas “kepada tertunjuk”, dapat dialihkan dengan jalan endosemen.
    - Cek yang ditetapkan agar harus dibayarkan kepada orang yang namanya disebut dengan klausula: “tidak kepada tertunjuk”, atau Klausula semacam itu, hanya dapat dialihkan dalam bentuk sesi biasa beserta akibatnya. Endosemen yang ditempatkan pada cek demikian berlaku sebagai sesi biasa.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  194. pak Ismail, saya ada sedikit masalah, dan mohon sarannya. Ibu saya membeli sawah kepada si A, dalam kondisi sawah itu digadaikan kepada orang lain (si “B”). Dan pada saat pembicaraan awal transaksi, ibu saya menanyakan kelengkapan surat-surat tanah/sawah tersebut kepada si A. dari kesepakatan dengan ibu saya, pembayaran dari dilakukan dengan mencicil. dan mengenai kelengkapan surat-surat tanah, jawaban dari penjual/si A, surat-surat itu lengkap dan ada ditangannya. namun saat itu ibu saya tidak melihat secara fisik surat-surat itu. maklum ibu saya orang desa yang tidak tahu soal transaksi jual beli sawah. hanya berdasarkan kepercayaan saja. dan sedikit informasi bahwa sawah si A itu adalah hasil beli dari pihak lain yang baru-baru ini meninggal dunia. dan oleh si A belum dibalik nama. jadi sawah itu masih atas nama pemilik terdahulu yang sudah meninggal dunia. dan bulan ini adalah pelunasan transaksi jual beli sawah tersebut. dan ketika akan dilunasi, ternyata sawah itu masih belum diselesaikan gadainya dan surat-surat tanah yang katanya lengkap ternyata tidak ada. yang ingin saya tanyakan:
    1. surat-surat tanah yang ternyata tidak ada. dan saya harus buka buku catatan dikantor desa mengenai nama pemilik asli dan ahli waris. namun ada yang mengganjal dihati saya, apakah bisa surat tanah yang masih atas nama penjual awal sebelum si A itu bisa atau ada kemungkinanan digadaikan atau dijadikan agunan untuk kredit ke bank oleh si A? mengingat si A ini ternyata tukang tipu. dan ibu saya baru tahu akhir-akhir ini.
    2. dari catatan tanah dikelurahan/desa, penjual sawah yang notabene sudah meninggal itu memiliki ahli waris yang berada dibawah umur. apakah ahli waris yang dibawah umur menjadi penghambat pengurusan akte tanak/balik nama?
    3.jika ibu saya membeli tanah/sawah tersebut dan mengurus akta tanahnya hingga sertifikat, apakah akte tanah atau sertifikat sudah dapat menjadi bukti kuat tidak bisa digugat oleh pihak lain jika ada pihak lain yang dikemudian hari mengaku memiliki surat-surat tanah itu?

    mohon penjelasannya. dan terima kasih atas informasinya.

    best regard,

    yuli

  195. Tanggapan

    Bapak Zuhairi

    Secara umum pengertian barang yang dibeli dari black market adalah barang yang diperjualbelikan secara tertutup guna menghindari bea masuk atau pajak. Barang-barang yang demikian masuk kategori illegal.

    Dalam transaksi jual beli harus didasarkan pada itikad baik dari kedua belah pihak. Sejalan dengan ketenuan Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, maka baik penjual maupun pembeli harus beritikad baik dalam melakukan transaksi jual beli.

    Pasal 1338 KUHPerdata:

    Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

    Jadi, apabila pembeli beritikad baik ketika terjadinya transaksi jual beli, maka pembeli dilindungi oleh undang-undang. Yang dimaksud dengan beritikad baaik dalam hal ini adalah, apabila ketika membeli handphone si pembeli meyakini bahwa handphone tersebut adalah handphone resmi (bukan black market). Keyakinan pembeli tersebut juga harus didukung oleh bukti-bukti misalnya:

    1. Si penjual secara tegas mengatakan bahwa HP yang dijual adalah barang legal (bukan black market)
    2. Harga HP yang ditawarkan masuk akal (tidak terlampau murah dibandingkan harga di toko lain).

    Dengan itikad baik tersebut, maka pembeli tidak termasuk sebagai pihak penadah barang gelap.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  196. Tanggapan

    Ibu Yuli

    Berdasarkan informasi yang Ibu sampaikan, saat ini tanah tersebut sedang dijadikan agunan oleh A pada B (digadaikan).
    1. Secara hukum, jika A belum menjadi pemilik tanah atau nama A belum tercantum di sertipikat sebagai pemilik tanah, maka A tidak dapat melakukan tindakan menjual maupun menjaminkan tanah tersebut. Terlebih lagi bank, bank tidak mungkin menerima tanah sebagai jaminan jika surat-surat tanah belum lengkap.

    Sebagaimana infromasi yang ibu sampaikan, tanah tersebut dijaminkan kepada B (perorangan). Jika informasi ini benar, maka pemberian jaminan dari A kepada B tidak sah, karena A tidak berhak menjaminkan tanah yang belum menjadi miliknya.

    2. Ahli waris yang masih dibawah umur dapat menjual tanahnya sepanjang tindakan tersebut diwakili oleh walinya.

    Menurut Pasal 309 juncto Pasal 393 KUHPerdata, untuk penjualan tersebut wali harus mendapat izin dari pengadilan negeri. Akan tetapi jika mengacu pada pasal 66 UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan, Pasal 66 tersebut menyebutkan bahwa seluruh ketentuan dalam KUHPerdata yang berkaitan dengan perkawinan dinyatakan tidak berlaku. Dengan mengacu pada Pasal 66 tersebut, izin dari pengadilan negeri tidak diperlukan.

    Untuk mengetahui kepastian diperlukan atau tidaknya izin dari pengadilan negeri tersebut, sebaiknya berkonsultasi langsung dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah setempat karena dapat terjadi di suatu daerah diperlukan izin tersebut.

    3. Pasal 32 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
    (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  197. pagi pak Is, saya ada masalah sedikit mohon solusinya.. kami sekeluarga berencana menjual tanah dan rumah kami, dan kemarin sudah ada yang berminat membelinya.. akan tetapi tanah yang didepan masih kami kontrakan kepada pihak 3 dan jangka waktunya masih lama (11thn) dan sudah berjalan 1thn dan masalahnya lagi surat perjanjian itu belum dibuat( kami lupa). yang jd pertanyaan kami apa bisa kami mengakhiri perjanjian sewa itu scr sepihak walaupun surat perjanjian itu belum dibuat? recana kami, kami akan memberi ganti rugi sesuai dgn nominal nilai kontrakan kepada pihak 3 tersebut. dan apakah perlu kami membuat surat pernyataan yg isinya pihak 3 bersedia pindah/keluar dan dengan mendapat ganti rugi, yang ditandatangani notaris? terima kasih

  198. Tangapan

    Bapak Budi Sasongko

    Mengenai sewa menyewa rumah dia taur dalam Kitab Undang-undang Hukum Perdata dan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Thun 1994.

    Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

    Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu.

    Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

    Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, maka sewa itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan setelah salah satu pihak memberitahukan kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat.

    Pasal 11 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik

    (1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9,
    dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan :

    a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik berkewajiban mengembalikan uang sewa;
    b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
    (2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.

    Mengacu pada Pasal 1570 KUHPerdata tersebut, jika perjanjian sewa menyewa tidak tertulis maka salah satu pihak dapat mengakhiri perjanjian dengan pemberitahuan sebelumnya. Selain itu pihak Pemilik wajib mengembalikan uang sewa (Pasal 11 ayat 1 huruf a PP No. 44 Tahun 1994).

    Adanya pernyataan kesediaan untuk mengakhiri sewa menyewa dapat mengurangi resiko gugatan dari penyewa, oleh karena itu pernyataan tersebut sebaiknya memang dibuat. Mengenai bentuk, bisa di bawah tangan atau dibuat akta notaris.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  199. Terima kasih kepada bapak yang telah menjawab pertanyaan saya pada 05 september 2012 lalu. Menindaklanjuti dari jawaban bapak, saya telah mengirimkan surat permohonan penyelesaian masalah tanah beserta fotokopi AJB kepada lurah dan kecamatan sebanyak dua kali dalam waktu yang berbeda. Akan tetapi setelah saya tunggu sekian lama, tidak ada tanggapan dari lurah dan camat nya.
    Jadi, apa hal selanjutnya yang harus saya lakukan?
    Mengingat harga tanah tersebut Rp. 30 juta, jika saya menempuh jalur hukum (menggugat) terhadap penjual tanah (untuk mengembalikan uang saya) berapa biaya pengurusan di peradilan yang harus saya bayarkan?
    Jika bapak tidak keberatan, bisakah bapak rincikan biaya nya?
    Bagaimanakah prosedur2 dari awal hingga akhir jika saya ingin menggugat ke pengadilan?
    Terima kasih.

  200. Tanggapan

    Bapak Oki Mulyadi

    Mengenai biaya pengurusan (gugatan) di pengadilan negeri, berbeda-beda antara satu PN dengan PN lainnya. Tetapi sebagi patokan, perkiraan biaya antara Rp 500 ribu sampai dengan Rp 1 juta. Biaya-biaya tersebut meliputi antara lain: Biaya pendaftaran, biaya panggilan sidang, biaya meterai, biaya pemberitahuan putusan.

    Prosedur singkat mengenai proses gugatan, silakan membuka web berikut ini:
    http://www.pn-bireuen.go.id/index.php?option=com_content&view=article&id=152:alur-alur-perkara-perdata-gugatan&catid=45:transparansipengadilan&Itemid=133

    Demikian, semoga bermanfaat
    Ismail Marzuki

  201. Pa Ismail, Apakah seseorang bisa di tuntut secara perdata maupun secara pidana sekaligus, kalau kita menuntut secara perdata langkah apa yang harus kita lakukan apakah perlu pengacara dan brpa prosentase pembayaran, karena hal ini mau saya tindak lanjuti, mengingat selama ini saya sudah terlalu banyak di rugikan termasuk keluarga saya, dan adapun cek yang dibayarkan kepada saya sampai sekarang belum bisa di cairkan, kira kira bagaimana Pa Is langkah2 yang terbaik yang harus saya lakukan?, dan bagaimana pula orang ketiga yang menghubungkan (menjamin) aset yang saya investasikan secara tidak langsung dia lepas tangan, adapun orang ketiga ini sepengetahuan saya dan mata saya sendiri melihat dia ada hbungan perselingkuhan apakah orang ketiga (penghubung dan penjamin) bisa juga di mintai keterangan……dan bagaimana kalau seseorang sudah dikenai tindak pidana apakah semua hutang2nya sudah dihapus?

  202. Pada awalnya saya ingin membeli tanah seharga Rp. 70 juta. Saya telah memberikan panjar tertulis di kwitansi senilai Rp. 9 juta, dengan alasan untuk pengurusan surat balik nama sertifikat. Namun surat tersebut tidak selesai karena si penjual tidak mencukupi syarat. sehingga saya meminta uang saya dikembalikan, dan si penjual pun meng-iakan. akan tetapi sudah beberapa kali dia buat janji dengan batas waktu yang dia buat sendiri untuk membayarnya tapi tidak pernah ditepati dan dia pun marah-marah setiap saya meminta uang tersebut.
    jadi, bagaimana cara agar saya bisa mendapatkan kembali uang panjar tersebut?
    terima kasih.

  203. Tanggapan

    Bapak Kiki Fauzi

    Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (KUHAP) seseorang yang merasa dirugikan atas terjadinya suatu tindak pidana dapat meminta penggabungan perkara gugatan ganti kerugian dengan perkara pidana.
    Hal ini diatur dalam pasal 98-101 KUHAP.

    Pasal 98 KUHAP:

    (1) Jika suatu perbuatan yang menjadi dasar dakwaan di dalam suatu pemeriksaan perkara pidana oleh pengadilan negeri menimbulkan kerugian bagi orang lain, maka hakim ketua siding atas permintaan orang itu dapat menetapkan untuk menggabungkan perkara gugatan ganti kerugian kepada perkara pidana itu.

    (2) Permintaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hanya dapat diajukan selambat-lambatnya sebelum penuntut umum . mengajukan tuntutan pidana. Dalam hal penuntut umum tidak hadir, permintaan diajukan selambat-lambatnya sebelum hakim menjatuhkan putusan.

    Selain itu, pihak yang merasa dirugikan juga dapat langsung menggugat secara perdata tanpa digabungkan dengan perkara pidana. Akan tetapi jika perkara pidananya sudah dalam tahap pemeriksaan, maka perkara perdata yang pokok masalahnya berkaitan dengan perkara pidana tersebut, menunggu putusan perkara pidana.

    Pihak-pihak yang dianggap terkait dengan kerugian yang Bapak derita, dapat digugat selaku para tergugat.

    Mengenai biaya untuk pengacara, tidak ada keseragaman dalam menentukan harga. Komponen untuk biaya pengacara biasanya untuk uang jasa (fee), biaya operasional (misalnya pendaftaran perkara dll), dan success fee.

    Seseorang yang sudah dihukum karena melakukan tindak pidana tidak hilang kewajibannya untuk membayar hutangnya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  204. Tanggapan

    Bapak Imul

    Tindakan calon penjual tersebut masuk dalam kategori ingkar janji. Upaya yang dapat bapak lakukan adalah bermusyawarah dengan calon penjual, dan jika musyawarah tidak berhasil, maka upaya yang diterima oleh hukum adalah menggugat di pengadilan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail marzuki

  205. Pak Ismail, saya dan saudara saya memiliki tanah warisan dari orangtua saya dimana lebarnya sekitar 13.000 m2. Kami semua ada 9 orang, tetapi yang hidup tinggal 5 orang. sementara surat kuasa hanya ditandatangani oleh 2 orang saudara saya. Atas kesepakatan kami maka kami ingin menjualnya. Salah satu saudara saya membuat surat kuasa penjualan tanah kepada temannya. adapun yang saya ingin tanyakan adalah :
    1. Surat kuasa tersebut oleh saudara saya ditandatangani tetapi dia memalsukan tanda tangan saudaranya 1 lagi. apakah pemalsuan tanda tangan ada sanksinya.
    2. apakah surat kuasa tersebut dapat kami tarik secara sepihak dan tanpa ditandatangani oleh saudara saya yang memalsukan tanda tangan.
    3. Tanah tersebut belum dibayar PBBnya dan atas perjanjian akan dibayar oleh yang dikuasakan karena harga tanah dijualnya Rp.700.000.000 tapi sama kami hanya kami minta Rp.500.000.000, bagaimana contoh surat perjanjian tersebut.
    4. Perjanjian tanah tersebut pembayarannya dicicil selama 5 bulan dengan pembayaran setiap bulannya Rp.100.000.000, tetapi untuk cicilan I saja selalu bermasalah sampai saat ini.
    Demikian yang saya ingin tanyakan dan kiranya bapak dengan senang hati dapat menjawabnya. dan sebelumnya saya ucapkan terima kasih.

  206. Tanggapan

    Ibu Donda

    Untuk penjualan tanah warisan, maka semua pihak yang berkedudukan sebagai ahli waris harus menandatangani akta jual beli. Ahli waris dapat memberikan kuasa kepada orang lain untuk menandatangani akta jual beli, tetapi kedudukan penerima kuasa hanya mewakili si ahli waris tersebut dan bukan sebagai pemilik .

    Jika ada pemalsuan tanda tangan, maka pemalsuan tersebut termasuk dalam tindak pidana. Pemalsuan tanda tangan masuk dalam tindak pidana pemalsuan surat yaitu yang tercantum dalam Pasal 263 KUHPidana.

    Pasal 263 KUHPidana

    (1) Barang siapa membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak, perikatan atau pembebasan hutang, atau yang diperuntukkan sebagai bukti daripada sesuatu hal dengan maksud untuk memakai atau menyuruh orang lain memakai surat tersebut seolah-olah isinya benar dan tidak dipalsu, diancam jika pemakaian tersebut dapat menimbulkan kerugian, karena pemalsuan surat, dengan pidana penjara paling lama enam tahun.
    (2) Diancam dengan pidana yang sama, barang siapa dengan sengaja memakai surat palsu atau yang dipalsukan seolah-olah sejati, jika pemakaian surat itu dapat menimbulkan kerugian.

    Surat kuasa hanya dapat ditarik kembali oleh orang yang memberikan kuasa.

    Pasal 1813 KUHPerdata:

    Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

    Jika proses pembayarannya secara cicilan, saya sarakan agar menggunakan Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) tersebut calon penjual berjanji akan menjual tanah kepada calon pembeli apabila harga pembelian telah dilunasi.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  207. Dear Bp. Ismail Marzuki,

    Salam kenal saya Kanaya..
    Mohon info, untuk jenis kertas AJB saat ini (november 2013) apakah ada pembaruan (antara yang lama dan yang baru)
    Karena belum lama ini (sekitar bulan oktober akhir) saya membuat AJB setelah saya terima di minta untuk tanda tangan di AJB tersebut, saya heran kenapa kertas AJB nya hanya seperti kertas HVS biasa sedangkan Kertas AJB yang lain yang pernah saya lihat sebelumnya itu menggunakan kertas seperti kertas ijazah dan ada nomor seri di bawah (nomor yang bolong2)

    Mohon pencerahannya ya, Pak..

    Terima kasih.
    Regards,
    Kanaya

  208. Tanggapan

    Ibu Kanaya

    Memang benar terhitung sejak 2 Januari 2013 berlaku ketentuan baru berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI, No. 8 Tahun 2012 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

    Aturan tersebut pada pokoknya menyebutkan bahwa akta-akta PPAT (termasuk AJB) penyiapan dan pembuatannya dilakukan oleh masing-masing PPAT. Mengacu pada petunjuk dalam peraturan baru tersebut, Kertas yang digunakan adalah jenis HVS 80 sampai dengan 100 gram, ukuran 29,7 cm x 42 cm (ukuran A 3).

    Jadi, saat ini memang menggunakan kertas HVS.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  209. Tanggapan

    Bapak Agus

    Kuitansi yang secara umum berlaku di masyarakat adalah sebagai tanda telah dilakukannya pembayaran. Dalam transaksi tanah, kuitansi yang demikian hanya membuktikan bahwa seseorang (misal A) telah membayar kepada orang lain (misal B) untuk pembelian sebidang tanah. Akan tetapi kuitansi ini secara hukum belum menjadi bukti yang cukup untuk terjadinya peralihan hak.

    Pasal 37, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah:

    (1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

    Dalam pasal tersebut, yang dimaksud dengan akta PPAT dalam transaksi jula beli adalah AKTA JUAL BELI. Jadi, kedua pihak harus membuat dan menandatangani AJB dihadapan PPAT.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  210. Assalamu’alaikum
    pak saya faruq
    saya akan menanyakan perihal tentang pembelian tanah kavling.
    saya membeli tanah kavling pada suatu cv yang menjual tanah kavling secara kredit 4 tahun dengan perjanjian jual beli akta notaris, ditengah perjalanan saya sering terlambat membayar angsuran, tapi itu dikenakan bunga dan denda. angsuran saya bayar sampai lunas sampai 4 tahun. setelah lunas angsuran saya, sertifikat tak kunjung selesai sampai 5 tahun ini belum selesai. dan setelah saya desak malah pihak penjual memberitahukan kepada saya bahwa saya gagal bayar, padahal saya angsuran tersebut saya bayar sampai lunas disertai denda keterlambatan, dan kenapa pernyataan gagal bayar tersebut diberitahukan setelah 5 tahun melunasi angsuran tersebut.

    mohon bantuan infomasinya apa yang harus saya lakukan, sekedar info tanah kavling saya masih dalam pengusaan penjual, di mana penjual masih memanfaatkan tanah tersebut dengan cara menanami hasil pertananian selama ini.

  211. Tanggapan

    Bapak Fahrudin

    Tindakan penjual jelas telah termasuk wanprestasi/ingkar janji. Jika bapaak memiliki bukti-bukti pembayaran, maka bapak dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri atas tindakan wanprestasi tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  212. Salam kenal Bp. Ismail,
    Saya sangat terkesan dengan pengetahuan mengenai masalah hukum yang Bapak mengerti.
    Saya sekarang ini bekerja disalah satu BPR di Kota Bogor. Ada hal yang ingin saya tanyakan yaitu mengenai SHM. Seperti kita ketahui bahwa blanko SHM saat ini bertuliskan Badan Pertanahan Nasional, yang dahulu bertuliskan Departemen Dalam Negeri. Sekarang ini peraturan di kota Bogor apabila SHM masih bertuliskan Departemen Dalam Negeri harus diganti blanko menjadi bertuliskan Badan Pertanahan Nasional. Waktu proses bisa dibilang lama yaitu 3-6 bulan. Yang saya mau tanyakan :
    1. Amankah Bank untuk memberikan kredit pada saat penggantian blanko tersebut karena apabila terganti nomor SHM akan berubah.
    2. Cara apa yang bisa lebih mengamankan Bank apabila kredit tersebut dicairkan?
    Mohon bantuan informasinya
    Terimakasih banyak

  213. Tanggapan

    Bapak Derin Kristianus

    1. Perlu diingat bahwa dalam suatu pemberian jaminan, yang dijadikan jaminan atau objek jaminan adalah hak atas tanah, bukan sertipikat tanah. Sertipikat tanah hanya dokumen bukti atas kepemilikan terhadap hak atas tanah.

    Pasal 4 UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan

    (1) Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah:
    a. Hak Milik;
    b. Hak Guna Usaha;
    c. Hak Guna Bangunan.

    Dengan demikian, sepanjang hak atas tanah itu masih ada (tidak musnah), tidak ada perubahan bentuk dan ukuran, dan pemilik dari hak atas tanah tersebut masih atas nama si pemberi hak tanggungan maka pemberian kredit masih tetap aman.

    Perubahan nomor SHM atau penggantian blanko sertipikat hanya bersifat administratif. Perubahan nomor SHM secara hukum tidak mengubah hak atas tanah.

    Selain itu, penggantian sertipikat tanah dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan (Pasal 51 ayat (4) PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah).

    Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

    Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya.

    Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

    Sepanjang data yuridis dan data fisik tidak mengalami perubahan maka tidak akan mempengaruhi pembebanan hak tanggungan.

    2. Agar bank aman, maka proses penggantian sertipikat tersebut harus dilakukan oleh bank sendiri atau melalui notaris/PPAT yang ditunjuk bank. Debitur/pember hak tanggungan harus menyanggupi bahwa apabila penggantian sertipikat telah selesai maka sertipikat itu diserahkan kepada bank.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  214. Selamat malam Pak, saya membaca di situs bapak ini yg begitu arif bijaksana memberikan jawaban2 terhadap pengirim yg memiliki masalah. Semoga saja masalah saya juga bisa mendapat titik terang setelah dijawab oleh bapak. Iaitu mengenai perbedaan luas tahah pada Sertifikat yang akan terbit dengan AJB yang saya miliki. Luas tanah di AJB telah saya ukur bersama juru ukur dr kelurahan. Setelah diukur BPN dan disertifikat tertera luas tanah saya berkurang 10meter. Saya dimintai tanda tangan diatas materai utk menyetujui perbedaan luas tanah tersebut. Pertanyaan saya :
    1. Apakah saya harus proses lagi dari awal pengurusan sertifikat jika saya ingin mengukur ulang?
    2. Apakah berkas tanah saya yang sudah masuk di BPN dapat saya ambil kembali jika saya tidak menyetujui surat pernyataan dari BPN tersebut.
    Demikian pak. Terima kasih banyak saya ucapkan atas jawabannya. Semoga ilmu bapak selalu menjadi ilmu yang bermanfaat dan menjadikan bapak penuh berkah berkat ilmu2nya.

  215. Tanggapan

    Bapak Ichsan

    Mengenai perbedaan luas, saya berasumsi bahwa perbedaan tersebut terjadi antara luas yang tercantum dalam sertipikat tanah dengan yang tercantum di AJB (hasil pengukuran kelurahan).

    Ada kemungkinan perbedaan hasil pengukuran antara BPN dengan kelurahan adalah disebabkan oleh cara yang digunakan dalam pengukuran.Mengacu pada Pasal 24 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pedaftaran Tanah, disebutkan bahwa “Pengukuran bidang tanah dilaksanakan dengan cara terrestrial, fotogrametrik, atau metoda lainnya.

    Pasal 41 Permenagraia No. 3 Tahun 1997:
    (1) Pemeliharaan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait merupakan tanggung jawab Kepala Kantor Pertanahan.

    (2) Apabila terdapat peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran, gambar ukur dan data-data ukur terkait yang rusak atau hilang, Kepala Kantor Pertanahan diwajibkan memperbaiki atau mengembalikan data informasi tersebut.
    (3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.
    (4) Apabila pembuatan peta pendaftaran yang dilaksanakan dengan menggunakan metoda fotogrametrik, terdapat kekeliruan yaitu bidang tanah yang dipetakan tidak sesuai dengan keadaan sebenarnya di lapangan, maka berdasarkan pengukuran di lapangan Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki peta pendaftaran tersebut.
    (5) Apabila atas suatu bidang tanah yang diukur ulang sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) sudah diterbitkan sertipikat, selain dilakukan perubahan pada gambar ukur dan peta pendaftaran juga dilakukan perubahan pada surat ukurnya.
    (6) Perbaikan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) , (2), (3), (4) dan (5) harus dibuatkan berita acaranya.

    Jadi, jika memang terdapat perbedaan, harus dicek terlebih dahulu penyebab perbedaan tersebut. Selain itu sebelum memutuskan untuk menarik kembali dokumen dari BPN, sebaiknya bapak mencari kepastian pengukuran mana yang benar. Mungkin saja pengukuran BPN adalah yang benar. Bapak juga bisa membandingkan dengan pengukuran dari pihak lain (perusahaan jasa swasta) sebagai pembanding.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  216. yth;
    bapak ismail marzuki

    assalamualaikum

    saya jaja,dari makassar.
    adapun permasalah yg kami hadapi sekarang.
    orang tua kami membeli tanah dan rumah tahun 2000.masalahnya akte tanah yang tuan rumah punyai di gadaikan ke bank yang sudah dilikuidasi..sampe pemegang hak tanah yg kmi tinggali sekarang meninggal.akte itu tidak tahu di mana keberadaannya…kami pegang sementara ini cuma akte jual beli dari si pemilik..bagamana caranya kami mencari kembali sertifikat tanah itu,?atau ada langkah lain yang kami bisa lakukan agar tanah yang kami tinggali sekarang bisa jadi milik kami sepenuhnya tanpa ada rasa was2 lagi…
    thank ajat sudrajat

  217. Tanggapan

    Bapak Jaja

    Wa’alaikumussalam

    Jika tanah tersebut sudah bersertipikat dan sudah dijaminkan pada bank, pertanyaan saya adalah bagaimana caranya hingga tanah tersebut bisa dijual ke orang tua Pak Jajat?

    Jika bank dilikuidasi, likuidasi tersebut terjadi kemungkinan karena likuidasi sukarela atau likuidasi karena keputusan dari Bank Indonesia. Jika likuidasi ini karena keputusan BI, ada kemungkinan asset bank termasuk sertipikat jaminan ditangani oleh PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero) . PT PPA ini melakukan pengelolaan atas aset eks Badan Penyehatan Perbankan Nasional.
    Apabila kemudian ternyata sertipikat ada di PT PPA, maka ahli waris dari pemilik tanah terlebih dahulu harus melunasi hutang kepada PT PPA. Setelah hutang dilunasi, sertipikat dapat diambil kembali oleh ahli waris.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  218. Yth Bapak Ismail Marzuki, yang ingin saya tanyakan adalah apa saja yg harus saya persiapkan untuk mengajukan gugatan sita jamainan terhadap Si A yang dimana si A tidak mampu lagi menyelesaiak masalah hutang pengambilan barang karena si A telah Kabur dan diaman tanah dan bangunannya juga sudah di anggunkan kepada bank. apakah saya masih dapat menyita Tanah dan bangunannya yg di anggunkan kepada bank tersebut? sebelumnya saya ucapkan banyak terima kasih.

  219. Tanggapan

    Bapak Yanto

    Untuk mengajukan gugatan, yang harus bapak persiapkan adalah:

    A. Tahap Persiapan

    - mengumpulkan, fakta, dokumen bukti
    - membuat gugatan tertulis

    B. Tahap Pengajuan gugatan

    - Mengajukan gugatan di pengadilan negeri yang berwenang.

    Berdasarkan Pasal 118 HIR, Pengadilan Negeri yang berwenang memeriksa perkara adalah:
    1. Pengadilan negeri tempat domisili Tergugat.
    2. Apabila tergugat lebih dari 1 orang, maka gugatan diajukan di salah satu Tergugat.
    3. Apabila domisili tergugat tidak diketahui, maka gugatan diajukan di Pengadilan negeri tempat kediaman Penggugat. Apabila gugatan mengenai barang tidak bergerak, maka gugatan diajukan ke Pengadilan Negeri dimana barang tidak bergerak tersebut terletak.

    C. Membayar biaya pendaftaran perkara melalui bank

    Tanah dan bangunan yang sudah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan tidak dapat dikenakan sita jaminan, karena pemegang Hak Tanggungan mempunyai kedudukan preferent (diutamakan) (Lihat putusan Mahkamah Agung RI No. 419 K/Pdt/2002.)

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  220. yth pak Ismail,, saya udah kena tilang tapi pas di persidangan nama saya tidak pernah di panggil karna berkasnya belum masuk ke pengadilan dan setelah saya pergi ke polisi yg menilang saya ternyata STNK motor saya dia bingung dan sampai sekarang keberadaan STNK motor saya masih belum jelas nah yg saya tanyakan apa yg harus saya lakukan terhadap polisi itu supaya STNK motor saya bisa balik

  221. Tanggapan

    Bapak Rahmat

    Jika memang benar keberadaan STNK Bapak tidak diketahui, Bapak dapat melaporkan tindakan anggota polisi tersebut ke bagian Profesi dan Pengaman Internal (Propam) sesuai wilayah penugasannya. Sertakan pula bukti Tilang yang telah bapak terima.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  222. Pa sy mau tnya,
    Suami sy membeli tanah, ktika membuat ajb dipercayakan kepada ketua rw stempt katanya akan jadi selama 6bln tp sdh hmpr 3th ajb blm diberikan katanya sdh jadi tinggal ditandatangan tp bliau blm bs tebus krn uangnya hbis terpakai.
    Pertanyaannya:
    Menurut bpk apa yg hrs sy lakukan untk mengurus ajb?sdangkan sy tdk memiliki surat2 apapun.smua surat sdh sy brikan kpda ktua rw tsb.hanya bukti pmbayaran pmbuatan ajb yg dimiliki. Yg jd mslh ktua rw tsbt skrg sdh tdk menjabat rw dan sangat sulit skali untuk ditmui.
    Terima kasih

  223. Tanggapan

    Ibu Salma

    Untuk jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT).

    Yang bertindak sebagai PPAT adalah seseorang yang diangkat oleh Menteri Agraria atau kepal BPN. Pada saat ini umumnya para Notaris juga menjadi PPAT. Untuk daerah yang belum ada PPAT, maka pemerintah mengangkat Camat atau Kepala desa sebagai PPAT Sementara.

    Oleh karena itu menyerahkan urusan jual beli tanah kepada Ketua RW adalah tidak tepat.

    Mengingat dokumen-dokumen sudah ditangan orang lain, maka sebaiknya Ibu tanyakan kepada Ketua RW tersebut, siapa PPAT yang mengurusnya? Karena kemungkinan besar dokumen-dokumen ibu ada pada PPAT tersebut.

    Jika Pak RW susah dicari, maka ibu bisa tanyakan kepada staff RW mengenai kebiasaan Pak RW dalam mengurus tanah, PPAT mana yang biasa ditunjuk oleh Pak RW.

    Apabila nama PPAT sudah diketahui, maka saran saya sebaiknya Ibu langsung menghadap PPAT tersebut dan membuat AJB langsung dihadapan PPAT tersebut tanpa melibatkan Ketua RW lagi.

    Bagaimana dengan uang yang telah dibayar kepada Ketua RW? Mengenai uang ini, menurut saya adalah dua hal yang berbeda. Jika Ibu bersikeras mengejar pak RW untuk menyelesaikan urusan tanah ini, saya khawatir akhirnya semua akan berantakan. Artinya Ibu akan kehilangan uang karena Pak RW tidak mampu menyelesaikan surat tanah, juga ibu akan gagal memperoleh akta jual beli dan sertipikat tanah karena AJB dan sertipikat tidak diurus oleh pak RW dengan alas an tidak dapat menebusnya karena uang terpakai.

    Jadi jika ibu bisa langsung membuat AJB dihadapan PPAT yang namanya sudah diketahui, urusan uang ibu yang terlanjur dipakai oleh Pak RW bisa ibu selesaikan dilain waktu. Penyelesaian uangnya bisa dengan menagih langsung atau menggugat di pengadilan negeri.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  224. yth bapak Ismail Marzuki,
    Kami keluarga sedang mengalami masalah warisan,pada tahun 1995 ahli waris yang sah telah melakukan pembagian waris yang intinya tanah dan rumah apabila dijual nantinya harus dibagi sama rata terhadap ahli warisnya, ahli waris ada 7 orang dan tanda tangan semua di Surat Pernyataan tersebut, setelah sekian tahun rumah itu, dijual oleh salah satu ahli waris, meski sampai sekarang yang mebeli rumah tidak bisa mengambil, kemudian ahli waris yang menjual rumah tersebut lewat pengacaranya menggugat dipengadilan perdata, yang intinya ialah yang merupakan ahli waris yang sah/ahli waris tunggal. dari 7 orang yang bertanda tangan disurat pernyataan bagi waris pada th 1995, yang menggugat/menjual rumah merupakan anak dari istri pertama, dan yang lain anak isteri kedua,jadi setelah isteri pertama meninggal, eyang menikah lagi dengan istri kedua dan memiliki 6 anak, sementara itu tanah dan rumah dibeli ketika eyang menikah dengan isteri pertama, namun dibeli dengan cara mencicil, yang ketika menikah kedua kalinya isteri kedua jadi ikut mencicil pula, kalau diprosentase hampir fity-fity isteri pertama dan isteri kedua ikut mengangsur. Pernyataan kami apakah surat penyataan bagi waris yang dibuat pada tahun 1995 tersebut sah meski dilakukan secara internal -semua ahli waris yang berhak tanda tangan semua? Pertnayaan kedua apakah ahli waris dari isteri pertama bisa menguasai semua harta warisan tersebut, seperti gugatan yang dilayangkan kepada ahli waris dari isteri kedua? Pertanyaan ketiga,apakah dari ahli waris isteri kedua dapat mengajukan wanprestasi kepengadilan perdata kepada sipenjual rumah/ahli waris isteri pertama karena mengingkari perjanjian th 1995? Mohon penjelasan dan terima kasih

  225. Tanggapan

    Bapak Yoga

    Sebelum menjawab point-point pertanyaan Bapak Yoga, ada beberapa yang akan saya sampaikan.

    A. Jual Beli Tanah

    Ada 3 kemungkinan

    a. Jual Beli Tunai

    - Pembayaran harga tanah dilakukan saat jual beli. Uang yang digunakan dapat berasal dari uang pembeli sendiri atau fasilitas kredit dari bank
    - Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Akta Jual Beli biasanya dibuat pada saat pembayaran harga tanah

    b. Jual Beli Dengan Angsuran

    - Pembayaran harga tanah secara angsuran sesuai waktu yang disepakati
    - Hak milik atas tanah beralih setelah tanah diserahkan kepada pembeli. Untuk penyerahan tanah ini disyaratkan dengan menggunakan Akta Jual beli. Jadi perpindahan hak milik tidak menunggu lunasnya angsuran

    c. Sewa Beli

    - Pada sewa beli, mirip dengan jual beli dengan angsuran. Pada sewa beli, pembeli juga mengangsur harga tanah tersebut. Tetapi perbedaannya adalah pada sewa beli hak milik baru berpindah setelah seluruh angsuran dilunasi pembeli. Selama angsuran belum lunas status tanah adalah sebagai tanah sewa.

    Dari 3 jenis jual beli tanah tersebut, jenis yang mana yang telah dilakukan oleh Eyang ketika membeli tanah?

    Jika yang digunakan adalah jenis kedua (b), maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah telah beralih pada saat perkawinan dengan isteri pertama meskipun harga atas tanah tersebut masih diangsur/dicicil. Dengan demikian hak atas tanah tersebut adalah harta bersama Eyang dengan isteri pertama.

    Jika yang digunakan adalah jenis ketiga (c) maka secara hukum jual beli, hak milik atas tanah beralih setelah angsuran lunas, yang berarti peralihan terjadi setelah Eyang menikah dengan isteri kedua. Dengan demikian hak atas tanah adalah milik Eyang dan isteri kedua.

    Jadi hak milik atas suatu tanah tidak bergantung pada dari mana sumber uang tersebut, tetapi siapa yang namanya tercantum di akta dan kapan jual beli dilaksanakan.

    B. Siapa Yang berhak sebagai Ahli Waris?

    Jika enam orang anak dari isteri kedua adalah anak yang dilahirkan dari hasil perkawinan Eyang dan isteri kedua, maka yang berhak menjadi ahli waris adalah:

    - Anak dari isteri pertama (1 orang)
    - Isteri kedua
    - Anak-anak dari isteri kedua (6 orang)

    Berarti jumlah ahli waris adalah 8 orang.

    Jadi terhadap tanah tersebut, ada 50% bagian Eyang yang diwariskan kepada 8 orang. Sehingga apabila akan menjual tanah tersebut harus persetujuan 8 orang.

    Jawaban atas pertanyaan:

    1. Surat Pernyataan

    Surat pernyataan mengenai pembagian jumlah warisan hanya mengikat para pihak yang membuatnya dan hanya berkaitan dengan persentase besarnya perolehan masing-masing. Sedangkan untuk menjual kepada pihak lain harus persetujuan semua ahli waris.

    2. Ahli waris dari isteri pertama tidak dapat menguasai harta warisan sendirian jika 6 orang anak dari isteri kedua adalah hasil perkawinan antara Eyang dengan isteri kedua. Selain anak-anak, isteri kedua juga sebagai ahli waris.

    3. Jika memang ahli waris ada 8 orang, maka penjualan tanah oleh ahli waris dari isteri pertama tanpa persetujuan ahli waris lainnya adalah tidak sah. Ahli waris yang lain dapat menggugat perbuatan melawan hukum kepada anak isteri pertama.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  226. Selamat malam pak is,

    Kami mempunyai permasalahan seperti ini dan ingin melaporkan kejahatan tersebut ke kepolisian.
    Ada karyawan kami sebut saja a, dan posisi sudah ex karena diminta mengundurkan diri oleh kantor akibat menggelapkan dana. Rupanya setelah sudah tidak bekerja dikami. Si a mendatangi relasi kami untuk melakukan penagihan piutang kami dengan membuat surat tagihan palsu menggunakan atas nama PT kami.
    Dan sialnya oleh si relasi piutang tersebut dibayarkan kepada si A tanpa konfirmasi terlebih dahulu kepada kami dimana pembayaran dp sudah dibayarkan dengan giro ke rekening an PT kami. Sehingga pada saat kami melakukan tagihan maka relasi kami mengkonfirmasi bahwa tagihan sudah dibayar dan ditransfer kepada si A.
    Pertanyaan kami adalah :
    1. Apakah kami dapat melakukan pelaporan kepada polisi dengan pasal apa terhadap si A?
    2. Apabila relasi kami ngotot tidak mau bayar, apakah dapat kami tuntut secara hukum? Dan pasal apa? Mohon bantuan solusinya. Thank u

  227. Tanggapan

    Ibu Citra

    Berdasarkan informasi yang ibu sampaikan, maka:

    1. Ibu dapat melaporkan si A dengan Pasal 378 mengenai penipuan dan Pasal 263 KUH Pidana mengenai pemalsuan surat.
    2. Relasi yang telah membayar dengan itikad baik, tidak dapat dituntut atas pembayaran yang telah dilakukan kepada si A. Perusahaan dapat menggugat A atas perbuatan melawan hukum yang dilakukannya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  228. Salam.saya ingin bertanya kepada pak is,bagaimana caranya/langkah-langkah mengurus/membuat AJB dikelurahan agar tidak tertipu oleh oknum aparat?argumen apa yang harus dipersiapkan?terimakasih atas jawabanya.

  229. Tanggapan

    Bapak Agus

    Akta Jual Beli dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Pada umumnya PPAT juga merangkap Notaris. Selain PPAT sebagaimana yang kita kenal, terdapat PPAT Khusus yaitu:

    a. Camat atau kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT, sebagai PPAT Sementara;

    b. Kepala Kantor Pertanahan untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu

    Apabila di wilayah Bapak Agus telah tersedia PPAT dalam jumlah yang cukup, maka untuk membuat AJB tidak di kelurahan.

    Agar Bapak Agus bisa dilayani dengan baik, Bapak Agus agar menyiapkan dokumen bukti-bukti pemilikan tanah berikut bukti pembayaran PBB. Selain itu, agar tidak tertipu, selalu minta tanda terima uang untuk setiap pembayaran dan tanda terima dokumen atas setiap dokumen yang diserahkan ke pihak PPAT.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  230. assalamualaikum wr.wb pak ismail yang terhormat bapak saya memiliki sangkutan dengan bank nih, jadi begini kronologisnya , mohon pencerahannya pak, saat ini kondisi ayah saya sedang kalut

    ayah saya punya kenalan orang bengkel + rental udah sekitar 1tahunan lebih, nah sebut saja orang rental itu si F , nah si F ngajak bisnis bapa saya nah dari situ bapa saya tergiur karena bapa saya juga sudah pensiunan PNS , jadi niatnya mau cari tambahan,. singkat cerita terjadilah kesepakatan antara F dan bapa saya, dengan kesepakatan bagi hasil 2jt/bulan , nah dari sini tanda tanda mencurigakan mulai terlihat dari angsuran F yang terlambat sekitar 5-10 per bulan selama 4 bulan,.

    nah berkembang lagi ternyata si F menyatakan membutuhkan bantuan dana lagi, terjadilah negosiasi tsb dan bapa saya memutuskan menjaminkan sertifikat rumah kpd bank , terjadilah proses proses dimana ada survey dan lain lain, yang saya ingin tanyakan adalah dalam proses ini dalam gambaran saya si F ada main dengan org bank pejabat Account Officer ini, dimana yg harusnya kriteria rumah saya tidak layak lolos namun sengaja di loloskan, dan pada saat penandatangan SPPK dan kwitansi , bapa saya langsung di perintahkan pulang oleh si oknum bank ini, yg seharusnya bukannya setelah penadatanganan tsb si nasabah harus menuju teller untuk pencairan, angusran yang dibebankan kepada bapa saya dengan menajaminkan sertifikat sbb : pinjaman 130 jt , cicilan 7,2jt perbulan selama 2 tahun,.

    nah disini bapa saya tidak menaruh curiga, dikiranya memang prosesnya begitu, namun anehnya 2 hari setelah itu si F datang kerumah dengan membawa bukti pengambilan uang (pencairan) dan otomatis uang langsung diambil oleh si F , bapa saya sama sekali tidak melihat wujud uangnya, yang menurut pengakuan si F uangnya lgsg dibelikan mobil ,. dan sekarang si F bertindak tidak kooperatif seakan menghindar dan kabur kaburan, sementara ayah saya ditekan pihak bank untuk membayar cicilan,. apakah ini termasuk penipuan ? karena :

    -hitam diatas putihny ada antara si F dan bapa saya sbg keterangan hutang , dan plus materai
    -bisakah dituntut si F dan oknum banknya?
    - bisa disebut kah ini sebagai penipuan?
    - yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana kekuatan hukum kondisi seperti ini,
    - apakah perjanjian ini cacat hukum?
    - apakah sertifikat rumah saya bisa selamat?
    - ini masuknya hukum pidana atau perdata?
    - apakah jika ayah saya ga bisa melunasi , rumah saya akan disita?

  231. Tanggapan

    Bapak Masandi

    Jika nama yang tercantum sebagai debitur dalam perjanjian kredit adalah nama ayah bapak Masandi, maka seharusnya hanya ayah bapak Masandi (atau kuasanya) yang dapat menarik dana kredit tersebut.

    Apabila terjadi kerja sama antara pegawai bank dengan F untuk mencairkan dana, maka pegawai bank dapat dituntut telah melakukan tindak pidana perbankan sebagaimana tercantum dalam Pasal 49 UU No, 10 tahun 1998. F juga dapat dituntut karena melakukan kerja sama dengan pegawai bank.
    Perjanjian antara F dan ayah Bapak Masandi tidak cacat hukum sepanjang dilakukan tanpa paksaan dan telah memenuhi persyaratan.

    Masalah ini bisa masuk dalam dua ranah hukum yaitu pidana dan perdata:
    - Pidana : penarikan dana kredit tanpa hak oleh F atas bantuan pegawai bank
    - Perdata: F ingkar janji

    Jika hutang tidak dilunasi, maka rumah yang dijaminkan dapat disita dan dieksekusi oleh bank sepanjang rumah tersebut telah diikat dengan Hak Tanggungan.
    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  232. Dengan hormat,
    Saya sebelumnya digantung status bekerja oleh Kabag tempat saya bekerja.Departemen saya adalah plant section dan saya bekerja sebagai mekanik alat berat pertambangan batubara di kalsel.Status lokal.Awalnya agustus 2012 saya dinyatakan bersalah krn tidak mengikuti program ujian kenaikan golongan sbelumnya sbanyak 3kali.Dimana saya heran pd tahun-tahun sbelumnya pihak perusahaan tdk pernah menyalahkan saya.Teguran lisan,surat peringatan ataupun sanksi lainnya tidak pernah saya terima.Sistem ujian kenaikan adalah stiap 1 thn.Saya divonis sdh 3kali.Waktu itu memang saya aktif juga di kepengurusan serikat pekerja.Ketika itu Kabag Plant saya menyatakan status saya adalah nonmekanik dan dicoba ditawarkan ke departemen lain (Bukti rekaman pembicaraan ada).Jadi kata kabag saya sementara saya ditampung dulu di Plant sambil dicarikan posisi dilain.Beberapa kali sempat dipanggil utk konseling dlm personal contact tapi cuma membahas status saya yg nonmekanik,kesehatan saya dan minat atas penawaran/rotasi ke departemen lain.Tiba-tiba tanpa adanya dialog terlebih dahulu pd tgl 19 feb 2013 mengeluarkan promosi mutasi ke sumatera kpd saya.Dimana surat itu sendiri dibuat pd tgl 6 feb 2013.Saat itu saya katakan akan membicarakan dgn pihak org tua saya.Saya waktu itu merawat bapak saya yg sakit stroke.Dan saya anak tunggal.Kemudian atas inisiatif keluarga(ibu,nenek,saudara bapak) mengajak saya utk meminta surat keterangan dri kepala desa setempat bahwa menerangkan pihak keluarga keberatan.Kemudian pd tgl 13 maret 2013 dipanggil lg oleh kabag saya ketika saya sdg bekerja,saya pikir mungkin beliau mau pertanyakan bagaimana hasil pembicaraan dgn keluarga saya.Tapi alangkah terkejutnya saya ternyata lsg dikeluarkan SK mutasi yg sdh jadi.Dimana SK itu sendiri dibuat tgl 18 feb 2013.Jadi tdk ada dialog terlebih dahulu yg serius dari kabag saya.Tdk ada penyampaian.Disitu saya meminta kabag utk meninjau kembali atau melakukan kunjungan kerumah terhadap kebijakan mutasi td sambil menyerahkan surat keterangan kepala desa.Selama bulan berjalan,tdk ada tanda-tanda manajemen melakukan kunjungan.Bulan september 2013 tiba-tiba saya tdk lg menerima hak saya sperti karyawan lain umumnya yaitu pembagian timesheet/record kehadiran dan slip gaji.Kalaupun ada gaji yg masuk,saya tdk tau berapa persisnya normatif yg saya terima.Bulan oktober saya tdk terima lagi pembagian timeshet,saya pun mencoba bertanya kpd bagian admin.Betapa terkejutnya saya ketika pihak admin mengatakan bahwa kabag saya telah mengatakan status saya nonaktif/diStandbykan.Padahal slama itu saya masuk dan bekerja serta berinteraksi dgn pekerja lain.Kemudian tiba-tiba manajemen melakukan kunjungan kerumah.Pihak keluarga menyampaikan ke saya smoga ada hasilnya.Tapi 2 hari setelah itu manajemen mngirimkan surat kerumah panggilan menghadap utk membahas jadwal mutasi.Surat itu kemudian saya kembalikan ke kabag saya karna saya keberatan.Apa fungsi kunjungan manajemen sbelumnya kerumah?Puncaknya pd tgl gajian saya tdk dibyr penuh padahal bukti absen kehadiran dan laporan kerja full 1 bulan.Tdk ada penyampaian sbelumnya.Karna hal ini saya mogok kerja 1 hari dan minta diadakannya pertemuan dgn pihak manajemen.Pd pertemuan 1 tgl 04 nov 2013 saya kemukakan semua kekecewaan saya krn saya merasa dilecehkan.Pihak manajemen mempermasalahkan perihal mutasi.Karna saya sdh sakit hati saya minta pihak manajemen menelusuri hal ini dan nanti saya meminta lsg keputusannya saja tanpa ada perundingan lagi.Saya mau tau apa maunya perusahaan.Saat itu manajemen mengeluarkan surat skorsing 1 bln dri tgl 05nov-04des 2013.Tgl 19 nov 2013 perusahaan tiba-tiba lsg mengeluarkan surat keputusan phk dgn dalih saya dianggap menolak Mutasi.Jadi sekarang saya ingin bertanya,bagaimana seharusnya sikap saya dan tindakan saya dalam menanggapi permasalahan ini.Krn menurut saya surat phk sdh secara sepihak dikeluarkan?trims.

  233. Tanggapan

    Bapak Ady

    Mengacu pada UU No. 2 Tahun 2004 Tentang Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial, maka langkah yang dapat dilakukan adalah sebagai berikut:

    - Perselisihan hubungan industrial wajib diupayakan penyelesaiannya terlebih dahulu melalui perundingan bipartit secara musyawarah untuk mencapai mufakat.
    - Penyelesaian perselisihan melalui bipartit harus diselesaikan paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak tanggal dimulainya perundingan.
    - Apabila dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari salah satu pihak menolak untuk berunding atau telah dilakukan perundingan tetapi tidak mencapai kesepakatan, maka perundingan bipartit dianggap gagal.
    - Dalam hal perundingan bipartit gagal maka salah satu atau kedua belah pihak mencatatkan perselisihannya kepada instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat dengan melampirkan bukti bahwa upaya-upaya penyelesaian melalui perundingan bipartite telah dilakukan.
    - Apabila bukti-bukti tidak dilampirkan, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan mengembalikan berkas untuk dilengkapi paling lambat dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja terhitung sejak tanggal diterimanya pengembalian berkas.
    - Setelah menerima pencatatan dari salah satu atau para pihak, instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan setempat wajib menawarkan kepada para pihak untuk menyepakati memilih penyelesaian melalui konsiliasi atau melalui arbitrase.
    - Dalam hal para pihak tidak menetapkan pilihan penyelesaian melalui konsiliasi atau arbitrase dalam waktu 7 (tujuh) hari kerja, maka instansi yang bertanggung jawab di bidang ketenagakerjaan melimpahkan penyelesaian perselisihan kepada mediator.
    - Penyelesaian melalui konsiliasi dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan, perselisihan pemutusan hubungan kerja, atau perselisihan antar serikat pekerja/ serikat buruh.
    - Penyelesaian melalui arbitrase dilakukan untuk penyelesaian perselisihan kepentingan atau perselisihan antar serikat pekerja/serikat buruh.
    - Dalam hal penyelesaian melalui konsiliasi atau mediasi tidak mencapai kesepakatan, maka salah satu pihak dapat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Hubungan Industrial.
    - Gugatan perselisihan hubungan industrial diajukan kepada Pengadilan Hubungan Industrial pada Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat pekerja/buruh bekerja.
    - Gugatan oleh pekerja/buruh atas pemutusan hubungan kerja sebagaimana dimaksud dalam Pasal 159 dan Pasal 171 Undang-undang Nomor 13 Tahun 2003 tentang Ketenagakerjan, dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu 1 (satu) tahun sejak diterimanya atau diberitahukannya keputusan dari pihak pengusaha.
    - Pengajuan gugatan yang tidak dilampiri risalah penyelesaian melalui mediasi atau konsiliasi, maka hakim Pengadilan Hubungan Industrial wajib mengembalikan gugatan kepada pengugat. Hakim berkewajiban memeriksa isi gugatan dan bila terdapat kekurangan, hakim meminta penggugat untuk menyempurnakan gugatannya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  234. Selamat siang Pak Is yang selalu memberi jawaban yg mencerahkan, mohon sarannya utk permasalahan saya pak. Langsung saja ya pak…

    1 Saya akan membeli unit apartemen dr penjual, penjual hanya memiliki PPJB atas unitnya krn Sertifikat atas unit apartemen belum pecah sehingga belum dilakukan AJB oleh developer. Jadi transaksi jual beli yg saya lakukan utk balik nama PPJB tsb, nah utk proses balik nama PPJB ini developer mencantumkan biaya2: Bea Balik Nama PPJB 2,5%, Pajak 5%, Biaya Legalisir notaris. Utk balik nama PPJB ada dlm PPJB telah diatur besarannya, nah yg aneh adalah Pajak 5% ini karena tidak jelas utk pajak apa krn setahu saya satu2nya pajak dlm jual beli tanah/rumah adlh BPHTB 5% utk pembeli dan Pajak Penjual 5%, tetapi itu terutang saat AJB, bukan PPJB. Bagaimana pendapat bapak soal ini?

    2. Terkait masalah diatas, penjual memberi ide krn merasa pajak tsb hanya akal2an developer saja, untuk saya dan penjual melakukan perjanjian di notaris saja jika telah menjual unit apartemen tsb ke saya. Sehingga pada saat AJB unit tsb dgn developer ketika sertifikatnya sudah pecah, dgn perjanjian tsb saya yg langsung melakukan AJB dgn developer. Sehingga terhindar dari biaya pajak akal2an developer tsb. Apakah cara demikian dapat dilakukan pak?

    3. Sekalian memperjelas pak, dokumen apa saja yg dapat diakui sebagai dasar AJB properti, apakah harus seperti PPJB, atau bisa melalui perjanjian biasa?

    Demikian, terima kasih banyak atas penjelasannya….. :)

  235. Tanggapan

    Bapak Rizwan

    1. Dalam transaksi pertanahan lazim dikenal dua istilah yang berbeda yaitu PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) dan AJB (Akta Jual Beli)

    PPJB merupakan perjanjian yang dibuat oleh “calon penjual” dan “calon pembeli”. Untuk memudahkan pemahaman, dalam jawaban ini saya menggunakan sebutan calon penjual dan calon pembeli. Dalam PPJB tersebut belum terjadi jual beli, tetapi hanya ada kesepakatan kedua pihak bahwa pada suatu saat nanti calon penjual berjanji untuk menjual tanah kepada calon pembeli, dan calon pembeli berjanji untuk membeli tanah dari calon penjual. PPJB dibutuhkan karena pada saat tersebut jual beli menggunakan AJB belum dapat dilaksanakan karena alasan-alasan:

    - Pembayaran belum dilunasi;
    - Sertipikat tanah belum terbit atas belum ke atas nama penjual;
    - Pajak dan BPHTB belum dibayar
    - Atau kondisi lain yang dipersyaratkan kedua pihak.

    Dengan PPJB ini, hak atas tanah belum beralih kepemilikannya kepada calon pembeli.

    AJB merupakan Akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti telah dilaksanakannya perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan cara jual beli.

    Dengan dibuat dan ditandatanganiya AJB, maka kepemilikan atas tanah beralih dari penjual kepada pembeli.

    Berkaitan dengan pajak-pajak atas transaksi tersebut, Pajak Penghasilan (PPh) dikenakan kepada penjual dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikenakan pada pembeli. Pengenaan pajak-pajak tersebut berkaitan dengan pemindahan hak dari penjual kepada pembeli. Pajak-pajak tersebut harus dilunasi oleh para pihak sebelum ditandatanganinya AJB.

    Jika ditinjau dari sudut peralihan kepemilikan, dengan PPJB belum terjadi peralihan kepemilikan sehingga beban atas Pph dan BPHTB belum dikenakan pada para pihak. Kondisi ini berlaku untuk transaksi tanah secara umum.

    Akan tetapi, khusus dalam bidang perpajakan ada pengecualian dalam pajak penghasilan yang dikenakan kepada penjual. Kekhususan ini berlaku terhadap penjual yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Dalam bahasa yang sederhana, terhadap wajib pajak yang melakukan usaha pengalihan hak atas tanah (menjual apartemen, perumahan dll) maka untuk pajak penghasilannya berlaku ketentuan khusus.

    Ketentuan yang dimaksud adalah Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak, No. SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013, Tentang Pelaksanaan Pajak Penghasilan Yang Bersifat Final Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Yang Diterima Atau Diperoleh Wajib Pajak Yang Usaha Pokoknya Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dan Penentuan Jumlah Bruto Nilai Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Oleh Wajib Pajak Yang Melakukan Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan.

    Secara ringkas dapat disampaikan materi dari Surat Edaran tersebut yang berkaitan dengan pertanyaan Bapak Rizwan, yaitu:

    a. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh WP real estat dilakukan:

    - paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, baik dengan cara tunai maupun angsuran, atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; dan
    - sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

    b. PPJB dijadikan dasar Pajak Penghasilan terhutang.

    Menurut pendapat saya, pemerintah, dalam SE-30/PJ/2013 tanggal 3 Juli 2013 menetapkan PPJB sebagai dasar adalah karena meskipun hak kepemilikan tanah belum beralih kepada pembeli, tetapi penjual (perusahaan real estate) telah menerima penghasilan dari jual beli tersebut. Jadi yang menjadi penekanan adalah penerimaan penghasilan oleh wajib pajak, bukan pada peralihan hak atas tanahnya.
    Dengan demikian, jika dibuat PPJB antara Perusahaan real estate (penjual) dengan Tuan X (pembeli), maka Pajak Penghasilan sudah terhutang meskipun masih berupa PPJB (kewajiban penjual). Sedangkan BPHTB (kewajiban pembeli) baru terhutang ketika AJB dilakukan.

    Mengenai kasus yang bapak sampaikan, Bapak Rizwan akan membeli dari Tuan X dimana Tuan X memiliki tanah hanya berdasarkan PPJB saja. Dokumen yang diperlukan untuk transaksi tersebut adalah perjanjian peralihan hak yang ditandatangani oleh Bapak Rizwan dan Tuan X. Untuk perjanjian ini, biasanya dibutuhkan persetujuan dari perusahaan real estate.

    Karena yang bertransaksi adalah sama-sama orang pribadi yaitu Bapak Rizwan dan Tuan X, maka saat PPJB semestinya tidak ada PPh terhutang.
    Saya belum memperoleh dasar hukum yang tegas mengenai adanya kewajiban PPh atas pengalihan PPJB. Meskipun demikian, untuk sementara saya berprasangka positif terhadap perusahaan real estate yang mensyaratkan PPh. Analisa saya adalah sebagai berikut:
    Peralihan PPJB dari Tuan X ke Bapak Rizwan nantinya melibatkan perusahaan real estate, maka perusahaan real estate menetapkan syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk peralihan tersebut. Sebagai ilustrasi saya sebutkan sebagai berikut: ketika Tuan X menandatangani PPJB dengan Perusahaan real estate, perusahaan real estate telah membayar PPh atas transaksi PPJB tersebut. Nama yang dicantumkan sebagai pembeli dalam pembayaran PPh tersebut adalah nama Tuan X.

    Tuan X kemudian membuat perjanjian peralihan hak atas PPJB dengan Bapak Rizwan. Dengan perjanjian peralihan ini nantinya yang akan menandatangani AJB adalah Bapak Rizwan dan perusahaan real estate. Agar AJB dapat dilakukan, para pihak harus menyerahkan bukti setor PPh dan BPHTB, sedangkan bukti setor PPh masih tercantum nama pembeli yang lama yaitu Tuan X, sehingga agar sesuai antara nama pembeli pada AJB dengan yang ada pada setoran PPh maka perusahaan real estate harus melakukan setoran PPh dengan mencantumkan nama Bapak Rizwan harus dicantumkan sebagai pembeli. Untuk menyetor PPh dibutuhkan dana, perusahaan real estate jelas tidak bersedia menanggung beban PPh karena peralihan PPJB tersebut bukan atas kemauan real estate. Oleh karena itu real estate membebankan pembayaran PPh tersebut kepada para pihak yang akan melakukan pengalihan PPJB.

    Bapak Rizwan,

    Agar lebih jelas lagi mengenai alasan pengenaan PPh tersebut, sebaiknya Bapak dapat menanyakan langsung ke perusahaan real estate disertai dasar hukumnya.

    Jika yang diminta oleh perusahaan real estate adalah benar, maka untuk mengujinya Bapak dapat meminta copy atas setoran PPh yang dibayarkan melalui bank.

    2. Secara hukum perjanjian yang Bapak Rizwan akan buat dengan Tuan X (penjual) adalah sah sepanjang syarat-syaratnya terpenuhi

    Permasalahannya adalah, perjanjian apa yang akan dibuat oleh Bapak Rizwan? Jika yang akan dibuat adalah perjanjian jual beli, ini tidak mungkin karena tanah masih mutlak milik dan atas nama perusahaan real estate, bukan atas nama Tuan X. Selain itu jika Tuan X akan membuat perjanjian pengalihan PPJB secara diam-diam, maka perjanjian ini berpotensi cacat hukum, karena biasanya dalam PPJB disyaratkan adanya persetujuan perusahaan real estate apabila PPJB akan dialihkan.

    Selain itu, bagaimana mungkin Bapak Rizwan dapat langsung tanda tangan AJB dengan perusahaan real estate jika sebelumnya tidak pernah ada perjanjian antara Bapak Rizwan dengan real estate tersebut.

    Yang masih memungkinkan adalah, Bapak Rizwan dan Tuan X membuat perjanjian yang isinya menyebutkan bahwa nanti jika Tuan X telah menjadi pemilik sah dari tanah tersebut, Tuan X akan menjual kepada Bapak Rizwan. Jadi, yang menandatnagni AJB adalah Tuan X dan Bapak Rizwan.

    3. Dokumen yang digunakan untuk peralihan hak atas tanah adalah AJB. Jika AJB belum dapat dibuat maka dibuat PPJB.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  236. Selamat pagi Pak Is…
    Pak Is beberapa minggu lalu Bapak saya meninggal dunia dan mempunyai hutang di koperasi simpan pinjam berbadan hukum dengan agunan BPKB sepeda motor. Tapi saya tidak mengetahui di ikutkan asuransi atau tidak. Banyak orang bilang jika meninggal maka hutang dianggap lunas.
    pertanyaan saya “apakah benar pak?”

    Terima kasih sebelumnya…

  237. Tanggapan

    Bapak Ferry Suandaru

    Dalam hukum waris, jika seseorang meninggal dunia maka ia mewariskan seluruh harta dan hutangnya kepada ahli waris, kecuali bagi ahli waris yang secara tegas menolak menerima warisan.

    Pasal 833 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata): Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

    Pasal 1100 KUH Perdata: Para ahli waris yang telah bersedia menerima warisan, harus ikut memikul pembayaran utang, hibah wasiat dan beban-beban lain, seimbang dengan apa yang diterima masing-masing dari warisan itu.

    Jadi, jika seorang ahli waris bersedia menerima warisan, maka ia ikut memikul kewajiban melunasi utang pewaris seimbang denga warisan yang diterimanya.

    Apabila kredit sepeda motor itu diasuransikan, maka jika debitur wafat pelunasannya akan menggunakan dana dari pertanggungan asuransi. Tetapi jika tidak diasuransikan maka harta warisan pewaris digunakan untuk melunasi utang pewaris.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  238. terjadinya penjualan krena kmi msih kerabat dekat..wktu pmbelian kata si pmilik nanti sudah lunas bru dicrikan sertifikatnya di bank papan sejahtera..lama kmi bru thu setelah si pmilik mninggal ternyata bank itu sudah dilikuidasi…kami sdh dtangi beberapa bank ktnya tidak ada,kami ke BPPN,kantor keuangan negara juga dengan jwaban yg sama..pertanyaan kami pak.?apakah kami bisa memutihkan sertifikat yg tdk di thu kebradaannya atas nama kami?

  239. Tanggapan

    Bapak Jaja

    Saat ini aset-aset bank yang dahulu dikelola oleh BPPN, dialihkan ke PT Perusahaan Pengelola Aset (Persero). Jadi bapaak dapat melacak keberadaan sertipikat tersebut di PT PPA tersebut. Silakan buka web http://www.ptppa.com .
    Istilah “pemutihan sertipikat” secara hukum adalah “Sertipikat Pengganti”.

    PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    PENERBITAN SERTIPIKAT PENGGANTI
    Pasal 57

    (1) Atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertipikat baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang,
    masih menggunakan blanko sertipikat yang tidak digunakan lagi, atau yang tidak diserahkan kepada pembeli
    lelang dalam suatu lelang eksekusi.

    (2) Permohonan sertipikat pengganti sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat diajukan oleh pihak yang
    namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang
    merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam
    Pasal 37 dan Pasal 41, atau akta sebagaimana dimaksud Pasal 43 ayat (1), atau surat sebagaimana dimaksud
    Pasal 53, atau kuasanya.

    (3) Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) sudah meninggal dunia,
    permohonan sertipikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti
    sebagai ahli waris.

    (4) Penggantian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah yang bersangkutan.

    Dalam kasus yang Bapak tanyakan, sertipikat pengganti hanya dapat diterbitkan atas permohonan pihak yang namanya tercantum disertipikat. Akan tetapi mengingat sertipikat itu masih dijadikan jaminan hutang, maka pihak yang namanya tercantum di sertipikat terlebih dahulu harus melunasi hutangnya pada bank.

    Dengan demikian kepentingan bank/BPPN/PT PPA selaku kreditur terlindungi haknya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  240. Assalamualaikum. pak Marzuki. Pak saya mau tanya apakah boleh kita menggadai rumah yang sedang diagunkan di sebuah Bank (SHM nya berada di bank)?

  241. Tanggapan

    Pekarasa Dc Maskar

    Wa’alaykumussalam

    Jika tanah akan dijadikan jaminan hutang, maka tanah tersebut “diikat” dengan Hak Tanggungan, bukan gadai.

    Suatu tanah yang sudah dijaminkan pada bank (sudah dibebani hak tanggungan), secara hukum dapat dijaminkan kembali pada pihak/kreditur lain.

    UU No. 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah

    Pasal 5
    (1) Suatu obyek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang.
    (2) Apabila suatu obyek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan, peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan.
    (3) Peringkat Hak Tanggungan yang didaftar pada tanggal yang sama ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan

    Jadi, di sertipikat akan dicantumkan peringkat hak tanggungan.
    Akan tetapi, dalam prakteknya bank tidak akan mengizinkan tanah yang sudah dijadikan jaminan hutang pada bank tersebut dijaminkan kembali pada pihak lain. Jika bank tidak mengizinkan maka pembebanan yang kedua tidak dapat dilakukan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam
    Ismail Marzuki

  242. Assalamualaikum.. Pak Ismail, sy Ias. sy memohon petunjuk kepada Bapak terkait masalah yang sy hadapi.
    sy seorang pns di ntb, pada tahun 2012 sy telah menjabat sebagai lurah pd salah satu kelurahan di ntb. pada bulan februari 2012 yg lalu sy mengeluarkan surat jual beli tanah atas Jual beli tanah antara Koperasi telkom dgn seorang yg brnama abdurahman. pd saat jual beli tersebut yg menjual dri pihak koperasi telkom adalah ketua koperasi yg dibuktikan dgn surat kepengurusan koperasi, surat pernyataan bersama ketua koperasi dgn bendahara koperasi dan anggota badan pengawas koperasi. serta adanya surat dari Rapat Anggota tahunan Koperasi yang di tandatangani oleh seluruh pengurus koperasi pd thn 2010 yg keterangannya menyetujui penjualan tanah koperasi tsb. dimna sy dlm surat jual beli tanah tsb bertanda tangan selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah tsb.
    pada akhir tahun 2012 sy di pindah tugaskan di skpd lain (tdk lgi menjabat sebagai lurah). pd bulan november 2013 kmarin sy di datangi oleh seorang yg brnama pak yf, beliau dtng kpd sy memprotes trhadap jual beli tanah yang sy keluarkan pd bulan februari 2012 yg lalu. pk yf memprlihatkn kpada sy surat tanah yg asli milik koperasi telkom, kmudian surat kepengurusan koperasi telkom pd thn 2012 yg asli. stlah sy melihat surat yg asli, bhw pk yf adalah ketua koperasi telkom pd sa’at itu. dan kepengurusan koperasi telkom pd saat jual beli tanah adalh palsu(tdk benar), dn dokumen pendukung penjualan tnh yg lain adalah jg palsu. Setelah beberapa hri kemudian sy dtng k kelurahn tmpat sy sblumnya bkerja sy jumpai lgi bhw tanah trsebut sdh pk abdurahman jual lgi ke pihak lain. Pertanyaan sy Pak :
    1. Bgaimana langkah yg harus sy lakukan terhadp masalah tersbut, krna pd surat jual beli tsb ada tercantum nama sy selaku kepala wilayah kelurahan,?
    2. Apakah sy dpt membatalkan surat jual beli tanah tsb sblum ada keputusan dri padilan?
    3. Apa langkah2 hukum yg hrus dilakukan oleh Pk YF agar masalah ini bisa selesai?
    Atas Petunjuk n Penjelasan Bapak sy sampaikan terimakasih.

  243. Tanggapan

    Bapak Imam

    Wa’alaikumussalam

    Sebelum saya menjawab lebih jauh, saya ingin memastikan peran Bapak Imam dalam jual beli tanah tersebut. Di bagian awal Bapak menyebutkan “mengeluarkan surat jual beli tanah” sedangkan pada bagian lain Bapak menyebutkan “selaku mengetahui terjadinya jual beli tanah”.

    Ada dua kedudukan yang berbeda yang Bapak sampaikan, yaitu:

    (a) Selaku pihak yang mengeluarkan surat jual beli
    (b) Selaku pihak yang mengetahui terjadinya jual beli tanah

    Dalam bahasa hukum, posisi (a) adalah posisi yang dijabat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, sedangkan posisi (b) adalah posisi saksi. Selain itu apakah yang dimaksud dengan “surat jual beli tanah” itu adalah “Akta Jual Beli”?

    Jika sebagai Pejabat pembuat Akta Tanah, maka berdasarkan Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, seorang PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan dengan daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli. Jadi jika proses ini dilaksanakan, maka terjadinya transaksi menggunakan sertipikat palsu bisa dihindari.

    1. Bapak dapat melaporkan ke kepolisian mengenai adanya penipuan dalam jual beli tanah tersebut. Meskipun Bapak tidak dirugikan secara langsung tetapi penipuan tersebut dapat merugikan nama baik Bapak.

    2. Jika surat jual beli yang dimaksud adalah Akta Jual Beli PPAT, maka untuk membatalkannya hanya dapat dilakukan oleh para pihak yang menandatanganinya atau berdasarkan putusan pengadilan. Tetapi jika jual beli tidak menggunakan Akta Jual Beli dan bukan dihadapan PPAT, maka jual beli atas tanah tersebut belum sempurna sehingga hak milik masih atas nama Kooerasi.

    3. Jawaban ini sama dengan jawaban nomor 1.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  244. Assalamualaikum…Pak Ismail,
    Saya ingin bertanya dan memohon bantuan bapak tentang permasalan yang sedang saya hadapi. Saya memberikan pinjaman kepada kawan sebesar Rp 10juta pada tgl 10 April 2013. Waktu itu dia meminjam uang tersebut kepada saya dengan alasan untuk operasi karena dia menderita sakit usus buntu yang dia bilang kepada saya, dan tanggal serta waktunya sudah di tentukan. Dan dia mau tidak mau harus di operasi pada hari dan tanggal tersebut karena penyakit yang di deritanya itu yang dia ceritakan kepada saya saat itu. Karena kasihan saya memberi pinjaman uang tersebut dan saya transfer ke rekeningnya, dengan syarat awal sept 2013 uang tersebut harus sudah dikembalikan semua karena saya sangat memerlukan uang tersebut untuk biaya kuliah adik saya dan dia pun setuju. Namun beberapa bulan kemudian saya mendengar kabar dari adiknya bahwa dia tidak memerlukan operasi sama sekali. Saya juga mendengar kabar tidak baik tentang dia bahwa sebelumnya dia pernah meminjam uang dan melakukan beberapa penipuan terhadap salah satu keluarga jauhnya. Pada pertengahan bulan sept 2013 saya menagih janjinya untuk mengembalikan uang yang dia pinjam sesuai perjanjian terhadap saya, akan tetapi dia tidak menepati janjinya dan tidak membayar uang tersebut kepada saya. Banyak sekali alasan yang dia berikan ketika itu, dia bilang dia akan membayar hutang tersebut di awal bulan Nov 2013. Awal November 2013 saya menelpon kembali untuk menagih janjinya untuk membayar hutangnya terhadap saya. Tetapi dia bilang nanti 14 hari lagi dia baru bisa bayar karena uang dia belum cair di bank dan dia bilang akan bayar pada bulan awal Desember 2013 dan dua hari yang lalu saya tanyakan janjinya alasan dia sama seperti sebelumnya, dia bilang dia masih menunggu uangnya cair dari bank karena dia sudah mengajukan pinjaman ke bank tetapi masih belum cair juga dan seperti biasa dia janji satu minggu di depan dia akan bayar.
    Yang ingin saya tanyakan andaikan dia tidak menepati janjinya tersebut, apakah saya bisa menyelesaikan masalah ini di jalur hukum? Karena saya sangat kesal sekali dengan kebohongannya.

    Mohon petunjuknya pak dan Terimakasih banyak sebelumnya atas waktu & bantuannya.
    Wassalam…..

  245. Tanggapan

    Ibu Rita

    Wa’alaikumussalam

    Apa yang dilakukan oleh Ibu Rita dengan kawan Ibu (Tuan X) adalah perjanjian pinjam meminjam uang yang masuk dalam ranah hukum perdata.

    Berdasarkan pasal 1320 KUH Perdata, syarat sahnya suatu perjanjian adalah:
    1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
    2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
    3. suatu pokok persoalan tertentu;
    4. suatu sebab yang tidak terlarang.

    Akan tetapi ketika Tuan X mengajukan pinjaman ke Ibu Rita, ada unsur kebohongan yang dilakukan Tuan X yaitu dengan mengatakan bahwa uang akan digunakan untuk biaya operasi, padahal pada kenyataannya bukan untuk operasi.

    Dengan demikian, tindakan Tuan X memenuhi unsur penipuan.

    Pasal 378 KUH Pidana

    Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

    Langkah hukum yang dapat ditempuh adalah dengan melaporkan secara pidana adanya penipuan yang telah dilakukan Tuan X, selain itu ibu dapat menagih secara perdata atas uang yang telah digunakan Tuan X.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  246. Slamat malam pak……..
    saya mau tanya ,,,saya memiliki tanah darat selama 30 th sya yg bayar pajak karna itu tanah saya tetapi tiba tiba th 2013 sppt tanah tersebut d mutasi ke nama orang lain tanpa ada pemberitahuan dan sppt yang tahun 2012 juga d tahan ,apakah saya bisa lopor polisi aja karna sudah saya anggap itu udah penahan surat perharga dan mengalihkan atasnama tanpa dasar yang jelas

  247. Tanggapan

    Ibu Alice

    Ibu mengakui telah “memiliki” tanah selama 30 tahun. Pertanyaannya adalah apakah ibu benar-benar memiliki atau hanya menempati atau menggarap tanah tersebut?

    Jika Ibu menganggap telah memiliki, adakah bukti-bukti bahwa ibu memiliki tanah tersebut? Misalnya bukti bahwa tanah tersebut dibeli dari seseorang atau warisan dari orang tua.

    Jika penguasaan tanah tersebut oleh ibu hanya berdasarkan penguasaan fisik tanpa dasar hukum yang sah, maka ada kemungkinan tanah tersebut adalah tanah yang dikuasai oleh Negara, sedangkan ibu hanya sebagai penggarap atau orang yang menempati saja.

    Apabila ibu dapat membuktikan bahwa tanah tersebut benar-benar milik ibu, maka ibu dapat menggugat Kantor Pertanahan atas penerbitan sertipikat ke atas nama orang lain. Gugatan di ajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  248. Kepada Yth Bp. Ismail Marzuki,

    Assalamualaikum ….
    Terima kasih sebelumnya bapak menyediakan kolom curhat hukum untuk kami yang buta hukum, dan banyak juga orang yang dalam keadaan mempunyai masalah juga tidak punya materi/ uang ( sudah jatuh tertimpa tangga ) untuk konsultasi / meminta nasehat/ petunjuk dari sisi hukum.
    Saya mohon bantuan bapak untuk masalah yang sedang saya hadapi sekarang :
    Suami saya pada th 2004 membuat surat Pernyataan dan Surat Kuasa isi nya sbb :

    Surat Pernyataan ( saya tulis intinya saja )
    Bahwa suami (pihak pertama) menyerahkan rumah, kepemilikannya dan penguasaannya kepada pihak ke dua ( saya/ istri ) apabila di kemudian hari pihak pertama melakukan tindakan proses perceraian terhadap pihak kedua.
    ( di dalam surat tsb di cantumkan alamat rumah dan sebuah kendaraan; no mobil nya ).
    Note : rumah atas nama suami ( pihak pertama ).

    Surat Kuasa ( saya tulis intinya saja )
    Suami (pemberi kuasa) memberikan kuasa kepada saya/istri (penerima kuasa ) untuk :
    melakukan segala kewajiban sehubungan dengan Perjanjian kredit ( di sebutkan no perjanjian kredit pada sebuah bank – pada waktu itu rumah kami masih kredit ),
    menandatangani surat surat berharga termasuk menandatangani surat pelepasan hak/ pengoperan hak atau akta jual beli kepada pihak ketiga, menandatangani bukti penerimaan uang mengenai sebuah bangunan rumah tinggal ( disebutkan no seritifikat HGB dan alamat rmh ).

    Note : Surat Pernyataan dan surat cerai sudah di notariskan dengan di tanda tangani oleh 2 orang saksi juga di dalamnya

    Tahun 2013 ini suami mengajukan gugatan cerai kepada saya dan prosesnya sudah selesai.
    Sebelum perceraian Sertifikat rumah sudah kami ambil dari Bank ( sudah lunas ), tetapi beberapa th kemudian surat tsb kami agunkan untuk mengambil pinjaman di bank lain, masih proses mengangsur sampai sekarang. dan surat rmh bukan HGB lagi tetapi sudah menjadi HM ( tentunya no nya berbeda dari sebelumnya ).

    Pertanyaannya :
    1. Bisakah saya mengambil surat rumah tersebut langsung ke bank dengan membawa bukti Surat Pernyataan, Surat Kuasa dan Surat Cerai ? haruskah saya menggunakan pengacara ?
    2. Apakah Surat Pernyataan dan Surat Kuasa tsb sah secara hukum dan valid ?
    3. Apakah harus melalui jalur hukum seperti gugatan ke Pengadilan ? mengingat banyaknya praktik uang, sehingga akan banyak pengeluaran biaya untuk mengurusnya dan saya sudah tidak bekerja lagi.

    Saya mohon nasehat dan petunjuknya, sebelum nya saya ucapkan banyak terima kasih.

    Wassalam,
    Tio

  249. Tanggapan

    Ibu Tio

    Wa’alaikumussalam

    Seblum saya menjawab satu persatu pertanyaan ibu, saya akan ulas beberapa hal sebagai berikut:

    a. Surat Pernyataan:

    Surat pernyataan, apapun isinya hanya mengikat bagi pihak yang membuat pernyataan kepada pihak yang dikehendaki dalam pernyataan tersebut, untuk melakukan atau tidak melakukan sesuatu, untuk menyerahkan sesuatu atau tidak menyerahkan sesuatu.

    Jadi, surat pernyataan hanya janji seseorang, dimana janji tersebut harus ditindaklanjuti dengan tindakan (melakukan atau tidak melakukan).

    Misalnya: A membuat pernyataan bahwa jika B berhasil menjadi sarjana maka A akan menyerahkan tanah kepada B. Pernyataan tersebut belum memindahkan hak milik atas tanah tetapi baru sebatas janji A kepada B umntuk menyerahkan tanah jika B menjadi sarjana. Agar hak milik atas tanah tersebut berpindah kepada B, maka A dan B harus membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah setlah B menjadi sarjana. Jika A tidak juga membuat Akta Jual Beli atau Akta Hibah, maka A ingkar janji.

    b. Surat Kuasa:

    Dalam transaksi jualbeli, dimungkinkan untuk menggunakan surat kuasa. Akan tetapi ada pembatasan dalam masalah surat kuasa. Pembatasan yang dimaksud adalalah, larangan menggunakan surat kuasa mutlak dalam pemindahan hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor : 14 tahun 1982, Tentang Larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai Pemindahan hak atas tanah.
    Salah satu ketentuan dalam peraturan tersebut adalah Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah.

    Yang dimaksud dengan kuasa mutlak adalah Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam adalah kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa; dan Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

    Jawaban:

    1. Jika pada saat menandatangani perjanjian pemberian jaminan (Hak Tanggungan), tanah itu masih milik dan atas nama suami, maka hanya suami yang dapat mengambil sertipikat tersebut, atau pihak lain yang diberi kuasa secara khusus oleh suami. Permasalahannya adalah, meskipun Ibu memiliki surat kuasa, tetapi surat kuasa tersebut tidak menjamin ibu dapat bertibndak mewakili suami, dengan alasan:

    a. Surat Kuasa ibu hanya memberikan kuasa untuk melakukan kewajiban sehubungan dengan perjanjian kredit. Kewajiban dalam perjanjian kredit biasanya adalah kewajiban melunasi pinjaman.
    b. Surat Kuasa tidak secara tegas untukmengambil sertipikat
    c. Status ibu yang sudah bercerai, akan membuat bank ragu atau takut menerima surat kuasa tersebut. Bank merasa lebih aman jika suami sendiri yang mengambil. Ada kemungkinan bahwa tanah tersebut adalah harta gono gini (harta bersama)

    2. Surat Pernyataan dan Surat Kuasa sah sepanjang memenuhi syarat sahnya perjanjian (Pasal 1320 KUH Perdata). Akan tetapi surat-surat itu bukan surat pemindahan hak atas tanah. Surat-surat itu hanya janji untuk menyerahkan tanah. Tanah tersebut masih hak suami meskipun ada surat pernyataan tersebut.

    3. Dalam kaitannya dengan harta perceraian, apakah sudah diputuskan mengenai pembagian harta pada saat perceraian? Jadi, menurut saya, selesaikan terlebih dahulu dengan mantan suami masalah pembagian harta akibat perceraian.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  250. Tanggapan

    Bapak Widodo

    Dalam mengatasi kredit bermasalah, bank berpedoman pada ketentuan yang telah ditetapkan oleh Bank Indonesia. Mengacu pada Peraturan Bank Indonesia Nomor 14/15/PBI/2012 Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, ada 5 (lima) penggolongan kualitas kredit, yaitu:

    a. Lancar
    b. Dalam Perhatian Khusus
    c. Kurang Lancar
    d. Diragukan; atau
    e. Macet

    Suatu fasilitas kredit yang sudah menunggak 4 bulan meskipun belum dimasukkan dalam kategori Kurang Lancar, maka dapat masuk Dalam Perhatian khusus.

    Meskipun demikian, jika mengacu pada perjanjian kredit yang dibuat oleh Bank dan Debitur maka menunggak 4 bulan sudah termasuk wanprestasi, dan bank selaku kreditur berhak mengakhiri perjanjian dan seketika menagih seluruh hutang.

    Jika hutang yang ditagih tidak dapat dibayar maka bank berhak melakukan eksekusi atas jaminan. Eksekusi tersebut dapat berupa penjualan melalui lelang atau atas kesadaran debitur sendiri menyerahkan tanahnya untuk dijual sebagai pelunasan hutangnya.

    Agar bank dapat melakukan eksekusi maka tanah sudah harus diikat dengan Hak Tanggungan.

    Jika debitur hendak melunasi pinjaman ke bank dengan cara menjual tanah jaminan , mengingat tanah tersebut masih atas nama ayah dari debitur, maka PPJB dibuat dan ditandatangani oleh ayah debitur dan calon pembeli dengan persetujuan bank.

    Setelah pembeli membayar harga tanah dan ayah debitur melunasi hutang debitur maka sertipikat tanah dapat diserahkan kepada pembeli. Ayah debitur kemudian menandatangani AJB dengan pembeli.

    PPJB merupakan perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh pemilik tanah (selaku calon penjual) dan calon pembeli.

    Dalam PPJB disebutkan bahwa pembayaran atas harga tanah adalah lunas, dan penjual memberikan kuasa kepada pembeli untuk bertindak mewakili penjual untuk menandatangani Akta Jual Beli pada saat yang disepakati.

    Memang benar bahwa ada ketentuan tentang berakhirnya pemberian kuasa.

    Pasal 1813 KUH Perdata

    Pemberian kuasa berakhir: dengan penarikan kembali kuasa penerima kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh penerima kuasa; dengan meninggalnya, pengampuan atau pailitnya, baik pemberi kuasa maupun penerima kuasa dengan kawinnya perempuan yang memberikan atau menerima kuasa.

    Pasal 1814 KUH Perdata

    Pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya bila hal itu dikehendakinya dan dapat memaksa pemegang kuasa untuk mengembalikan kuasa itu bila ada alasan untuk itu.

    Pasal 1815 KUH Perdata

    Penarikan kuasa yang hanya diberitahukan kepada penerima kuasa tidak dapat diajukan kepada pihak ketiga yang telah mengadakan persetujuan dengan pihak penerima kuasa karena tidak mengetahui penarikan kuasa itu hal ini tidak mengurangi tuntutan hukum dan pemberi kuasa terhadap penerima kuasa.

    Pasal 1816 KUH Perdata

    Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa penerima kuasa yang pertama, terhitung mulai hari diberitahukannya pengangkatan itu kepada orang yang disebut belakangan.

    Sebab-sebab berakhirnya pemberian kuasa tersebut adalah sebab-sebab yang berlaku pada pemberian kuasa yang berdiri sendiri.

    Jika pemberian kuasa tersebut berkaitan dengan perjanjian pokoknya yaitu perjanjian untukl menjual dan membeli (PPJB) maka pemberian kuasa tersebut tidak berdiri sendiri tetapi mengikuti perjanjian pokoknya. Sepanjang perjanjian pokoknya yaitu jual beli tanah masih berlaku dan seluruh persyaratan telah dipenuhi oleh pembeli (missal harga telah lunas), maka sebab-sebab berakhirnya kuasa tidak berlaku dalam PPJB ini.

    Demikian, semoga

    Ismail Marzuki

  251. Kepada bpk yg saya hormati,
    Terima kasih pak atas penjelasan yg sbelumnya mengenai permasalahan saya.Kalau boleh saya tanya pak, terkait UU PHI no.2/2004 dan UUK no.13/2003 adalah apakah tindakan menahan hak karyawan dan pembayaran gaji tidak sesuai hak yg telah dilakukan perusahaan itu ada sanksi hukumnya? Dan apakah pernyataan manajemen menyebarkan isu saya tdk aktif itu ada sanksi hukumnya? Kemudian pertemuan yg belum selesai dan dimasa skorsing saya tiba-tiba sepihak di phk itu ada sanksi hukumnya juga? Sebelumnya terima kasih pak utk penjelasan ini.

  252. Tanggapan

    Bapak Ady

    Mengenai upah yang tidak dibayar, ada ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 8 Tahun 1981 Tentang Perlindungan Upah.

    Pasal 19 PP No, 8 Tahun 1981:

    (1) Apabila upah terlambat dibayar, maka mulai dari hari keempat sampai hari kedelapan terhitung dari hari dimana seharusnya upah dibayar, upah tersebut ditambah dengan 5% (lima persen) untuk tiap keterlambatan.
    (2) Sesudah hari kedelapan tambahan itu menjadi 1% (satu persen) untuk tiap hari keterlambatan, dengan ketentuan bahwa tambahan itu untuk 1 (satu) bulan tidak boleh melebihi 50% (limapuluh persen) dari upah yang seharusnya dibayarkan.
    (3) Apabila sesudah sebulan upah masih belum dibayar, maka disamping berkewajiban untuk membayar sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), pengusaha diwajibkan pula membayar bunga sebesar bunga yang ditetapkan oleh bank untuk kredit perusahaan yang bersangkutan.
    (4) Penyimpangan yang mengurangi ketentuan dalam pasal ini adalah batal menurut hukum.

    Mengenai isu atau kata-kata yang menimbulkan pencemaran nama baik, bisa masuk dalam wilayah hukum pidana.

    Pasal 310 KUH Pidana:

    (1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
    (2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
    (3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri


    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  253. selamat siang Pak,saya mau bertanya, jikalau orang yang bersangkutan hukum tersebut meninggal dunia apakah bisa hukumannya jatuh pada keluarganya? pasal berapa dan contoh kasus apa aja yang dapat dilimpahkan kekeluarganya?
    sebelumnya saya ucapkan terimakasih untuk penjelasannya yang anda berikan.

  254. Tanggapan

    Bapak Yudi

    Dalam perkara perdata, jika penggugat meninggal dunia maka ahli waris dapat memilih untuk melanjutkan atau mengentikan gugatan.
    Jika tergugat meninggal dunia, maka ahli waris yang menerima warisan dapat digugat untuk melunasi kewajiban tergugat terbatas pada nilai harta yang diwariskan. Dalam perkara perdata, yang digugat adalah pemenuhan kewajiban dari tergugat dimana pemenuhan kewajiban tersebut berupa penyerahan barang atau uang. Dengan demikian, ahli waris dapat digugat untuk memenuhi kewajiban tersebut.

    Dalam perkara pidana, terdapat aturan khusus dalam tindak pidana korupsi dimana ahli waris tetap dapat digugat secara perdata atas harta yang diduga hasil korupsi.

    Pasal 33 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi

    Dalam hak tersangka meninggal dunia pada saat dilakukan penyidikan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penyidik segera menyerahkan berkas perkara hasil penyidikan tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.

    Pasal 34 UU Tentang Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi

    Dalam hal terdakwa meninggal dunia pada saat dilakukan pemeriksaan di sidang pengadilan, sedangkan secara nyata telah ada kerugian keuangan negara, maka penuntut umum segera menyerahkan salinan berkas berita acara sidang tersebut kepada Jaksa Pengacara Negara atau diserahkan kepada instansi yang dirugikan untuk dilakukan gugatan perdata terhadap ahli warisnya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  255. Permisi mau tnya pak.
    Apakah pada materai tempel 6000 terdapat tanggal pembuatannya dan apakah arti dari angka dan huruf yg tertulis pada materai tersebut.?
    terimakasih dan saya tunggu jawabannya pak.

  256. Tanggapan

    Bapak Wim,

    1. Pada meterai tempel, tercantum 17 digit angka dan huruf. Angka dan huruf tersebut adalah nomor seri meterai.

    2. Tanggal yang tertulis dalam meterai, harus diisi sesuai dengan tanggal pelunasan hutang meterai dan pada saat penandatanganan dokumen. Maksudnya adalah, untuk dokumen-dokumen tertentu ada kewajiban bea meterai.

    UU No. 13 Tahun 1985 Tentang Bea Meterai

    Pasal 5
    Saat terhutang Bea Meterai ditentukan dalam hal :
    a. dokumen yang dibuat oleh satu pihak, adalah pada saat dokumen itu diserahkan;
    b. dokumen yang dibuat oleh lebih dari satu pihak, adalah pada saat selesainya dokumen itu dibuat;
    c. dokumen yang dibuat di luar negeri adalah pada saat digunakan di Indonesia.

    Pasal 6
    Bea Meterai terhutang oleh pihak yang menerima atau pihak yang mendapat manfaat dari dokumen, kecuali pihak atau pihak-pihak yang bersangkutan menentukan lain.

    Pasal 7 (Pelunasan hutang meterai)

    (5) Pembubuhan tandatangan disertai dengan pencatuman tanggal, bulan, dan tahun dilakukan dengan tinta atau yang sejenis dengan itu, sehingga sebagian tandatangan ada diatas kertas dan sebagian lagi di atas meterai tempel.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  257. Terima kasih untuk jawabanya pak.
    Tp ijinkan saya untk bertanya lagi.
    1.menyambung prtanyaan saya sebelumnya apakah bisa membuktikan selembar keaslian fotocopy kwitansi pembayaran uang panjer tanah yg bertanda tangan di atas materai,sedangkan yg menandatangani tdk merasa menandatangani kwitansi tersebut dan apakah bisa foto copy kwintansi tersebut menjadi bukti yg kuat di pengadilan sedangkan yg asli hilang.?
    2.Apakah bisa uang panjer tanah bisa hangus jika tidak dilunasi, Meskipun tdk ada perjanjian baik lisan maupun tulisan.?
    3.dan yg terakhir pak.saya mau tanyakan. Apakah tanah kosong tersebut boleh ditempati sedangakan yg saya ketaui jika tanah masih sengketa tidak boleh ditempati apalagi jika dilihat dari segi kwitansi itu masih panjer dan belum terlunasi.?

    Mohon penjelasannya pak dan terima kasih sebelumnya

  258. Tanggapan
    Bapak Wim

    1. Untuk memeriksa keaslian suatu tanda tangan pada dokumen, maka dapat ditempuh cara-cara sebagai berikut:

    a. Saksi-saksi. Jika ada saksi yang ikut menyaksikan penandatanganan dokumen tersebut, maka dapat diketahui apakah benar tanda tangana itu milik seseorang; atau
    b. Pemeriksaan Laboratorium: dengan menggunakan teknologi yang dimiliki kepolisian, maka keaslian tanda tangan suatu dokumen dapat ditentukan.

    2. Dalam suatu perjanjian jual beli, maka uang panjar yang sudah dibayar tidak dapat hangus jika calon pembeli belum melunasi seluruh harga kecuali jika sebelumnya sudah disepakati.
    Jika sebelumnya belum ada kesepakatan tentang hangusnya uang panjar, maka kewajiban para pihak adalah memenuhi kewajibannya masing-masing. Penjual wajib menyerahkan barang, pembeli wajib melunasi harga.

    Pasal 1464 KUH Perdata

    Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

    3. Yang berhak menempati tanah adalah pemilik atau orang yang ditunjuk oleh pemilik. Jika ada sengketa atas tanah tersebut, maka sepanjang belum ada keputusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, orang yang menempati tanah tersebut dapat menempati sampai dengan ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Akan tetapi, jika ada putusan sela dari pengadilan yang meminta agar tanah dikosongkan selama proses persidangan berlangsung, maka tidak ada seorangpun yang berhak menempati tanah tersebut.

    Demikian, semoga bermafaat.

    Ismail Marzuki

  259. Yang Terhormat Bapak Ismail Marzuki,

    Selamat sore dan salam jumpa,

    Saya punya sebuah kasus, begini ceritanya…

    Ayah saya mempunyai sertifikat atas tanah yang dulunya milik dari kakek nenek saya. 10 tahun lalu tanah tersebut dibeli oleh ayah saya dari nenek karena kakek sudah lama wafat. Sertifikat baru dibuat 4 tahun lalu beberapa saat setelah nenek meninggal. Lalu kakak perempuan dari aya saya yang sudah lama menetap di Kanada (dia menikah dengan warga Kanada, jadi sudah lama WNA) mengatakan bahwa sertifikat tersebut tidak sah dan bahwa tanah tersebut belum dibagi. Padahal pada waktu pembuatan serfitifikat tersebut dia hadir bersama ayah saya bolak balik ke kantor pertanahan.

    Rumah ini letaknya di sudut jalan raya (pertigaan jalan). Saya sudah 1 tahun ini tinggal di situ dan adik perempuan ayah yang sudah janda sudah tinggal di sini selama 3 tahun. Tanah ini berbatasan langsung (di utara dan timur) dengan kakak perempuan ayah saya yang di Kanada.

    Pertanyaan saya adalah:

    1. apa serfitifkat yang dimiliki ayah saya itu bisa dibatalkan oleh tante saya?
    2. apa hal ini dapat di kategorikan sebagai sengketa?
    3. apa kami boleh menjual rumah tersebut dengan leluasa?
    4. bila kami menjual tanah tersebut apakah harus dilakukan pengukuran tanah lagi dan membutuhkan tanda tangan tante saya?

  260. Tanggapan

    Bapak Arnold

    Sebelum menjawab satu persatu pertanyaan Pak Arnold, saya akan jabarkan terlebih dahulu kondisi tanah tersebut berdasarkan informasi yang Pak Arnold sampaikan.

    Kakek dan Nenek mempunyai 3 orang anak, yaitu:
    - Ny. A (Perempuan, Kakak dari ayah Pak Arnold tinggal di Kanada)
    - Tuan B (ayah pak Arnold),
    - Ny. C (janda, adik dari ayah Pak Arnold).

    Jika selama perkawinan Kakek dan Nenek tidak terdapat perjanjian pemisahan harta perkawinan, berarti harta yang diperoleh Kakek dan nenek selama perkawinnan adalah harta bersama.

    Akibat hukum dari harta bersama adalah, jika salah satu pihak meninggal dunia, maka seluruh harta tersebut dibagi dua terlebih dahulu, yaitu 50% menjadi milik Kakek, dan 50% milik Nenek.
    Ketika Kakek meninggal dunia, maka harta yang diwariskan adalah harta yang 50% tersebut. Harta tersebut dibagi kepada empat ahli waris yaitu Nenek, A, B, dan C.

    Jika tanah tersebut adalah harta bersama, berarti 50% dari tanah tersebut merupakan milik Kakek yang diwariskan kepada Nenek, A, B, dan C. dengan demikian, jika Nenek akan menjual tanah tersebut maka Nenek harus mendapat persetujuan dari A, B, dan C.
    1. Tante (Ny A) dapat meminta pembatalan atas sertipikat tersebut melalui pengadilan. Dalil yang dignakan Tante adalah karena tanah tersebut adalah tanah ahli waris (milik Nenek, A, B, C) sehingga perlu persetujuan semua pihak jika Nenek akan menjual tanah tersebut.
    2. Masalah ini bisa disebut sengketa jika sudah masuk dalam pemeriksaan pengadilan.
    3. Sepanjang belum ada perkara di pengadilan, secara hukum B dapat menjual tanah kepada siapapun. Jika sengketa sudah masuk ke pengadilan, maka penggugat dapat meminta agar Kantor Pertanahan melakukan blokir atas sertipikat tanah, sehingga tidak dapat dijual.
    4. Sepanjang belum ada sengekta di pengadilan, maka penjualan tanah tidak memerlukan pengukuran atau tanda tangan pihak lain. Tetapi, jika Pak Arnold khawatir suatu saat masalah ini menjadi sengketa di pengadilan, maka melakukan musyawarah dan persetujuan seluruh ahli waris adalah lebih aman.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  261. Malam Pak Is.
    Sy mau tanya,
    Suatu hari si A karena akan mudik menitipkan anjingnya di penitipan B dgn perjanjian dititipkan selama 3 hari (ongkos titip Rp. 50.000/hari) dan br membayar panjar sebesar Rp. 50.000, namun setelah 3 hari anjing tsb tidak juga dijemput oleh si A. Setelah hari ke 4, pemilik penitipan B mengsms si A mengatakan apabila anjingnya tidak diambil maka akan dijual kpd orang lain. Setelah hari ke 7 anjing tsb tidak juga diambil oleh si A. Karena tidak mendapat tanggapan dari si A, tanpa pemberitahuan pada hari ke 10 anjing tersebut dijual kepada si C dan uang hasil penjualannya dipergunakan oleh pemilik penitipan untuk keperluan penitipan. Pertanyaannya, apakah perbuatan pemilik penitipan B dibenarkan oleh UU atau hal tersebut secara hukum dapat dikatakan sebagai Penggelapan. Mohon pencerahannya Pak Is. Terima Kasih !

  262. Tanggapan

    Ibu Febby

    Dalam hal ini terdapat beberapa asepk hukum yaitu:

    a. Hukum Tentang Penitipan Barang
    b. Hukum Tentang Jual Beli
    c. Hukum tentang Penggelapan

    Perjanjian yang dibuat A dan B adalah perjanjian penitipan barang.

    Pasal 1699 KUH Perdata
    Penitipan barang dengan sukarela terjadi karena ada perjanjian timbal balik antara pemberi titipan dan penerima
    titipan.

    Sebagai orang yang menerima titipan, maka B berkewajiban memelihara barang titipan dengan sebaik-baiknya seperi memlihara miliknya sendiri.

    Pasal 1706 KUH Perdata:

    Penerima titipan wajib memelihara barang titipan itu dengan sebaik-baiknya seperti memelihara barang-barang kepunyaan sendiri.

    Sesuai dengan perjanjian penitipan, yaitu A akan menitipkan untuk jangka waktu 3 hari, apabila setelah 3 hari A tidak juga mengambil titipannya, maka A telah ingkar janji. B berhak untuk meminta pembayaran untuk hari-hari selama anjing tersebut masih ada dalam penitipan.

    Meskipun B secara fisik menguasai anjing tersebut, B tidak berhak menjual anjing tersebut kepada siapapun. B bukan pemilik, tetapi hanya penerima titipan.

    Pasal 1471 KUH Perdata

    Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

    Tindakan menjual barang milik orang lain, dapat masuk dalam kategori penggelapan.

    Pasal 372 KUH Pidana

    Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan, dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus
    rupiah.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  263. Salam saya ingin shering& belajar bila mana saya diperbolehkan untk bergabung dalam grup dmana dasar negara kita mencerminkan sila dan hak dmana dimiliki sebagai WNI,
    terima kasih tanggapan dan waktu @” FB S@ya : SIPMEWS@GMAIL.COM“.
    Salam terima kasih”

  264. malam pak kami baru beli tanah atas nama sertifikat s dan sekarang masuk notaris balik nama atas nama saya,namun tanah yang kami beli ditempati oleh pemilik pertama sebelum saudara s,persoa lanya disini saudara s membeli tanah pada pemilik pertama dgn perjanjian memberi rumah pengganti namun saat ini belum terlaksana kalo menurut bapak posisi saya apa kuat ?masalahnya pemilik pertama tidak akan meninggalkan rumah tersebut sebelum s melunasi janjinya padahal jual beli tanah tersebut saya dengan s dengan sertifikat atas nama s(pemilik pertama menempati rumah sedangkan saudara s ditoko)


  265. Tanggapan

    Ibu Naira

    Jual beli tanah pada dasarnya telah terjadi ketika tercapai kata sepakat antara penjual dan pembeli. Hak milik atas tanah itu berpindah setelah dilakukan jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dengan menandatangani Akta Jual Beli dan kemudian peralihan tersebut didaftarkan (balik nama) di kantor pertanahan (Pasal 613 KUH Perdata).
    Jadi, dalam kasus tersebut jual beli antara S dengan pemilik pertama adalah sah, dan hak milik telah beralih ke S. S selaku pemilik berhak menjual rumah kepada siapapun juga.
    Mengenai keberadaan pemilik pertama di rumah tersebut, keberadaan tersebut tidak sah, karena terhitung sejak S menjual kepada pemilik baru, maka rumah itu adalah milik pemilik baru.
    Perjanjian yang dibuat oleh pemilik lama dengan S adalah perjanjian yang terpisah dengan jual beli rumah. Jual beli rumah antara S dan pemilik lama tidak bergantung pada janji pemberian rumah pengganti.
    Dalam akta jual beli secara tegas disebutkan bahwa pemilik lama menjual rumah kepada S, tanpa ada syarat pemberian rumah pengganti.
    Jual beli antara S dengan pemilik pertama tetap sah meskipun S belum memberikan rumah pengganti. Akan tetapi S wajib memenuhi janjinya kepada pemilik lama untuk memberikan rumah pengganti sedangkan pemilik lama tidak berhak lagi menempati rumah tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  266. Tanggapan

    Ibu Naira

    Pada dasarnya setiap penghunian rumah harus berdasarkan izin pemilik rumah. Pemilik Pertama ketika menempati rumah tersebut atas izin S. Setelah S menjual tanah tersebut kepada pemilik baru, maka pemilik pertama harus memperoleh izin dari pemilik baru untuk menempati rumah tersebut. Jadi apabila pemilik baru tidak memberikan izin, maka penghunian rumah oleh pemilik pertama tidak sah.

    Pasal 3 Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 Tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.

    Penghunian rumah yang dilakukan tanpa persetujuan atau izin pemilik dinyatakan sebagai penghunian tanpa hak atau tidak sah.

    Langkah hukum yang dapat dilakukan adalah melakukan somasi (teguran) kepada orang yang menempati rumah tanpa izin tersebut. Jika setelah somasi ternyata pihak tersebut belum juga meninggalkan rumah, maka langkah yang ditempuh adalah dengan menggugat pemilik pertama ke pengadilan negeri.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  267. jazakumullah khoiron kasiroh terima kasih atas jawaban bapak,sebagai pembeli kami juga menengahi dengan memberi tempo setahun diatas materai ,agar mereka menyelesaikan masalah dengan damai dengan masih tinggal dirumah tersebut.langkah hukum apa yg harus kami lakukan jika s pada akhirnya tidak memenuhi janjinya(mohon maaf misalkan) dan jika pemilik pertama juga tetap menempati rumah tersebut,

  268. assalamualaikum wr wb.pak saya mohon pencerahan saya membeli sebidang tanah yg bersertifikat dan sudah saya balik nama saya,persoalannya muncul karena:
    1.rupanya surat lama tanah itu{surat perjanjian jual beli sementara} digadaikan ke tengkulak mana yang lebih kuat dimata hukum surat perjanjian jual beli sementara atau sertifikat?
    2.luas tanah yang tercantum disertifikat tidak sesuai ukuran aslinya,karna sertifikatnya massal jadi tidak ada keterangan panjang dan lebar hanya berdasarkan skala,jadi bisakah saya meminta pihak bpn untuk mengukur ulang tanah tersebut dan apa syaratnya?terimah kasih

  269. Tanggapan

    Bapak Adi

    Wa’alaykumussalam

    Dalam hukum pertanahan, tidak dikenal istilah perjanjian jual beli sementara.

    1. Suatu bidang tanah yang telah dijual (dengan menggunakan Akta Jual Beli) dan proses jual beli tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan (Balik Nama sertipikat), maka proses jual beli tersebut telah lengkap sesuai peraturan perundangan-undangan. Bapak Adi selaku pembeli terakhir adalah pemilik sah atas tanah tersebut.

    Pasal 616 KUH Perdata:

    Penyerahan atau penunjukan barang tak bergerak dilakukan dengan pengumuman akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan dalam Pasal 620.

    Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    (1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
    (2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

    Jadi, kedudukan sertipikat adalah lebih kuat.

    2. Berdasarkan ketentuan Pasal 41 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan jika terdapat kesalahan pengukuran.

    Pasal 41 ayat 3 Permenag/Ka BPN No. 3 Tahun 1997:

    (3) Apabila dalam pengukuran untuk pembuatan peta dasar pendaftaran, peta pendaftaran dan gambar ukur terdapat kesalahan teknis data ukuran, maka Kepala Kantor Pertanahan dapat memperbaiki kesalahan tersebut.

    Jadi, selakan Bapak ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat.

    Demikian, semoga bermanfaat.
    Ismail Marzuki

  270. Selamat pagi pak Is,
    Nama saya Nurmansyah, senin 13 Januari 2014 kemarin saya di telpon oleh salah satu bank swasta dan mereka menkonfirmasikan ke saya jatuh tempo pembayaran hutang saya pada bank tsb, sedangkan saya belum pernah menjadi nasabah apalagi meminjam uang ke Bank tsb. Dan setelah saya cek ke call center bank nya ternyata di data mereka, saya ada pinjaman sebesar 50 juta rupiah sedangakan saya belum pernah sama sekali berurusan dengan bank tersebut, dan data pribadi saya setelah saya tanyakan ke call center semuanya valid termasuk nama ibu kandung saya pun benar.
    Apa yang harus saya lakukkan apakah saya bisa menuntut Bank tsb karena sudah memalsukan data saya, dan pinjaman itu pun sudah berjalan sejak April 2013 dengan tenor 24 bulan.

    Mohon bantuannya pak Is.

    Terima kasih,

    Nurmansyah

  271. Tanggapan

    Bapak Nurmansyah

    Jika memang benar bahwa Bapak belum pernah mengajukan dan menandatangani perjanjian kredit dengan bank tersebut, maka langkah yang dapat Bapak lakukan adalah sebagai berikut:

    1. Periksa kembali nomor call center bank yang ada di surat tagihan, apakah betul itu call center resmi atau nomor telpon penipu. Cara memeriksanya adalah buka website bank tersebut, lalu cocokkan. Atau tanyakan ke layanan 108, nomor telpon bank tersebut. Jika call center itu palsu maka berarti ada penipu yang berencana menipu Bapak.

    2. Jika nomor Call Center adalah benar milik bank tersebut, sebaiknya Bapak datangi langsung bank dan meminta penjelasan atas adanya tagihan. Bukan tidak mungkin oknum pegawai bank yang berusaha menipu Bapak.

    3. Jika benar bahwa ada data-data di bank yang menunjukkan Bapak sebagai nasabah atau debitur sedangkan Bapak tidak pernah mengajukan fasilitas kredit, maka langkah selanjutnya adalah dengan melaporkan peristiwa ini ke Kepolisian dengan dasar adanya penipuan dan pemalsuan dokumen.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  272. assalamuallaikum WR.WB saya mau tanya tentang kalu memang tidak sesuai dengan kenyataan knapa nseorang advokat berani mendatangi akta tersebut padahal dia mengetahui konsukuensi hukumnya apa lg di buat di hadapan notaris..

  273. Tanggapan

    Bapak Andhyka

    Seorang advokat dalam melakukan suatu tindakan harus selalu berpedoman pada hukum. Jika seorang advokat menandatangani suatu akta, ada kemungkinan bahwa advokat tersebut meyakini kebenaran atas isi akta yang ditandatanganinya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  274. assalamualaikum pak Ismail. Pak, saya mau tanya pak. saya mempunyai hutang piutang dengan orang pak. ceritanya orang itu saya pakai atas nama saja untuk meminjam uang di bank, tetapi yang memakai uang adalah saya. dan saya meminjam kepada orangnya. dan sebelum menyerahkan sejumlah uang pinjaman kpd saya, saya di suruh tanda tangan perjanjian yang dia buat tanpa saksi dan isinya tentang bersedia untuk mengembalikan dan menerangkan kalau yang meminjam uang pinjaman dia di bank adalah saya. karena uang yang dari teman saya itu sebetulnya dari salah satu pinjaman dari bank di daerah saya. setelah berjalan 14 bulan saya aktif membayar tidak pernah telat bulan, semenjak bulan ke 15 angsuran ke 15 saya agak telat membayarnya. tetapi tidak ada niat sedikitpun untuk tidak mengembalikan uang yang sudah saya pinjam dari dia. karena memang betul betul saya belum mempunyai uang yang cukup untuk membayar hutang kepada dia. akhirnya dia berkeinginan melaporkan saya ke Pihak yang berwajib dengan memakai bukti tertulis tanda tangan perjanjian yang saya buat diatas materai yang dulu pertama kali saya menerima uang pinjama dari dia pak.
    1. Disini yang saya tanyakan, apakah saya bisa dijerat dengan unsur pidana pak? padahal saya tidak ada niat untuk tidak mengembalikan, karena saya pasti akan mengembalikan jika saya sudah mempunyai uang cukup untuk membayar angsuran dia.
    atas perhatian bapak Ismail saya haturkan banyak terima kasih

  275. Tanggapan

    Bapak Joko

    Wa’alaikumussalam

    Dari segi hukum perjanjian, maka perjanjian yang dibuat oleh Bapak dengan teman Bapak masuk dalam wilayah hukum perdata. Jika pada suatu ketika terjadi keterlambatan pembayaran, maka kejadian tersebut disebut dengan wanprestasi atau ingkar janji.

    Dalam persitiwa ini, Pak Joko wanprestasi terhadap janji untuk membayar setiap bulan. Wanprestasi bukan merupakan tindak pidana. Suatu peristiwa akan masuk dalam wilayah pidana jika terjadi penipuan pada saat dibuatnya perjanjian.
    Jika pada saat perjanjian dibuat tidak ada unsur penipuan, maka tidak ada tindak pidananya.

    Pasal 1267 KUH Perdata:

    Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

    Berdasarkan Pasal 1267 KUH Perdata tersebut, teman Bapak Joko dapat memaksa Pak Joko untuk membayar. Pemaksaan tersebut adalah melalui jalur pengadilan perdata.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  276. asalamuailikum wr. wb.

    Yth. P. Ismail Marzuki

    Orang tua saya menabung harian dikoperasi sebesar 5 juta, namun setelah 6 bulan mau diambil koperasi mengalami kredit macet. Alhasilnya uang yang ditabung belum bisa ditarik, namun saya minta terus untuk menagihnya. Dua minggu kemudian dikasih sebesar 2 juta, sisanya jika ada uang maka segera dikasih, masalahnya tidak ada kepastian pasca itu sampai 5 bulan. sedangkan saya posisinya masih kuliah UNY masih belum bisa mengurus secara langsung. artinya masih kurang 3 juta di koperasi. Saya berlatar belakang engineering, bukan hukum. Jika menempuh jalur hukum apa yang saya lakukan. Intinya bagaimana uang 3 juta tetep bisa cair.

    Nuwun

    Widodo

  277. Tanggapan

    Bapak Widodo

    Secara hukum Bapak dapat menggugat Koperasi tersebut ke pengadilan negeri untuk menagih sisa hak Bapak. Akan tetapi sebelum menempuh jalur pengadilan, saya menyarankan agar dilakukan penyelesaian secara musyawarah terlebih dahulu. Penyelesaian tersebut dapat berupa meminta penjualan aset-aset koperasi, dan hasil penjualan tersebut diserahkan kepada Bapak Widodo.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  278. asslamualikum wr.wb
    saya mau bertanya pak mengenai permasalahan pinjaman mikro utama pada bank BJB bandung dengan jaminan sertifikat rumah saya. besar pinjaman 200jt selama 5 tahun.
    yang menjadi permaslahan dan kekesalan saya pada bank BJB adalah
    1. apakah diperkenankan Bank menentukan besaran denda keterlambatan sebesar 25% dari sisa pokok dan bunga per 1 bulan, dan dalam kasus saya karena ada beberapa hal terlmbt jalan 3 bulan yang didalam surat peringatan kesaya itu denda sebesar 16,5jt lebih, padahal angsuran saya perbulannya cuman sebesar 7,5 jtaan dihitung secara efektif menurun.,saya kaget tidak kepalang dengan besarn dendanya seperti itu. pdahal saya sebelumnya pernah meminjam di bank mandiri ataupun BPR besaran dendanya itu cuman 2% sampai dengan maksimal 5% dari jumlah angsuran yang tertunggak dan jelas ada tulisannya dan ditandatangani oleh saya dan diserahkan kepada saya untuk disimpan.,sedangkan perjnjian kredit ketentuan pasal seprti itu di BJB tidak diberitahukan sebelumnya kepada saya sebagai hak nasabah,dan selama hampir 1 tahun ini saya tidak memegang pasal” perjanjian kredit yang bisa semena” menentukan besaran denda keterlambatan yang saya tanggung. pdahal seperti yg bapk bilang diatas acuan dari penentuan kredit itu harus atas persetujuan dan sepengetahuan kedua belah pihak.
    mohon bantuan bapak atas pencerahan hal seperti ini yang menimpa saya karena terus terang dengan hal denda yang seperti itu benar” mencekik leher nasabah. saya tidak tahu apakah hal serupa menimpa nasabah yang lain.
    terima kasih atas waktunya pak
    samsu
    bandung

  279. Tanggapan

    Bapak Samsu

    Denda atas tunggakan pembayaran hutang dalam hukum perdata disebut juga dengan Bunga Moratoir.

    Saya kutip dari website Hukum Online mengenai jenis-jenis bunga: Menurut J. Satrio, dalam buku “Hukum Perikatan” , ada 3 jenis bunga yaitu:

    1. Bunga Moratoir, yaitu bunga yang terhutang karena Debitur terlambat memenuhi kewajiban membayar sejumlah uang;
    2. Bunga Konventional, yaitu bunga yang disepakati para pihak; dan
    3. Bunga Kompensatoir, yaitu semua bunga, di luar bunga yang diperjanjikan.

    Jadi, denda yang dibebankan karena tidak dipenuhinya pembayaran angsuran masuk dalam kategori Bunga Moratoir.

    Pasal 1250 KUH Perdata

    Dalam perikatan yang hanya berhubungan dengan pembayaran sejumlah uang, penggantian biaya, kerugian dan bunga yang timbul karena keterlambatan pelaksanaannya, hanya terdiri atas bunga yang ditentukan oleh undang-undang tanpa mengurangi berlakunya peraturan undang-undang khusus. Penggantian biaya, kerugian
    dan bunga itu wajib dibayar, tanpa perlu dibuktikan adanya suatu kerugian o!eh kreditur. Penggantian biaya, kerugian dan bunga itu baru wajib dibayar sejak diminta di muka Pengadilan, kecuali bila undang-undang menetapkan bahwa hal itu berlaku demi hukum.

    Bunga yang ditentukan berdasarkan undang-undang adalah sebesar 6% (enam) persen setahun (S.1848: No. 22).

    Menurut saya sebaiknya Bapak meminta dokumen-dokumen kredit yang pernah Bapak tandatangani, dan meminta klarifikasi dari bank mengenai besarnya denda tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  280. asalamuailikum wr. wb.

    Yth. P. Ismail Marzuki

    saya mau bertanya pak, saya ada membeli sebuah ruko, saat penandatanganan AJB & balik nama di hadapan notaris tidak dibacakan isinya oleh notaris tersebut, dan kemudian saya disuruh untuk menandatangani kertas yang sudah disiapkan sebanyak 4 kali dan sekitar dalam waktu sebulan saya disuruh datang untuk mengambil sertifikat asli dan diberikan AJB hanya berupa salinan yang tidak ada tandatangan sama sekali.
    pertanyaan saya apakah proses pembuatan AJB & balik nama memang harus ditandatangani sebanyak 4 kali oleh pihak pembeli? sedangkan yang diserahkan hanya berupa salinan yang tidak ada tanda tangan?

  281. Tanggapan

    Ibu Siska

    Dalam suatu transaksi jual beli tanah, penjual dan pembeli harus menandatangani 2 (dua) lembar asli Akta PPAT. satu lembar dari akta tersebut disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).

    Dokumen-dokumen lain yang ditandatangani adalah dokumen sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Permen Agraria)

    Pasal 99 Permen Agraria

    (1) Sebelum dibuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah, calon penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan:

    a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
    b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee (guntai) menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku;
    c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tersebut tidak benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi obyek landreform;
    d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud pada a dan b tidak benar.

    Setelah AJB ditandatangani oleh penjual dan pembeli, maka penjual dan pembeli menerima AJB dalam bentuk salinan. Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta. Pada salinan memang tidak ada tanda tanga penjual dan pembeli. Tanda tangan penjual dan pembeli ada pada 2 (dua) akta PPAT asli sebagaimana dijelaskan di atas.

    Pasal 102 Permen Agraria

    Akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya.

    Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 tentang PPAT

    1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
    2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
    3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
    a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
    b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  282. Assalam alaikum Wr Wb
    Yth. Bpk Ismail Marzuki
    Beberapa bulan sy membuka usaha catering yang dikelola orang laen untuk melayani salah satu kantor pemerintah dengan sistem pebayaran dibelakang. Pada bulan September 2013 kontrak berakhir dan jatuh tempo pemabayaran sejumlah 325 jt. Akan tetapi pihak kantor tersebut meminta waktu menunda pembayaran secara sepihak dan berjanji dan membuat surat pernyataan akan membayar tgl 10 oktober 2013. Pengelola catering menagih lg dana tersebut dan oleh yang membuat pernyataan meminta sejumlah uang yg cukup besar dengan alasan untuk jaminan bank agar dana dicairkan sehingga utang menjadi 375 jt. Kami mencoba bantu dana jaminan tersebut krn yang bersangkutan berjanji kalau dana di bank ini cair segera melunasi semua. Hari Sabtu Pengelola catering kami seperti biasa datang menagih dan yang bersangkutan melalui istrinya mengatakan akan ditransfer hari senin dengan alasan tutup bank. Hari senin istri beliau bersama pengelola catering ke bank terdekat, akan tetapi bank tersebut terkena banjir sehingga terlambat melayani nasabah dan alhasil gagal lagi. Aknirnya beliau beliau menghubungsi kami vis sms bahwa akan ditransfer melalui bank di kabupaten asalnya dengan memakai dana keluarganya. Keluarganya tersebut minta jaminan lag sebesar 7 jt, cari sana sini ga dapat. Kami melihat situasi ini akhirnya meminjamkan dana lg setelah yang bersangkutan dan keluarga berjanji esoknya akan dibayar. Ketika tiba hari yang ditunggu-tunggu tiba-tiba keluarga menghubungi kami bahwa dana tersebut tidak dapat ditransfer sampai dengan detik ini mereka menjajikan akan ditransfer. Mohon nasehat bapak, apa yang dapat kami tempuh? Kalau kami menempuh cara hukum apakah dana kami masih ada peluang untuk kembali dan siapan saja menjadi tersangka dalam kasus ini? Dalam kasus kami berapa tahun penjara bagi tersangka? Bpk perlu ketahui kami sekeluarga lebih memilih damai krn dana tersebut sebagian kami pinjam. Terima Kasih Atas Bantuan Bapak

  283. Tanggapan

    Bapak Laode Muh. Zuhri

    Wa’alaikumussalam

    Dari informasi yang Bapak sampaikan, ada kejanggalan dalam transaksi tersebut. Jika layanan catering tersebut untuk pegawai pemerintah (instansi pemerintah), maka kewajiban untuk membayar ada pada pemerintah, bukan pada pribadi perorangan. Tetapi ternyata rencana pembayaran akan menggunakan dana keluarga.
    Saya mencium ada unsur penipuan dalam masalah ini. Pada transaksi awal, unsurnya masih bersifat perdata. Tetapi pada saat “pihak kantor” menunda pembayaran dan meminta uang untuk jaminan, maka terdapat unsur penipuan. Penipuan tersebut terletak pada iming-iming dengan kata-kata bohong bahwa dia akan memperoleh dana dari bank.

    Pasal yang dapat dikenakan adalah pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana.
    Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang rnaupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  284. Assalamualaikum kak Ismail Marzuki saya mau tanya nih
    >saya ingin resign dari tempat kerja saya,saya kontrak kerja 6 bulan,saya baru bekerja 1 bulan, kira2 jika saya resign dan tidak mengikuti “permohonan pengunduran diri secara tertulis selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal mulai pengunduran diri;”,, apa dampaknya y???
    mohon jawabannya

  285. Tanggapan

    Faid Nur

    Ketentuan UU No. 13 Tahun 2003 Tentang Ketenagakerjaan

    Pasal 62
    Apabila salah satu pihak mengakhiri hubungan kerja sebelum berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kerja waktu tertentu, atau berakhirnya hubungan kerja bukan karena ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 61 ayat (1), pihak yang mengakhiri hubungan kerja diwajibkan membayar ganti rugi kepada pihak lainnya sebesar upah pekerja/buruh sampai batas waktu berakhirnya jangka waktu perjanjian kerja.

    Jadi, jika pengunduran diri tersebut datangnya dari pihak buruh, maka buruh wajib membayar ganti rugi kepada perusahaan untuk sisa waktu yang belum dijalaninya.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  286. pak saya mau tanya… saya pada bulan desember 2013 tanggal 20 melakukan pembelian atas sebuah rumah perumahan..pada saat itu kami saya pembeli ,notaris ,dan ORANG YG DI BERI KUASA oleh devoloper melakukan AJB.
    pada saat melakukan ajb saya tanda tangan dan yg ada tanda tangan di setiap lembar bawah ajb tersebut cuman saya sebagai pembeli tidak ada tanda tangan saksi,penjual, dan notaris.(tapi ada nama notaris ppat ) sebanyak 2 rangkap. atau 3 rangkap gitu tapi saya lupa…
    tapi intinya katanya nanti penyerahan sertifikat itu ada di lampirkan 1 rangkap ajb polos tanpa tanda tangan di bawah setiap lembar ajb tersbut apa benar ada hal demikian pak (1 ) ?
    saya terus terang baru pertama beli rumah secara cash dan telah lunas di kantor pemasaran dan melakukan ajb di kantor ppat tersebut tanpa memberikan bukti kwitansi lunas karena katanya notaris telah MOU dengan devoleper untuk masalah jual beli rumah komplek tersebut……
    pada saat itu saya di sodorkan sebuah kertas kuasa bertuliskan diberi kuasa kepada “ORANG KEPERCAYAAN DEVOLOPER (nama)”ATAU PERWAKLIAN tapi bukan karyawan atau pegawai notaris tersebut.untuk mengurusi surat2 saya mungkin untuk penyerahan ke bpn…
    pertannyaannya pak. (2) apa ada hal semacam itu yang memberi kuasa kepada orang lain sedangkan nama notaris yang urus masih tercantum ? kenapa notarisnya tidak urus malah menyuruh saya tanda tangan kertas pemberian kuasa tersebut ?

    nah setelah tanggal 22 januarii 2014 sertifikat saya keluar dan di telepon
    di suruh ambil sertifikat
    setelah di lihat mank benar nama pemliki lama sudah di coret sudah balik nama dan sudah di cek di bpn,serta pbb pun sudah ada skitar 40an ribu
    pertanyyan ke (3 ) pak nah setelah di lihat sertifkat nya udah hak milik dan nama betul tanggal lahir betul dan sudah di cek dan pbb ada trus yg seperti tadi saya bilang ajb nya juga dilampirkan bersama imb yg sudah ligalisir yg belum di pecah….ajb tersbut setiap lembar nya polos tanpa tandan tangan 1 orang pun selaku pihak pertama pihak kedua dan saksi maupun notaris
    tapi di bagian halamn paling belakang bagian bawah ada tandan tangan notaris beserta cap dan nama .. tapi kenapa di kasih yg polos pak ? jadi apa itu sah atau gimana?apa pada saat saya jual kepada orang lain dipakai ajb ini yg polos dan sah ??? mohon di jelsin dan dijawab poin (1) (2) dan (3)
    terima kasih

  287. Tanggapan

    Bapak William

    1. Mengacu pada Peraturan Pemerintah No. 37 Tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, memang betul bahwa dalam transaksi tanah (jual beli), penjual dan pembeli akan menandatangani 2 (dua) akta asli. Setelah Akta ditandatangani, maka penjual dan pembeli hanya akan memperoleh salinan akta, bukan asli akta. Akta yang asli disimpan di PPAT dan satu lagi digunakan untuk balik nama di Kantor Pertanahan. Dalam salinan akta, memang hanya ada tanda tangan PPAT pada halaman terakhir.

    Yang dimaksud dengan salinan adalah salinan kata demi kata dari seluruh akta.

    Pasal 21 PP No. 37 Tahun 1998 Tentang PPAT

    1. Akta PPAT dibuat dengan bentuk yang ditetapkan oleh Menteri.
    2. Semua jenis akta PPAT diberi satu nomor urut yang berulang pada permulaan tahun takwim.
    3. Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar yaitu:
    a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, dan
    b. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya.

    2. Surat kuasa yang ditandatangani oleh Bapak William adalah surat kuasa untuk melakukan pendaftaran peralihan hak ke Kantor Pertanahan (balik nama). Surat kuasa tersebut diberikan kepada seseorang yang dipercaya oleh PPAT untuk melakukan balik nama. Orang tersebut dapat saja pegawai kantor PPAT atau pegawai developer berdasarkan kerjasama developer dan PPAT. Meskipun tugas tersebut adalah tugas PPAT, tetapi untuk urusan di lapangan yang bersifat teknis, biasanya PPAT akan menunjuk orang lain selaku penerima kuasa.

    3. Transaksi jula beli yang bapak lakukan sah. Salinan AJB yang bapak terima dari PPAT juga sah meskipun tidak ada tandatangan penjual dan pembeli. Selain itu, bukti pemilikan tanah adalah Sertipikat tanah, bukan AJB.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  288. kasus wiliam sepertinya sama dengan saya
    hehehe
    boleh saya minta alamat email ataupun facebook supaya kita bisa chatt & berbagi informasi
    thank’s

  289. assalamualaikum wr wb pak Ismail Marzuki,……..
    Pak sy ada masalah dgn koperasi, awalnya istri sy pinjam dana 160 jt sepengetahuan sy, beberapa bulan angsuran tersendat dan tanpa sepengetahuan sy perjanjian di perbarui pokok pinjaman + bunga yg blm terbyr jd pinjaman pokok,terjd perbaruan perjanjian sampai dua kali, sampai akhirnya pinjaman jd 300 jt, sy coba nego dgn membyr 200 jt tdk di tanggapi malah di ancam akan dilelang, pertanyaan sy apakah pihak koperasi bs mendaftarkan lelang dgn mengabaikan permohon kami.trims atas tanggapanya.

  290. Tanggapan

    Jika yang dimaksud dengan lelang adalah lelang atas tanah yang telah dijadikan jaminan, maka hal itu dapat dilakukan. Agar koperasi dapat melelang tanah tersebut, tanah harus diikat dengan Hak Tanggungan terlebih dahulu. Jika tidak ada Hak Tanggungan, maka koperasi tidak dapat melakukan lelang.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  291. Yth. P. Ismail Marzuki

    Pak, saya ingin bertanya-tanya tentang masalah jual beli rumah & sertipikat berhubung karena saya buta dalam hal ini.
    Setelah dilakukan proses AJB & Balik nama sertipikat hak milik oleh developer & pembeli di notaris dan sesudah proses selesai, maka pembeli akan menerima sertipikat hak milik asli dan sudah tertera nama pembeli pada sertipikat tersebut.
    yang ingin saya tanyakan adalah :
    ( I ) apakah pembeli sudah aman & terjamin jika sudah menerima sertipikat hak milik asli dan sudah terdaftar atas nama pembeli pada sertipikat tersebut? misalnya sudah bebas dari segala macam jenis perkreditan, jaminan, hak tanggungan dll… yang sebelumnya dilakukan oleh pihak developer dengan Bank?
    ( II ) dalam urusan jaminan ke Bank, apakah sertipikat hak milik asli yang akan ditahan / menjadi pegangan pihak bank sebagai jaminan sampai pelunasan selesai? ataukah pihak Bank hanya mengurus di BPN untuk pencatatan adanya hak tanggungan pada sertipikat hak milik asli kita, kemudian diserahkan kembali kepada kita sertipikat asli yang di dalam sudah dimuat pencatatan hak tanggungan?
    (III) bagaimana cara kita mengetahui apakah sertipikat hak milik asli kita aman dan bebas dari segala macam jaminan, kredit, beban, hak tanggungan dll… ?

    Terima Kasih

  292. Tanggapan

    Ibu Nina

    1. Dalam suatu transaksi jual beli tanah, selalu tercantum pernyataan dari penjual bahwa objek jual beli bebas dari sitaan, tidak dalam sengketa, tidak sedang dijaminkan. Selain itu sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat.

    Pasal 32 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

    2. Pada dasarnya, jiika suatu bidang tanah dijaminkan pada bank dengan Hak Tanggungan, di dalam sertipikat tanah akan dicantumkan bahwa tanah sedang diikat Hak tanggungan. Sertipikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemilik tanah, kecuali disepakati oleh kreditur dan debitur bahwa sertipikat akan disimpan kreditur.

    Pasal 14 ayat 4 dan 5 UU No. 4 Tahun 1986 (UU Hak Tanggungan)
    (4) Kecuali apabila diperjanjikan lain, sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
    (5) Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan.

    3. Untuk mengetahui bahwa sertipikat tanah asli ata tidak, dijaminkan atau tidak, Ibu dapat mengecek ke Kantor Pertanahan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  293. assalamu’alaikum
    kepada Yth ; Ismail Marzuki
    di TEMPAT
    Semoga bapak selalu dirahmati Alloh Ta’ala semoga sehat dan selalu dalam lindungan Allah, semoga keluarga bapak selalu aman,tentram dan bahagia tidak kurang satu apapun serta mendapat kelimpahan nikmat dari Allah Subkhanahu Wa Ta’ala, amin
    pada saat ini saya mengalami permasalahan yang menurut saya sangat berat.
    saya sudah lama jadi nasabah di sebuah kospin dari umur 20 dan saat ini umur saya 33 tahun
    saya mempunyai hutang dikospin sebesar 100 juta, dan yang saya jaminkan adalah Sertifikat an Bapak saya, pada saat itu yang ikut tanda tangan adalah saya dan istri serta bapak dan ibu saya, akan tetapi Bapak saya meninggal karena sakit dan bersamaan dengan itu saya ketipu habis-habisan, hingga saya susah dalam setoran kewajiban di kospin (Koperasi Simpan Pinjam) pada saat itu istri saya hamil tua,akan tetapi saya berusaha dengan upaya setor, setelah istri saya melahirkan secara cecar, kondisi saya sangat terpuruk, dan punya hutang banyak selain dikospin, pada saat anak saya umur 6 bulan , istri saya kena kanker lidah memerlukan biaya yang sangat besar, sampai saya binggung, mengingat kondisi saya lagi terpuruk.
    hingga kospin tersebut melakukan tindakan ke rumah orangtua saya karena saya masih ikut orangtua, dan menekan ibu saya untuk segera melunasi,
    saya juga di pangil kospin, hingga terjadi upaya lelang, pada saat sebelum lelang saya berupaya hutang kemana-mana dan terkumpulah uang senilai 70 Juta kemudian saya ke kospin untuk meminta kebijakan atas utang saya agar dapat diselesaikan dengan angka 70 juta mengingat
    kondisi saya saat ini sangat terpuruk, akan tetapiu kospin masih meneruskan upaya lelang,akan tetapi saya menolak keras mengingat saya beritikat baik dan kooperatif

    saya mempunyai 1 KAKAK laki laki dan 1 adek perempuan, dan sertifikat yang saya jaminkan ditempati adek dengan keluarganya dan membangun rumah adalah adek saya, mereka tidak mengetahui bahwa sertifikat saya jaminkan,
    pada saat kakak saya mengetahui upaya lelang tersebut, tahu-tahu saya digugat di pengadilan negeri ikut tergugat kospin, dan turut tergugas Bpn dan Kpln

    yang saya tanyakan apa langkah-langkah saya untuk solusi atas permasalahan saya ini, dan bagaimana carannya melaporkan koperasi tersebut mengingat saya tidak pernah diberi pembinaan dan cara mereka sangat arogan dan saya tidak diberi hak atas semua kebijakan kospin, saya non keangotaan kospin, dan bagaimana saat saya di pengadilan mengingat kakak saya pakai pengacara dan saya tidak mampu serta saat ini saya sangat dipojokan keluarga saya, mohon saya dibantu cari pemecahan atas permasalahan saya ini dan saya mohon doanya

    terima kasih atas perhatiannya
    semoga bapak diberi Kesuksesan dan Keberuntungan dunia akherat oleh Allah dan dimudahkan segala urusan dan segala hal dan segala situasi didunia dan akherat, amin ya ROBB

  294. Tanggapan

    Bapak Hamzah

    Wa’alaikumussalam
    Terima kasih atas doanya, semoga kebaikan selalu menyertai bapak.
    Dengan kondisi telah ada gugatan, maka tindakan Bapak adalah menjalani persidangan sesuai dengan acara sidang. Dalam jawaban Bapak di persidangan nanti, Bapak dapat menjelaskan kedudukan tanah tersebut yang merupakan tanah milik orang tua ketika sedang dijaminkan.

    Dengan dilibatkannya Kospin dan KPLN, maka Kospin dan KPLN juga akan memberikan jawaban atas gugatan untuk membela kepentingannya masing-masing.

    Jadi untuk saat ini, konsentrasi Bapak adalah untuk menjalani persidangan di pengadilan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  295. assalamu alaikum pak Ismail
    saya nanya pak;
    puasa semalam saya mw beli leptop di black market,tapi katanya kasih uang panjar dulu sebesar 1.300.000,beberapa minggu kemudian dia minta uang lagi untuk pelunasan barang sebesar 1.200.000 untuk bisa keluar barang nya,ga lama kemudian dia bilang pagi dia jam 4 langsung antar barang kerumah,eh ternyata pagi jam 7 dia bilang barang nya dh di tangkap polisi,karna awal pembelian dia bilang akan bertanggung jawab jika barang y tidak ada,habis tu saya minta uang saya balik,dia sepakat saya tunggu beberapa bulang g da uang saya balik, trus dia bilang saya akan mengangsur uang y sekali seminggu tp itupun g da ,,,,,dan akhir nya dia ngasih uang masih 400.000 tu pun cicil udh nunggu beberapa bulan dari perjanjian unk bayar perminggu sampai sekarang dia g bayar lg, krana saya g tahan lg saya ngasih saran ma dia kita buat hitam diatas putih trus dia malah ngamuk dn bilang lw nnt kamu salah wat kamu yg saya gol kan,,,,,,,pertanyaan saya pak…sah gak pak buat surat perjanjian tp uang y dah ada di kasih nya,tw mohon sarannya pak?

  296. Tanggapan

    Rizki Efendi

    Pada dasarnya, perjanjian untuk menjual laptop sudah ada meski masih berbentuk lisan. Perjanjian lisan tersebut sah dan mengikat. Jika kemudian penjual ingkar janji dan dibutuhkan surat perjanjian (tertulis), maka surat tersebut isinya adalah penegasan bahwa penjual memang pernah berjanji untuk menjual laptop dan pengakuan bahwa penjual masih memiliki kewajiban menyerahkan laptop atau uang pengganti.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  297. selamat malam pak..
    ayah saya pada tahun 2005 membeli rumah dan sampai hari ini sertifikat tersebut masih atas nama pemilik lama. kami berencana ingin balik nama sertifikat tersebut. dulu beli tidak melalui notaris dan bukti yang kami miliki hanya sertifikat rumah dan kuitansi bermaterai
    yang menjadi masalah adalah pemilik asli sebut saja “A”(sudah meninggal) meminjam nama kakaknya “B” karena dl pihak swasta sulit sekali bisa membeli rumah/meminjam uang bank. sampai dilakukan transaksi jual beli dengan ayah saya sertifikat tersebut masih atas nama “B” (sudah meninggal) tetapi rumah tersebut dijual oleh istri “A” kepada ayah saya.
    nah untuk proses baliknama kami memiliki banyak kendala pak.. kami tidak mengetahui domisili istri “A” dan ahli warisnya kamipun tidak mengetahuinya.
    bagaimana solusi yg bisa bapak bantu kepada kami.
    terima kasih

  298. Tanggapan

    Ibu Kartika

    Secara hukum, tanah tersebut adalah milik B berdasarkan sertipikat tanah. Karena tanah tersebut adalah milik B, maka jual beli atas tanah tersebut adalah dilakukan oleh B (beserta isteri B) atau ahli waris B, jika B sudah wafat.

    Dengan demikian, jika akan dibuat Akta Jual Beli, maka yang berwenang bertindak selaku penjual adalah seluruh ahli waris B.

    Isteri A secara hukum tidak diperlukan persetujuannya untuk penandatanganan Akta Jual Beli.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  299. Selamat malam Pak,
    Saya ada kasus begini .Saya membeli ruko 6 bulan yg lalu dari Janda A , melalui notaris X dan dibuatlah Akta Jual Beli dan telah di balik nama di BPN ( sertifikat atas nama saya sekarang). Atas peralihan tersebut waktu itu notaris X meminta Janda A untuk meminta akta kuasa peralihan hak dari mantan suaminya Duda B. Nah dibuatlah akta kuasa antara A dan B di hadapan notaris Y. Sekarang Duda B mengaku tidak pernah menandatangani surat kuasa tersebut. Pertanyaan saya :
    Apabila dalam pembuatan Akta kuasa di depan notaris Y ternyata yg datang adalah C yg mengaku2 sebagai B (misalnya dengan KTP palsu dll) , dan notaris Y tidak mengetahui hal tersebut apa implikasinya terhadap akta jual beli antara saya dan A yg dibuat dihadapan notaris X.
    dan sekarang bagaimana status ruko tersebut.

  300. Tanggapan

    Bapak Suhadi

    Jika suatu jual beli dibuat berdasarkan suatu penipuan, maka penipuan tersebut dapat dijadikan alasan untuk membatalkan jual beli tersebut.

    Pasal 1328 KUH Perdata

    Penipuan merupakan suatu alasan untuk membatalkan suatu persetujuan, bila penipuan yang dipakai oleh salah satu pihak adalah sedemikian rupa, sehingga nyata bahwa pihak yang lain tidak akan mengadakan perjanjian itu tanpa adanya tipu muslihat. Penipuan tidak dapat hanya dikira-kira, melainkan harus dibuktikan.

    Mengingat pihak yang melakukan penipuan adalah pihak penjual, maka tidak mungkin jika penjual meminta pembatalan jual beli.

    Kedudukan B dalam transaksi jual beli tersebut selaku mantan suami A adalah pemilik atas tanah bersama-sama dengan A. Dengan posisi sebagai pemilik bersama-sama dengan mantan isterinya, persetujuan B untuk menjual tanah tersebut dibutuhkan.

    Jika jual beli tersebut dilakukan oleh orang lain, selain A dan B, maka jual beli adalah batal.

    Pasal 1471 KUH Perdata

    Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

    Jadi, Bapak dapat menuntut A dan C untuk mengembalikan biaya dan harga atas tanah yang telah dijualnya tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  301. pak saya mau tanya.ibu teman saya punya sertifikat tanah & dia sudah meninggal sekitar 10 tahun lalu.nah setelah 1 tahun kemudian bapanya juga meninggal.dan setelah itu keluarga bapanya ambil semua surat2 mereka termasuk akte lahir,surat nikah,akte kematian & sertifikat tanah.saat itu teman saya masih SMP.dia sekarang buat surat lahir & akte kematian yang baru.lapor polisi hilang.kl surat nikah orangtua nya sudah ga bisa.karna ga ada fotocopy & lupa tanggal nikahnya.nah yang saya mau tanya.apakah bisa sertifikat tanah dibuat baru lagi & lapor hilang seperti akte lahir & akte kematian.karna teman saya ahli waris mamanya.tapi surat ahli waris juga diambil keluarga bapanya.karna kalau mau pakai jasa polisi pun mahal & mereka bisa jawab bohong; sudah hilang atau apalah.dan teman saya ga ada bukti kalau surat2nya diambil mereka.mohon bantuannya.terima kasih

  302. Tanggapan

    Ibu Santi

    Untuk mengurus sertipikat pengganti, maka langkah pertama adalah membuat laporan kehilangan ke kepolisian.

    Mengacu pada Pasal 138 Peraturan Menteri Agraria No.3 Tahun 1997, maka ketentuan mengenai penerbitan sertipikat pengganti adalah sebagai berikut:

    Pasal 138

    (1) Penerbitan sertipikat pengganti karena hilang didasarkan atas pernyataan dari pemegang hak mengenai hilangnya sertipikat tersebut yang dituangkan dalam Surat Pernyataan seperti contoh sebagaimana tercantum dalam lampiran 25.

    (2) Pernyataan tersebut dibuat dibawah sumpah di depan Kepala Kantor Pertanahan letak tanah yang bersangkutan atau Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah atau pejabat lain yang ditunjuk Kepala Kantor Pertanahan.

    (3) Dalam hal pemegang atau para pemegang hak tersebut berdomisili di luar Kabupaten/Kotamadya letak tanah, maka pembuatan pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan (2) dapat dilakukan di Kantor Pertanahan di domisili yang bersangkutan
    atau di depan pejabat Kedutaan Republik Indonesia di negara domisili yang bersangkutan.

    (4) Dengan mengingat besarnya biaya pengumuman dalam surat kabar hariansebagaimana ditentukan dalam Pasal 59 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dibandingkan dengan harga tanah yang sertipikatnya hilang serta kemampuan pemohon, Kepala Kantor Pertanahan dapat menentukan bahwa pengumuman akan diterbitkannya sertipikat tersebut ditempatkan di papan pengumuman Kantor Pertanahan dan di jalan masuk tanah yang sertipikatnya hilang dengan papan pengumuman yang cukup jelas untuk dibaca orang yang berada di luar bidang tanah tersebut.

    (5) Sebagai tindak lanjut pengumuman akan diterbitkannya sertipikat pengganti, maka dibuat Berita Acara Pengumuman dan Penerbitan/ Penolakan Penerbitan Sertipikat Pengganti dengan menggunakan daftar isian 304A.

    Kelengkapan dokumen yang harus disiapkan antara lain adalah:

    - Copy KTP
    - Copy sertipikat
    - Bukti lunas PBB
    - Bukti laporan kepolisian

    Demikian semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  303. menanggapi jawaban bapak,
    jika kasus sertifikat rumah kami dibawa sampai ke jalur hukum (pengadilan), apakah kami akan menang pak?
    dikarenakan ahli waris B merasa tidak pernah menjual dan memiliki sertifikat rumah tersebut

  304. Tanggapan

    Ibu Kartika

    Saya tidak dapat menjanjikan atau menjamin bahwa di pengadilan pihak ibu akan memenangkan perkara. Keputusan akhir atas suatu perkara ada pada Majelis Hakim.

    Jika ahli waris B merasa tidak pernah menjual tanah tersebut, maka Ibu harus mampu membuktikan sebagai berikut:

    a. membuktikan bahwa tanah tersebut pada awalnya benar-benar dibeli oleh A dan penggunaan nama B hanya untuk keperluan peminjaman uang.
    b. membuktikan bahwa nama B hanya dipinjam oleh A.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  305. Selamat pagi…YTH…Pak….saya mau jual rumah, udah deal harga dan sudah ketemu di rumah saya dengan assisten notaris dan pihak pembeli, ….kelihatan pihak pembeli sedikit curiga mungkin karena assisten agar mudah dan sedikit groggy..tetap terjadi tandatangan tapi pihak pembeli minta ajb jadi dulu diatas nama dia baru lunasi tahap pertama(70%)di kantor notaris. Notaris bawah surat yang ditandatangani tapi surat asli tetap di tangan saya.apakah ini langkah biasa?yang saya sekarang sedikit kuatirkan adalah apakah g salah kami udah tandatangani tapi belum ada uang bayaran kecuali DP 5juta?dan lagi bagaimana dengan bayaran pajak…kami tunggu dulu pembelinya udah bayar pajak supaya tahu pembelinya serius atau bersamaan tidak masalah
    terima kasih, M.Yasin

  306. Tanggapan

    Bapak M. Yasin

    Proses jual beli tanah yang benar dan aman adalah jika langsung dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, bukan dihadapan asisten.

    Sebelum menandatangani akta jual beli, pihak penjual dan pembeli terlebih dahulu harus melunasi kewajiban perpajakannya yaitu pelunasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan kewajiban pembeli, dan pajak penghasilan kewajiban penjual.

    Sebelum akta jual beli ditandatangani, PPAT akan meminta agar penjual menyerahkan sertipikat asli untuk dilakukan pengecekan sertipikat di Kantor Pertanahan.

    Dengan diserahkannya sertipikat kepada PPAT, maka pembeli sudah terlindungi karena sertipikat tersebut berada di tangan pihak yang “netral” yaitu PPAT. Dengan kondisi yang demikian, maka pembayaran atas harga jual beli tanah sudah dapat dilakukan sebelum akta jual beli ditandatangani.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  307. Assalamualaikum pak marzuki,, Saya zainal, mhsswa PAI Stain batusangkar,, Ingin nanya kepada bapak,,seandainya ada orang yg mensetifikatkan tanah kita, tanpa sepengetahuan kita,,

    bagaimana cara membuat surat gugatan terhadap orang yang telah mensertifikatkan Tanah kita tsb, .jika sertifikatnya itu sekarang belum di keluarkan oleh agraria atau masih dalam proses,,..mhon contoh surat gugatannya pak, atau langkah2 yang harus di tempuh..
    terimakasih sebelumnya pak..

  308. Tanggapan

    Bapak Zainal

    Jika sertipikat belum dikeluarkan, maka Bapak dapat mengajukan keberatan ke Kantor Pertanahan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  309. misi pak, mohon masukannya, untuk mempertambah jawaban surat yang akan sy berikan kepada pihak managemen.
    objeknya adalah mall A yang bangunannya blum 100% jadi. Pokok permasalahan, pihak marketing melakukan promosi berikut dengan selebaran brosur untuk memasarkan sebuah mall A yang sedang dibangun dan akan segara launching. si A tertarik dengan bujukan marketing itu untuk menyewa 1 unit toko di mall A, sehingga si A dengan mall A terjalin kesepakatan dengan dilakukannya perjanjian sewa menyewa toko. isi pokok di surat penawaran menyebutkan 20% uang muka (tidak dapat dikembalikan) dari total harga dasar sewa. si A setuju n menandatangani surat tersebut. Isi di surat perjanjian sewa menyewa toko pun dituliskan hal serupa, uang muka tidak dapat dikembalikan.
    Nah, perjanjian itu terjalin slama 1 tahun 10 bulan. Selama itu dari th. 2012 hingga tahun 2014, si A sampai saat ini blum dapat penyerahan kunci toko dari pihak mall A dikarenakan bangunan mall blum selesai 100% diakibatkan langkanya ketersediaan bahan-bahan material yang menyendatkan waktu proses pembangunan menjadi sangat terlambat. Karena hal itu, si a melakukan penyuratan untuk membatalkan perjanjian sewa toko dengan meminta pengembalian dana berupa uang muka 20% tersebut. menanggapi hal itu, mall A menyutujui dengan sangat menyesal namun khusus pembayaran uang muka 20& itu hangus. Balasan si A, melihat fakta yg ada, si A menjelaskan pihak mall A tidak memberitahukan pengunduran jadwal pembukaan mall, si A mengganggap pihak mall A telah “cidera janji”, si A meminta pmbuktian atas kelangkaan material tersebut, dan menganggap surat perjanjian yang disepakati telah cacat hukum dimana tidak ada kejelasan dan ketegasan atas penempatan waktu penyerahan kunci… Dalam hal itu, si A meminta mall A dengan itikad baik mengembalikan uang muka 20% tersebut.

    Jadi, bagaimana anda menanggapi permasalahan itu pak? tolong penjelasannya, bila berkenan bisa kah pendapatnya melewati email m.steffi22@yahoo.com…. sy tunggu.. terima kasih waktunya

  310. Tanggapan

    Bapak Steffi

    Jika pihak Mall tidak dapat memenuhi janjinya untuk menyerahkan 1 unit toko sesuai yang diperjanjikan, maka A dapat meminta pengelola Mall untuk memenuhi janjinya atau menuntut pembatalan perjanjian dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

    Pasal 1267 KUH Perdata:

    Pihak yang terhadapnya perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih; memaksa pihak yang lain untuk memenuhi persetujuan, jika hal itu masih dapat dilakukan, atau menuntut pembatalan persetujuan, dengan penggantian biaya, kerugian dan bunga.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  311. Ass.wr.wb
    Selamat siang Pak Is..yang saya hormati
    Pak saya punya masalah, karena saya buta Hukum mohon kiranya Bapak memberikan arahan,saya harus begaimana, apakah masalah ini bisa diproses atau tidak.
    1. Bapak saya mempunyai istri yang kedua sudah berjalan selama 36 th, (Dari hasil perkawinan tersebut sampai saat ini tdk mempunyai anak ,namun dari istri ke dua sudah punya anak satu sedangkan Bpk.saya 7 anak termasuk saya yang paling besar,dan kaduanya bekerja Istri kedua di BUMN dan Bpk saya sendiri di PNS) sekarang sudan Pensiun , gajih diserahkan kepada Istri yg ke2, sedangkan Istri yang ke 1 (Ibu saya) jarang diberi nafkah sehari2nya dari sumbangan anak2nya,kalau menengok ke Ibu Saya hari Selasa dan Kamis , ( Ibu saya sakit2an Pak selama 25 th dibagian kepala,setiap hari selalu makan obat dari resep dr. Khusus berupa obat penenang, Pada ari Kamis, tgl.22 Mrt.2013,Ibu saya Meninggal Dunia,
    2. Setelah sepeninggalnya Ibu Saya, Bpk saya selalu menjenguk sesuai jadwal, Pada Hari Kamis Tgl. 16 Januari 2014, Istrinya ke 2 meninggal dunia diakibatkan pembunuhan sadis, karena dirumah hanya berdua , dari pihak keluarga Perempuan menuduh Bpk. saya, sedangkan Bpk.saya sedang berada di anaknya, dan skr.masih dalam proses Pak.(Blm. diketemukan pembunuhnya),namun Pihak Berwajib sedang melacak.
    3. Setelah kejadian tersebut, segala sesuatu berupa Rumah,Mobil,Perhiasan dan lain2 dirampas oleh keponakannya,dan anaknya ( Padahal menurut Bpk.saya keponakan dan anaknya alm. , tdk.harmonis selalu bertengkar, terakhir sebelum kejadian bertengkar juga) Pak Is, Bpk.saya tdk.membawa apapun hanya pakaian yang dipakai, sekarang ikut dg adik saya,harta dari hasilkeringat Bpk.saya seolah2 tdk. ada sama sekali ,dan kecewanya saya, tadinya disertifikat Rumah Nama Bpk.saya sendiri, istrinya minta balik nama dia , dan skr. nama anaknya, sekarang Bpk.saya menyerahkan Kepada Saya harus bagaimana.
    4. Yang saya tanyakan kepada Pak Is, apakah ada hak buat Bpk.saya, mohon kiranya Pak. Is… memberikan arahan,dan saya harus melangkah bagaimana?.

    Terimakasih, Achyar Suwardi

  312. Tanggapan

    Bapak Achyar Suwardi

    Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, dapat diformulasikan sebagai berikut>

    I. Perkawinan

    Perkawinan Pertama:

    - Ayah Menikah dengan Isteri Pertama, dari Perkawinan tersebut dilahirkan 7 (tujuh) orang anak

    Perkawinan Kedua:
    - Ayah menikah dengan isteri kedua, dari Perkawinan tersebut tidak ada anak.
    - Isteri kedua membawa anak

    II. Harta Perkawinan (asumsi adalah harta bersama)

    - Harta Perkawinan dengan isteri Pertama:

    Sejak perkawinan dengan isteri pertama, harta yang diperoleh selama perkawinan dengan isteri pertama adalah harta bersama.

    Jika isteri pertama meninggal dunia, maka harta dibagi dua terlebih dahulu menjadi masing-masing mendapat ½ bagian suami (ayah bpk Achyar) dan ½ bagian isteri pertama

    - Harta Perkawinan dengan isteri kedua:

    Sejak perkawinan dengan isteri kedua, harta yang diperoleh selama perkawinan dengan isteri kedua adalah harta bersama.

    Jika isteri kedua meninggal dunia, maka harta dibagi dua terlebih dahulu menjadi masing-masing mendapat ½ bagian suami (ayah bpk Achyar) dan ½ bagian isteri kedua

    III. Pembagian Harta bersama

    Suami: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan isteri pertama + ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan isteri kedua + 1/3 bagian dari perkawinan dengan isteri kedua

    Isteri pertama: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan suami + 1/3 bagian dari perkawinan suami dengan isteri kedua

    Isteri kedua: ½ bagian dari harta bersama perkawinan dengan suami + 1/3 bagian dari perkawinan suami

    CONTOH:

    Dari pernikahan dengan isteri pertama, suami memiliki harta bersama senilai Rp 200 juta.
    Pada pernikahan dengan isteri kedua, suami memiliki harta bersama senilai Rp 100 juta.

    Dari harta bersama Rp 100 juta tersebut, dibelikan rumah dan kendaraan untuk isteri kedua sebesar Rp 30 juta. Harta bersama dengan isteri kedua senilai Rp 30 juta tersebut adalah harta bersama suami dan isteri kedua.

    Sisa yang Rp 70 juta adalah harta bersama suami, isteri pertama dan isteri kedua.

    Jadi:

    a. suami mendapat bagian harta bersama = (½ x Rp 200.000.000,-) +( ½ x Rp 30.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 100.000.000 + Rp 15.000.000 + Rp 23.333.333 = Rp 138.333.333

    b. Isteri pertama mendapat bagian harta bersama = (½ x Rp 200.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 100.000.000 + Rp 23.333.333
    = Rp 123.333.333

    c. Isteri kedua mendapat bagian harta bersama= ( ½ x Rp 30.000.000,-) + (1/3 x Rp 70.000.000,-) = Rp 15.000.000 + Rp 23.333.333
    = Rp 38.333.333

    IV. Ahli Waris

    Ketika isteri pertama meninggal dunia, maka ahlii waris dari isteri pertama adalah suami (ayah bpk Achyar) dan 7 orang anak dari perkawinan tersebut.

    Ketika isteri kedua meninggal dunia, maka ahli waris adalah suami (ayah bpk Achyar)

    Jadi bagian suami (ayah bpk Achyar) selaku ahli waris dari isteri-isterinya yang telah meninggal dunia adalah: (angka sesuai contoh di atas)

    a. Bagaian waris suami dari isteri pertama= ¼ bagian dari harta isteri pertama
    ¼ x Rp 123.333.333 = Rp 30.833.333

    Hak suami (ayah bpk Achyar) = harta Bersama dengan isteri pertama + warisan

    b. Bagaian waris suami dari isteri kedua= ¼ bagian dari harta isteri kedua
    ¼ x Rp 38.333.333 = Rp 9.583.333

    Jadi berdasarkan contoh, Hak Suami adalah Rp 138.333.333 + 30.833.333 + Rp 9.583.333 = Rp 178.749.999

    Jadi ayah Pak Achyar berhak atas harta warisan. Langkah yang dapat dilakukan adalah bermusyawarah dengan anak dari isteri kedua. Jika musyawarah tidak berhasil maka dapat diajukan gugatan ke pengadilan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  313. Kepada Yth. Bapak Ismail Marzuki

    Assalamualaikum Wr. Wb.
    Semoga Bapak dan keluarga senantiasa dilimpahkan rahmat, nikmat, hidayah, dan selalu dalam lindungan Allah SWT. Amien
    Pak saya ada masalah tentang status kepemilikan tanah. Singkat cerita orang tua saya membeli satu bidang tanah kepada si A dengan bukti Surat Keterangan Jual Beli diatas materai 1000(materai lama) dan AJB atas nama si A dengan yang sebelumnya. Kemudian sebelum status kepemilikan tanah tersebut dialihkan keatas nama orang tua saya melalui Pejabat yang berwenang, paman saya(status paman dari sepupu kakek) memohon ke orang tua saya untuk meminjam bukti tersebut untuk syarat anggunan pinjam uang di Bank. Kesalahannya, karena keluarga jadi tidak ada hitam diatas putih, hanya perjanjian lisan “jika jangka waktu peminjaman di Bank selesai bukti tadi akan dikembalikan”. Tetapi rupanya dia ingkar janji, setelah selesai bukti belum dikembalikan. Dia pun tidak pernah bisa ditemui, hanya anak isterinya saja yang ada. Tapi akhirnya bukti (S. Ket. Jual beli dan AJB) tersebut di dapat juga tapi sudah bertambah satu berkas yaitu “Akta Pengoperan Hak dari PPAT” atas nama dia sebagai pembeli dan si A sebagai Penjual. Oleh karena itu akhirnya kami membuat Surat Perjanjian yang di tanda tangani di atas materai bahwasannya dia menyangggupi dalam hal proses pengalih namaan status kepemilikan tanah tersebut kepada orang tua saya. Tapi disini dia ingkar lagi, pada tanggal yang sudah ditentukan dia menolak via phone dan tidak pernah bisa ditemui sampai sekarang. 1. Mohon solusinya pak apa yang harus kami lakukan?, mengingat kondisi ekonomi keluarganya kasihan rasanya untuk diangkat kemeja hukum, tapi kami juga butuh kepastian status kepemilikan tersebut. 2. Bagaimana menurut bapak status kepemilikan tanah satu-satunya tersebut? 3. Berhubung kami termasuk awam soal hukum, sanksi/pasal apa yang dapat menjerat perbuatan seperti ini? 4. Berada di posisi aman kah kami sekarang ini?
    Mohon maaf Pak kalau terlalu panjang, sebelum dan sesudahnya saya ucapkan terima kasih.
    Wassalamualaikum Wr. Wb.

  314. Tanggapan

    Bapak Ardid

    Wa’alaikumussalam

    Jual beli yang terjadi antara A dan orang tua Bpk Ardid telah terjadi. Dengan jual beli tersebut ada hak dan kewajiban. Penjual berhak menerima pembayaran harga tanah, dan Penjual juga wajib menyerahkan tanah.

    Jual beli tanah, berbeda dengan jual beli barang bergerak seperti TV misalnya. Jual beli TV cukup dengan penyerahan TV kepada pembeli maka hak milik atas TV telah pindah. Untuk jual beli tanah, selain “menyerahkan” fisik tanah kepada pembeli, para pihak yaitu penjual dan pembeli harus membuat akta jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

    Berdasarkan informasi yang Bapak sampaikan, maika A selaku Penjual masih memiliki kewajiban yaitu menandatangani Akta Jual Beli bersama orang tua Bapak Ardid dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

    Jika A telah membuat Akta Pengoperan Hak dari PPAT dengan Paman, maka berarti A telah ingkar janji kepada orangtua Bapak Ardid.
    Solusi yang dapat dilakukan adalah:
    1. Minta agar A dan Paman membatalkan Akta Pengoperan hak, dengan cara membuat akta pembatalan.
    2. Minta agar A (penjual) bersama-sama dengan orang tua Bapak Ardid membuat Akta Jual Beli dihadapat PPAT.
    3. Jika Akta Jual Beli antara A dan orang tua Bapak Ardid belum dapat dilakukan karena belum adanya sertipikat tanah, maka A dan orang tua Bapak Ardid membuat Perjanjian pengikat Jual Beli.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  315. Tanggapan

    Bapak Saidi

    Jika surat dari Camat adalah benar data-datanya, maka tidak ada pihak lain yang dapat membuat sertipikat atas nama orang lain. Pihak lain (mafia) hanya dapat melakukan itu dengan menggunakan data dan informasi palsu yang seolah-olah benar.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  316. Assalamu alaikum wr,wb
    bpk Ismail Marzuki.
    ada yg mau saya kosultasikan dengan bapak dan mohon penjelasanya.
    keluarga kami mebeli sebidang tanah+bangunan yang besertifikat dan trasaksi jual beli tersebut dilakukan dibawah tangan dengan mengetahui perangkat desa yg menjabat pada saat itu, dan dari transaksi tersebut kami mendapatkan
    -kwitansi jual beli,
    -seterfikat tanah bangunan,
    -PBB, (semuanya asli).
    singkat cerita tanah tersebut belum kami balik nama dalam kurun waktu 14th (karena keterbatasan biaya dan atas dasar percaya). saat kami mau balik nama, kami mengalami kendala orang tua kami telah meninggal dan orang yg menjual juga meninggal, tinggal ahli warisnya.
    1. saat kami mau melakukan balik nama kami terkendala ahliwaris
    2. 4orang mau tanda tangan namun 2orang ahli waris lain tidak berkenan tanda tangan dengan alas tidak jelas dan terkesan mengada”.
    3. langkah apa yg harus kami ambil agar proses balik nama bisa tetap jalan.
    4.bisa kah kami melaporkan ahli waris tersebut dan tidak membutuhkan tanda tangan mereka.

    saya ucapkan terimakasih.

  317. selamat siang pak..
    mohon waktunya pak buat tanggapan saya..
    begini pak jika rekening tabungan orang yg sudah meningal apa saldonya bisa diambil..
    sedangkan buku tabungannya sudah hilang.

    tolong bantuan nya ya pak..

    terimakasih banyak sebelumnya..

  318. Tanggapan

    Bapak Erdyanto

    Wa’alaikumussalam

    Sebagai langkah awal ada baiknya pihak Bapak berkumpul dengan seluruh ahli waris untuk menjelaskan duduk permasalahannya dan bermusyawarah untuk mufakat.
    Apabila langkah ini tidak berhasil, sebagai jalan terkahir adalah menggugat ahli waris ke pengadilan agar bersedia menandatangani AJB.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  319. Tanggapan

    Bapak Riski

    Saldo tabungan dapat dicairkan hanya oleh ahli waris dari penabung. Bank akan meminta ahli waris membawa dokumen-dokumen antara lain:

    1. Keterangan Waris/Fatwa Waris dari pengadilan
    2. KTP
    3. buku tabungan

    Jika buku tabungan sudah hilang, maka buat laporan kehilangan di kepolisian. Yang terpenting adalah bapak mengetahui nomor rekening tabungan tersebut supaya lebih mudah untuk memeriksa saldonya.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  320. terima kasih pak tapi buku tabungan nya sudah hilang dan dan tidak tau no rekeningnya..

    bagaimana kira2 ngurusnya pak? apa masih bisa dicairkan ?

    terima kasih pak..

  321. Tanggapan

    Bapak Riski

    Mengenai teknis pencairan tersebut, sebaiknya bapak menghubungi bank yang bersangkutan. Jika mengacu pada hukum waris, setiap ahli waris berhak secara bersama-sama mencairkan rekening pewaris.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  322. Assalamulaikum wr wb
    bpk Ismail Marzuki.
    ada yg mau saya kosultasikan dengan bapak dan mohon penjelasanya
    saya menikah tanggal 20 mei 2013 dan istri melahirkan tanggal 31 januari 2014 secara hitungan medis usia bayi dalam kandungan 39 minggu dan sudah siap di lahirkan…ternyata ada pihak yang yang meragukan dan mengirimkan sms seperti ini ” anak laki laki lahir 7 bulan 20 hari dalam keadaan normal namanya anak apa?”
    langkah hukum apa yang bisa saya lakukan terhadap pihak tersebut, saya merasa tidak senang dengan sms tersebut karena anak sayang adalah anak halal bukan anak haram
    tolong bantu pak
    wassalam……

  323. Tanggapan

    Bapak Furqan

    Wa’alaikumussalam

    Tindakan si pengirim sms tersebut bersifat menakut-nakuti secara pribadi yang dapat diancam dengan hukuman penjara 12 tahun dan atau denda Rp 2 miliar berdasarkan UU No. 11 tahun 2008 Tentang Informasi Dan Transaksi Elektronik (UU ITE)

    Pasal 29 UU ITE

    Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi.

    Pasal 45 ayat 3 UU ITE.

    Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 dipidana dengan pidana penjara paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau denda paling banyak Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

    Bapak dapat melaporkan tindakan si pengirim ke kepolisian dengan membawa bukti sms tersebut.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  324. selamat siang pak ismail..,saya mau menanyakan kasus saya..,pada 6 bulan yg lalu ada seseorang sewa perlengkapan event pada saya lewat telepon..,akhir nya disepakati dan deal lah transaksi itu..,perjajnian kontrak saya sampaikan via telpon bahwa jika mau sewa hrs depe minimal 50%..,pelunasan nya setelah perlengkapan event nya terpasang dengan baik.namun yg terjadi depe yg diberikan hanya 10% dan pelunasan nya sampe sekarang tidak dibayarkan..,dalam 2 bulan setelah event selesai saya coba tanyakan tapi slalu jawab nya janji2 terus..,sampe akhir nya setiap saya kadang dimatikan kadang tidak diangkat..,sms pun tidak dibales..,singkat cerita setelah 3 bln dia bales sms saya dan ketemua disuatu tempat..,saya buat surat kesepakatan yg ditandatangani diatas materai yg isi nya menyatakan bahwa orang tersebut sanggu membayar dengan cara dicicil..,tp 3 bln lbh setelah kesepakatan itu dibuat tidak orang tersebut tidak prnh membayar..,yg mau saya tanyakan ke pak ismail adalah..,apakah kasus saya bisa dibawa ke tindak pidana atau hanya perdata saja atau mungkin bisa kedua nya mengingat banyak kerugian yg sudah saya alami. mohon pencerahan nya pak..,terimakasih

  325. Tanggapan

    Bapak Ara

    Masalah yang bapak sampaikan tersebut mengarah pada perbuatan ingkar janji dalam hukum perdata. Jika hendak dibawa ke dalam hukum pidana, seperti penipuan misalnya maka harus terpenuhi unsur-unsur penipuan.

    Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

    Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.

    Unsur-unsur penipuan:

    a) Maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain
    b) Maksud tersebut dilakukan secara melawan hukum
    c) Dengan memakai nama palsu
    d) Dengan tipu muslihat
    e) Rangkaian kebohongan
    f) Menggerakan orang lain untuk:

    - Menyerahkan barang
    - Memberi hutang
    - Menghapuskan piutang

    Jika unsur-unsur tersebut tidak terpenuhi, maka tidak masuk dalam penipuan.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  326. Terimakasih pak Apakah sms tersebut bisa di kategorikan pencemaran nama baik karena pihak tersebut mengirimkan sms kepada mertua saya pak…terimakasih sebelumnya

  327. Tanggapan

    Bapak Furqan

    Tindakan menyebarkan informasi yang bersifat fitnah tersebut dapat dijerat dengan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana Pasal 310. Akan tetapi mengingat media yang digunakan adalah sms, maka penggunaan UU ITE akan lebih pas. Selain itu ancaman hukuman dalam UU ITE juga lebih tinggi.

    Pasal 27 UU ITE
    (1) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan yang melanggar kesusilaan.
    (2) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan perjudian.
    (3) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan penghinaan dan/atau pencemaran nama baik.
    (4) Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mendistribusikan dan/atau mentransmisikan dan/atau membuat dapat diaksesnya Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang memiliki muatan pemerasan dan/atau pengancaman.

    Pasal 29 ITE

    Setiap Orang dengan sengaja dan tanpa hak mengirimkan Informasi Elektronik dan/atau Dokumen Elektronik yang berisi ancaman kekerasan atau menakut-nakuti yang ditujukan secara pribadi.

    Pasal 45 UU ITE

    (1) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 ayat (1), ayat (2), ayat (3), atau ayat (4) dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
    (2) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 28 ayat (1) atau ayat (2) dipidana dengan pidana penjara paling lama 6 (enam) tahun
    dan/atau denda paling banyak Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
    (3) Setiap Orang yang memenuhi unsur sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 dipidana dengan pidana penjara paling lama 12 (dua belas) tahun dan/atau denda paling banyak Rp2.000.000.000,00 (dua miliar rupiah).

    Pasal 310 KUHPidana

    (1) Barang siapa sengaja menyerang kehormatan atau nama baik seseorang dengan menuduhkan sesuatu hal, yang maksudnya terang supaya hal itu diketahui umum, diancam karena pencemaran dengan pidana penjara paling lama sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
    (2) Jika hal itu dilakukan dengan tulisan atau gambaran yang disiarkan, dipertunjukkan atau ditempelkan di muka umum, maka diancam karena pencemaran tertulis dengan pidana penjara paling lama satu tahun empat bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
    (3) Tidak merupakan pencemaran atau pencemaran tertulis, jika perbuatan jelas dilakukan demi kepentingan umum atau karena terpaksa untuk membela diri.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  328. maaf pak saya masih kurang jelas..,bukankah disana ada unsur penipuan..,( a) maksud untuk menguntungkan diri sendiri )..,dan saya mauu tanya lagi pak..,apabila disurat kesepakatan yg saya buat itu dia menuliskan alamat dan tanda tangan palsu apa itu jg bisa dikategorikan tunsur tipu muslihat ?? mohon pencerahan nya lagi pak. terima kasih.

  329. Tanggapan

    Bapak Ara

    Suatu perbuatan dapat dikategorikan termasuk tindak pidana jika memenuhi semua unsur yang dipersangkakan dalam undang-undang.

    Jika hanya memenuhi unsur “maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain”, maka belum dapat disebut penipuan. Karena jika seseorang mempunyai maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain, itu adalah maksud yang sah. Dalam transaksi jual beli, si penjual pasti bermaksud menguntungkan diri sendiri, dan maksud ini tidak dilarang oleh hukum sepanjang maksud untuk menguntungkan diri sendiri tersebut tidak dilakukan dengan cara melawan hukum.

    Jika dalam surat kesepakatan atau perjanjian menggunakan data-data palsu, maka ini masuk dalam kategori penipuan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  330. Terimakasih Kepada Bapak
    Semoga Ilmu Yang Bapat Berikan Berguna Bagi Semua Orang dan Khususnya saya
    Semoga Allah SWT Memberikan Amal Bagi Bapak Amin….

  331. Assalamualaikum WR WB saya punya masalah tanah. Sebidang tanah milik si A dan sudah dibuat akta dan dijaminkan di bang oleh kakanya, lalu oleh adiknya dijual tanah tersebut kepada si B dan diaktakan lagi oleh pembelinya.Karena si A bangkrut jadi tidak dapat membayar utang ke bang.SI B dipanggil oleh pihak bang,untuk dimintai keterangan karena takut akhirnya si B minta tolong saudaranya seorang wartawan dan akta tanah milik si B dibawa oleh wartawan tersebut. Dan wartawan tersebut datang ke desa yang telah mengajukan akte dan memimnta dimusnahkan atau pembatalan dan telah disepakati bahwa pihak desa harus mengembalikan biaya pembuatan akta secara utuh kepada wartawan dan bukan kepada pihak B, padahal akteu sudah dibuat oleh PPAT tapi anehnya wartawan tersebut tetap mengejar pihak desa dan katanya mau melaporkan hal ini keberwajib bagaimana menurut bapa dengan masalah ini apakah pihak desa bersalah telah mengajukan akta yang kedua. Bagaimana solusinya terimakasih banyak atas pertolongannya
    .

  332. Tanggapan

    Ibu Neni

    Wa’alaikumussalam

    Dari informasi yang ibu sampaikan, dapat saya rumuskan sebagai berikut:
    a. A mempunyai tanah hak milik, sudah ada akta. (Tidak jelas apakah tanah tersebut bersertipikat atau tidak)
    b. Tanah A dijadikan jaminan pada Bank. (Tidak jelas, apakah penjaminan tersebut menggunak Hak Tanggungan atau tidak)
    c. Adik dari A lalu menjual tanah kepada B, lalu dibuat akta.
    d. A bangkrut, tidak dapat membayar hutang ke Bank
    e. Bank menagih hutang
    f. Wartawan meminta pembatalan akta

    Transaksi penjualan tanah dari adik A ke B adalah batal, karena tanah yang dijual adalah milik A sehingga seharusnya hanya A yang berhak menjual.

    Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

    “Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”

    Untuk membuat Akta Jual Beli, seorang PPAT harus memeriksa kelengkapan data pemilikan tanah. Jika data dan persyaratan tidak terpenuhi, maka PPAT harus menolak untuk membuat akta.

    Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    (1) PPAT menolak untuk membuat akta, jika:

    a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertipikat asli hak yang bersangkutan atau sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau

    b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

    1) surat bukti sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (2); dan

    2) surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertipikat dari Kantor Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan; atau

    c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau

    d. salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau

    e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku; atau f. obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya; atau

    g. tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
    yang bersangkutan.

    (2) Penolakan untuk membuat akta tersebut diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang bersangkutan
    disertai alasannya.


    Jika PPAT mengabaikan persyaratan untuk membuat akta, maka PPAt akan mendapat sanski.

    Pasal 62 PP No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah

    PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya mengabaikan ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
    38, Pasal 39 dan Pasal 40 serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk dikenakan tindakan administratif berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut.

    Jadi, PPAT telah melakukan kesalahan karena membuat akta jual beli dimana penjualnya bukan pemilik.

    Karena jual beli dari adik A ke B adalah batal, maka tanah adalah tetap milik A.

    Demikian, semoga bermanfaat

    Ismail Marzuki

  333. Assalamualaikum WR WB
    pagi pak..sebelumnya saya cerita masalah yang saya alami dulu..
    seorang teman “A” meminjam uang kepada saya sebesar 60 Juta, pada saat itu saya tidak membuat surat perjanjian secara tertulis karna saya anggab teman saya akan mengembalikan uang tersebut.., hanya perjanjian lisan , si “A” berjanji akan mengembalikan uang tersebut dengan tempo 1 bulan, pas waktu jatu tempo saya kesulitan untuk menagi uang tersebut kepadasi “A”, adan sia “A” bilang kalau uang dari saya waktu ingin di kembalikan kepada saya tetapi teman si “A” ( si B) ingin memakainya, dan saya tanyakan kepada si “si “B” dia benar memakai uang 60 jt dari si “A” dengan berjalanya waktu saya di suru si”A” untuk menagi langsung kepada si “B” padahal logikanya kan engan begitu ..seharusnya si “A” yang bertangung jawab menurut saya.
    setelah beberapa bulan saya kesusahan untuk menagi janji kepada si “A” dan si “B” baru saya buat perjanjian tertulis “dengan inti perjanjian bahwa saya pernah menitipkan uang sebesar 60 jt kepada si “A” dan si “B” dengan di tanda tangini di atas matrai 600 dengan saksi istri si “A”
    dengan berjalannya waktu pula si “B” pernah membayar saya sebesar 11 juta dan setelahitu mereka berdua si “A”dan si “B” selalu ingkar janji untuk melunasi sisa titapan uang tersebut, saya sudah coba mengadu kepada pihak berwajib ( Polsek setempat ) tetapi mantol dan polsek setempat bilang kalau saya tidak mempunyai kekuatan hukum, untuk perluh di ketahu bapak kalau si “A” mempunyai adik kandung di Polres dimana saya tinggal dan si “B” adalah salah satu kerabat keluarga pejabat di daerah saya. yang ingin saya tanyakan:
    1 bisakah merekah berdua di pidanakan karna saya sudah merasa tertipu
    2. apakah hukum di Indoneisa ini memang begini karna saya tidak mempunya keluarga yang menjabat di kepolisian dan menjabat di pemerintahan setempat beda dengan mereka.
    (NB. uang tersebut saya peroleh dari meminjan kepada teman saya dengan bungga 10 % bulan, dan sekarang saya harus menangung bungan sekaligus pokok dari pinjam saya tersebut akibat ulah si “A dan si B”semua barang saya tanah, mobil sudah saya jual untuk menutupi pinjaman itu kepada teman saya.
    saya mohon pencerahan pak..

  334. Tanggapan

    Bapak Yoppi Krisna

    Wa’alaikumussalam

    Suatu perjanjian tetap sah meskipun dibuat hanya secara lisan. Kelemahan perjanjian lisan adalah pada saat pembuktiannya.

    Pada awal perjanjian disebutkan bahwa perjanjiannya adalah pinjam uang. Akan tetapi kemudian diubah menjadi penitipan uang. Semestinya, perjanjian yang dibuat tetap berupa perjanjian pinjam uang karena memang itulah kenyataannya.

    1. Penipuan:

    Perjanjian utang, atau pinjam uang adalah perjanjian yang masuk dalam wilayah perdata, sedangkan penipuan adalah wilayah pidana sehingga masalah perdata tidak dapat dibawa ke masalah pidana.

    Masalah perdata dapat dibawa ke masalah pidana, jika dalam perjanjian tersebut ada unsur-unsur penipuan di dalamnya. Unsur penipuan tersebut harus ada pada saat dimulainya perjanjian pinjam uang.

    Pasal 378 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

    “Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, dengan memakai nama palsu atau martabat palsu, dengan tipu muslihat, ataupun rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang sesuatu kepadanya, atau supaya memberi hutang maupun menghapuskan piutang diancam karena penipuan dengan pidana penjara paling lama empat tahun.”

    Unsur-unsur penipuan:
    a) Maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain
    b) Maksud tersebut dilakukan secara melawan hukum
    c) Dengan memakai nama palsu
    d) Dengan tipu muslihat
    e) Rangkaian kebohongan
    f) Menggerakan orang lain untuk:

    - Menyerahkan barang
    - Memberi hutang
    - Menghapuskan piutang

    Jika unsur-unsur tersebut tidak terpenuhi, maka tidak masuk dalam penipuan.

    2. Pak Yoppi, saya memahami apa yang bapak rasakan terhadap penegakan hukum di negeri ini. Akan tetapi saya tidak dapat mengatakan bahwa semua aparat hukum di negeri bersikap buruk.

    Dalam hal ini terdapat beda persepsi antara pak Yoppi dengan polisi. Menurut polisi masalah ini adalah murni perdata karena menyangkut perjanjian utang piutang.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Wassalam

    Ismail Marzuki

  335. Halo pak ismail,

    saya ingin tanya,
    apakah tanah/bangunan (SHM) yang menjadi tempat ibadah (masjid/gereja) bisa dijadikan agunan/jaminan kepada pihak bank?

    terima kasih untuk jawabannya,
    salam.
    David Andre

  336. Tanggapan

    Bapak David

    Masjid atau Gereja yang ada di Indonesia, sebagai sebuah bangunan dapat didirikan di atas tanah yang berbeda-beda hak atas tanahnya.

    a. Masjid:

    Masjid dapat didirikan di atas:

    - tanah Wakaf
    - tanah –tanah milik perorangan yang digunakan untuk masjid
    - tanah fasilitas umum / fasilitas sosial
    - tanah dengan Hak Atas Tanah berupa Hak Milik, khusus untuk badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PP. 38 Tahun 1963, Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah)

    b. Gereja

    Gereja dapat didirikan di atas:
    -Tanah-tanah milik perorangan yang digunakan untuk gereja
    -Tanah fasilitas umum / fasilitas sosial
    -Tanah dengan Hak Atas Tanah berupa Hak Milik, khusus untuk badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (PP. No. 38 Tahun 1963, Tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum Yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah)

    Tentang Agunan berupa Tanah yang diatasnya terdapat Masjid atau Gereja:

    (1) Apabila Masjid tersebut berdiri di atas tanah wakaf, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan agunan atau jaminan hutang.
    UU No. 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf

    Pasal 40

    Harta benda wakaf yang sudah diwakafkan dilarang:

    a. dijadikan jaminan;
    b. disita;
    c. dihibahkan;
    d. dijual;
    e. diwariskan;
    f. ditukar; atau
    g. dialihkan dalam bentuk pengalihan hak lainnya.


    (2) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah fasilitas umum / fasilitas sosial, maka tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan, karena tanah tersebut adalah tanah yang dikuasai Negara.

    (3) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah sebagaimana ditentukan dalam PP No. 38 Tahun 1963 tersebut, tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan, karena dalam pasal 4 PP No 38 Tahun 1963 tersebut disebutkan bahwa tanah tersebut diberikan untuk dipergunakan untuk keperluan-keperluan yang langsung berhubungan dengan usaha keagamaan dan social. Jika dijadikan jaminan maka akan hilang maksud dan tujuan diberikannya tanah tersebut kepada badan keagamaan.

    (4) Apabila Masjid atau Gereja didirikan di atas tanah milik perorangan yang digunakan untuk Masjid atau Gereja, maka pada dasarnya atas tanah tersebut dapat dijadikan jaminan. Akan tetapi akan timbul masalah jika tempat ibadah dijadikan jaminan karena meskipun tanahnya milik perorangan, bangunan masjid atau gereja diklaim sebagai milik bersama para jamaah, sedangkan untuk menjaminkan tanah yang diatas terdapat bangunan harus memperoleh persetujuan dari pemilik bangunan. Selain itu sangat berisiko jika menerima tempat ibadah sebagai jaminan hutang. Ada aspek-aspek non hukum yang membuat sulitnya menjadikan tempat ibadah sebagai jaminan.

    Demikian, semoga bermanfaat
    Ismail Marzuki

  337. Pak Marjuki yth, saya membeli rumah secara kredit melalui salah satu bank pemerintah di jkt. jangka waktu kredit sampai thn 2017.
    Bulan september thn 2013 saya berminat melunasi cicilan tsb dan saya juga telah lalai mengadakan pembayaran selama setahun. Namun ketika saya datang ke bank tsb, pihak bank mengatakan rumah saya tsb telah dibeli oleh seseorang, dengan alasan saya telah lalai membayar kewajiban selama setahun. Yang anehnya tidah ada pihak bank yg datang kermh saya ketika saya tdk membayar ci cilan selama setahun. Dan apakah memang mengalihkan rumah kepada pihak lain sebegitu mudahnya tanpa pemberitahuan yang empunya ? Mohon sarannya . Terima kasih.

  338. Tanggapan

    Ibu Jeanny

    Lazimnya suatu transaski pembelian rumah melalui KPR bank adalah dibuatnya Akta Jual Beli atas Tanah dan Bangunan. Akta Jual Beli tersebut ditandantangani oleh pembeli (debitur) dan developer. Dengan akta jual beli ini terjadi pemindahak hak milik dari penjual kepada pembeli.

    Dengan beralihnya hak milik tersebut kepada pembeli, maka bank tidak berwenang menjual tanah tersebut kepada pihak lain.

    Bila bank akan mengeksekusi tanah tersebut maka harus berdasarkan putusan pengadilan. Bank tidak dapat sepihak menjual tanah yang dijadikan jaminan.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  339. sore pak,, mohon bantu solusi’y ya pak begini pak kami menjual tanah kpd pihak developer seharga 100rb/M2 luas tanah skitar 4720 M2,pihak developer sudh menyetujui dan u/ urusan jual beli tanah melibatkan notaris, perjanjian tsb terjadi bulan oktober 2013 dan pelunasan pd bulan april 2014, nah permasalahan’y adalah pihak pembeli ingin pembayaran’y dicicil smpe oktober dikarenakan tanah kami masuk jalur tambang atau terkena titik koordinat shg developer tdk mendptkn izin,pdhl tanah kami itu mmg sah hak milik kami dan bersertifikat,krn tanah tsb warisan dari kakek yg seorg purnawirawaan,tanah tsb pembagian dari pemerintah thd anggota TNI skitar thn 80 an,sdgkan kami tdk tau menau mslh jalur tambang dan tdk ada tembusan atau pemberitahuan dri pihak terkait u/ mslh itu,dan kami sekeluarga jg tdk mau dilibatkan u/ mslh itu,kami hanya menjual sebidang tanah dgn harga tsb,istilahnya kami jg tdk terlalu gencar menjual tnh tsb,pihak developer lah yg pertama kali berminat dan mengajukan penawaran,tp yg sy bingung knp badan perizinan tdk memberikan izin thd depelover tsb sdgkn itu adalah tanah kami,kemudian pihak pembeli ini mnta harga tanah dikurangin,sebenar’y mslh dia mau membatalkan atau tdk itu hak pembeli tp dgn catatan uang DP/panjer 100jt hangus,sy tdk tau apa ini mmg akal2an developer atau bgimana,jd bgimana ya pak solusinya,tks sebelum’y sy sgt membthkan masukan dri bpk

  340. setau sy brdsrkan KUHPerdata perjanjian tdk dpt dibatalkn apabila salah satu pihak yg membatalkan, dan apabila terjadi pembatalan sepihak maka DP hangus kecuali yg melakukan pembatalan perjanjian itu adalah pihak kami maka kami berkewajiban mengembalikan uang DP tsb,

  341. Tanggapan

    Ibu Karlyana

    Ada kemungkinan memang sebagian tanah ibu masuk area tambang. Jika hal ini terjadi, maka ibu sebagai pemilik sah berhak atas kompensasi dari pihak yang akan menambang di daerah tersebut. Perusahaan yang akan menambang harus membebaskan tanah ibu terlebih dahulu dengan membayar kompensasi sesuai kesepakatan. Jika benar demikian, maka tanah yang dapat dijual adalah bidang tanah setelah dikurangi area tambang.

    Jika penjual membatalkan sepihak, penjual harus mengembalikan uang panjar seluruhnya.

    Pasal 1464 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

    “Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.”

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  342. asalasm mualaikum wr.wb selamat pagi pak adakawan saya salah satu caleg dia membuat suatu poster yang menerangkan 9 program aksi dengan tulisan di butir butir nya bertujuan dan berusaha di butir ke empat bertujuan menyumbangkan gajinya setiap bulan ke fakir miskin 50 % dan di poster tersebut ukuran 30 cm lebar dan panjang 50 cm dan di bubuhi tanda tangan beserta stempal dan materai yang sudah di scen untuk menguatkan porgaram aksi trsebut , dan di bawahnya tertulis jika tidak mncapat 50% selama satu tahun menjalankan proggram aksi siap di turunkan dari jabatan, yang ingin saya tanyakan bagaimana bntuk postr ini apakah nantinya terjeret hukuman negara dan hukuman KPU atau KIP Mohon bantuan ktrangannya pak

  343. Tanggapan

    Bapak Mustafa Kamal

    Dalam UU No. 8 Tahun 2012 Tentang Pemilu Anggota DPR, DPD, dan DPRD, disebutkan adanya larangan menjanjikan uang kepada peserta kampanye (masyarakat)

    Pasal 86

    “(1) Pelaksana, peserta, dan petugas Kampanye Pemilu dilarang:
    j. menjanjikan atau memberikan uang atau materi lainnya kepada peserta Kampanye Pemilu.”

    Pasal 299

    “Setiap pelaksana, peserta, dan petugas Kampanye Pemilu yang dengan sengaja melanggar larangan pelaksanaan Kampanye Pemilu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 86 ayat (1) huruf a, huruf b, huruf c, huruf d, huruf e, huruf f, huruf g, huruf h, atau huruf i dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 (dua) tahun dan denda paling banyak Rp24.000.000,00 (dua puluh empat juta rupiah).”

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  344. pagi pak,saya mau bertanya ini
    kasus : orang yang telah meninggal apakah pinjaman tersebut bisa lunas di bank.. surat jaminan tanah tetapi bukan atas nama alm.
    dan jika tidak bisa lunas,kita mau melunasi nya…tetapi orang bank menahan surat tanah kita meskipun udah di bayar lunas karena si alm pny tmn ada pinjaman juga atas nama CV alm tersebut sebesar 700juta dengan jaminan surat tanah milik teman nya tersebut..
    itu solusi nya gimana ya?karena kita mau nya lunasi hutang yang jaminan surat tanah kita aja…
    surat tanah kita tidak bersangkut paut dengan atas naama CV..
    tolong pencerahaanya ya pak…

  345. Tanggapan

    Bapak Erwin

    Perjanjian Kredit dan Perjanjian pemberian jaminan termasuk Hak Tanggungan harus berdasarkan kesepakatan pihak-pihak yang membuatnya. Selain itu, suatu perjanjian hanya mengikat bagi pihak-pihak yang terlibat didalamnya.

    Jika debitur meninggal dunia, maka harta peninggalan debitur termasuk hutang debitur menjadi wairsan bagi ahli warisnya.

    Ada tiga kemungkinan:

    - Jika ahli waris menolak warisan, maka ahli waris tidak berhak atas harta warisan dan tidak wajib melunasi hutang pewaris (debitur yang telah meninggal dunia);
    - Jika ahli waris menerima warisan secara beneficier maka ahli waris menerima warisan jika ada sisa dari harta warisan setelah dikurangi hutang-hutang. Jadi ahli waris tidak menanggung hutang pewaris dengan harta pribadi ahli waris
    - Jika ahli waris menerima secara penuh warisan, maka selain menerima harta, ahli waris juga menanggung seluruh hutang.

    Dalam peristiwa yang Bapak Erwin sampaikan, jika ahli waris hendak melunasi hutang pewaris (debitur) maka setelah hutang lunas seharusnya jaminan dikembalikan kepada pemiliknya.

    Bank tidak berhak menahan jaminan karena perjanjian yang dibuat oleh pemilik tanah adalah janji untuk menjamin hutang atas pinjaman perorangan almarhum, bukan untuk menjamin hutang CV.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  346. sya mau bertanya ,
    da kasus,
    seorang ayah y mempunyai istri da anak dan menjual sebidang tanah kpd orang lain dgn hrga 1 m kepda B, B telh membyar setegah harga tanah dgan dibuat tanda terima kwintansi tak lam kemudian si A meningal dunia,kemudian anaknya membatal perjanjian jual beli dengan B dengan berbagai alasan;
    yg jadi pertayaannya 1. apakah perjanjian jual beli tersebut dpat di btalkan ,kalau bisa apa alsannya, dan dasar hukumnya
    2. dan bagaimana sebaiknya perjanjian jual beli tersebut agar mempunyai kekuatan hukum bagi sipembeli

  347. Tanggapan

    Bapak Dany

    Dalam transaksi tersebut, mengacu pada Kitab-Undang-Undang Hukum Perdata, dengan telah disepakatinya barang dan harga maka jual beli telah terjadi (Pasal 1458 KUHPerdata)

    Akan tetapi hak milik baru berpindah setelah tanah itu diserahkan kepada pembeli dan dibuat AJB-nya. Selain itu, konsepsi jual beli tanah menurut hukum adat sebagai prinsip dalam hukum pertanahan adalah jual beli dilakukan secara tunai dan terang. Tunai artinya harga harus sudah dibayar sepenuhnya.

    1. Mengingat jual beli terrsebut belum sempurna karena belum adanya perpindahan hak dan harga belum dilunasi maka ahli waris masih dapat membatalkan jual beli tersebut. Jika dibatalkan, maka uang harus dikembalikan kepada pembeli.

    2. Sebaiknya lakukan negosiasi ulang dengan para ahli waris.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  348. Yth Bp. Ismail,

    Saya ingin bertanya permasalahan yg saya alami.

    Saya bermaksud untuk melakukan over kredit sebuah apartemen subsidi, dikarenakan belum pecah sertifikat apartemen tersebut belum dapat dialihkan kreditnya (peraturan bank pemberi kpr katanya seperti itu), karena saya tertarik dengan apartemen tersebut akhirnya saya menyetujui untuk membayar sesuai jumlah yg disepakati dan melanjutkan sisa kredit di bank tetap atas nama pemilik sebelumnya.
    Saat transaksi itu berlangsung, kami difasilitasi oleh salah seorg pengurus / karyawan pengelola apartemen tsb, beliau katakan memiliki seorg kenalan notaris dari bank pemberi kredit tsb, sehingga proses dpt mudah dilakukan dan lebih cepat. Namun ketika kami dipertemukan, ternyata yg bersangkutan bukanlah seorg notaris, melainkan karyawan dari bank pemberi kredit tsb, dan beliau katakan beliau mewakili notaris kenalannya, singkat cerita saya dan pemilik apartemen mulai menandatangani berkas akta dan surat kuasa, namun saat itu saya baca isinya hanya berupa tulisan semacam surat perjanjian namun data diri kami dan data unit apartemen belum dimasukan, katanya nanti akan diisi oleh notaris tsb.
    Untuk proses notaris ini saya membayar biaya 2,5jt kepada karyawan bank tsb dan DP 10jt kepada pemilik apartemen (tanpa bukti kwitansi)
    Awalnya saya dijanjikan bahwa PPJB dan akta kuasa pengambilan sertifikat apart hanya 1 minggu, ternyata sampai saat ini sudah hampir 1 bulan belum jadi juga dan anehnya saya tidak diberitahukan nama dan alamat sang notaris tersebut.

    Yang ingin saya tanyakan adalah sbb:
    1. apakah proses seperti ini lumrah adanya? karena saya baca ulasan bapak sebelumnya bahwa perjanjian akta itu harus dibuat / tandatangani dihadapan notaris langsung
    2. bagaimana cara saya dapat mengetahui / mengecek bahwa PPJB dan akta kuasa dibuat oleh notaris yg asli dan surat2 ini juga asli?
    3. Apakah saya dapat membatalkan transaksi tersebut? bahkan apabila seandainya PPJB dan akta kuasa sudah jadi.
    4. Saya baru saja mengetahui dari bank tsb bahwa over kredit dengan cara yg saya lakukan ternyata sudah tidak diberlakukan lagi, namun karena saya katakan bahwa saya sudah terlanjur melakukan transaksi ini, akhirnya bagian dokumentasi katakan saya dapat memberikan fotocopy surat2 td yg sudah dinotariskan sebagai arsip, namun timbul kekhawatiran dalam hati saya, bagaimana kalau seandainya setelah saya lunasi kredit apartemen tsb namun pihak bank tidak dapat menerima akta kuasa yg sudah saya buat dan harus pemilik pertama yg dapat mengambil sertifikat tsb?

    Maaf apabila terlalu panjang, saya sungguh membutuhkan pendapat bapak sebagai ahli dalam bidang hukum. Terima kasih banyak sebelumnya ya pak

    regards,
    Yani

  349. Tanggapan

    Ibu Yani

    Sepanjang yang saya ketahui untuk apartemen bersubsidi tidak boleh dialihkan/dijual kepada pihak lain.

    Pasal 54 UU No. 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun

    “(1) Sarusun umum yang memperoleh kemudahan dari pemerintah hanya dapat dimiliki atau disewa oleh MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah).
    (2) Setiap orang yang memiliki sarusun umum sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hanya dapat mengalihkan kepemilikannya kepada pihak lain dalam hal:
    a. pewarisan;
    b. perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20 (dua puluh) tahun; atau
    c. pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang.
    (3) Pengalihan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b dan huruf c hanya dapat dilakukan kepada badan pelaksana.”

    Tanggapan atas pertanyaan:
    1. Jika suatu akta adalah akta notaris, penandatanganannya harus dihadapan notaris.

    Pasal 16 ayah (1) huruf m, UU No. 2 tahun 2014 Tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris:

    “(1) Dalam menjalankan jabatannya, Notaris wajib:

    m. membacakan Akta di hadapan penghadap dengan dihadiri oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi, atau 4 (empat) orang saksi khusus untuk pembuatan Akta wasiat di bawah tangan, dan ditandatangani pada saat itu juga oleh penghadap, saksi, dan Notaris”

    2. Untuk mengetahui bahwa PPJB tersebut asli adalah:

    - PPJB itu harus ditandatangani dihadapan notaris oleh para pihak;
    - PPJB dapat dicek keasliannya ke notaris yang bersangkutan

    3. Ibu dapat meminta pembatalan transaksi tersebut karena transaksi pengalihan apartemen bersubsidi dilarang oleh UU.

    4. Memang benar karena transaksi tersebut dilarang, maka nama di sertipikat tetap nama pemilik semula. Agar suatu saat bank dapat menyerahkan sertipikat ke ibu Yani, saran saya adalah agar dibuat Akta kuasa secara notaril. Akta tersebut khusus hanya untuk mengambil sertipikat dari bank.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  350. Selamat siang pak Ismail, Saya Mela mohon bantuannya atas pertanyaan saya.
    Tahun lalu saya menjual rumah kpd X. dalam pembayaran X telah menyerahkan sejumlah uang beberapa kali yang terakhir. saat dihadapan PPAT untuk melakukan tanda tangan AJB si X belum melunasi pembayaran terakhir karena perjanjian kami dari awal yg disetujui oleh pembeli bahwa pengosongan rumah akan dilakukan 2 – 3 bulan apabila telah clear jual beli, degnan jaminan uang pembelian rumah d tahan 3 jt dr sisa pembayaran terakhir -+ 15 jt. namun si X pd saat tanda tangan AJB dihadapan PPAT tidak mau menyerahkan uang sisa 12 jt terlbh dulu sisa 3 jt stlh pengosongan rumah sesuai kesepakatan awal. Sehingga terjadilah ketidak sepakatan antara saya (Penjual) dgn si X (Pembeli). Masalah ini tlh menggantun itu? sampai saat ini posisi sertifikat asli masih di pegang PPAT. Mohon jawabannya pak atas pertanyaan saya ini, demikian terima kasih

  351. Tanggapan

    Ibu Mela

    Jika syarat pelunasan itu ada waktunya, maka apabila saat pelunasan si pembeli belum melunasi, si pembeli dianggap telah ingkar janji.

    Demikian, semoga bermanfaat.

    Ismail Marzuki

  352. Yth. Bapak Ismail Marzuki

    Selamat malam pak, salam kenal.

    Saya Faqih pak, saya ingin bertanya masalah pekerjaan.
    saya bekerja sebagai auditor di perusahaan leasing (pembiayaan sepeda motor).

    Permasalahan yang saya tanyakan mengenai fidusia bawah tangan yang biasa dilakukan oleh perusahaan leasing pada umumnya. saya sebelumnya sdh membaca UU Nomer 42 1999 Tentang fidusia, dimana dlm peraturan UU tersebut telah diatur penandatangan fidusia dilakukan dihadapan pejabat notaris serta disertai dengan 2 orang saksi. pertanyaan saya, perjanjian notaris dibawah tangan seperti banyak dilakukan oleh perusahaan leasing apakah kuat? kedua, apabila nasabah wanprestasi & tidak mengakui penandatangan yang dilakukan di fidusia tersebut, apa perusahaan leasing bisa dituntut balik atas dasar penipuan? oya pak, apa foto nasabah pada saat penandatangan fidusia bisa jadi dasar kekuatan hukum yang kuat?(bagi perusahaan)… -jika ya, dasar aturan yang mendasarinya apa?

    selama ini fidusia di perusahaan leasing selalu kalah dengan nasabah di mata hukum.

    mohon pak dengan sangat pencerahannya….

    Terimakasih

  353. Yth Bp. Ismail,
    Selamat malam, sebelumnya saya akan menceritakan terlebih dahulu kronologis awal permasalahan..
    Pada tahun 2012 tepatnya bln Juli si A (pegawai kantor pos pada bagian pelayanan pensiunan) yang dipercaya oleh salah seorang karyawan KSP (Koperasi Simpan Pinjam) untuk menjaring dan memasarkan fasilitas kredit kpd nasabah pensiunan pada kantor pos tersebut.
    Cat: KSP dan Kantor Pos telah menjadi mitra dalam pemberian kredit terhadap pensiunan
    Suatu ketika Si A melakukan tindakan penyelewengan dana KSP dengan modus ada nasabah yang akan meminjam sejumlah dana kepada KSP namun data nasabah pensiunan yang akan meminjam kesemuanya fiktif (data nasabah yg meminjam asli akan tetapi nasabah yg bersangkutan tidak pernah berniat utk meminjam sejumlah dana dari KSP), yang dikarenakan dengan alasan dana tersebut sangat dibutuhkan untuk pencalonan si A menjadi kepala desa di daerahnya (dana digunakan utk kepentingan pribadi si A).
    bahwa diketahuinya tindakan Si A telah melakukan penyelewengan dana KSP dikarenakan dana yang telah dikeluarkan oleh KSP menjadi macet dan KSP tersebut mengalami kerugian yang sangat besar jumlahnya. Pada awalnya pihak KSP akan melaporkan si A ke pihak kepolisian akan tetapi dengan berbagai pertimbangan dan adanya pihak dari kantor pos yang menyarankan agar permasalahan ini diselesaikan secara kekeluargaan maka niat untuk melaporkan si A tidak jadi terlaksana. Dan juga pihak KSP berasumsi apabila si A dilaporkan maka kerugian materi yang dialami KSP tidak akan pernah kembali lagi..
    Singkat cerita pihak KSP dengan si A membuat perjanjian hutang piutang pada awal agustus dengan jaminan AJB (Akta Jual Beli) tanah dan bangunan yang merupakan milik dari mertua si A krn si A masih berdomisili di tempat mertuanya, dan cara pembayaran dilakukan dengan cara mencicil setiap bulannya selama 2 tahun.
    Adapun dokumen-dokumen yang dihasilkan adalah:
    1. Perjanjian utang piutang
    2. Surat pernyataan pengakuan hutang dari si A
    3. Surat penyerahan jaminan AJB dari si A
    4. Surat penyerahan jaminan AJB dari mertua si A
    5. Surat kuasa untuk menjual dari mertua si A kpd KSP
    Pertanyaan saya kepada bapak adalah:
    1. Bagaimana tanggapan bapak terhadap kasus seperti ini?
    2. Apakah semua dokumen-dokumen yang diperoleh sudah cukup kuat?
    3. Apakah dengan jaminan AJB, apabila hari kedepan si A tidak dapat menepati janjinya, tanah dan bangunan sesuai di AJB otomatis menjadi milik KSP?
    4. Apakah si A masih dapat dikenakan pidana apabila si A tidak dapat melunasi hutangnya selama 2 tahun?
    5. Bagaimana langkah-langkah yang akan ditempuh apabila terjadi kasus yang sama, agar dana yang telah diselewengkan dapat terambil kembali oleh KSP?
    Untuk sementara sekian pertanyaan dari saya pak, terima kasih atas waktunya..

  354. Selamat malam Pak Ismail,

    Saya lagi cari info di internet tetapi belum ketemu. Saya membeli tanah di thn 1970 dan saya ada ajb asli dan sertifikat asli. Tetapi sekarang alih warisnya penjual tanah itu bilang kalau ajb ini tidak sah karena tidak terdaftar di kecamatan, maka sertifikat saya pun tidak sah.

    Pertanyaan saya adalah, apakah pendaftaran di kecamatan sebegitu pentingnya ? apakah itu artinya tidak sah biarpun semuanya sudah asli dan di buat oleh notaris dgn procedur yg benar, apakah hanya karena tidak ada di daftar kecamatan menjadi ajb dan sertifikat itu tidak sah?

    Terima kasih atas waktunya pak.
    Adrian

  355. Selamat pagi pak Ismail,

    Saya membeli sebuah rumah dari salah satu pengembang, setelah sepakat dengan harga dan uang muka kami melakukan transaksi tersebut, artinya ada perjanjian dan bukti pembelian dari pengembang dan juga setelah saya melunasi uang muka yang kita sepakati saya juga mendapatkan kwitansi pelunasan uang muka.
    Seiring berjalannya waktu akhirnya pengembang ingkar janji yaitu tidak membangun rumah yang sudah dijanjikan dan dicantumkan dalam surat perjanjian tersebut, akhirnya setelah saya desak , pihak pengembang menyatakan bahwa dari pengembang tidak bisa membangun rumah saya dengan alasan tidak ada dana dari bank, maka saya mengajukan pembatalan dan penarikan kembali uang muka yang sudah saya bayarkan karena pengembang tidak bisa memenuhi kewajibannya (membangun rumah saya). Permasalahannya sepertinya pihak pengembang selalu mengundur pengembalian uang muka saya.

    Apa yang harus saya lakukan untuk mendapatkan uang muka saya lagi pak? (Pihak pengembang terlalu sering mengingkari janji baik yang dibuat secara tertulis maupun lisan).

    Mohon saran dan masukannya, terima kasih.

  356. maaf pak saya mau nanya? 1.saya punya sebidang tanah dapat warisan dari orang tua saya yang dulu waktu itu masih ikut saya, dan sudah saya setipikatkan atas nama saya sendiri. persoalanya orang tua saya sekarang ikut sama saodara saya, saodara saya sekarang mengiginkan tanah itu dengan alasan katanya saya telah membuat sertipikat palsu, dan sudah saya buktikan ke kantor pertanahan katanya petugas pertanahan sudah mengatakan surat itu asli, hatisa senang bahwa sertipikat yang saya pegang itu asli. dan beberapa bulan kemudian saodara saya masih belum terima bahwah sertipikat itu asli, dan masih tetap mengugat saya bahwa saya memalsukan sertipikat. yang saya tanyak apa yang saya lakukan terhadap saodara saya? bila saya lanjutkan kehukum, mohon bantuanya dan jawabanya yang jelas ya pak ?…..

    terih kasih dari suwoto

  357. maf pak say mw tnya?
    Jika ada seseorang yang menjual hutan milik masyarakat tanpa pengetahuan masyarakt kepada perusahaan apakah si penjual itu di katakan pidana,,kalau pidana tolong jelaskan mengenai UU nya pak. dan gimana solusinya

  358. mohon pencerahan:
    pada tahun 1990an, A menjual sebagian tanah SHM ke B, belum dilakukan pemecahan sertipikat. Tidak berapa lama, A berutang sejumlah Rp 1 juta kepada B tanpa kuitansi. B meminta SHM tanah yang dijual untuk dipecah/balik nama. Yang terjadi sertipikat pecahan telah terbit a.n. B, namun sertipikat induk tidak dikembalikan kepada A. hutang A kepada B mau dilunasi, tapi sertipikat tidak kunjung dikembalikan. Sekitar tahun 2011, ada X yang mendatangi A mengatakan SHM Induk a.n. A telah digadaikan oleh B ke X senilai 70 Juta. bagaimana langkah bijaksana yang harus diambil A/
    terima kasih atas waktu yang diberikan

  359. asslkm pak selamat siang ini saya ada masalah sedit mohon kiranya bantuanya..??
    begini permasalahanya sayakan menjual tanah dan tanah itu dah bersetipikat trs ada pembeli yang mau tanah saya tersebut tp sipembeli mau beli klo tanah yang disebalah saya dijual juga tp tanah yang disebelah saya itu bukan tanah milik saya terus dari pihak kami menanyakan apakah tanah itu dijual ternyata dijual setelah itu terjadilah transaksi jaul beli antara saya dan pembeli dan sipembeli ngasih uang 10 jt dulu karena saya minta DP dulu karena sertifikat saya masih dibank untuk pengambilan sertifikat tersebut terjadilah kesepakatan akan tetapi ada masalah lain karena tanah yang ada disebelah saya tadi suratnya bermasalah karena pihak pembeli menanyakan kepemilikan surat tanah tersebut kepada kantor kelurahan dan sipembeli bilang klo tanah disebelah saya tidak bisa dibeli maka sipembeli akan mebatalkan beli tanah tersebut :
    1.Dan yang mau saya tanyakan bila mana sipembeli sudah DIL atau setuju apakah uang muka tersebut bisa diambil kembali oleh pembeli karena pembeli mau uang mukanya kembali
    2.Dan kira – kira uang tersebut seumpama tidak saya kembalikan apakah saya kena pidana bila saya dilaporkan oleh pembeli apakah saya bisa dipidana karena waktu serah terima uang tersebut tidak ada hitam diatas putih terus bagaimana proses hukumnya bila uang itu tidak saya kembalikan tolong penjelasanya sekian terima kaasih

  360. assalamu’alaikum…salam sejahtera pak.semoga bpk selalu diberi keberkahan dalam hidup ini karna telah banyak membantu kami2 yang punya masalah yang berkaitan dengan hukum di negri ini.
    saya ada sedikit masalah,tolong minta solusi dan pencerahan dari bpk.
    saya punya tanah pekarangan(masih kosong belum dibangun rumah) yang berbatasa dengan rumah orang lain(sebut si ‘A’).
    si A memper luas bangunan rumahnya dengan jelas menyerobot batas pekaranganku,saat ku temui dan bicara baik2 masalah perbatasan pekaranganku si A malah marah2 dan mencaci maki aku dia beralasan bahwa dia lah yang benar,katanya dulu waktu sya membeli pekarangan salah ngukur.
    kemudian selang beberapa hari saya mengajak pamong perangkat desa(kaur dan kadus) untuk mengukur kembali pekarangan ku,dan ternyata si A memang salah telah menyerobot pekarangan ku seluas 3 ubin..
    setelah musyawarah dengan perangkat desa akhirnya sya berikan toleransi pd si A untuk membayar saja pekarangan yang sudah dia serobot..(padahal waktu itu sya sama sekali tidak ingin menjualnya,sya pengin bongkar bangunan yang telah menyerobot tanah hak ku karna sya merasa telah di injak2 harga diri ku pada awal2 waktu belum dilakukan pengukuran dengan perangkat desa).
    tapi setelah setahun berjalan si A membangun rumah lagi dan pada kenyataannya pembangunan yang sekarang juga sama seprti tahun dulu menyerobot batas tanahku lagi,dia membangun diatas tanahku lagi.

    menurut bapak,bagaimana dan langkah apa kah yang harus aku tempuh untuk menyelesaikan perselisihan ini..apa harus dibongkar aja bangunan si A yang jelas2 menyerobot batas lagi apa harus bagaimana.
    terimakasih banyak sebelumnya pak..wassalam

  361. apakah ad hukum pidana seseorang menyatakan surat sertifkat tanah asli adalah palsu. sedang surat tersebut sudah benar benar asli dah sah menurut hukum

  362. Pak is apakah pegawai bumn boleh membeli tanah pertanian ( absentee )?
    Untuk proses penyitaan tanah absentee apakah ada pemberitahuan dari pemerintah?

  363. Assalamualaikum ,
    Sebelumnya terima kasih jika Pak Is berkenan meluangkan waktunya untuk menjawab permasalahan saya,
    saya membeli sebuah rumah dan pemiliknya sudah bercerai , saya membeli dari isterinya sertifikat rumah atas nama isteri , menurut isteri setelah bercerai ada kesepakatan secara kekeluargaan pembagian harta, kendaraan untuk suami dan rumah untuk isteri
    Permasalahan saya , saat kami akan akad jual beli , mantan suaminya tidak mau tanda tangan ,pada waktu mantan isterinya minta mantan suaminya untuk datang ke notaris dan menandatangani AJB , si mantan suami bilang “rumah itu bukan urusan saya lagi, terserah mau diapain aja ” pihak notaries tidak bisa untuk melanjutkan proses AJB ini tanpa tanda tangan persetujuan mantan suami, sedangkan saya sudah bayar sekitar 90%
    Mohon bantuannya , langkah apa yang harus saya lakukan untuk bisa melanjutkan proses AJB ini jika mantan suaminya tidak bersedia menandatangani

    Terima kasih

  364. Yth. Bapak Ismail Marzuk,

    Assalamualaikum….saya mempunyai masalah pak dengan uang pesangon/DPLK yang tidak kunjung dibayarkan juga ijazah asli saya yang diduga hilang saat di titipkan di perusahaan.
    setelah kontrak kerja saya berakhir dengan 3 kali adendum perjanjian kontrak,selama 7 tahun bekerja dan tidak diperpanjang lagi maka saya berhak atas uang penghargaan dalam bentuk DPLK sesuai surat pemberitahuan masa kontrak habis dan tidak diperpanjang lagi dengan ucapan terimakasih atas pengabdian pada perusahaan yang saya terima dari perusahaan yang tertuang dalam point ke 3 (SURAT ASLI MASIH ADA PADA SAYA beserta surat pengalaman kerja ),namun alangkah kagetnya saya saat umur saya memenuhi syarat ketentuan untuk mencairkan uang tersebut dan saya akan mencairkan,ternyata atas informasi pegawai DPLK BRINGINLIFE uang tersebut telah di cairkan pada tahun 2008 dengan menunjukan bukti pencairan yang dilakukan oleh kepala cabang saat dulu saya bekerja,dan kepala cabang tersebut telah meninggal dunia,akhirnya saya mengurus sampai kantor pusat namun tidak ada tanggapan,begitupun mengenai Ijazah yang di duga hilang tersebut belum ada kejelasan,saya merasa heran sekali karena tidak ada saya meninggalkan hutang koperasi di perusahaan,sampai pimpinan yang baru pun sulit untuk menyelesaikannya dengan alasan pimpinan terdahulu telah meninggal padahal jelas di surat keterangan pencairan tersebut ada bukti telah di cairkan di tanggal 22 januari 2008,semua bukti bukti (surat pemberhentian dengan hormat dan pemberian dana DPLK pada saat usia mencapai 35 tahun,surat keterangan kerja,surat keterangan dari pengelola DPLK bahwa uang tersebut telah di cairkan oleh kepala cabang,dan tentang berkas kepagawaian/Ijazah) apakah dapat dijadikan bukti untuk melayangkan gugatan secara hukum pak dan mohon sepantasnya dalam unsur pidana atau perdata pak karena perseroan terbatas yang akan saya hadapi,sudah cukup sabar saya menunggu atas hak saya tersebut. mohon penjelasan dan pencerahannya pak sekian dan terimakasih banyak….wassalam.

  365. Yth. Bapak Ismail Marzuk,

    Assalamualaikum….

    Pak saya ingin menanyakan tentang apakah seorang suami yang sebelum menikah mengaku baru cerai 1 kali karena ditinggal meninggal oleh istrinya padahal dia telah bercerai selama 4 kali ……dapatkan suami tersebut dituntut secara hukum

    Terima kasih

  366. saya mau tanyak pak misal sesorang ingin mendapatkan kredit sebesar 150 juta, jaminan yang disediakan mobil avansa, rumah susun, restoran dan tanah hak milik, yg saya mau tanyak pak berapa besar jaminan yg diperlukan, jaminan mana saja yg bisa dipakai dan diikat dengan jaminan apa pak? mohon balasannya.

    terimakasih pak sebelumnya

  367. pak ismail marzuki
    saya mau tanya,, sertifikat tanah saya di pinjam orang, bilangnya mau di pakai buat mecah sertifikat karena dulu pernah beli sebagian tanah saya,,,
    tiba-tiba sekarang sertifikat saya dijaminkan di koperasi tanpa sepengetahuan saya, dan pihak koperasi mau melelang/menyita tanah saya,,,,
    pertanyaanya:
    1.apa pihak koperasi berhak melelang/menyita
    2. apa yang harus saya lakukan
    saya tunggu jawabannya pak,,,

  368. pagi pak.
    saya mau tanyakan bagimana hukumnya pengguna ijasah palsu atau dokumen palsu.
    sedangkan pengguna tidak mengerti dan tidak tahu hukum dan pasal pasalnya.
    terima kasih.

  369. ass alaikum bapak
    saya ingin konsultasi masalah hukum kejadiannya sebagai berikut

    pada bulan september suami saya saya curigai melakukan perselingkuhan kemudian saya berusaha mencari bukti dan alhamdulillah saya temukan bukti berupa sms dan foto foto yang mana foto tersebut terpampang di FBnya suami saya yang berpelukan dengan seorang perempuan dan dipasang propilnya hal tersebut dapat dilihat oleh semua orang termasuk teman teman saya sementara sampai dengan saat ini saya masih berusaha ingik baik demi masa depan anak saya saya melihat hal tersebut kemudian saya pertanyakan kepada isteri saya dan mengakui hal tersebut bahwa ada hubungan cinta sejak dari tahun 2011 dan yang lebih menyakitkan lagi foto anak saya juga terpampang di situ dan perempuan ini mengakui bahwa itu adalah anaknya dan teman temannya berkomentar hati saya sangat sakit luar bisa setelah saya bersabar sekitar 7 bulan suami saya malah tidak sadar apa yang telah ia lakukan terhadap diri saya olehnya itu sy mohon bantuan apakah hal tersebut saya dapat laporkan uu ite dan pidana……..
    terimah kasih sebelumnya

    wassalam

    dewi aryani

  370. Assalamualaikum pak Ismail,

    Saya mau nanya mengenai akta jual beli …
    Saya membeli tanah dari pejual (pemilik sertifikat penjual atas nama istri).
    Pembayaran saya sudah lunas dan sertifikat ada di tangan saya.

    Pemilik tanah tersebut adalah atas nama istri, sedangkan istri sudah meninggal, apakah tandatangan AJB cukup dengan anak-anaknya saja, tanpa tandatangan suaminya ?

    Terimakasih

    Salam
    Tono

  371. pak ismail marzuki
    saya mau tanya,, sertifikat tanah saya di pinjam orang, bilangnya mau di pakai buat mecah sertifikat karena dulu pernah beli sebagian tanah saya,,,
    tiba-tiba sekarang sertifikat saya dijaminkan di koperasi tanpa sepengetahuan saya, dan pihak koperasi mau melelang/menyita tanah saya,,,,
    dan sekarang orangnya melarikan diri,,,,
    pertanyaanya:
    1.apa pihak koperasi berhak melelang/menyita
    2. apa yang harus saya lakukan
    saya tunggu jawabannya pak,,,
    terimakasih

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s